﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7813/19 

Екатеринбург

18 декабря 2019 г.

Дело № А76-42724/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 декабря 2019 г.

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Суспициной Л.А.,

судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Спортивно-оздоровительный центр «Стиль жизни» (далее – общество СОЦ «Стиль жизни», общество) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу№ А76-42724/2018 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества СОЦ «Стиль жизни» - Костюченко Ю.В. (доверенность от 01.06.2018 № 2).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании с общества СОЦ «Стиль жизни» задолженности по договору долгосрочной аренды от 16.03.2018 УЗ № 016055-Д-2018, а именно: основного долга по арендной плате за период с 30.08.2012 по 25.10.2018 в сумме 373 031 руб. 83 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период просрочки с 16.03.2018 по 25.10.2018 в сумме 42 834 руб. 85 коп. с продолжением начисления неустойки по день фактической уплаты долга.

В свою очередь общество СОЦ «Стиль жизни» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании с Комитета неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы по договору долгосрочной аренды от 16.03.2018 УЗ № 016055-Д-2018 в сумме 10 495 руб. 71 коп. (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2019 первоначальные исковые требования Комитета удовлетворены частично: в его пользу с общества СОЦ «Стиль жизни» взыскана неустойка за просрочку внесения арендной платы за период просрочки с 16.03.2018 по 25.10.2018 в сумме 1 326 руб. 25 коп., в удовлетворении остальной части требований отказано; встречные исковые требования общества СОЦ «Стиль жизни» удовлетворены в полном объеме в сумме 10 495 руб. 71 коп.; по результатам произведенного зачета удовлетворенных требований по первоначальному и встречному иску с Комитета в пользу общества СОЦ «Стиль жизни» взыскано9 169 руб. 46 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования Комитета удовлетворены частично: в его пользу с общества СОЦ «Стиль жизни» взысканы основной долг по арендной плате в сумме 373 031 руб. 83 коп. и неустойка в сумме 1 128 руб. 33 коп., в удовлетворении остальной части требований отказано; в удовлетворении встречных исковых требований общества СОЦ «Стиль жизни» отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе общество СОЦ «Стиль жизни» просит постановление апелляционного суда отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассатор указывает на несогласие с выводом апелляционного суда об отсутствии оснований для применения по заявлению стороны в споре исковой давности по требованиям Комитета о взыскании основного долга по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с 30.08.2012 по 01.03.2015 и, соответственно, о взыскании начисленной на данный долг неустойки, ссылаясь при этом на то, что о нахождении на земельном участке принадлежащего обществу СОЦ «Стиль жизни» недвижимого имущества Комитету было известно задолго до заключения спорного договора аренды, о нарушении своих прав на получение платы за землепользование Комитет должен был узнать не позднее момента постановки земельного участка на кадастровый учет (17.10.2014), обстоятельств, свидетельствующих о перерыве течения срока исковой давности, в рассматриваемом случае не имеется (в том числе нельзя рассматривать в качестве такого обстоятельства условие в спорном договоре аренды о распространении его действия на отношения сторон, возникшие с 30.08.2012). В обоснование своей правовой позиции по применению положений Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности кассатор ссылается на сложившуюся, по его мнению, устойчивую судебную практику по аналогичным делам.

Помимо этого кассатор указывает на то обстоятельство, что до момента постановки спорного земельного участка на кадастровый учет (17.10.2014) общество СОЦ «Стиль жизни» физически не имело возможности пользоваться площадью участка в размере 1800 кв. м, пользовалось площадью участка по отмосткам здания (не более 235,6 кв. м), при этом получило земельный участок площадью 1800 кв. м в пользование только по акту приема-передачи 16.03.2018, в связи с чем расчет стоимости аренды исходя из площади земельного участка 1800 кв. м не является обоснованным. Указанное, как считает кассатор, не было учтено апелляционным судом при рассмотрении дела; более того, апелляционным судом не был принят во внимание представленный в материалы дела самим Комитетом расчет задолженности по арендной плате за период с 01.03.2015 по 25.10.2018, которым подтверждено отсутствие задолженности общества за предшествующие периоды.

Кассатор оспаривает также вывод апелляционного суда о том, что оплата по спорному договору аренды осуществляется не в форме ежемесячных платежей, а в форме ежегодных платежей.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном нормами статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа не усматривает оснований для их отмены по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Общество СОЦ «Стиль жизни» с 30.08.2012 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0504007:99 площадью 1920 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Лесопарковая, 4, - что подтверждено сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Указанное нежилое здание расположено в границах земельного участка площадью 1800 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:36:0504006:381, местоположение: Челябинская область, г. Челябинск, Центральный район, ул. Лесопарковая, 4.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:381 сформирован и поставлен на кадастровый учет 17.10.2014 с разрешенным использованием «для эксплуатации нежилого здания (оздоровительный центр)», то есть для эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0504007:99.

Комитетом (арендодатель) с обществом СОЦ «Стиль жизни» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды от 16.03.2018 УЗ № 016055-Д-2018 в отношении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:381 с указанием цели аренды - для эксплуатации нежилого здания (оздоровительный центр) и срока аренды - 20 лет с даты составления акта приема-передачи земельного участка к договору.

В пункте 1.4 договора стороны в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к соглашению о том, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 30.08.2012.

В разделе II договора сторонами согласованы платежи и порядок расчетов по договору.

Размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора).

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1 числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчете (пункт 2.2 договора).

В пункте 6.3 договора стороны оговорили условие о том, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

К договору сторонами составлен расчет платы за аренду земли (форма№ 2), согласно которому за период с 30.08.2012 по 31.12.2018 размер арендной платы составляет 878 739 руб. 96 коп., которая подлежит оплате в следующие сроки:

- 786 022 руб. по 31.03.2018

- 10 078 руб. по 30.04.2018

- 10 414 руб. по 31.05.2018

- 10 078 руб. по 30.06.2018

- 10 414 руб. по 31.07.2018

- 10 414 руб. по 31.08.2018

- 10 078 руб. по 30.09.2018

- 10 414 руб. по 31.10.2018

- 10 414 руб. по 31.10.2018

- 10 413 руб. 96 коп. по 31.12.2018.

Впоследствии общество СОЦ «Стиль жизни» выкупило земельный участок с кадастровым номером 74:36:0504006:381 по договору купли-продажи от 02.10.2018 №13898-26/зем. Право собственности общества на данный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 26.10.2018.

Ссылаясь на наличие у общества СОЦ «Стиль жизни» задолженности по договору долгосрочной аренды от 16.03.2018 УЗ № 016055-Д-2018, Комитет обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь, общество СОЦ «Стиль жизни» полагая, что на его стороне имеется переплата по указанному выше договору, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении требований Комитета о взыскании задолженности по арендной плате за весь заявленный в иске период с 30.08.2012 по 25.10.2018, суд первой инстанции исходил из того, что факт наличия такой задолженности в пределах срока исковой давности не подтвержден, поскольку обязательства об оплате арендной платы, определенные спорным договором аренды исполнены обществом в полном объеме, а основания для взыскания платы за фактическое пользование земельным участком, определенной пунктом 1.4 договора аренды не имеется на основании пункта 2 статьи 425 и статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу истечения срока исковой давности. Требования о взыскании неустойки признаны судом первой инстанции обоснованными в сумме 1 326 руб. 25 коп. за период с 16.03.2018 по 25.10.2018 с учетом установленных судом просрочек исполнения обществом обязательства по условиям договора.

Удовлетворяя встречные требования общества СОЦ «Стиль жизни», суд первой инстанции установил факт внесения им арендной платы за период аренды в большем размере, чем предусмотрено договором, в силу чего признал сумму переплаты неосновательным обогащением, которое взыскал с Комитета в пользу общества. При этом судом первой инстанции отклонен довод Комитета о применении срока исковой давности по требованиям по встречному иску с указанием на то, что срок исковой давности подлежит исчислению с момента внесения излишних платежей.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя исковые требования Комитета и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества СОЦ «Стиль жизни», правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Как следует из материалов дела, общество СОЦ «Стиль жизни» с 30.08.2012 является собственником недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером 74:36:0504007:99, расположенного в границах земельного участка площадью 1800 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:36:0504006:381 по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Центральный район, ул. Лесопарковая, 4.

Договор аренды в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0504006:381 был заключен Комитетом с обществом СОЦ «Стиль жизни» 16.03.2018, впоследствии, 26.10.2018, земельный участок поступил в собственность общества.

Исследовав содержание заключенного Комитетом с обществом СОЦ «Стиль жизни» договора аренды (в том числе пункт 1.4, в котором стороны пришли к соглашению о применении условий договора к отношениям, возникшим с 30.08.2012, а также составленный сторонами к договору и являющийся его неотъемлемой частью расчет № 1 платы за аренду земли за период с 30.08.2012 по 31.12.2018 (форма № 2), установив, что общество пользовалось земельным участком в силу нахождения на данном земельном участке принадлежащего ему недвижимого имущества с 30.08.2012, руководствуясь положениями статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации о действии договора и правовой позицией, сформулированной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды.

Апелляционный суд верно установил, что подписав расчет № 1 платы за аренду земли за период с 30.08.2012 по 31.12.2018 (форма 2), стороны определили объем обязательств по оплате арендной платы за период наличия фактических отношений по пользованию имуществом до момента заключения договора аренды и согласовали сроки исполнения такого обязательства, при этом общество как сторона договора (арендатор) взяло на себя обязательство уплатить стоимость аренды земельного участка за период с 30.08.2012 по 31.12.2018, которая составила 878 739 руб. 96 коп., по частям в установленные в расчете сроки по каждому из 10-ти платежей.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или  иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с указанным, апелляционный суд, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности и разъяснениями, изложенными в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», правомерно признал, что срок исковой давности по требованиям Комитета в данном случае начал течь не ранее 31.03.2018 - первого срока платежа, согласованного сторонами в расчете № 1 платы за аренду земли за период с 30.08.2012 по 31.12.2018 (форма № 2) и к моменту предъявления Комитетом иска в суд (20.12.2018) не истек.

Доводы кассатора о несогласии с выводом апелляционного суда об отсутствии оснований для применения по заявлению стороны в споре исковой давности по требованиям Комитета о взыскании основного долга по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с 30.08.2012 по 01.03.2015 и, соответственно, о взыскании начисленной на данный долг неустойки со ссылками на то, что о нахождении на земельном участке принадлежащего обществу СОЦ «Стиль жизни» недвижимого имущества Комитету было известно задолго до заключения спорного договора аренды, что о нарушении своих прав на получение платы за землепользование Комитет должен был узнать не позднее момента постановки земельного участка на кадастровый учет (17.10.2014), основаны на неправильном толковании положений Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Ссылки кассатора на судебную практику, судом округа отклоняются, поскольку выводы приведенных в кассационной жалобе судебных актов касаются иных фактических обстоятельств.

Проверив представленный Комитетом расчет цены иска в части основного долга по арендной плате, апелляционный суд признал данный расчет обоснованным, в связи с чем удовлетворил иск Комитета в данной части в полном объеме, а установив, что сумма арендной платы за период с 30.08.2012 по 26.10.2018 превышает объем произведенных обществом СОЦ «Стиль жизни» арендных платежей, - отказал в удовлетворении встречного иска общества о взыскании переплаты по арендной платы в качестве неосновательного обогащения исходя из положений пункта 4 статьи 453, статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленный в материалы дела Комитетом расчет задолженности по арендной плате за период с 01.03.2015 по 25.10.2018, на который помимо прочего ссылается кассатор, является информационным и, вопреки утверждению кассатора, не подтверждает отсутствие задолженности общества за предшествующие периоды.

При проверке представленного Комитетом расчета цены иска в части неустойки по пункту 6.3 договора, начисленной от суммы арендной платы за земельный участок, подлежащей оплате за фактическое пользование до заключения договора аренды от 16.03.2018, апелляционный суд учел разъяснения, изложенные в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу которых соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора, указав, оснований для начисления неустойки ранее заключения сторонами договора не имеется.

Произведя собственный расчет неустойки, апелляционный суд правомерно взыскал с общества СОЦ «Стиль жизни» в пользу Комитета 1 128 руб. 33 коп.

Обоснованность произведенных апелляционным судом расчетов задолженности по спорному договору кассатором с приведением убедительных доводов не опровергнута.

Установленное в рамках настоящего дела фактическое использование спорного участка обществом СОЦ «Стиль жизни» не связано с моментом внесения сведений о нем (участке) в государственный кадастр недвижимости, поэтому доводы ответчика со ссылкой на определение границ земельного участка и его площади и постановку земельного участка на государственный кадастровый учет 17.10.2014 являются несостоятельными.

В рассматриваемом случае площадь земельного участка (1800 кв. м), исходя из которой Комитет рассчитал размер арендной платы, начиная с 30.08.2012, была определена как необходимая для эксплуатации принадлежащего обществу СОЦ «Стиль жизни» недвижимого имущества, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости.

Следует отметить, что общество СОЦ «Стиль жизни», действуя в своем интересе, выкупило указанный земельный площадью 1800 кв. м в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации как необходимый для эксплуатации указанного недвижимого имущества.

В связи с указанным суд округа отклоняет как несостоятельные доводы кассатора о том, что общество СОЦ «Стиль жизни» физически не имело возможности пользоваться площадью участка в размере 1800 кв. м и пользовалось площадью участка по отмосткам здания (не более 235,6 кв. м), при этом получило земельный участок площадью 1800 кв. м в пользование только по акту приема-передачи 16.03.2018.

 	Доводы заявителя кассационной жалобы по существу спора основаны на неверном толковании норм материального права и условий договора долгосрочной аренды от 16.03.2018 УЗ № 016055-Д-2018, в связи с чем не могут быть приняты в качестве оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы апелляционным судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2019 по делу № А76-42724/2018 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Спортивно-оздоровительный центр «Стиль жизни» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статья 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					           Л.А. Суспицина 

Судьи					           В.А. Купреенков 

                                                                                             А.С. Полуяктов