АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

28 мая 2018 года

 

Дело № А33-34080/2017

 

 

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.05.2018.

В полном объёме решение изготовлено 28.05.2018.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шишкиной И.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску жилищного кооператива «Комплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решения  об отказе в продлении срока аренды земельных участков,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: от истца: ФИО1, личность удостоверена паспортом, доверенность от 09.01.2018,

от ответчика: ФИО2, личность удостоверена паспортом, доверенность от 11.08.2017.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3 , 

 

установил:

Жилищный кооператив «Комплекс» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) о признании отказа № 7294-ги от 02.11.2017  в предоставлении в аренду земельных участков на новый срок (продлении сроков действия договоров аренды) незаконным, обязать продлить срок действия договоров аренды участков № 2008 от 25.12.2015, № 2009 от 25.12.2015, № 50 от 21.01.2016 на срок, необходимый для завершения их строительства до 01.05.2025.

Определением от 15.01.2018 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, предварительное судебное заседание назначено на 08.02.2018.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании, о чем вынесено протокольное определение.

Определением от 14.05.2018 судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении предмета исковых требований и оснований иска, согласно которого кооператив просит:

Признать незаконным отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 02.11.2017 № 27294-ги в продлении срока аренды земельных участков по договорам аренды № 2008 от 25.12.2015, № 2009 от 25.12.2015, № 50 от 21.01.2016.

Обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска  продлить сроки действия следующих договоров аренды земельных участков:

- договор аренды № 2008 от 25.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400416:122 сроком на 84 месяца начиная от даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 16.03.2017 на срок до 16.03.2024;

- договора аренды № 2009 от 25.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:265 сроком на 32 месяца начиная от даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 13.03.2017  на срок до 17.11.2019;

- договора аренды № 50 от 21.01.2016 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:271 сроком на 84 месяца начиная от даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 06.03.2017 на срок до 06.03.2024.

Протокольным определением от 14.05.2018 судебное разбирательство отложено на 22.05.2018.

Департаментом представлен отзыв на заявление, в котором ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что ранее застройщику - ООО «Консоль» уже были продлены спорные договоры аренды на срок три года на основании п. 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», данное право уже реализовано указанным обществом, в связи с чем основания для продления кооперативу договоров аренды для завершения строительства на новый срок отсутствуют.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.03.2015 по делу № А33-4621/2014 общество с ограниченной ответственностью «Консоль» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано банкротом, в отношении него открыто  конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 23 сентября 2015 года. Конкурсным управляющим должником - обществом с ограниченной ответственностью «Консоль» - утвержден ФИО4.

23.03.2016 в арбитражный суд Красноярского края по делу о банкротстве ООО «Консоль» № А33-4621/2014 поступило ходатайство конкурсного управляющего ООО «Консоль» ФИО4, согласно которому заявитель просит погасить требования кредиторов - участников строительства ООО «Консоль» путем передачи созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «Комплекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки:

1. Право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадьзастройки 4 020,2 кв.м., степень готовности объекта 20 %, адрес (местонахождение) объекта:

<

...>, кадастровый (условный) номер 24:50:0400056:6589.

2.       Право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером земельного участка 24:50:04 00 056:265, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, и предоставленного для использования в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома №4а со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением, общей площадью 2759 кв. м, в том числе 99 кв.м. - площадь ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей).

3.       Право собственности на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями с инженерным обеспечением, двумя трансформаторными подстанциями, площадь 57898,6 кв. м., степень готовности объекта 10 %, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 24:50:0400416:3089.

4.       Право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером земельного участка 24:50:0400416:122, находящимся по адресу: г. Красноярск, Советский район, квартал ВЦ-2 жилого массива Аэропорт, предоставленного для использования в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением, общая площадь земельного участка 22 269 кв. м.

5.         Право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 26382,4 кв. м., степень готовности объекта 20 %, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> с кадастровым (условным) номером 24:50:0400056:6580.

6.    Право аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером земельного участка 24:50:0400056:271, расположенным по адресу: г.Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, предоставленного для использования в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома №5, общая площадь земельного участка 23 639, кв. м.

Определением от 27.09.2016 по делу № А33-4621-68/2014 ходатайство конкурсного управляющего ООО «Консоль» ФИО4 о передаче объектов незавершенных строительством в жилищно-строительный кооператив удовлетворено.

Переданы в жилищно-строительный кооператив «Комплекс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 2463099689г. Красноярск) в счет пропорционального удовлетворения требований участников строительства - общества с ограниченной ответственностью «Консоль» права застройщика на следующие объекты незавершенные строительством и земельные участки, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Консоль»:

-жилой дом № 6  А по адресу: 

<

...> (кадастровый (или условный) номер 24:50:0400056:6589), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400056:265 по адресу: г.Красноярск, Советский район, пер.Светлогорский,  общей площадью 2 759 кв.м.;

-жилой дом № 26 по адресу: 

<

...> (кадастровый (или условный) номер 24:50:0400416:3089), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400416:122 по адресу: г.Красноярск, Советский район, квартал ВЦ-2 жилого массива «Аэропорт»,  общей площадью 22 269 кв.м.;

-жилой дом № 5 по адресу: 

<

...> (кадастровый (или условный) номер 24:50:0400056:6580), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400056:271 по адресу: г.Красноярск, Советский район, пер.Светлогорский,  общей площадью 23 639 кв.м.;

Конкурсному управляющему обществом с ограниченной ответственностью «Консоль» ФИО4 судом определено внести сведения в реестр требований кредиторов о погашении требований участников строительства, определенном пропорционально стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки по отношению к совокупному размеру требований участников строительства. 

В определении от 27.09.2016 по делу № А33-4621-68/2014 отражено следующее:

«- из представленных в материалы дела доказательств следует, что в объекте №1 незавершенного строительства 67 жилых помещений после завершения строительства жилого дома и 20 требований, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, в отношении 35 жилых помещений.

Свободных жилых помещений - 32.

- В объекте №2 незавершенного строительства 388 жилых помещений после завершения строительства жилого дома и 3 требования, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, в отношении 32 жилых помещений.

Свободных жилых помещений - 356.

- в объекте №3 незавершенного строительства 500 жилых помещений после завершения строительства жилого дома и 13 требований, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, в отношении 31 жилого помещения.

Свободных жилых помещений - 469.

В реестр требований кредиторов включено 6 (Шесть) денежных требований участников строительства на общую сумму 5 733 926 (Пять миллионов семьсот тридцать три тысячи девятьсот двадцать шесть) рублей тринадцать копеек.

Итого: 955 жилых помещений после завершения строительства жилых домов и 104 требования, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.

- объекты незавершенного строительства принадлежат застройщику на праве собственности. Право собственности ООО «Консоль» на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

...> кадастровый номер 24:50:0400056:6580 подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 05.10.2015 г. серия 24 ЕЛ № 705764. Право собственности ООО «Консоль» на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0400056:6589 подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 16.10.2015 г. серия 24 ЕЛ № 992076. Право собственности ООО «Консоль» на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0400416:3089 подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 10.11.2015 г. серия 24 ЕЛ № 958746;

 - земельный участок с кадастровым номером 24:50:04 00 0566:265, площадью 2 759 кв.м.по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, северо-западнее 1-го микрорайона жилого массива Северный, на котором расположен Объект №1, предоставлен ООО «Консоль» для строительства многоэтажного жилого дома №4а со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением по договору аренды земельного участка №2009 от 23.12.2015 сроком на 3 (три) года до 09.12.2018;

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400416:122, площадью 22 269 кв.м. по адресу: г. Красноярск, Советский район, квартал ВЦ-2 жилого массива Аэропорт, на котором расположен Объект №2, предоставлен ООО «Консоль» для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями с инженерным обеспечением по договору аренды земельного участка №2008 от 25.12.2015 сроком на 3 (три) года до 09.12.2018;

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:271, площадью 23 639, кв.м. по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, на котором расположен Объект №3, предоставлен ООО «Консоль» для строительства многоэтажного жилого дома №5 по договору аренды земельного участка №50 от 21.01.2016 сроком на 3 (три) года до 27.12.2018».

На основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 27.09.2016 по делу № А33-4621-68/2014 ЖСК «Комплекс» зарегистрировало право собственности на незавершенные строительством жилые дома на земельных участках: жилой дом процент готовности 20 %  кадастровый номер 24:50:0400056:6569 дата регистрации права 17.03.2017; жилой дом процент готовности 10 % кадастровый номер 24:50:0400416:3089 - 16.03.2017; жилой дом процент готовности 20 % кадастровый номер 24:50:0400056:6580 - 06.03.2017, что подтверждается выписками из ЕГРН от 06.03.2017, 17.03.2017.

Дополнением к договору аренды № 2008 от мая 2015 года произведена замена арендатора - ООО «Консоль» на ЖСК «Комплекс».

Дополнением от 18.04.2017  к договору аренды № 2009 от 25.12.2015 произведена замена арендатора - ООО «Консоль» на ЖСК «Комплекс».

Дополнением от мая 2017 года к договору аренды № 50 от 21.01.2016  произведена замена арендатора - ООО «Консоль» на ЖСК «Комплекс».

Данные дополнительные соглашения зарегистрированы в ЕГРН, что подтверждается регистрационными штампами Росреестра на договорах, выписках из ЕГРН.

ООО «Консоль» ликвидировано по решению суда в ходе процедуры банкротства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от  19.05.2018, дата прекращения деятельности - 16.08.2017.

ЖСК «Комплекс» получены разрешения на строительство многоквартирных жилых домов сроком от 31.08.2017 сроком по 04.12.2018 в отношении жилого дома расположенного на земельном участке 24:50:0400056:265; от 16.08.2017 сроком до 31.12.2018 в отношении жилого дома расположенного на земельном участке № 24:50: 0400416:122; от 25.08.2017 сроком по 20.12.2018 в отношении жилого дома, расположенного на земельном участке № 24:50:0400056:271.

04.10.2018 ЖСК «Комплекс» обратился в Департамент с заявлением о продлении срока договоров аренды №  2008 от 25.12.2015, № 2009 от 25.12.2015, № 50 от 21.01.2016 на срок до конца декабря 2028 года, ссылаясь на технологические сроки строительства жилых домов по проекту, необходимость осуществлять строительство всех трех домов при отсутствии у участников долевого строительства четкого понимания об очередности строительства домов и недостаточности оставшегося срока до конца 2018 года для завершения строительства домов.

Письмом от 02.11.2017 № 27294-ги Департамент отказал кооперативу в продлении указанных договоров аренды, поскольку пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено однократное предоставление в аренду без торгов земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства для его достройки, а земельные участки по договорам аренды №  2008 от 25.12.2015, № 2009 от 25.12.2015, № 50 от 21.01.2016 уже были предоставлены ООО «Консоль» в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-Ф3, в связи с чем основания для продления договоров аренды для завершения строительства на новый срок отсутствуют.

Ссылаясь на то, что указанный отказ в продлении срока действия договоров аренды противоречит закону и нарушает права и законные интересы заявителя, ЖК «Комплекс» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из положений статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, указанными в пункте статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно Положению о Департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного распоряжением администрации г. Красноярска 23.05.2013 N 110-р, Департамент является органом администрации города Красноярска, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом, землями, лесами и другими природными ресурсами, расположенными на территории города Красноярска.

Согласно статье 2 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (далее - Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ) под муниципальной услугой, предоставляемой органом местного самоуправления понимается деятельность по реализации функций органа местного самоуправления, которая осуществляется по запросам заявителей в пределах полномочий органа, предоставляющего муниципальные услуги, по решению вопросов местного значения, установленных в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и уставами муниципальных образований.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления

земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"  в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Из материалов дела следует, что ранее три спорных земельных участка предоставлялись под строительство ООО Строительная компания «Консоль» на основании Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015 для строительства жилых домов по процедуре предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта на основании:

- договора аренды земельного участка № 535 от 18.03.2008 участок с кадастровым номером 24:50:0400056:265 площадью 2 759 кв.м. на срок по 04.09.2010; в последующем дополнением от 26.04.2012 произведена замена арендатора на ООО «Консоль», дополнением от 08.02.2013 продлен срок аренды по 27.02.2016;

- договора аренды земельного участка № 829 от 17.04.2007 в отношении участка № 24:50:0400417:122 площадью 22 269,4 кв.м на срок до 27.02.2010; дополнением от 26.01.2012  произведена замена арендатора на ООО «Консоль»; дополнением от 08.02.2031 срок договора продлен до 27.02.2016; договор расторгнут с 10.12.2015 соглашением от 25.12.2015.

- договора аренды земельного участка № 381 от 29.02.2008 в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:0271 на срок по 27.02.2010; дополнением 30.07.2012 произведена замена арендатора на ООО «Консоль».

В дальнейшем после признания застройщика - ООО «Консоль» банкротом в порядке правил пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-Ф3 между ООО «Консоль» и  Департаментом заключены договоры аренды с целью достройки обществом объектов незавершенного строительства расположенных на участках:

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:04 00 0566:265, площадью 2 759 кв.м.по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, северо-западнее 1-го микрорайона жилого массива Северный, на котором расположен Объект №1, предоставлен ООО «Консоль» для строительства многоэтажного жилого дома №4а со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением по договору аренды земельного участка №2009 от 23.12.2015 сроком на 3 (три) года до 09.12.2018;

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400416:122, площадью 22 269 кв.м. по адресу: г. Красноярск, Советский район, квартал ВЦ-2 жилого массива Аэропорт, на котором расположен Объект №2, предоставлен ООО «Консоль» для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями с инженерным обеспечением по договору аренды земельного участка №2008 от 25.12.2015 сроком на 3 (три) года до 09.12.2018;

- земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400056:271, площадью 23 639, кв.м. по адресу: г. Красноярск, Советский район, пер. Светлогорский, на котором расположен Объект №3, предоставлен ООО «Консоль» для строительства многоэтажного жилого дома №5 по договору аренды земельного участка №50 от 21.01.2016 сроком на 3 (три) года до 27.12.2018».

Отказывая в продлении кооперативу срока договора аренды, Департамент указал, что поскольку пунктом 5 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено однократное предоставление в аренду без торгов земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства для его достройки, а земельные участки по договорам аренды №  2008 от 25.12.2015, № 2009 от 25.12.2015, № 50 от 21.01.2016 уже были предоставлены ООО «Консоль» в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-Ф3, основания для продления договоров аренды для завершения строительства на новый срок отсутствуют.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ЖК «Комплекс» приобрело право собственности на объекты незавершенного строительства в связи с изъятием данных объектов (жилых домов) у предыдущего собственника, не завершившего строительство в установленный срок на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 27.09.2016 по делу № А33-4621-68/2014.

Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237).

В силу положений п. 1 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

В соответствии с п. 3 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

Согласно определению Арбитражного суда Красноярского края от 27.09.2016 по делу № А33-4621-68/2014, участниками долевого строительства ООО «Консоль» 28.01.2016 проведено общее с повесткой дня:

1.  О создании участниками строительства ЖСК.

2.  Об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Согласно протоколу собрания участники строительства решили:

- по первому вопросу: 100% голосов от присутствующих (89,88% от числа голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании): создать жилищно-строительный кооператив, единый по трем объектам незавершенного строительства: 

<

...>; 

<

...>; г. Красноярск, Советский район, квартал ВЦ-2 жилого массива Аэропорт;

- по второму вопросу: 100% голосов от числа присутствующих (89,88% от числа голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании): обратиться в арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства ЖСК по домам: пер. Светлогорский, 

<

...>; Советский район, квартал ВЦ-2 жилого массива Аэропорт. В силу п. 4 ст. 201.12 Закона о банкротстве решения считаются принятыми.

Передавая для достройки три жилых дома одному кооперативу арбитражный суд в определении от 27.09.2016 указал, что в отношении ООО «Консоль» данный подход является разумным, создание одного жилищно-строительного кооператива в наибольшей мере направлено на защиту интересов участников строительства, поскольку предусматривает достройку всех объектов незавершенного строительства при одинаковом размере членских взносов всех участников строительства. Данное решение является справедливым по отношению ко всем участников строительства, поскольку дает возможность реализовать достройку домов и передачу готового жилья в собственность кредиторам должника. 

В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Таким образом, фактически объекты незавершенного строительства, на которые было зарегистрировано право собственности ООО «Консоль», были изъяты у недобросовестного застройщика-банкрота и переданы по решению участников долевого строительства для достройки в ЖСК «Комлекс» с определением равных размеров членских взносов.

В данном случае права Жилищного кооператива на достройку жилых домов получены не в результате сделки совершенной по воле сторон (с предыдущим застройщиком), а в результате публичной процедуры - банкротства застройщика.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 22 июля 2002 года N 14-П по делу о проверке конституционности ряда положений Федерального закона "О реструктуризации кредитных организаций", пунктов 5 и 6 статьи 120 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", процедуры банкротства носят публично-правовой характер, они предполагают принуждение меньшинства кредиторов большинством, а потому, вследствие невозможности выработки единого мнения иным образом, воля сторон формируется по другим, отличным от искового производства, принципам. В силу различных, зачастую диаметрально противоположных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, законодатель должен гарантировать баланс их прав и законных интересов, что, собственно, и является публично-правовой целью института банкротства.

Нормы подпункта пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривающие сроки строительства для лиц, получивших право на объект незавершенного строительства по результатам торгов по своей правовой природе и существу законодательного регулирования ближе к порядку приобретения кооперативом приобретения прав на объекты незавершенного строительства в рамках процедуры, предусмотренной параграфом 7 главы 9 «Банкротство застройщиков» Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Согласно правил пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в указанных в нем случаях, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Министерством строительства Российской Федерации от 27.02.2015 N 137/пр принят Приказ "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений", которым установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенный в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу. Данные сроки установлены в зависимости от площади достраиваемых объектов капитального строительства.

Из представленных кооперативом разрешений на строительство следует, что площадь разрешенного к строительству жилого дома на земельном участке № 24:50:0400056:265 составляет 4 020 кв.м.; на земельном участке № 24:50:0400416:122 - 57 898,62 кв.м.; на земельном участке № 24:50:04000566271 - 31 675,38 кв.м.

С учетом вышеуказанного Приказа, возможные сроки строительства указанных жилых домов, которые имеют низкую степень готовности, следующие:

- по договору аренды № 2008 от 25.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400416:122 сроком на 84 месяца начиная от даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 16.03.2017 на срок до 16.03.2024;

- по договору аренды № 2009 от 25.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:265 сроком на 32 месяца начиная от даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 13.03.2017  на срок до 17.11.2019;

- по договору аренды № 50 от 21.01.2016 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:271 сроком на 84 месяца начиная от даты государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства 06.03.2017 на срок до 06.03.2024.

Таким образом, по общему правилу с собственником объекта незавершенного строительства, которому земельный участок предоставлялся первоначально, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет, а с новым собственником, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, - на срок, в два раза превышающий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий и строительства зданий, сооружений.

В этом случае законодателем установлен дифференцированный подход к установлению сроков аренды, поскольку на практике для получения новым собственником объекта незавершенного строительства документов, необходимых для завершения строительства, может потребоваться значительный период времени.

При этом срок для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства установлен в одном нормативном правовом акте - в Приказе от 27.02.2015 N 137/пр, что является также подтверждением единства, органичности и непрерывности инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства и является аргументом в пользу расширения понятия "строительство" за счет указанных видов деятельности.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно пункту 6 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" создание условий для жилищного строительства отнесено к вопросам местного значения городского округа.

В силу статьи 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Суд учитывает, что получение ООО «Консоль» (застройщиком-банкротом) земельных участков для достройки жилых домов по договорам аренды от 2015 года на срок три года было необходимо для осуществления процедуры передачи жилых домов для достройки кооперативу. Достройка данным обществом жилых домов изначально была невозможна в указанный срок, учитывая статус должника, находящегося в процедуре банкротства, в котором не осуществляется хозяйственная деятельность.

Однако, учитывая разумные ожидания участников долевого строительства в части реализации конечной цели договоров аренды - достройки жилых домов и получения квартир в собственность, факт финансирования ими строительства и начала строительства жилых домов первоначальным застройщиком, получение кооперативом в ходе публичной процедуры - банкротства застройщика жилых домов для достройки, недостаточность оставшегося срока договоров для строительства жилых домов, социальную значимость жилищного строительства как вида хозяйственной деятельности, суд полагает, что отказ Департамента в продлении срока действия договоров аренды дан без учета правил статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации,  нарушает права и законные интересы кооператива на достройку жилых домов и ввод в эксплуатацию для целей передачи участникам долевого строительства.

С учетом вышеизложенного заявление кооператива подлежит удовлетворению.

В качестве восстановительной меры суд применяет меру об обязании Департамента продлить сроки договоров аренды на испрашиваемые кооперативом сроки согласно уточненному заявлению.

По заявлению кооператива расходы по уплате государственной пошлины отнесены на заявителя.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 02.11.2017 № 27294-ги в продлении срока аренды земельных участков по договорам аренды № 2008 от 25.12.2015, № 2009 от 25.12.2015, № 50 от 21.01.2016.

Обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска  продлить сроки действия следующих договоров аренды земельных участков:

- договор аренды № 2008 от 25.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400416:122 на срок до 16.03.2024;

- договора аренды № 2009 от 25.12.2015 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:265 на срок до 17.11.2019;

- договора аренды № 50 от 21.01.2016 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400056:271 на срок до 06.03.2024.

 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

 

 

Судья

И.В. Шишкина