АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2051/2018

г. Белгород

18 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2018 года

Полный текст решения изготовлен 18 июня 2018 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Шульгиной А. Н.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио- и видеозаписи секретарём судебного заседания  ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора и взыскании 250 736 руб. 40 коп.,

         при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 09.11.2017 №9-01/6410;

от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 23.03.2018;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка №1-08/2016 от 23 мая 2016 года, о взыскании 234 000 руб.  задолженности по арендной плате по договору долгосрочной аренды земельного участка, регистрационный номер 01-08/2016 от 23 мая 2016 года за период с 01 августа 2016 года по 31 декабря 2017 года, 16 736 руб. 40 коп. неустойки по договору долгосрочной аренды земельного участка, регистрационный номер 01-08/2016 от 23 мая 2016 года за период с 16 сентября 2016 года по 31 декабря 2017 года.

            Истец в судебном заседании исковые требования поддерживает в полном объеме по доводам, изложенным в иске, указал, что договор является заключенным, в силу разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, ответчик имеет статус ИП в связи с этим спор должен быть рассмотрен арбитражным судом, земельный участок предоставлялся ответчику в целях осуществления предпринимательской деятельности.

            Ответчик в судебном заседании и отзывом возражал против удовлетворения иска, указал, что производство по делу подлежит прекращению ввиду неподведомственности спора арбитражному суду, считает, что договор незаключен, поскольку не прошел государственную регистрацию в УФРС, ответчик не использовал земельный участок, поэтому не обязан оплачивать арендную плату.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд находит иск подлежащим удовлетворению полностью по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 11.05.2016 между Муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 23.05.2016 был заключен договор аренды земельного участка регистрационный номер 01-08/2016 (л.д. 9-10).

Пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель предоставляет, а   арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 31:05:031007:127, площадью 35280 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> для создания рекреационной зоны (зоны семейного отдыха).

Договор заключен на срок с 23.05.2016 по 23.05.2016, вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения, возникшие между сторонами с 23.05.2016 (п. 2.1 договора). 

Пунктами 3.1 и 3.2 договора стороны определили, что размер арендной платы за пользование указанным участком установлен в соответствие с протоколом рассмотрения заявок в аукционе в размере 180 000 руб. в год. Денежные средства в размере 36 000 руб. перечисленные арендатором для участия в аукционе в виде задатка, зачисляются арендодателем в счет оплаты арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным в размере 15 000 руб. путем перечисления на расчетный счет. 

Пунктом 6.4 договора установлено, что арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения условий договора (с обязательным уведомлением арендатора) без компенсации затрат и убытков арендатора в случаях, предусмотренных настоящим договором и/или действующим законодательством. В том числе при нарушении пунктов 3.2 договора и по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса РФ. 

По акту приема- передачи от 23.05.2016 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок без претензий и замечаний (л.д. 11).

За весь период срока действия договора арендатор арендную плату за использование земельного участка не вносил, в результате чего, возникла задолженность в сумме 234 000 руб. за период с августа 2016 по декабрь 2016 (15000руб.х18 мес.-36000руб.= 234000 руб.).

04.10.2017 истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности в течении пяти банковских дней с момента получения претензии (л.д.22-24).

Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, в связи с чем, истец 05.12.2017 направил ответчику претензию об оплате задолженности и предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды (л.д. 25-27).

Претензию истца ответчик оставил без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, как указано выше, считает, что производство по делу подлежит прекращению ввиду того, что ФИО2 договор аренды заключался не как индивидуальным предпринимателем, а как гражданином, что следует из отсутствия в договоре ссылки на статус ответчика.

В соответствии с частью 1 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

На основании статьи 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.

Гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве стороны в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.

Для отнесения гражданского спора к подведомственности арбитражного суда возникший спор должен носить экономический характер, то есть спорное материальное правоотношение должно возникнуть в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, основополагающими критериями отнесения гражданских споров к подведомственности арбитражных судов являются характер спорных правоотношений и субъектный состав спора.

В силу пункта 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Из материалов дела следует, что ответчик является индивидуальным предпринимателем, зарегистрирован в ЕГРИП 16.06.2011, статус им не утрачен. 

По смыслу статей 19 и 23 ГК РФ при регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя последний при осуществлении гражданских правоотношений продолжает действовать как гражданин, приобретая и осуществляя права и обязанности под своим именем, фамилией, а также отчеством.

При этом ни гражданским законодательством, ни арбитражно-процессуальным законодательством не предусмотрено, что индивидуальный предприниматель при осуществлении экономической или предпринимательской деятельности обязан указывать свой статус при заключении гражданских договоров.

Следовательно, отсутствие в договоре аренды указания на наличие у сторон статуса индивидуального предпринимателя, как существенного обстоятельства, определяющего подведомственность спора, не является основанием, исключающим рассмотрение дела в арбитражном суде.

Оценивая в совокупности иные условия договора аренды от 23.05.2016, подтверждающие, что стороны при его заключении действовали в рамках осуществления предпринимательской (экономической) деятельности, поскольку настоящая сделка была совершена в отношении земельного участка, используемого в качестве рекреационной зоны (зона семейного отдыха) и предназначенного для ведения коммерческой деятельности, суд приходит к выводу, что настоящее дело подведомственно арбитражному суду.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды № 01-08/2016 от 23.05.2016, заключенного по результатам аукциона в отношении земельного участка из земель населенных пунктов на срок 10 лет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оценивая указанный договор, суд приходит к выводу об его заключенности, поскольку содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Земельного кодекса Российской Федерации. 

Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, договор предусматривает размер арендной платы, срок его действия. 

Сведений о государственной регистрации указанного договора аренды как заключенного на срок более одного года (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации) в материалах дела не имеется.

Вместе с тем, согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К тому же суд учитывает, что препятствий в государственной регистрации договора аренды со стороны истца не чинилось, ответчик за проведением государственной регистрации договора в УФРС не обращался.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что между сторонами возникли права и обязанности, предусмотренные положениями договора аренды № 01-08/2016 от 23.05.2016.

До возникновения настоящего спора о незаключенности или недействительности спорного договора сторонами не заявлялось. Неясности при исполнении договора аренды относительно его условий, между сторонами не возникало.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен на срок 10 лет.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований о расторжении договора аренды № 01-08/2016 от 23.05.2016 истец сослался на неоплату предпринимателем  арендной платы за пользование арендованными земельными участками.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что предприниматель принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за пользование арендованным земельным участком надлежащим образом не исполнил, задолженность на стороне ответчика за период с августа 2016 по декабрь 2017 составляет 234 000 руб.

В пункте 6.4 договора аренды № 01-08/2016 от 23.05.2016 стороны предусмотрели, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при невнесении арендной платы.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании разъяснений, изложенных в пунктах 2 и 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Таким образом, включение в текст договора аренды дополнительных оснований для расторжения договора во внесудебном порядке при закреплении соответствующих обязанностей арендатора земельных участков свидетельствует об определении сторонами дополнительных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и отнесении названных обязательств арендатора к существенным нарушениям договора.

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку последний был заключен на срок 10 лет. 

К тому же суд учитывает, что истец предлагал ответчику расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, а не заявлял о его одностороннем внесудебном расторжении.  

Как указано выше, стороны согласовали сроки внесения арендных платежей, а именно ежемесячно, до 15 числа месяца следующего за отчетным.

Ответчик считает, что не обязан уплачивать арендную плату, поскольку не пользовался земельным участком.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Ответчику по акту приема-передачи от 23.05.2016 передан земельный участок.

Доказательств того, что неиспользование земельного участка возникло по вине истца, которым чинились препятствия в осуществлении ответчиком прав арендатора, ответчик в материалы дела не представил.

Представленная ответчиком справка Лапыгинской сельской администрации, таким доказательством, в силу ст. 68 АПК РФ, не является.

В связи с чем, неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы.

Таким образом, наличие на стороне ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 234 000 руб. за период с августа 2016 по декабрь 2017, судом установлено.

Доказательств уплаты арендных платежей по спорному договору за весь период его действия, ответчик в материалы дела не представил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что ответчик не вел хозяйственную деятельность на земельном участке, не может быть признано такой объективной причиной как освобождение от оплаты арендных платежей, поскольку ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность на свой страх и риск. В случае затруднительного положения и существенного изменения обстоятельств, он не был  лишен права обратиться к истцу с просьбой расторгнуть договор.

Систематическое невнесение арендных платежей за пользование арендованным имуществом на протяжении полутора лет и в период разрешения спора является существенным нарушением условий спорного договора аренды арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что последний в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По смыслу названных норм закона целью уведомления арендатора является информирование арендатора об имеющейся у него задолженности и предоставление ему возможности устранить нарушение в разумный срок (пункт (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В претензии от 24.10.2017 № 9-05/5323а Департаментом ставился вопрос о погашении задолженности, в претензии от 05.12.2017 №9-05/5992 Департаментом в связи с неоплатой долга заявлено о расторжении договора. 

Получение данных документов ответчиком подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений.

Ответчиком не предоставлено никаких доказательств, злоупотребления истцом своим правом на расторжение договора аренды. Расторжение договора соответствует положениям гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения. Муниципальное образование обязано обеспечить эффективное использование вверенных ему земель, а нахождение спорного земельного участка во владении неисправного должника таковым не является.

С учетом изложенного, арбитражный суд удовлетворяет заявленные требования о расторжении договора аренды и взыскании задолженности в сумме 234 000 руб. в полном объеме. 

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по оплате госпошлины.

От суммы заявленных требований 234 000 руб. госпошлина составляет 8 015 руб., за требование о расторжении договора госпошлина составляет 6 000 руб., всего сумма госпошлины составляет  14 015руб.

            Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды земельного участка регистрационный номер 01-08/2016 от 23.05.2016, заключенный между Муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ФИО2.

Днем расторжения договора считать день вступления в законную силу настоящего решения суда.

2. Взыскать с ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Белгородская область, Старооскольский район, с. Лапыгино) в пользу истца  Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 234 000 руб.- сумму основного долга по договору аренды земельного участка регистрационный номер 01-08/2016 от 23.05.2016, 16 736 руб. 40 коп.- сумму пени за просрочку платежа за период с 16.09.2016 по 31.12.2017, а всего 250 736 руб. 40 коп.

3. Взыскать с ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Белгородская область, Старооскольский район, с. Лапыгино) в доход федерального бюджета 14 015руб.- сумму расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

4. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Шульгина А. Н.