ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-49944/2020

город Ростов-на-Дону

26 января 2022 года

15АП-23688/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2021 по делу № А32-49944/2020

по иску Федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320237500255054)

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Аргус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); оценщика ФИО3

об изъятии земельного участка для федеральных нужд, 

УСТАНОВИЛ:

федеральное казенное учреждение "Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» (далее – истец; учреждение) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик; предприниматель) об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права собственности ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5707 площадью 1568 кв. м и на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5708 площадью 546 кв. м, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:4824 площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ОАО «Витязево», секция 36, контур 73, посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» денежной суммы в размере 342 600 рублей 00 копеек на банковский счет ФИО2 или на депозитный счет нотариуса; об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права собственности ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5598 площадью 960 кв. м и на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5597 площадью 506 кв. м, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:2991 площадью 20000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Витязево ОАО «Витязево», посредством перечисления со стороны ФКУ Упрдор «Черноморье» денежной суммы в размере 322 100 рублей 00 копеек на банковский счет ФИО2 или на депозитный счет нотариуса; зарегистрировать право собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5707 площадью 1568 кв. м, 23:37:0709001:5708 площадью 546 кв. м, 23:37:0709001:5598 площадью 960 кв. м, 23:37:0709001:5597 площадью 506 кв. м; в силу статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратить решение к немедленному исполнению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Аргус»; оценщик ФИО3.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2021 суд изъял для федеральных нужд путем прекращения права собственности ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5707 площадью 1568 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5708 площадью 546 кв. м, образованные из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:4824 площадью 5000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ОАО «Витязево», секция 36, контур 73, посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства на банковский счет ИП ФИО2 или на депозитный счет нотариуса суммы возмещения в размере 815 307 рублей, в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 09.08.2021 №2349-Э эксперта ФИО4 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»). Изъят для федеральных нужд путем прекращения права собственности ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5598 площадью 960 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5597 площадью 506 кв. м, образованные из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:2991 площадью 20000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Витязево ОАО «Витязево», посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства на банковский счет ИП ФИО2 или на депозитный счет нотариуса возмещения в размере 497 478 рублей, в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 09.08.2021 №2349-Э эксперта ФИО4 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»). Суд указал, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5707 площадью 1568 кв. м, 23:37:0709001:5708 площадью 546 кв. м, 23:37:0709001:5598 площадью 960 кв. м, 23:37:0709001:5597 площадью 506 кв. м. Решение арбитражного суда по настоящему делу обратить к немедленному исполнению в порядке статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2021 отменить в части.

В апелляционной жалобе учреждение приводит доводы о том, что экспертное заключение № 1994-Э от 20 августа 2021 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Учреждение указывает, что при составлении экспертного заключения были допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на итоговые результаты оценки. Расчет рыночной стоимости объекта экспертизы произведен с многочисленными нарушениями, повлекшими искажение результатов оценки.

Представленные в обоснование исковых требований истцом отчеты - Отчет об оценке № 876-02 от 23.04.2020, Отчет об оценке № 876-01 от 24.04.2020, подготовленного ООО Консалтинговая компания «АРГУС» на основании государственного контракта № 873 от 11.03.2020 и государственного контракта № 873 от 11.03.2020 соответственно, отчеты прошли экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов, и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в СРО Региональная ассоциация оценщиков (экспертное заключение № 180/01-20 от 28.04.2020, экспертное заключение № 180/02-20 от 28.04.2020).

Ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23, ФКУ Упрдор «Черноморье» полагает, что в основу решения не могло быть положено заключение эксперта, так как оно не соответствует требованиям ст. 67 и ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в качестве доказательства по делу.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал на доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проводилось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Распоряжением   Федерального   дорожного   агентства   (Росавтодор)   от 28.12.2018       № 4626-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта: «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керчь (на Симферополь), подъезды к морским портам Кавказ и Тамань. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь на участке км 52 - км 73, Краснодарский край».

Распоряжением   Федерального   дорожного   агентства   (Росавтодор)   от 21.02.2019      № 452-р в наименование и пункт 1 распоряжения от 28.12.2018 № 4626-р внесены изменения, наименование объекта изложено в следующей редакции «Строительство   и   реконструкция   участков   автомобильной   дороги   А-290 Новороссийск - Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь на участке км 52 - км 73, Краснодарский край».

Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 14.10.2019 № 2898-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению, в том числе следующих земельных участков:

- земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5707 площадью 1568 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:4824, общей площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ОАО «Витязево», секция 36, контур 73, принадлежащего на праве собственности ФИО2 (на дату принятия распоряжения № 2898-р от 14.10.2019);

- земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5708 площадью 546 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:4824, общей площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ОАО «Витязево», секция 36, контур 73, принадлежащего на праве собственности ФИО2 (на дату принятия распоряжения № 2898-р от 14.10.2019);

- земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5598, площадью 960 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:2991, общей площадью 20000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Витязевский ОАО «Витязево», принадлежащего на праве собственности ФИО2 (на дату принятия распоряжения № 2898-р от 14.10.2019);

- земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5597 площадью 506 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:2991, общей площадью 20000 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Витязевский ОАО «Витязево», принадлежащего на праве собственности ФИО2 (на дату принятия распоряжения № 2898-р от 14.10.2019).

Во исполнение распоряжения № 2898-р от 14.10.2019 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5707, 23:37:0709001:5708, 23:37:0709001:5598, 23:37:0709001:5597.

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5707, 23:37:0709001:5708, 23:37:0709001:5598, 23:37:0709001:5597 попадают в зону строительства объекта «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь на участке км 52 - км 73, Краснодарский край».

Из пункта 2 распоряжения № 2898-р от 14.10.2019, что ФКУ Упрдор «Черноморье» необходимо обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению, в том числе: обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации Проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности РФ на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

17.10.2019 за исх. № № 11965/10, 11963/10 в адрес ФИО2 были направлены письма, согласно которых ФКУ Упрдор «Черноморье» уведомляло Гражданина о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории вышеперечисленные земельные участки, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5707 площадью 1568 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:4824;

- земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5708 площадью 546 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:4824; 

- земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5598, площадью 960 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:2991;

- земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:5597 площадью 506 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:2991, попадают в зону строительства объекта «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь на участке км 52 - км 73, Краснодарский край».

На основании государственного контракта № 873 от 11.03.2020, заключенного между ФКУ Упрдор «Черноморье» и ООО Консалтинговая компания «АРГУС», последний произвел оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5598, площадью 960,00 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5597, площадью 506,00 кв.м., образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:2991.

Размер возмещения в связи с изъятием для государственных нужд объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта, определялся на основании Отчета об оценке № 876-02 от 23.04.2020 (далее - Отчет), подготовленного ООО Консалтинговая компания «АРГУС».

В соответствии с Отчетом, денежная сумма подлежащая уплате Управлением ответчику составляет 322 100 (триста двадцать две тысячи) руб. 00 коп., в том числе, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5598 и земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5597, составляет 300 000,00 руб.; размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка, указанного в пункте 1 статьи 1 настоящего Соглашения, в целях обеспечения реализации проекта, составляет 22 100,00 руб.

На основании государственного контракта № 873 от 11.03.2020, заключенного между ФКУ Упрдор «Черноморье» и ООО Консалтинговая компания «АРГУС», последний произвел оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5707, площадью 1 568,00 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5708, площадью 546,00 кв.м., образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:4824.

Размер возмещения в связи с изъятием для государственных нужд объектов недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта, определялся на основании Отчета об оценке № 876-01 от 24.04.2020 (далее - Отчет), подготовленного ООО Консалтинговая компания «АРГУС».

В соответствии с Отчетом, денежная сумма подлежащая уплате Управлением ответчику составляет 342 100 (триста сорок две тысячи сто) руб. 00 коп., в том числе,  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5707 и земельного участка с кадастровым номером 23:37:0709001:5708, указанных в пункте 1 статьи 1 настоящего Соглашения, составляет 320 000,00 руб.; размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка, указанного в пункте 1 статьи 1 настоящего Соглашения, в целях обеспечения реализации проекта, составляет 22 600,00 руб.

С учетом изложенного, в связи с изъятием недвижимого имущества ФКУ Упрдор «Черноморье» подготовлены проекты соглашений с ответчиком, пунктом 2 статьи 2 которых предусмотрена выплата денежных средств ответчику в размере 342 600,00 руб. и 322 100,00 руб.

Ввиду того, что 09.11.2017 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:4824 зарегистрировано за ФИО2, проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения направлен ФИО2 письмом от 21.05.2020 исх. № 5147/15; 30.08.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0709001:2991 зарегистрировано за ФИО2, проект соглашения для ознакомления и последующего принятия решения направлен ФИО2 письмом от 21.05.2020 исх. № 5148/15.

29.07.2019 между ФКУ Упрдор «Черноморье» и ООО «Дорожная Строительная Компания» заключен государственный контракт № 4/19/СМР на выполнение дорожных работ по строительству: «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск - Керчь на участке км 52 - км 73, Краснодарский край». 

Заказчик обязан предоставить подрядчику строительную площадку (п. 9.1 Государственного контракта). Сроки выполнения работ по контракту: начало: с даты заключения государственного контракта; окончание: - завершение строительно-монтажных работ - 31 октября 2024 г.; - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - декабрь 2024 г. (конечный срок выполнения работ). Перенос сроков строительства не предусмотрен.

Соглашение ответчиком не подписано, предложения о внесении изменения в соглашения им не представлены.

В связи с тем, что ФИО2 не подписывает соглашения на условиях, содержащихся в проектах, ФКУ Упрдор «Черноморье» обратилось в арбитражный суд с иском об изъятии земельных участков в целях обеспечения реализации проекта.

Согласно статье 10 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям субъектов Российской Федерации относятся резервирование, изъятие земельных участков для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе, со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно пункту 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Пунктом 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

В пункте 4 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям пункта 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Такой порядок предусмотрен статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой установлено, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений данной правовой нормы следует, что рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику земельного участка в связи с его изъятием, являются составными частями выкупной цены изымаемого земельного участка.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что по вопросу изъятия земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5707 и 23:37:0709001:5708, 23:37:0709001:5598 и 23:37:0709001:5597  разногласия сторон отсутствуют. Ответчик не возражает против как такового изъятия указанных земельных участков. Данные участки указаны как подлежащие изъятию для нужд Российской Федерации в распоряжении от 14.10.2019 №2898-р Федерального дорожного агентства «Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта «Строительство и реконструкция участков автомобильной дороги А-290 Новороссийск – Керчь. Строительство и реконструкция автомобильной дороги А-290 Новороссийск – Керчь на участке км 52 – км 37, Краснодарский край».      

Вместе с тем, ответчиком был заявлены возражения относительно размера выкупной стоимости.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано следующее. По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С учетом изложенного, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза для определения размера возмещения на дату проведения экспертного исследования за изъятие земельных участков, а также размера убытков, проведение экспертизы, с учётом предложенной истцом кандидатуры эксперта, было поручено сотруднику ООО «ЗемЭнергоЦентр» ФИО5.

Определением от 19.01.2021 произведена замена эксперта с ФИО5 на ФИО6

В соответствии с заключением оценщика ООО «ЗемЭнергоЦентр» ФИО6 от 27.04.2021 №200421.01, рыночная стоимость изымаемых земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5707 и 23:37:0709001:5708 составила 182 057 рублей, размер упущенной выгоды – 26 106 рублей, убытки, связанные с регистрацией, - 350 рублей. Рыночная стоимость изымаемых земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5598 и 23:37:0709001:5597 составила 126 251 рубль, упущенная выгода – 18 104 рублей, убытки, связанные с регистрацией, - 350 рублей.

Ответчик не согласился с данным экспертным заключением, ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы, приведя в обоснование проведения повторной экспертизы таки обстоятельства как отсутствие подписи эксперта в экспертном заключении, представленном экспертом, отсутствие подписи в расписке о предупреждении эксперта об уголовной ответственности, непроведение экспертного осмотра земельного участка.    

Определением от 07.06.2021 назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ФИО4 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки»).

В соответствии с заключением оценщика ФИО4 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки») от 09.08.2021 №2349-Э, размер возмещения за изымаемые земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5707 и 23:37:0709001:5708 составляет по состоянию на дату рассмотрения спора 815 307 рублей, размер возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0709001:5598, 23:37:0709001:5597 составляет 497 478 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции в судебном заседании 08.11.2021 были допрошены оценщик ФИО4 по выполненной ею экспертизе по настоящему делу и оценщик ФИО3, являющийся также генеральным директором ООО Консалтинговая компания «Аргус», подготовивший первоначальной оценочное заключение и рецензию на заключение оценщика ФИО4 

Ответчик заключение оценщика ФИО4 09.08.2021 №2349-Э не оспаривал, в письменных пояснениях указал, что считает данное заключение законным и обоснованным, в судебном заседании не возражал против установления размера возмещения в соответствии с указанным заключением.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции обоснованно установлено следующее.

Предложенный истцом в исковом заявлении размер возмещения, определённый в выполненных по его заказу отчетам №876-02 от 23.04.2020 и №876-01 от 24.04.2020 оценщика ФИО3 (генеральный директор ООО Консалтинговая компания «Аргус»), - не может быть положен в основу решения суда, поскольку указанная в данном отчёте дата проведения оценки – 22.04.2020, тогда как настоящий иск поступил в арбитражный суд 16.11.2020, то есть данное заключение оценщика было выполнено почти за семь месяцев до обращения с иском об изъятии земельных участков, соответственно, данный отчёт оценщика не может быть признан актуальным и отражающим действительную стоимость изымаемых земельных участков и размер убытков на момент принятия решения суда об изъятии земельного участка.

Подготовленный в рамках проведения судебной экспертизы отчёт оценщика ФИО6 (ООО «ЗемЭнергоЦентр») от 27.04.2021 №200421.01 не может быть признан судом в качестве достоверного и допустимого доказательства стоимости возмещения за изъятие земельного участка и суммы убытков, поскольку осмотр объекта оценки оценщиком не проводился, о чём прямо сказано в отчёте. По мнению указанного оценщика, осмотр земельных участков не требовался, что не может быть признано допустимым при проведении судебной оценочной экспертизы размера возмещения за изъятие земельных участков. Непроведение обследования изымаемого земельного участка не позволяет суду принять данный отчёт оценщика в качестве достоверного доказательства стоимости изымаемого земельного участка и размера убытков.  Кроме того, изначально в материалы дела был сдан отчёт, не подписанный указанным оценщиком, на что обратил внимание представитель ответчика, потребовавший на этом основании провести повторную судебную оценочную экспертизу и возражавший против принятия отчета оценщика ФИО6 как доказательства по делу.

Таким образом, подготовленный оценщиком ФИО6 отчет от 27.04.2021 №200421.01 не может быть признан полным и достоверным, ввиду чего правомерно не был принят судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства размера возмещения за изъятие земельного участка и размера убытков, причиненных таким изъятием.

В соответствии с заключением оценщика ФИО4 (ООО «Региональный центр экспертизы и оценки») от 09.08.2021 №2349-Э, осмотр земельного участка проведен 06.07.2021. В результате подробного исследования, сопоставления объектов-аналогов и обоснования корректировок, установлена рыночная стоимость размера возмещения за изъятие четырёх земельных участков.        

Данное экспертное заключение обоснованно признано судом первой инстанции полным, обоснованным, исчерпывающе отвечающим на вопросы о стоимости изымаемого земельного участка. Квалификация эксперта ФИО4 и опыт её профессиональной деятельности в качестве оценщика и судебного эксперта не оставляют места для обоснованных сомнений в качественном уровне подготовленного экспертного заключения. Подобранные объекты-аналоги позволяют считать определение стоимости изымаемого земельного участка объективным и адекватно отражающим стоимость земель сельскохозяйственного назначения в данном районе. 

Представленная истцом рецензия оценщика ФИО3 (генеральный директор ООО Консалтинговая компания «Аргус») на заключение оценщика ФИО4 от 09.08.2021 №2349-Э обоснованно не была принята судом первой инстанции как исключающая выводы, сделанные оценщиком ФИО4 При этом, соответствующие замечания были подробно описаны и отклонены экспертом ФИО4 в письменных пояснениях от 01.11.2021 №0111/2021, представленных в судебном заседании 08.11.2021. Подготовленная по заказу истца рецензия оценщика ФИО3 (генеральный директор ООО Консалтинговая компания «Аргус») на заключение оценщика ФИО4 от 09.08.2021 №2349-Э не может служить достаточным основанием для отклонения результатов повторной оценочной экспертизы, принимая во внимание, в том числе, и срок рассмотрения настоящего дела, и необходимость скорейшего принятия решения в целях изъятия земельного участка в интересах Российской Федерации и строительства федерального объекта транспорта.

Оснований для переоценки указанного вывода судом первой инстанции не установлено. Кроме того, рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. 

Повторно оценив принятое судом первой инстанции в качестве надлежащего допустимого доказательства экспертное заключение от 09.08.2021 №2349-Э с учетом приведенных доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил, что спорное заключение в полной мере соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Оснований для признания доводов жалобы обоснованными не установлено ввиду следующего.

Вопреки позиции истца,   обоснование сегмента рынка представлено на стр.22- 24 заключения эксперта, а также приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, его использования, с указанием интервала значений цен», в том числе, отражены основные выводы по результатам анализа рынка, существенные с точки зрения влияния на итоговый результат, сделан вывод о диапазоне стоимости участков, наиболее схожих с оцениваемыми. 

Указание истца на то, что в экспертном заключении отсутствует описание процесса оценки в части применения подхода (подходов) к оценке необоснованно. Указанный довод с учетом содержания и структуры спорного заключения не состоятелен.

Ссылка истца на то, что в спорном заключении нет обоснования использования только части аналогов для расчета и правил их отбора, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, также судом апелляционной инстанции не принимается. Отбор аналогов из имеющихся на дату исследования предложений в количестве 20 единиц произведен в таблице 6 (стр.32-36), исходя из сегмента исследуемого, анализа ценообразующих факторов, выявленных в качестве таковых в результате исследования и отраженных на стр.31 заключения. В качестве факторов сравнения отобраны и проанализированы те факторы, которые существенно влияют на результат, - местоположение с учетом характеристик локального местоположения и рельефа, состояние окружения на незначительном удалении от населенного пункта;          объем передаваемых прав; вид разрешенного использования земельного участка из определенного сегмента рынка; условия рынка (дата предложения к продаже); местоположение участка, согласно ПЗЗ-ЗонаСХ-1. Таблица 6 содержит подробное обоснование каждого предложения: принятия участка в качестве аналога, или обоснование отказа от принятия в качестве аналога.

На стр. 39 спорного заключения указано, что в рамках подбора аналогов уточнены размеры возможных скидок, которые могут предложить продавцы. Учитывая местоположение, спрос на участки из сегмента изымаемого, мнение участников рынка, в расчет принято значение 10%, ввиду чего возражения истца в указанной части отклоняются.

Также судом апелляционной инстанции не принимаются доводы о том, что для расчета рыночной стоимости изымаемого участка объекты аналоги подобраны некорректно, эксперт не учел отличия по площади. Анализ, отражающий степень зависимости удельного показателя стоимости единицы площади земельных участков из наиболее близких по своим характеристикам, но различающиеся местоположением, за исключением участков, расположенных в зоне с развитой инфраструктурой, отражен в экспертном заключении. На исследуемом диапазоне площади, в который входят исследуемый и аналоги существенных различий в стоимости не обнаружено, о чем свидетельствует коэффициент корреляции. Отсутствие указанной зависимости обусловлено, прежде всего, в отличие от иных сегментов рынка, возможностью снижать затраты в расчете на 1 га при выращивании с/х культур в промышленных масштабах, что подтверждает удельный показатель стоимости участков, скорректированных значений предложений к продаже.

Ссылка истца на то, что корректировка на местоположение выполнена экспертным путем без учета анализа рынка также не принимается судом первой инстанции, так как противоречит содержанию заключения. Так, в таблице   6   описаны   характеристики местоположения   объектов,   отобранных   в качестве аналогов: на    незначительном    удалении    от населенных пунктов, в окружении земель сельскохозяйственного назначения (зона СХ-1), вдоль дорог (рядом) с твердым покрытием (хорошо развита сеть дорог с твердым покрытием). Представлена схема расположения объекта исследуемого и аналогов, которая содержит достаточную информацию, чтобы утверждать о схожести характеристик местоположения.

Также ссылки на сайты, где были найдены объекты аналоги отражены в таблице 6 отбора аналогов. 

Изложенная экспертом позиция соответствует содержанию распоряжения Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения экспертом положений Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).

Отчеты об оценке № 876-02 от 23.04.2020 и № 876-01 от 24.04.2020 и  заключение судебной экспертизы от 09.08.2021 №2349-Э определили выкупную стоимость земельных участков на различные даты, поэтому они не сопоставимы в контексте взаимоисключения.

В силу вышеизложенных норм законодательства и правовых норм, судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, а также установленных в ходе судебного разбирательства фактических обстоятельств спора, судом исковое заявление обоснованно удовлетворено с учетом заключения судебной экспертизы от 09.08.2021 №2349-Э.

В нарушение статьи 65 АПК РФ учреждение не опровергло выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы от 09.08.2021, а также не доказал иную, более низкую рыночную стоимость земельного участка, изымаемого для государственных нужд. 

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Фактически доводы жалобы сводится к не согласию апеллянта с выводом суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм права.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2021 по делу № А32-49944/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

 

Судьи                                                                                             Р.А. Абраменко

 

                                                                                                        В.В. Галов