ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-11303/2022

08.04.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2024.

Полный текст постановления изготовлен 08.04.2024.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Белова Д.А., Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционные жалобы Государственного казенного учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Прокурора Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2023 по делу № А63-11303/2022, принятое по заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства «Толокнево» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа, при участии в судебном заседании представителя Государственного казенного учреждения Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» - ФИО2 (доверенность от 13.04.2023) и  представителя Министерства земельных и имущественных отношений Ставропольского края - ФИО2 (доверенность от 24.04.2023), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, 

 

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство «Толокнево» (далее – КФХ «Толокнево», заявитель) обратилось в суд с заявлением к Правительству Ставропольского края (далее -правительство), Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) и государственному казённому учреждению Ставропольского края «Земельный Фонд Ставропольского края» (далее – земельный фонд):

 - о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 02.06.2022 № 3111, в предоставлении земельного участка площадью 85211 +/- 2554 кв.м., с кадастровым номером 26:07:022603:7, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для строительства объекта по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (молочно-товарная ферма на 100 коров), расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, в границах муниципального образования Кугультинского сельсовета в собственность за плату КФХ «Толокнево»;

- об обязании правительства в месячный срок со дня вступления в силу решения арбитражного суда без проведения торгов заключить с КФХ «Толокнево» договор купли -продажи земельного участка площадью 85211 +/- 2554 кв.м., с кадастровым номером 26:07:022603:7, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для строительства объекта по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (молочно-товарная ферма на 100 коров), расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, в границах муниципального образования Кугультинского сельсовета.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2023 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя в области урегулирования отношений землепользования. КФХ «Толокнево» как собственник расположенных на спорном участке объектов недвижимости (единого недвижимого комплекса) имеет исключительное право на заключение (без торгов) договора аренды спорного участка. С учетом результатов судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что для эксплуатации единого комплекса молочно-товарной фермы на 100 голов КРС, принадлежащей крестьянскому хозяйству необходима площадь земельного участка с кадастровым номером 26:07:022603:7 в размере 85 259 кв.м.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, земельный фонд и прокурор обратились в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателей жалоб, представленное в материалы дела экспертное заключение принято судом как надлежащие доказательства при отсутствии в нем информации о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества в его границах, о соразмерности площади земельного участка общей площади расположенных на нем зданий, строений, сооружений. Суд не учел, что в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации права на расположенные в границах спорного участка объекты (капитальные и некапитальные) как единого имущественного комплекса. В экспертном заключении содержится оценочно-субъективный вывод о наличии признаков единого комплекса без обоснования такого вывода. 

В отзыве на жалобу КФХ «Толокнево» просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определением от 20.02.2024 судебное заседание откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 22.02.2024 в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной.

В судебном заседании представитель министерства и земельного фонда поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения заявления, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению.

Из материалов дела судом установлено, что КФХ «Толокнево» на основании договора аренды земельного участка от 05.02.2014 № 04-14 является арендатором земельного участка площадью 85211+/-2554 кв.м. с кадастровым номером 26:07:022603:7, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для строительства объекта по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (молочно-товарная ферма на 100 коров), расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, в границах муниципального образования Кугультинского сельсовета (далее – земельный участок).

На земельном участке находятся принадлежащие КФХ  «Толокнево» здания и сооружения:

- нежилое здание – коровник на 100 голов, площадью 1 490, 5 кв.м. с кадастровым номером 26:07:022603:9;

- сооружения - лагуны (земляные сооружения с покрытием геомембраной) площадью 982, 6 кв.м. с кадастровым номером 26:07:022603:12;

- сооружение - навес для сена площадью 1 319 кв.м. с кадастровым номером 26:07:022603:10;

- нежилое здание – переходная галерея площадью 178, 1 кв.м. с кадастровым номером 26:07:022603:13;

- сооружение - железобетонная площадка для складирования силоса и сенажа площадью 905 кв.м. с кадастровым номером 26:07:022603:14;

- нежилое здание – доильно-молочный блок площадью 587, 7 кв.м. с кадастровым номером 26:07:022603:15.

02.03.2022 КФХ «Толокнево» обратилось в правительство с заявлением № 13846 о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Дополнительным письмом, направленным в земельный фонд (вх. № 2832-39 от 4 23.05.2022), КФХ «Толокнево» сообщило, что на испрашиваемом земельном участке также расположен объект из легких металлических конструкций вспомогательного назначения (коровник), не являющийся объектом капитального строительства.

Письмом министерства от 08.06.2022 № 514-ИСХГУ в предоставлении услуги отказано. Отказ мотивирован тем, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее — выписка из ЕГРН), полученной в рамках межведомственного взаимодействия, в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:07:022603:7 размещены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 26:07:022603210, 26:07:022603:12‚ 26:07:022603:13‚ 26.07:022603:14, 26:07:022603:15 и 26:07:022603:9. Однако, согласно сведениям справочно-информационного ресурса публичной кадастровой карты на земельном участке с кадастровым номером 26:07:022603:7 расположен объект недвижимости, сведения о котором отсутствуют в выписке из ЕГРН. Необходимо провести мероприятия в части определения местоположения объекта недвижимости, находящегося на земельном участке.

КФХ «Толокнево», полагая, что отказ в предоставлении участка в собственность не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрациив соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено статьей 39.20 Кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ образование и изменение земельных участков должны происходить с соблюдением предельных (максимальных и минимальных размеров) земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством градостроительной деятельности устанавливают градостроительные регламенты.

Положения статьи 11.9 ЗК РФ направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельного участка без проведения торгов, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Конституционный Суд Российской Федерации применительно к данной норме указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения (определение от 23.04.2020 № 935-О).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель обязан экономически обосновать площадь земельного участка, занятую зданием и необходимую для их использования. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости.

В рамках настоящего спора в соответствии со статьей 65 АПК РФ заявитель должен доказать, что на испрашиваемом им земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок именно заявленной площади.

Предоставление таких доказательств обусловлено предусмотренным статьями 198, 200 АПК РФ порядком распределения бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав оспариваемым ненормативным правовым актом, предусматривающим возложение соответствующей обязанности по доказыванию именно на заявителя.

С учетом приведенных норм обязанность доказывания в рамках настоящего дела того обстоятельства, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества (или объект), для эксплуатации которых (которого) требуется весь испрашиваемый земельный участок, лежит на заявителе (статья 65 АПК РФ).

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, принял во внимание заключение судебной экспертизы от 02.05.2023 № 18/01-09/2023 в котором эксперт пришел к выводу, что для эксплуатации единого комплекса молочно-товарной фермы на 100 голов КРС, принадлежащей крестьянскому хозяйству, необходима площадь земельного участка с кадастровым номером 26:07:022603:7 в размере 85 259 кв.м.

Как указано в заключении, расположенные на спорном участке здания, сооружения, в том числе погрузочно- разгрузочные площадки №№ 1, 2, 3 (без указания площади); открытая площадка для хранения техники и оборудования площадью 2 450 кв.м., площадка для хранения автомобилей площадью 1 010 кв.м., погрузочно-разгрузочная площадка № 4 площадью 4 298 кв.м., открытая площадка для хранения расходных материалов, площадью 134 кв.м., дамба лагун, площадью 786 кв.м., технологическая площадка возле лагун, входят в единый производственный комплекс.

После расчета параметров погрузочно-разгрузочных площадок, эксперт пришел к выводу, что площадь для размещения погрузочно- разгрузочных площадок: № 1 – составляет 2003 кв.м.; № 2 – 2617 кв.м.; № 3 – 2 837 кв.м.

В заключении также указано, что площадь для размещения площадки для обслуживания лагун составляет 2 761 кв.м.

Из анализа экспертного заключения усматривается, что эксперт руководствовался нормативами, применяемыми для расчета площади, необходимой для функционирующей молочно- товарной фермы. Площадь испрашиваемого заявителем земельного участка определена, с учетом выгульных площадок для крупного рогатого скота, потребности в кормах, с применением свода правил «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий» СП 19.13330.2011. Однако упомянутый свод правил не регулирует нормы площадей земельных участков, предоставляемых в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Кроме того, квалификация спорных объектов в качестве единого комплекса относится к компетенции суда.

По смыслу норм статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разъяснений, приведенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект. Для отнесения недвижимой вещи к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев: неразрывной физической или технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей; расположения на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей. Единый недвижимый комплекс может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, что предполагает следующее: составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу; созданный единый недвижимый комплекс не может быть впоследствии разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. При этом в ЕГРН регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Доказательства государственной регистрации спорных объектов как единого недвижимого комплекса в материалы дела не представлены. Основания квалификации спорных объектов в качестве единого комплекса решение суда не содержат.

Заявитель не представил суду доказательств, что принадлежащие КФХ объекты недвижимого имущества и сооружения представляют собой единый комплекс, выступают в гражданском обороте как единый объект вещных прав, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна площади таких объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Названные подходы поддерживаются Верховным Судом Российской Федерации (определения от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823).

По смыслу приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, от 19.03.2013 № 12668/12, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414 правовых позиций законодатель предусмотрел возможность предоставления земельного участка на неконкурентных началах собственнику существующих, введенных в эксплуатацию объектов недвижимости (зданий, сооружений) и в целях их эксплуатации. Объекты недвижимости, имеющие вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением, исключительное право их собственника на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов не порождают.

Поскольку КФХ «Толокнево» не доказало, что на спорном участке расположены объекты недвижимости, для эксплуатации которых ему необходима вся площадь испрашиваемого земельного участка, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил заявленные требования о признании незаконным решения, изложенного в письме № 3111 от 02.06.2022  и возложил на правительство обязанности устранить нарушенное право заявителя.

Повторно исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, применив нормы материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания для приобретения КФХ в собственность земельного участка всей площадью как необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Оспариваемое решение уполномоченного органа соответствует действующему земельному законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 АПК РФ влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными, в силу статьи 270 АПК РФ являются основаниями к отмене решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения дела на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по делу суд относит на заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта судом не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2023 по делу № А63-11303/2022 – отменить, апелляционные жалобы – удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с крестьянского (фермерского) хозяйства «Толокнево» (с. Кугульта, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по апелляционным жалобам.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

Судьи                   

Ю.Б. Луговая

Д.А. Белов

Е.В. Жуков