Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-25597/2016

22 мая 2017 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 15 мая 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 22 мая 2017 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Аникина И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Сити», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «Бухгалтерский учет компаний – Финанс», ОГРН 

<

***>,                               г. Челябинск, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Челябинск-Сити», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, о взыскании 303 995 руб. 59 коп.,

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (далее – общество «Управляющая Компания «Челябинск-Сити») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» (далее – общество «Бухгалтерский учет компаний – Финанс»)                     о взыскании 199 482 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, 104 513 руб. 01 коп. стоимости восстановительного ремонта.

В обоснование исковых требований истец, ссылаясь на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывает на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.11.2012 № 11/13/ЧС/12 (далее – договор аренды). При этом истец полагает, что внесенный арендатором обеспечительный платеж не подлежит возврату в связи с нарушением                  60-дневного срока уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора. С учетом условия договора аренды о возврате помещения в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано арендодателем по акту приема-передачи, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта помещения в связи с наличием недостатков в возвращенном арендодателю помещении.

Определением суда от 27.10.2016 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

21.11.2016 в материалы по делу представлено заявление общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Сити» (далее – общество «Бизнес-Сити») о замене стороны по делу: истца - с общества «Управляющая компания «Челябинск-Сити» на общество «Бизнес-Сити», мотивированное заключением договора цессии от 17.11.2016 № 1.

От общества «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 48), в котором ответчик ссылается на наличие возражений относительно необходимости проведения восстановительного ремонта в рассматриваемом помещении. При этом ответчик отмечает, что повреждение поверхности пола является естественным результатом использования помещения, расхождение ламината по стыкам является результатом его некачественной укладки. По его мнению, состояние стен с учетом естественного износа является приемлемым и не требует полной замены обоев. Общество «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» считает неправомерным включение в калькуляцию расходов на замену стекла на входной двери в связи с тем, что названное стекло не повреждено и не требует замены. Кроме того, ответчик указывает, что помещение получено им не в отремонтированном состоянии, а после эксплуатации предыдущими арендаторами с учетом естественного износа. Арендатор также считает необоснованным включение в калькуляцию накладных и транспортных расходов. В отношении требования о взыскании арендной платы общество «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» не оспаривает размер задолженности по арендной плате, ссылаясь на необходимость исключения суммы обеспечительного платежа из размера задолженности по арендной плате, признает задолженность по арендной плате в общей сумме 62 822 руб. 10 коп. 

Определением от 20.12.2016 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено общество «Бизнес-Сити», предварительное судебное заседание назначено на 07.02.2017.

От общества «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» поступило мнение на отзыв ответчика (л.д. 61-63), в котором истец указывает, что сумма обеспечительного платежа, пополненная арендатором до размера 136 660 руб. 48 коп., относится к обеспечению исполнения обязательств арендатора по использованию офиса № 1606. По его мнению, ссылка ответчика на передачу помещения № 1606 в аренду не в отремонтированном виде является необоснованной, поскольку актом приема-передачи от 01.04.2015 подтверждается факт передачи помещения в полностью отремонтированном состоянии без повреждений. С учетом условия договора аренды о возврате помещения в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано арендодателем по акту приема-передачи, истец считает обоснованными требования о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта помещения. Условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по проведению восстановительного ремонта помещения своими силами и за свой счет либо по оплате стоимости ремонта в соответствии с калькуляцией арендодателя. Истец отмечает, что калькуляция не оспорена арендатором, контррасчет стоимости работ не представлен, обязательства по выполнению восстановительного ремонта своими силами ответчиком не выполнены. Общество «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» также указывает, что представленная арендодателем калькуляция работ подготовлена квалифицированным специалистом отдела эксплуатации, инженером по организации эксплуатации и ремонту зданий и сооружений ФИО2. Калькуляция составлена на основании рыночных цен, а также с учетом стоимости материалов и оборудования, имеющихся на складе арендодателя, накладные и транспортные расходы включены в калькуляцию в соответствии с Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 12.01.2004 № 6. По его мнению, внесенный арендатором обеспечительный платеж не подлежит возврату в связи с нарушением 60-дневного срока уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора.

Определением суда от 07.02.2017 удовлетворено заявление ООО «Бизнес-Сити» о процессуальном правопреемстве. В связи с заменой истца по делу общество «Управляющая компания «Челябинск-Сити» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ; судебное заседание отложено на 29.03.2017.

От ответчика поступили дополнения к отзыву на исковое заявление (л.д. 131-132), согласно которым условиями договора аренды не предусмотрена возможность произвольного определения стоимости восстановительного ремонта. По его мнению, из представленных истцом актов не представляется возможным установить степень повреждений стен и ламината; необходимость замены обоев, стекла не обоснована. Ответчик полагает, что факт возникновения повреждений в помещении в результате ненадлежащей эксплуатации не доказан. Общество «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» указывает на невозможность определения объема работ, необходимых для восстановления помещения в первоначальное состояние. Ссылаясь на то, что невозможность использования спорного помещения без проведения ремонтных работ истцом не доказана, о проведении экспертизы в целях определения стоимости восстановительного ремонта истцом не заявлено, общество «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» полагает недоказанным размер убытков, связанных с проведением восстановительного ремонта помещения. По его мнению, в связи с непредставлением доказательств несения расходов по оплате ремонта в пределах заявленной суммы, оснований для удовлетворения требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта не имеется.

Протокольным определением от 29.03.2017 судебное заседание отложено на 07.04.2017.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела сметного расчета на сумму 67 708 руб. 40 коп. (л.д. 137).

Протокольным определением от 07.04.2017 судебное заседание отложено на 04.05.2017.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих сдачу в аренду помещения № 1606 и проведение в нем восстановительного ремонта с целью приведения в состояние типовой отделки.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих наличие у ответчика намерения составления двустороннего акта осмотра помещения, а также вручения истцу сметного расчета на сумму 25 611 руб. 90 коп.

Кроме того, от истца поступили письменные пояснения, согласно которым восстановительный ремонт помещения № 1606 производится силами общества с ограниченной ответственностью «ТЕХНОХИМ» на основании договора подряда от 10.10.2016 № 14/П/16. В счет исполнения обязательства по договору подряда истцом перечислена предоплата на сумму 75 966 руб. 13 коп., полная оплата стоимости восстановительного ремонта будет произведена после подписания новым арендатором акта приема-передачи офисного помещения после завершения ремонтных работ. Поскольку обязательство по приведению помещения в первоначальное состояние ответчиком не исполнено, с учетом наличия гарантийного письма, подписанного руководителем общества «Бухгалтерский учет компаний – Финанс», об оплате стоимости восстановительного ремонта истец считает обоснованными требования о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта.

О дате, месте и времени судебного разбирательства лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании 04.05.2017 применительно к ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 15.05.2017 до 10 час. 50 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Обществом с ограниченной ответственностью «Интеррокс Венчурс Лимитед» (учредитель управления) и обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (доверительный управляющий) подписан договор доверительного управления имуществом от 01.04.2013 (л.д. 22-23), по которому учредитель управления передает доверительному управляющему в доверительное управление имущество в соответствии с перечнем, согласованным сторонами в п. 2.1 данного договора, сроком на 5 лет,                          а доверительный управляющий обязуется осуществить управление переданным имуществом в соответствии с условиями договора в интересах учредителя управления.

Согласно п. 2.1 договора доверительного управления имуществом объектом доверительного управления является нежилое здание (административно-культурный центр), расположенное по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи от 01.04.2013 (л.д. 23 оборот-24) данное здание передано доверительному управляющему.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произведена регистрация передачи имущества в доверительное управление 29.04.2013 (л.д. 24 оборот).

Обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (арендодатель) и обществом «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» (арендатор) заключен договор аренды (л.д. 106-110), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору в соответствии с условиями договора и инструкцией по эксплуатации нежилых помещений во временное пользование нежилое помещение – офис № 1504 общей площадью 61,37 кв. м в соответствии со стандартом BOMA, расположенное на 15 этаже нежилого здания административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату указанное помещение, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и исполнять другие обязательства, предусмотренные договором.

В силу п. 2.3 договора возврат арендатором арендодателю помещения оформляется актом приемки-передачи (возврата) в день окончания срока аренды (или в день досрочного расторжения (прекращения) договора аренды) при условии предварительного выполнения процедуры возврата помещения, предусмотренной договором. Арендатор является инициатором проведения процедуры возврата помещений и подписания акта приема-передачи (возврата) помещений.

Арендатор обязан передать арендодателю помещение (включая все инженерные системы с установленным оборудованием) в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано  арендодателем по акту приема-передачи, а в случае, если в течение срока аренды арендодателем или арендатором производились улучшения в помещении, то также и с их учетом. Арендатор  обязан передать арендодателю помещение свободными от персонала и имущества арендатора.

Для определения того, находится ли помещение в состоянии, в котором оно было передано арендатору арендодателем, за 10 дней до окончания срока аренды (или даты досрочного расторжения (прекращения) договора) до подписания сторонами акта приемки-передачи (возврата) арендодатель с арендатором совместно осматривают помещение.

Стороны совместно составляют акт осмотра помещения, в котором указывается перечень работ, необходимых для приведения помещения в состояние, в котором оно было передано арендатору арендодателем и  с учетом всех улучшений, выполненных после передачи помещения арендатору.

В случае, если одна сторона безосновательно отказывается от подписания акта осмотра помещения, другая сторона делает отметку об этом в акте и подписывает его в одностороннем порядке.

Согласно п. 2.4 договора аренды по усмотрению арендодателя арендатор обязан произвести работы, указанные в акте осмотра помещения в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта осмотра помещения, но до подписания акта возврата помещения, либо оплатить стоимость работ, указанных в акте осмотра помещения, на основании расчета стоимости, произведенного арендодателем. В акте осмотра помещения указываются перечень, виды, объем и стоимость работ, необходимых для приведения помещения в надлежащее состояние по условиям договора.

В соответствии с п. 2.7 договора аренды при прекращении договора аренды в связи с истечением срока действия договора либо при досрочном расторжении (прекращении) договора арендатор в последний день аренды обязан освободить помещение от имущества. В случае, если арендатор не освободил арендуемые помещения в связи с расторжением (прекращением) действия договора аренды и в помещении осталось имущество или сотрудники арендатора, то за арендатором сохраняются обязанности по уплате арендной платы и другие, вытекающие из договора аренды обязательства до момента фактического освобождения помещения от имущества (сотрудников) и передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи (возврата).

Пунктом 2.12 договора аренды предусмотрено, что в случае отказа или уклонения арендатора от возврата помещения арендодателю и (или) от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения либо в случае фактического освобождения помещения арендодатель имеет право принять помещение в одностороннем порядке путем составления соответствующего одностороннего акта. При этом договор прекращает свое действие с момента составления арендодателем соответствующего одностороннего акта, а также обязательства арендатора по оплате ремонтных работ, необходимых для приведения помещения в состояние, в котором оно было передано арендатору арендодателем с учетом всех улучшений, выполненных после передачи помещения арендатору, считаются принятыми арендатором.

В силу п. 3.3.1 договора аренды арендатор обязан своевременно, должным образом и в полном объеме оплатить обеспечительный платеж и пополнять его в соответствии с условиями договора, а также своевременно, должным образом и в полном объеме оплачивать арендную плату и иные платежи (в том числе неустойку) по договору.

Согласно п. 4.4.1 договора аренды арендатор в течение 10 дней с момента заключения договора обязан перечислить арендодателю обеспечительный платеж, сумма которого составляет 49 096  руб. 

Обеспечительный платеж равен сумме арендной платы за один месяц на дату заключения договора и является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору.

Арендодатель вправе в любое время удержать из суммы обеспечительного платежа, в том числе: сумму задолженности арендатора по уплате арендной платы, неустойки, проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) за неисполнение обязательств по договору; сумму убытков в связи с причинением арендатором ущерба помещению, зданию, прилегающей к зданию территории, имуществу и здоровью посетителей здания, а также в связи с возмещением упущенной выгоды, в том числе  в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора (при отсутствии вины арендодателя).

В соответствии с п. 4.4.3 договора аренды в случае увеличения арендной платы арендатор обязуется в течение 5 рабочих дней со дня увеличения аренды  перечислить арендодателю необходимую сумму для восстановления суммы обеспечительного платежа до размера действующей арендной платы.

В силу п. 4.4.4 договора аренды в случае досрочного прекращения (расторжения) договора по инициативе арендодателя (при условии отсутствия вины арендатора) он обязан в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта возврата помещения возвратить арендатору оставшуюся сумму обеспечительного платежа (с удержанием всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по условиям договора, в том числе расходы по восстановлению (ремонту) помещения до состоянию не хуже, чем при его передаче арендатору), за исключением случаев, когда досрочное прекращение (расторжение) договора произошло по вине или инициативе арендатора либо в случае нарушения срока возврата помещения, установленного п. 2.3 договора, тогда оставшаяся сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя.

Размер арендной платы по договору составляет 49 096 руб. в месяц.

В соответствии с п. 4.5 договора аренды арендная плата уплачивается авансовыми платежами не позднее соответствующего срока платежа, при этом арендная плата за первый календарный месяц срока аренды должна быть уплачена арендатором в течение 5 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения на основании выставленного арендодателем счета; последующие арендные платежи осуществляются ежемесячно до 5 числа текущего месяца.

Согласно п. 5.1 договора аренды досрочное расторжение (прекращение)  договора допускается по соглашению сторон и в одностороннем внесудебном порядке. Обязанность арендатора по уплате арендной платы сохраняется до дня подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещений.

В силу п. 5.4 договора аренды в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора (при отсутствии вины арендодателя) обеспечительный платеж не возвращается арендатору и остается у арендодателя в качестве возмещения убытков (упущенная выгода).

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что срок действия договора установлен с 01.11.2012 по 30.09.2013.

По акту приема-передачи от 01.11.2012 (л.д. 111) офис № 1504 общей площадью 61,37 кв. м передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 27.02.2013 № 1 к договору аренды (л.д. 123) изменен предмет аренды: нежилое помещение – офис № 1504 общей площадью 61,37 кв. м, нежилое помещение – офис № 1908 общей площадью 121,4 кв. м, расположенные в административно-культурном центре «Челябинск-Сити» по адресу: 

<

...>.

Согласно протоколу согласования разногласий к протоколу разногласий к дополнительному соглашению от 27.02.2013 № 1 к договору аренды (л.д. 126) п. 4.4.4 договора аренды дополнен предложением следующего содержания: «По соглашению сторон обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты арендных платежей за последний месяц аренды».

По акту приема-передачи от 30.04.2013 (л.д. 126 оборот) офис № 1908 общей площадью 121,4 кв. м передан арендатору.

Обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (арендодатель) и обществом «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 04.08.2014 № 3 к договору аренды (л.д. 120), в соответствии с которым в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора (при отсутствии вины арендодателя) обеспечительный платеж не возвращается арендатору и остается у арендодателя в качестве возмещения убытков (упущенная выгода). В случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора с уведомлением арендодателя менее чем за 60 календарных дней до даты планируемого расторжения арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды по соглашению сторон не ранее 60 календарных дней с даты получения уведомления, при этом арендатор обязан уплачивать арендную плату до даты истечения 60 календарных дней.

Согласно п. 6.1 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 04.08.2014 № 3) срок действия договора установлен с 01.11.2012 по 30.09.2013. Данный договор будет считаться пролонгированным на следующие 11 месяцев при условии, если ни одна из сторон письменно не заявит о намерении расторгнуть договор не менее чем за 60 дней до окончания срока его действия.

По акту приема-передачи (возврата) помещения от 01.04.2015 (л.д. 118) помещение № 1504 общей площадью 61,37 кв. м возвращено арендодателю.

По акту приема-передачи (возврата) помещения от 01.04.2015 (л.д. 116 оборот) помещение № 1908 общей площадью 121,4 кв. м возвращено арендодателю.

Обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (арендодатель) и обществом «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 01.04.2015 № 5 к договору аренды (л.д. 114), согласно которому в связи с отказом арендатора от офисов № 1504 и 1908 и заменой на офис № 1606 с 01.04.2015 арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение – офис № 1606 общей площадью 135,04 кв. м в соответствии со стандартом BOMA, расположенное на 16 этаже нежилого здания административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату указанное помещение, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и исполнять другие обязательства, предусмотренные договором.

В силу п. 4.4.1 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 01.04.2015 № 5) арендатор в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора обязан перечислить арендодателю обеспечительный платеж, сумма которого составляет 136 660 руб. 48 коп.

В силу п. 4.4.4 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 01.04.2015 № 5) размер арендной платы по договору составляет 136 660 руб. 48 коп. за всю арендуемую площадь в месяц.

По акту приема-передачи от 01.04.2015 (л.д. 115) помещение – офис № 1606 общей площадью 135,04 кв. м передано арендатору.

Обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (арендодатель) и обществом «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 13.04.2016 № 7 к договору аренды (л.д. 119 оборот), в соответствии с которым в период с 01.05.2016 по 30.09.2016 размер арендной платы по договору составляет 101 280 руб. за всю арендуемую площадь в месяц.

Обществом «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» вручено обществу  «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» письмо от 21.06.2016 № 30 о прекращении договора аренды с 01.07.2016 (л.д. 13). 

Согласно акту осмотра помещения от 22.06.2016 (л.д. 11 оборот), подписанному арендодателем, в возвращаемом помещении выявлены следующие недостатки: незначительное расхождение ламината по стыкам, потертости в объеме 5% от площади пола; незначительное загрязнение обоев, повреждения: отверстия от метизов, канцелярских кнопок, установлен кабель-канал; на входной двери в офис повреждена тонировочная пленка. В названном акте указана стоимость работ по устранению недостатков помещения. Согласно акту арендуемое помещение находится в состоянии хуже, чем передано арендатору при заключении договора аренды по акту приема-передачи. 

Обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» составлен односторонний акт приема-передачи (возврата) помещения от 30.06.2016 (л.д. 12), согласно которому в возвращаемом помещении выявлены следующие недостатки: незначительное расхождение ламината по стыкам, потертости в объеме 5% от площади пола; незначительное загрязнение обоев, повреждения: отверстия от метизов, канцелярских кнопок, установлен кабель-канал; на входной двери в офис повреждена тонировочная пленка. Данный акт со стороны арендатора не подписан. 

Согласно гарантийному письму от 22.06.2016 № 33 (л.д. 64) общество «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» гарантировало произвести оплату задолженности в размере 85 633 руб. 07 коп., сумму восстановительного ремонта офиса № 1606 в размере, согласованном сторонами, в срок до 31.07.2016.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды, а также указывая на необходимость проведения восстановительного ремонта помещения, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оснований для признания незаключенным договора доверительного управления имуществом от 01.04.2013 судом не установлено.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследовав договор аренды с учетом дополнительного соглашения от 01.04.2015 № 5, суд приходит к выводу о согласованности сторонами предмета договора аренды, возможности его индивидуализировать и заключенности указанного договора аренды в силу ст.ст. 432, 607 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что договор аренды возмездный и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

В силу п. 1 ст. 328 ГК РФ и общей характеристики гражданско-правовых отношений договоров аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам.

Это означает, что исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор аренды сторонами исполнялся, разногласий относительно существенных условий договора аренды между сторонами не возникало.

Факт пользования ответчиком помещением № 1606 в период с 01.04.2015 подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается. 

Ответчик принятые на себя обязательства по договору аренды нежилого помещения, в полном объеме не исполнил, арендные платежи за пользование имуществом в полном объеме не внес, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.

В отзыве на исковое заявление (л.д. 48) ответчик признает задолженность по арендной плате в общей сумме 62 822 руб. 10 коп., полагая, что размер заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате должен быть уменьшен на сумму обеспечительного платежа.

Кроме того, в судебном заседании 07.02.2017 представитель ответчика в части требования о взыскании арендной платы признал сумму долга в размере 199 482 руб. 58 коп., не возражал против удовлетворения требований в части взыскания задолженности по арендной плате в общей сумме 62 822 руб. 10 коп. (за вычетом обеспечительного платежа).

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что внесенный арендатором обеспечительный платеж не подлежит возврату в связи с нарушением 60-дневного срока уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора.

Согласно п. 6.1 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 04.08.2014 № 3) срок действия договора установлен с 01.11.2012 по 30.09.2013. Данный договор будет считаться пролонгированным на следующие 11 месяцев при условии, если ни одна из сторон письменно не заявит о намерении расторгнуть договор не менее чем за 60 дней до окончания срока его действия.

В силу п. 6.2 договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 01.09.2013) в порядке, предусмотренном п. 6.1 договора, договор может продляться неограниченное количество раз.

Поскольку сторонами о намерении расторгнуть договор аренды не  заявлялось, срок действия данного договора был пролонгирован на 11 месяцев с 01.10.2013 по 31.08.2014, с 01.09.2014 по 31.07.2015, с 01.08.2015 по 30.06.2016.

Таким образом, договор аренды прекращен в связи с истечением его срока действия 30.06.2016.

Ссылка истца на отсутствие оснований для возврата обеспечительного платежа в силу п. 5.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 04.08.2014 № 3 к договору аренды) отклоняется исходя из следующего.

Согласно п. 5.3 договора аренды  (с учетом дополнительного соглашения от 04.08.2014 № 3 к договору аренды) сторона, имеющая намерение расторгнуть (прекратить) договор по основаниям, предусмотренным п. 5.2 договора, обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме не позднее, чем за 60 календарных дней до даты расторжения (прекращения) договора при возможности с приложением документально подтвержденных причин своего намерения. Договор будет считаться расторгнутым в день, указанный в уведомлении. Указанная дата не может наступать ранее, чем за 60 календарных дней до даты направления заинтересованной стороной указанного уведомления. При расторжении (прекращении) договора по основаниям, предусмотренным в п. 5.2 договора, арендатор обязан выполнить условия по возврату помещений, предусмотренные разделом 2 договора, в том числе оплачивать арендную плату и другие платежи по условиям договора до дня подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещений.

В силу п. 5.2 договора аренды любая из сторон вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть (прекратить) договор, если другая сторона нарушает его существенные условия.

Одностороннее расторжение (прекращение) договора по иным основаниям допускается также в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

С учетом истечения срока действия договора 30.06.2016, оснований для вывода о досрочном расторжении по инициативе ответчика названного договора аренды не имеется.

В силу п. 4.4.4 договора аренды (с учетом протокола согласования разногласий к протоколу разногласий к дополнительному соглашению от 27.02.2013 № 1 к договору аренды (л.д. 126) в случае досрочного прекращения (расторжения) договора по инициативе арендодателя (при условии отсутствия вины арендатора) он обязан в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта возврата помещения возвратить арендатору оставшуюся сумму обеспечительного платежа (с удержанием всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по условиям договора, в том числе расходы по восстановлению (ремонту) помещения до состоянию не хуже, чем при его передаче арендатору), за исключением случаев, когда досрочное прекращение (расторжение) договора произошло по вине или инициативе арендатора либо в случае нарушения срока возврата помещения, установленного п. 2.3 договора, тогда оставшаяся сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя.

По соглашению сторон обеспечительный платеж может быть зачтен в счет оплаты арендных платежей за последний месяц аренды.

Поскольку условиями договора возможность невозвращения обеспечительного платежа предусмотрена в случае досрочного прекращения (расторжения) договора по вине или инициативе арендатора либо в случае нарушения срока возврата помещения, установленного п. 2.3 договора, в рассматриваемом случае договор аренды прекращен в связи с истечением его срока действия 30.06.2016, оснований для удержания обеспечительного платежа арендодателем не имеется.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что задолженность ответчика перед истцом подтверждается материалами дела, доказательств исполнения своих обязательств по внесению арендной платы в полном объеме ответчик не представил, суд приходит к выводу об обоснованности требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 62 822 руб. 10 коп.

В отношении требований о взыскании с ответчика 104 513 руб. 01 коп. стоимости восстановительного ремонта суд исходит из следующего.

В обоснование требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта истец ссылается на наличие недостатков в возвращенном арендодателю помещении, расходы по устранению которых истец просит взыскать с ответчика. При этом истец указывает на то, что пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено условие о возврате помещения в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано арендодателем по акту приема-передачи.

В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец в исковом заявлении, мнении на отзыв ответчика (л.д. 3-4, 61-63) ссылается на наличие у него на основании договора аренды права на предъявление требования о проведении восстановительного ремонта помещения. При этом истец полагает, что требование о проведении восстановительного ремонта помещения предъявляются по усмотрению арендодателя, а арендатор обязан их полностью выполнить либо самостоятельно в установленный срок, либо оплатить стоимость работ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 2.3 договора возврат арендатором арендодателю помещения оформляется актом приемки-передачи (возврата) в день окончания срока аренды (или в день досрочного расторжения (прекращения) договора аренды) при условии предварительного выполнения процедуры возврата помещения, предусмотренной договором. 

Арендатор обязан передать арендодателю помещение (включая все инженерные системы с установленным оборудованием) в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано арендодателем по акту приема-передачи, а в случае, если в течение срока аренды арендодателем или арендатором производились улучшения в помещении, то также и с их учетом. 

Для определения того, находится ли помещение в состоянии, в котором оно было передано арендатору арендодателем, за 10 дней до окончания срока аренды (или даты досрочного расторжения (прекращения) договора) до подписания сторонами акта приемки-передачи (возврата) арендодатель с арендатором совместно осматривают помещение.

Стороны совместно составляют акт осмотра помещения, в котором указывается перечень работ, необходимых для приведения помещения в состояние, в котором оно было передано арендатору арендодателем и с учетом всех улучшений, выполненных после передачи помещения арендатору.

В случае, если одна сторона безосновательно отказывается от подписания акта осмотра помещения, другая сторона делает отметку об этом в акте и подписывает его в одностороннем порядке.

Согласно п. 2.4 договора аренды по усмотрению арендодателя арендатор обязан произвести работы, указанные в акте осмотра помещения в течение 5 рабочих дней с момента подписания акта осмотра помещения, но до подписания акта возврата помещения, либо оплатить стоимость работ, указанных в акте осмотра помещения, на основании расчета стоимости, произведенного арендодателем. В акте осмотра помещения указываются перечень, виды, объем и стоимость работ, необходимых для приведения помещения в надлежащее состояние по условиям договора.

Пунктом 2.12 договора аренды предусмотрено, что в случае отказа или уклонения арендатора от возврата помещения арендодателю и (или) от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения либо в случае фактического освобождения помещения арендодатель имеет право принять помещение в одностороннем порядке путем составления соответствующего одностороннего акта. При этом договор прекращает свое действие с момента составления арендодателем соответствующего одностороннего акта, а также обязательства арендатора по оплате ремонтных работ, необходимых для приведения помещения в состояние, в котором оно было передано арендатору арендодателем с учетом всех улучшений, выполненных после передачи помещения арендатору, считаются принятыми арендатором.

Таким образом, учитывая положения ст. 622 ГК РФ о возможности возврата помещения в состоянии, предусмотренном договором, ответчик, подписывая договор аренды в отсутствие возражений относительно содержащегося в п. 2.3 договора условия о возврате помещения в первоначальном состоянии, принял на себя обязательство возвратить арендодателю помещение в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано арендодателем по акту приема-передачи.

Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 01.04.2015 (л.д. 115) арендатору передано нежилое помещение – офис № 1606 общей площадью 135,04 кв. м, расположенное на 16 этаже нежилого здания административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу:                            

<

...>. В данном акте содержится характеристика отделки, состав конструкций, вид материалов, наименование оборудования, количество оборудования. Кроме того, в акте указано на отсутствие повреждений. 

Таким образом, данным актом подтверждается состояние помещения на момент его передачи ответчику в аренду.

Учитывая, что названный акт подписан сторонами в отсутствие возражений, стороны, подписывая данный акт, подтвердили состояние помещения на момент его сдачи в аренду, отраженное в данном акте.

По результатам осмотра подлежащего возврату из аренды помещения составлен акт осмотра помещения от 22.06.2016 (л.д. 11 оборот), подписанный арендодателем. Согласно данному акту в возвращаемом помещении выявлены следующие недостатки: незначительное расхождение ламината по стыкам, потертости в объеме 5% от площади пола; незначительное загрязнение обоев, повреждения: отверстия от метизов, канцелярских кнопок, установлен кабель-канал; на входной двери в офис повреждена тонировочная пленка. В названном акте указана стоимость работ по устранению недостатков помещения. Согласно акту арендуемое помещение находится в состоянии хуже, чем передано арендатору при заключении договора аренды по акту приема-передачи. 

Ответчик в гарантийном письме (л.д. 64), составленном в день проведения комиссионного осмотра помещения и оформления указанного акта осмотра - 22.06.2016, обязался оплатить стоимость восстановительного ремонта офиса № 1606 в срок до 31.07.2016, что свидетельствует о признании ответчиком наличия повреждений в возвращаемом помещении, о согласии с необходимостью проведения восстановительного ремонта в данном помещении.

Обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» составлен односторонний акт приема-передачи (возврата) помещения от 30.06.2016 (л.д. 12), согласно которому в возвращаемом помещении выявлены следующие недостатки: незначительное расхождение ламината по стыкам, потертости в объеме 5% от площади пола; незначительное загрязнение обоев, повреждения: отверстия от метизов, канцелярских кнопок, установлен кабель-канал; на входной двери в офис повреждена тонировочная пленка. Данный акт со стороны арендатора не подписан. 

Поскольку помещение передавалось ответчику в отсутствие повреждений, что подтверждается подписанным арендатором актом от 01.04.2015, в гарантийном письме ответчик признал необходимость проведения восстановительного ремонта помещения, арендатор в соответствии с добровольно принятым обязательством по возврату помещения в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано арендодателем по акту приема-передачи, должен либо произвести своими силами восстановительный ремонт помещения либо компенсировать стоимость работ.

В обоснование стоимости восстановительного ремонта обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» представлена калькуляция (л.д. 15 оборот).

Квалификация специалиста, которым осуществлялось составление данной калькуляции, подтверждена имеющимися в материалах дела дипломом, удостоверениями о повышении квалификации (л.д. 66-69).

Полагая определенный в калькуляции размер стоимости восстановительного ремонта завышенным, ответчик ссылается на неправомерность включения в расчет данной стоимости накладных и транспортных расходов.

Между тем возможность включения накладных расходов в строительстве предусмотрена Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 12.01.2004 № 6.

Необходимость исключения транспортных расходов со ссылкой на нормативное регулирование в области строительства ответчиком не подтверждена.

Ссылка общества «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» на неправомерное включение в калькуляцию расходов на замену стекла отклоняется, поскольку в представленном ответчиком сметном расчете на сумму 67 708 руб. 40 коп. (л.д. 138-139) ответчиком названные расходы включены в расчет стоимости восстановительного ремонта.

Возражая против заявленной ко взысканию истцом стоимости восстановительного ремонта, ответчик представил локальный сметный расчет на сумму 67 708 руб. 40 коп. (л.д. 138-139), а также локальный сметный расчет на сумму 25 611 руб. 90 коп.

Оценив содержание данных расчетов, суд принимает во внимание, что названные отчеты выполнены одним и тем же лицом – сметчиком общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» ФИО3, при этом содержит различные итоговые величины, учитывая, что необходимость исключения тех или иных видов работ из расчета стоимости восстановительного ремонта не подтверждена.

Кроме того, квалификация лица, составившего локальный сметный расчет на сумму 67 708 руб. 40 коп. (л.д. 138-139), а также локальный сметный расчет на сумму 25 611 руб. 90 коп., также не подтверждена соответствующими доказательствами.

Принимая во внимание наличие двух противоречивых локальных сметных отчетов, выполненных одним и тем же лицом, судом критически оценивается содержание указанных документов.

Учитывая отсутствие мотивированных, составленных со ссылкой на действующие строительные нормативы возражений по объему работ, суд приходит к выводу о том, что ответчиком стоимость восстановительного ремонта надлежащим образом не оспорена. 

Поскольку о проведении судебной экспертизы в целях определения стоимости восстановительного ремонта сторонами не заявлено, в отсутствие иных доказательств суд, учитывая признание ответчиком в гарантийном письме (л.д. 64) необходимости проведения ремонтных работ, признает обоснованными требования о взыскании с ответчика 104 513 руб. 01 коп. стоимости восстановительного ремонта.

При этом судом принято во внимание наличие представленного истцом в материалы дела объема работ, осуществляемого подрядной организацией в целях сдачи спорного помещения в аренду новому арендатору во исполнение договора подряда от 10.10.2016 № 14/П/16, заключенного обществом «Бизнес-Сити» и обществом с ограниченной ответственностью «ТЕХНОХИМ».

Ссылка общества «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» на то, что состояние возвращенного арендатором помещения с учетом естественного износа является приемлемым, невозможность использования спорного помещения без проведения ремонтных работ истцом не доказана, противоречит принятому арендатором при подписании договора обязательству возвратить помещение в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано арендодателем по акту приема-передачи (п. 2.3 договора аренды).

Довод ответчика о недоказанности факта возникновения повреждений в помещении в результате его ненадлежащей эксплуатации судом не принимается. Как следует из материалов дела, в гарантийном письме (л.д. 64), составленном в день проведения комиссионного осмотра помещения - 22.06.2016, ответчик обязался оплатить стоимость восстановительного ремонта, что свидетельствует об осведомленности ответчика о наличии повреждений в возвращаемом помещении, о согласии с необходимостью проведения восстановительного ремонта в данном помещении. 

С учетом принятого при подписании договора обязательства возвратить помещение в чистом и отремонтированном виде, в состоянии не хуже, чем при принятии в аренду, в котором помещение ему передано арендодателем по акту приема-передачи (п. 2.3 договора аренды), а также отсутствия в материалах дела иных доказательств, подтверждающих объем работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние, довод ответчика о недоказанности истцом объема работ по восстановительному ремонту помещения, необходимых для восстановления помещения в первоначальное состояние, подлежит отклонению.

Ссылки ответчика на то, что помещение получено им не в отремонтированном состоянии, а после эксплуатации предыдущими арендаторами с учетом естественного износа, имеется расхождение ламината по стыкам в результате его некачественной укладки, противоречит материалам дела. Согласно акту от 01.04.2015 помещение принято арендатором в отсутствие повреждений.

Кроме того, в течение значительного периода пользования имуществом арендатором осуществлялось пользование помещением в отсутствие возражений относительно его состояния. Доказательств наличия повреждений в переданном ответчику помещении не представлено.

Принимая во внимание длительность взаимоотношений сторон, суд приходит к выводу о том, что претензий относительно состояния переданного в аренду помещения как на момент сдачи его в аренду, так и в период пользования им у ответчика не имелось, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Ссылка ответчика на непредставление доказательств несения расходов по оплате ремонта в пределах заявленной суммы отклоняется, поскольку истец в исковом заявлении не ссылается на факт проведения ремонта к моменту обращения в суд с настоящим иском, в качестве фактических обстоятельств в рамках настоящего дела истец ссылается на наличие повреждений в помещении, планируемых к устранению.

В соответствии с ч.1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче иска правопредшественником истца (обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Челябинск-Сити») уплачена государственная пошлина в размере 9 080 руб., что подтверждается платежным поручением от 06.10.2016 № 601 (л.д. 5).

Поскольку исковые требования подлежат частичному удовлетворению, с общества «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» в пользу общества Управляющая компания «Челябинск-Сити» (как лица, понесшего судебные расходы) подлежит взысканию 4 998 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Оставшиеся 4 082 руб. государственной пошлины, принимая во внимание отказ в удовлетворении иска, возмещению за счет ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Сити» 62 822 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате и 104 513 руб. 01 коп. стоимости восстановительного ремонта, всего 167 335 руб. 11 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бухгалтерский учет компаний – Финанс» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Челябинск-Сити» 4 998 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                               И.А. Аникин

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.