Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-14281/2023

Резолютивная часть постановления объявлена   16 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   18 апреля 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на решение от 26.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 18.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В.) по делу № А45-14281/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «РУБИН» (630015, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ФИО2 (г. Новосибирск, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), Мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Новосибирской области (630091, 

<

...> зд. 28, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «РУБИН» (далее - ООО «РУБИН», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия, истец), ФИО2 (далее - ФИО2, ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63, заключенного между Мэрией города Новосибирска и ФИО2, от 30.11.2018 № 18269, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права аренды общества с ограниченной ответственностью «РУБИН» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.12.2015 № 122604.

В ходе рассмотрения дела, истец уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил перевести с ФИО2 на ООО «Рубин» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 30.11.2018 № 18269, признать за ООО «Рубин» право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:051080:71 54:35:051080:72, 54:35:051080:73, образованные из земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63.

Решением от 26.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 18.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63, заключенный между Мэрией и ФИО2, от 30.11.2018 № 18269 признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по договору, с Мэрии города Новосибирска, с ФИО2 в пользу истца взыскано по 4 500 руб. расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с принятыми актами, ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: существуют два судебных акта, вынесенных в отношении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2016 с применением различных правовых последствий недействительности сделки, с ФИО2 взысканы денежные средства в виде права аренды земельного участка, а также возложена обязанность по передаче в собственность Мэрии земельного участка, что фактически влечет двойную ответственность за нарушение обязательств, что является недопустимым; сложилась ситуация, при которой негативные взаимоисключающие правовые последствия недействительности двух сделок возложены на ФИО2

В дополнение к жалобе ФИО2 представил копию постановления судебного пристава-исполнителя от 15.03.2024.

Дополнение к жалобе с предоставленными новыми доказательствами, не являющимися предметом исследования и оценки судами нижестоящих инстанций, в силу компетенции и полномочий кассационного суда приобщению и исследованию не подлежат.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Рубин» просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, ссылаясь на необоснованность доводов.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.12.2015 между Мэрией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Рубин» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска            № 122604, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м согласно кадастровому паспорту земельного участка.

На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание (бытовые помещения), здание (котельная) по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Петухова (27а) (пункт 1.2 договора).

Земельный участок предоставляется для эксплуатации здания (бытовых помещений), здания (котельной) по улице Петухова (27а) (пункт 1.3 договора).

28.06.2016 между ООО «Рубин» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает покупателю: в собственность здание (бытовые помещения), назначение нежилое, общей площадью 464, 9 кв. м инвентарный номер 35:02426/001, литер А1, этажность 2, адрес (местоположение объекта): 

<

...>, кадастровый номер 54:35:051125:410; в собственность здание (котельная), назначение нежилое, общей площадью 312, 1 кв. м, инвентарный номер 35:02426/006, литера А6, А6/1, этажность 1, адрес (местоположение объекта): 

<

...>, кадастровый номер 54:35:051125:226; право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м, разрешенное использование: производственные базы, склады, категория земли: земли населенных пунктов, местоположение 

<

...>.

30.11.2018 между ФИО2 и Мэрией был заключен договор купли-продажи земельного участка № 18269, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м был передан в собственность ФИО2 за плату в размере 2 412 000 рублей.

Основанием для заключения указанного договора по приобретению в собственность земельного участка послужило право собственности ФИО2 на недвижимое имущество, располагающиеся на этом земельном участке, основанное на договоре купли-продажи от 28.06.2016.

Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности ООО «Рубин» (возвращены в конкурсную массу), ИП ФИО2 с учетом заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости с злоупотреблением правом не имел права на приобретение (выкуп) земельного участка в собственность, а также нарушается принцип единства земельного участка и прочного связанного с ним объекта недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 153, 166, 167, 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 69 АПК РФ, приняв во внимание преюдициально установленные обстоятельства, согласно которым сделка купли-продажи объекта недвижимости (здания) признана ничтожной как заключенная с злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ), без фактического встречного предоставления (без оплаты), в преддверии процедуры банкротства, установив отсутствие у ФИО2 права собственности на здание, свидетельствующее об отсутствии правовых оснований для выкупа земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ, принимая во внимание возврат в конкурсную массу ООО «Рубин» спорного здания и необходимость соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о ничтожности договора купли-продажи участка от 30.11.2018 № 18269, признав требования подлежащими удовлетворению.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируются в настоящее время положениями статьи 39.20 ЗК РФ.

Данной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание, что вступившим в законную силу решением от 06.11.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-41177/2018 договор купли-продажи зданий от 28.06.2016, заключенный между ООО «Рубин» и ФИО2, признан ничтожной сделкой как заключенной с злоупотреблением правом (без встречного эквивалентного предоставления по сделке), применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу ООО «Рубин» здания (бытовые помещения), кадастровый номер 54:35:051125:410, здания (котельная), кадастровый номер 54:35: 051125:226, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. метров; установлен факт отсутствия у ФИО2 права собственности на здание (бытовые помещения), кадастровый номер 54:35:051125:410, здание (котельная) кадастровый номер 54:35:051125:226; вступившим в законную силу постановлением от 20.07.2022 от в рамках дела о банкротстве ООО «Рубин» (А45-32397/2017) также признан ничтожным договор купли-продажи зданий от 28.06.2016 как заключённый в преддверии банкротства общества, с ИП ФИО2 в конкурсную массу должника взыскана действительная стоимость  утраченного должником актива в виде права аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к законным и обоснованным выводам о том, что в отсутствие вещных прав на здания у ИП ФИО2 отсутствовало и предусмотренное право на выкуп в порядке статьи 39.20 ЗК РФ земельного участка из публичной собственности без торгов.

Суды пришли к верным вводам о том, что учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ) договор купли-продажи земельного участка от 30.11.2018          № 18269 в силу нарушений пункта 5 части 1 статьи 1, пункта 6 части 2 статьи 39.3, части 1 статьи 39.20 ЗК РФ является также ничтожным.

Выводы судов соответствуют предоставленным в материалы дела доказательствам и применённым нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Суды обоснованно исходили из того, что разделение земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63 ИП ФИО2 после приобретения на три земельных участка с кадастровыми номерами 54:35:051080:71, 54:35:051080:72 и 54:35:051080:73 не является препятствием для признания оспариваемой сделки купли-продажи недействительной, поскольку в силу норм земельного законодательства земельный участок при его разделении на три земельных участка не прекращает своего существования как физический природный объект, сведения о нем могут быть восстановлены посредством объединения земельных участков по заявлению заинтересованного лица.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В условиях отсутствия ИП ФИО2 права собственности на здания, у него отсутствовало и исключительное право на выкуп земельного участка из публичной собственности без процедуры торгов.

Доводы ответчика о применении к нему двойной ответственности за нарушение обязательств, поскольку в рамках дела о банкротстве с него в пользу должника взыскана рыночная стоимость аренды, а в рамках настоящего дела возложена обязанность по возврату земельного участка, что является недопустимым, отклоняются судом округа на основании следующего.

Как верно учтено судами, определением от 23.03.2023 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-32397/2017 производство по делу о банкротстве ООО «Рубин» прекращено заключением мирового соглашения; наличие судебного акта в рамках дела о банкротстве, касающегося взыскания в пользу должника утраченного актива в виде прав аренды земельного участка как применение реституции при недействительности сделки купли-продажи здания, а также применение в рамках настоящего дела двусторонней реституции в виде обязания возвратить земельный участок в конкурсную массу должника (также и с возвратом в пользу ИП ФИО2 уплаченных им Мэрией денежных средств за участок) не свидетельствуют о применении к ответчику двойной ответственности, поскольку касаются двух разных сделок (сделки купли-продажи объекта недвижимости и сделки купли-продажи земельного участка), а также  находятся в разных сферах правоотношений субъектов.

Правоотношения между ИП ФИО2 и ООО «Рубин» по применению последствий недействительности сделки по купле-продаже здания находятся за пределами последствий сложившихся правоотношений между ИП ФИО2 и Мэрией в части незаконно выкупленного земельного участка, поскольку земельный участок в рамках настоящего дела истребован у ответчика как у недобросовестного приобретателя (статья 10 ГК РФ), не имеющего прав на выкуп участка. Иного из материалов дела не следует и судом округа не установлено, в связи с чем доводы жалобы о двойной ответственности признаются окружным судом не обоснованными.

Вопросы об исполнимости/неисполнимости судебных актов, поставленные кассатором в жалобе (исходя из прекращения производства по делу о банкротстве должника), подлежат отклонению судом округа, поскольку не являются предметом настоящего спора и могут (должны) быть разрешены в рамках исполнительного производства.

Никаких противоречий и несоответствий в выводах судебных актов о признании сделки купли-продажи от 28.06.2016 недействительной (ничтожной) по общим основаниям (дело № А45-41177/2018) и специальным банкротным основаниям (в рамках дела о банкротстве ООО «Рубин» № А45-32397/2017) суд округа не усматривает, в связи с чем доводы жалобы в данной части также отклоняются как не обоснованные.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций установлены все существенные обстоятельства дела, к которым правильно применено правовое регулирование, основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Заявленные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе с учетом результата ее рассмотрения в порядке статьи 110 АПК относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 26.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 18.01.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-14281/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

ФИО1