АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24515/2024

г. Краснодар

11 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой Н.А., при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ПромПлощадкаЮг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 02.02.2025), в отсутствие представителей истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Техстроймонтаж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс «Брик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: комитета по управлению имуществом г. Таганрога, общества с ограниченной ответственностью «Крона», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по делу № А53-24515/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к обществам с ограниченной ответственностью «Техстроймонтаж», «ПромПлощадкаЮг», «Стройкомплекс «Брик» (далее – общества) об установлении сервитута в отношении части площадью 1546 кв. м земельного участка с кадастровым номером 61:58:0003477:38 площадью 107 317 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Москатова, 33-1, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для производственных целей, для эксплуатации производственной базы (далее – земельный участок, его часть). Координаты характерных точек границ части земельного участка приведены в табличной форме. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее – комитет) и общество с ограниченной ответственностью «Крона» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Предприниматель избрал ненадлежащий способ судебной защиты. Земельный участок находится в аренде у предпринимателя и обществ. Право ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено только в отношении соседнего земельного участка. Земельный участок, арендуемый предпринимателем, таковым не является. Его правомочия в отношении земельного участка определяются нормами об аренде. Предприниматель фактически владеет и пользуется земельным участком в соответствии с заключенным прежним составом арендаторов соглашением о порядке такого пользования. Соглашение об определении иного порядка пользования земельным участком его арендаторы не заключали.

Предприниматель, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Суды неправильно применили норма материального права. Земельный участок находится в муниципальной собственности, предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Земельное законодательство предусматривает возможность установления сервитута в случае заключения договора аренды земельного участка на срок более одного года. В отзыве на кассационную жалобу общество-2 выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав процессуального представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматель является собственником нежилых помещений общей площадью 8330,1 кв. м в комнатах 146-155, 147а, 148а, 149а, 150а, 151а, 152а, 153а, 154а, 154б, 154в, 154д (литера Ж) и в комнате 145 (литера Ж5) на первом этаже нежилого здания, расположенного на земельном участке. Основанием возникновения права собственности является заключенный с наследниками ФИО3 договор купли-продажи от 05.10.2023 № 3-нп. Государственная регистрация соответствующего перехода права осуществлена 09.10.2023 (запись с номером регистрации 61:58:0003477:834-61/225/2023-6).

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся актуальные записи об обременении земельного участка арендой в пользу предпринимателя, обществ «ПромПлощадкаЮг», «Стройкомплекс «Брик» (правопредшественник общества «Техстроймонтаж»), «Крона», а также прекращенных 04.09.2014 и 14.03.2007 общества с ограниченной ответственностью «ДиалогИмпэкс» и закрытого акционерного общества «СК «МеталлИнвестГрупп», (выписка от 09.10.2023). Прежним составом арендаторов (ФИО3, ФИО4, обществами «Стройкомплекс «Брик», «ПромПлощадкаЮГ») было заключено соглашение от 20.01.2017 о порядке пользования земельным участком. После приобретения предпринимателем нежилых помещений в собственность измененный состав арендаторов не заключал соглашение об определении иного порядка пользования земельным участком. 

Предприниматель настаивает на том, что доступ (проход и проезд) к принадлежащим ему нежилым (производственным) помещениям осуществляется по дороге, участки которой проходят по частям земельного участка, определенным для использования обществами «Техстроймонтаж», «ПромПлощадкаЮг». В апреле-июне 2024 года предприниматель обнаружил перекрытие этих участков дороги, установку ограждения и шлагбаума, оборудование склада, препятствующих ему в проезде на свою часть земельного участка и в осуществлении производственного процесса (в использовании нежилых помещений).

По заданию предпринимателя кадастровым инженером подготовлен межевой план части земельного участка в целях установления в отношении нее сервитута. На обращения предпринимателя комитет и прокурор города в ответных письмах от 26.04.2024 № 60.03.4/4483 и от 13.05.2024 № 540ж-2024/Он1535-24 указали на возможность разрешения подобного спора в судебном порядке.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателяв арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса). Защита гражданских прав может быть осуществлена путем присуждения к исполнению обязанности в натуре (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Арендатор как законный владелец объекта аренды на основании договора в силу положений статей 304, 305 Гражданского кодекса имеет право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения объектом аренды.

В силу пунктов 1, 4, 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка и другой недвижимости вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования последним (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс, статья 23 Земельного кодекса).

Бремя доказывания необходимости установления сервитута и невозможности использования недвижимого имущества без установления права ограниченного пользования чужим имуществом в силу статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса относится на заявителя – инициатора установления такого права. Для установления факта отсутствия названной возможности у собственника недвижимого имущества исследуются все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что статья 274 Гражданского кодекса направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

При разрешении спора об установлении сервитута определяются реальные потребности собственника господствующей вещи в пользовании служащим земельным участком и устанавливается возможность их удовлетворения посредством установления сервитута. Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей заявителя как собственника недвижимости. Оценка существующих альтернативных способов удовлетворения потребностей заявителя проводится с точки зрения оптимальности условий сервитута, их наименьшей обременительности для собственника служащего земельного участка и обеспеченности разумного баланса интересов сторон. Схожие правовые подходы нашли отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/10, от 28.02.2012 № 11248/11 и от 04.06.2013 № 16033/12.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Предприниматель является собственником нежилых помещений в расположенном на земельном участке здании. С момент осуществления государственной регистрации соответствующего перехода права собственности к предпринимателю перешло право аренды земельного участка в том объеме, которым обладал прежний собственник нежилых помещений в соответствии с условиями соглашения от 20.01.2017 о порядке пользования земельным участком.

Земельный участок не является соседним земельным участком в смысле, придаваемом этому понятию нормами статья 274 Гражданского кодекса и статьи 23 Земельного кодекса. Предприниматель как соарендатор земельного участка вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также защищать свое владение земельным участком в силу положений статей 304, 305 Гражданского кодекса, то есть существует иной способ обеспечения основных потребностей предпринимателя как собственника нежилых помещений, помимо установления сервитута. При таких обстоятельствах требование об установлении в отношении части земельного участка сервитута не может быть признано надлежащим способ судебной защиты прав предпринимателя, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2025 по делу № А53-24515/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

В.А. Авдякова

Судья

А.И. Мещерин