АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-21899/2018

г. Ставрополь

04 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2019 года

                                                      Мотивированное решение изготовлено 04 апреля 2019 года 

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Батурина В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Теслицкой Е.В., рассмотрев в заседании суда исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Бизнеспрофиль», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН ОГРН1022601931901 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, признании недостоверной выкупной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, изложенную в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, представленном комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя; обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключить договор купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по установленной в судебном порядке рыночной стоимости в размере 1 981 000 рублей, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 10.10.2018,  представителей третьих лиц ООО «Бизнеспрофиль» ФИО3 по доверенности от 09.01.2019, администрации города Ставрополя ФИО4 (до перерыва) по доверенности от 30.01.2019, эксперта ФИО5 (до перерыва), в отсутствие ответчика (извещен),    

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Ставрополь (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Бизнеспрофиль», г. Ставрополь, администрация города Ставрополя, г. Ставрополь о признании недостоверной выкупной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, изложенной в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, представленном комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя; об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по установленной в судебном  порядке  рыночной  стоимости  –  1 981 000 рублей (уточненные требования).

Исковые требования мотивированы тем, что выкупная стоимость объекта недвижимости, предложенная в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа №137, является недостоверной, поскольку цена недвижимого имущества применительно к Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 №159-ФЗ) должна определятся на дату поступления заявления о выкупе (приобретении) арендуемых  помещений, а не на дату составления отчета об оценке. Кроме того, при подготовке ООО «Бизнеспрофиль» отчета об оценке визуальный осмотр помещений не проводился, акт осмотра не составлялся, техническое состояние помещения не учитывалось.          

В отзыве на исковое заявление комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь просит отказать в удовлетворении исковых требований, указывая на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилых помещений №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, площадью 95,1 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...> на 14.08.2018, подготовленного ООО «Бизнеспрофиль», на основании муниципального контракта. Расхождение между датой, по состоянию на которую проведена оценка и датой подачи заявления о реализации преимущественного права, не является достаточным основанием для признания цены недостоверной. Кроме того, ответчик указал, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, которые могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Третье лицо администрация города Ставрополя в отзыве на исковое заявление просило отказать в удовлетворении исковых требований.

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнеспрофиль» в отзыве на исковое заявление просит отказать в удовлетворении исковых требований, считая, что отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, площадью 95,1 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...> на 14.08.2018 выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки. Доводы о допущенных оценщиком нарушениях не состоятельны, так как отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. 

Также обществом с ограниченной ответственностью «Бизнеспрофиль» представлена рецензия №002 от 13.02.2019 на заключение эксперта №О 08-02-2019 от 08.02.2019, в соответствии с которой при проведении экспертизы были допущены следующие ошибки и неточности. Выбор объектов-аналогов проведен некорректно, реализация метода сравнительных продаж в рамках сравнительного подхода выполнена со значительными ошибками, в рамках доходного подхода допущена серьезнейшая ошибка, исправление их приведет к значительному изменению итогового результата. 

По ходатайству ответчика для дачи пояснений по экспертному заключению в судебное заседание был вызван эксперт ФИО5 Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации, о чем отобрана подписка. Эксперт представил возражения на рецензию №50 от 25.03.2019, в соответствии с которой он не согласился с выводами рецензии №002 от 13.02.2019.

В судебном заседании 26.03.2019 объявлялся перерыв до 02.04.2019.

В судебное заседание 02.04.2019 явились представители истца и третьих лиц.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования (формулировку исковых требований) и просит суд признать недостоверной выкупную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, изложенную в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, представленном комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя; обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1  договор купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> по установленной в судебном порядке рыночной стоимости – 1 981 000 рублей, путем изложения изложив пункта 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена приобретаемых покупателем помещений, установлена на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63-21899/2018 и составляет 1 981 000 рублей без учета НДС». Пункт 3.2. договора в следующей редакции: «Покупатель оплачивает стоимость приобретенных помещений в размере 1 981 000 рублей (без учета НДС) в рассрочку путем ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет на расчетный счет продавца: р/с 

<

***> в отделение Ставрополь г. Ставрополь БИК 040702001, КБК 60211402043040000410.»

Суд принимает уточнение исковых требований, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц. Учитывая, что уточнение касается только формулировки исковых требований и приведения их в соответствие со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не затрагивает существа требований, суд считает возможным рассмотреть дело в этом судебном заседании.   

От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дело без участия его представителя, просит в исковых требованиях предпринимателя отказать.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между предпринимателем  и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ставрополя №6831 от 11.12.2015, в соответствии с условиями которого, предприниматель является арендатором  муниципального недвижимого имущества нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

19.07.2018 предпринимателем в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя направлено заявление о выкупе арендуемого нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее - Закон № 159-ФЗ). 

Постановлением администрации города Ставрополя №1890 от 17.09.2018 «Об условиях приватизации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Ставрополя» утверждены условия приватизации недвижимого имущества в порядке Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в соответствии с которыми приватизации подлежат, нежилые помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемые предпринимателем, по цене равной 3 322 881,36 рубля, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости права собственности объекта оценки на 14.08.2018. 

27.09.2018 в адрес предпринимателя поступило уведомление №08/07-7898с комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя с указанием цены выкупаемых нежилых помещений в размере 3 322 881,36 рубля, а также проект договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа №137. 

В письме от 12.10.2018 предприниматель указал комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, что рыночная стоимость, указанная в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа №137, является недостоверной. Предприниматель просил пересмотреть условия предложенной  выкупной стоимости нежилого помещения и намерен приобрести нежилые помещения только после определения рыночной стоимости помещений.    

В письме №08/07-10303 от 30.10.2018 комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя указал предпринимателю, что его уведомление о несогласии с предложенной выкупной стоимостью отклоняется, цена выкупаемых нежилых помещений в размере 3 322 881,36 рубля признается комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя достоверной. Кроме того, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя предложил обратиться в суд за разрешением преддоговорных разногласий в части выкупной стоимости объекта недвижимости.  

Предприниматель, полагая, что величина рыночной стоимости нежилых помещений в размере 3 322 881,36 рубля определена неправильно и необоснованно предлагается комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в качестве выкупной, обратился в суд с настоящим иском.

Из правовых позиций сторон следует, что между предпринимателем и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя фактически сложился преддоговорной спор в части, касающейся размера выкупной стоимости имущества. Одновременно с этим предприниматель оспаривает выкупную стоимость нежилых помещений, считая, что она является недостоверной, поскольку определена не на дату подачи заявления о выкупе (приобретении) арендуемых помещений, а на дату составления отчета об оценке. Кроме того, предприниматель указывает, что при подготовке ООО «Бизнеспрофиль» отчета об оценке визуальный осмотр помещений не проводился, акт осмотра не составлялся, техническое состояние помещения не учитывалось.          

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества установлены  Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп арендуемого помещения комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя не оспаривается.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из указанных положений информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только при наличии двух обязательных условий:

1) обязательность такой величины;

2) иск предъявлен до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При отсутствии хотя бы одного из названных условий предъявление самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, исключено.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

С учетом обязательного характера оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства, либо оспариванием акта государственного органа.

Как указано выше, постановлением администрации города Ставрополя №1890 от 17.09.2018  утверждены условия приватизации недвижимого имущества в порядке Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в соответствии с которыми приватизации подлежат, нежилые помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемые предпринимателем, по цене равной 3 322 881,36 рубля.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя указанная рыночная стоимость заявленного объекта недвижимости установлена на основании отчета об оценке РС 005/4/2018 об определении рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 14.08.2018, подготовленного ООО «Бизнеспрофиль».

Указанную стоимость, определенную по состоянию на 14.08.2018, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и включил в проект договора купли-продажи недвижимого имущества, направленного предпринимателю.

Вместе с тем, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя не учел, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12.

В рассматриваемом случае предприниматель обратился с заявлением о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 19.07.2018. 

Поскольку из отчета об определении рыночной стоимости права собственности объекта оценки на 14.08.2018, подготовленного ООО «Бизнеспрофиль», следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – 19.07.2018, а на 14.08.2018 (дату составления отчета), то указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи и включена в проект договора купли-продажи. 

Таким образом, выкупная стоимость объекта недвижимости, указанная комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя в проекте договора купли-продажи, является недостоверной для целей применения Закона №159-ФЗ, поскольку она определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на другую дату (дату составления отчета). 

В целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 19.07.2018 (дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) судом назначена строительно-техническая экспертиза по определению стоимости объекта недвижимости, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис», г. Ставрополь.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № О 08-02-2019 от 08.02.2019, проведенной обществом с ограниченной ответственностью «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» рекомендуемая итоговая величина стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 19.07.2018 (дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 1 981 000 рублей.    

Ответчик в установленном законом порядке заключение судебной экспертизы не оспорил, доказательства того, что выводы судебной экспертизы являются ошибочными либо необъективными, суду не представлены, правильность выводов и методик, примененных при проведении судебной экспертизы, ответчиком не опровергнута. Кроме того, от ответчика ходатайств о проведении повторной экспертизы не поступало.

Доводы, изложенные в рецензии ООО «Бизнеспрофиль» №002 от 13.02.2019 на заключение эксперта №О 08-02-2019 от 08.02.2019, в соответствии с которой при проведении экспертизы были допущены ошибки и неточности: выбор объектов-аналогов проведен некорректно, реализация метода сравнительных продаж в рамках сравнительного подхода выполнена со значительными ошибками, в рамках доходного подхода допущена серьезнейшая ошибка, исправление их приведет к значительному изменению итогового результата, судом отклоняются.

В судебном заседании эксперт ФИО5, проводившая судебную экспертизу, пояснила, что выбор объектов-аналогов носит аналитический характер и приведен с целью отразить имеющиеся на рынке диапазоны цен для данного сегмента. При более подробном изучении выявленных аналогов были выбраны аналоги, имеющие с обследуемым помещением наиболее близкие характеристики: расположение в многоквартирных жилых домах старой постройки, вблизи красной линии, в районах, примыкающих к центру г. Ставрополя и имеющие схожий пешеходный траффик. 

Вывод эксперта ФИО5 о том, что нежилое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, соответствует действительному состоянию этого помещения. Так экспертом совместно со сторонами 05.02.2019 был составлен акт осмотра помещения, в котором зафиксировано состояние помещения, как требующее капитального ремонта. Данный акт осмотра подписан сторонами, в том числе представителем ответчика без замечаний. В этом совместном акте также отражено, что трубопроводы канализации сильно коррозированы, имеются капельные течи, от затопления подвала сильный запах сырости и отходов канализации.     

Также необходимо отметить, что судебная экспертиза №О 08-02-2019 от 08.02.2019 проведена ООО «МУП по оценке имущества и кадастру недвижимости Капитал-Сервис» в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» от 20.05.2015 № 297, «Цель оценки и виды стоимости» от 20.05.2015 № 298, «Требования к отчету об оценке» от 20.05.2015 № 299, «Оценка недвижимости» от 25.09.2014 № 611.

Доказательств и доводов, свидетельствующих о наращении экспертом указанных норм, правил, Федеральных стандартов оценки, ответчиком и третьими лицами не приведено, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено, иных оценок рыночной стоимости помещений по состоянию на 19.07.2018 (дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) не представлено. 

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ссылка ответчика на то, что в подготовленном ООО «Бизнеспрофиль» отчете рыночная стоимость помещений значительно превышает размер, определенный в заключении судебной экспертизы №О 08-02-2019 от 08.02.2019, судом отклоняется, поскольку отчет об оценке РС 005/4/2018 был подготовлен без учета действительного технического состояний помещений и проведения визуального осмотра помещений. Совместный акт осмотра помещений при подготовке отчета об оценке РС 005/4/2018 не составлялся, стороны на осмотр не вызывались, такой акт в качестве приложения к отчету не указан.           

Исходя из положений статьи 13 Закона №135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с учетом результатов судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена спорного недвижимого имущества применительно к Закону №159-ФЗ составляет 1 981 000 рублей.

Таким образом, и учитывая, что комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя рыночная стоимость имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи установлена и указана в проекте договора-купли продажи не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а на другую дату (дату составления отчета), то у суда имеются основания для удовлетворения заявленных требований и понуждении комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключить договор по цене, установленной судебной экспертизой.

При таких обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Уточнение исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> принять.   

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> удовлетворить.  

Признать недостоверной выкупную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, изложенную в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа №137, представленном комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>.

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> договор купли-продажи нежилого помещения №37-44, 46-50, кадастровый номер 26:12:010513:1851, общей площадью 95,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по рыночной стоимости, равной 1 981 000 рублей, изложив пункты 3.1., 3.2. договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа №137 в следующей редакции: 

«3.1. Цена приобретаемых покупателем помещений, установлена на основании заключения судебной экспертизы №О 08-02-2019 от 08.02.2019, проведенной в рамках дела №А63-21899/2018, и составляет 1 981 000 рублей без учета НДС.

3.2. Покупатель оплачивает стоимость приобретаемых помещений в размере 1 981 000 рублей в рассрочку путем ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет на расчетный счет продавца: р/с 

<

***> в отделение Ставрополь г. Ставрополь БИК 040702001, КБК 60211402043040000410. 

Оплата приобретаемых помещений может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.»

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                       В.А. Батурин