ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                              Дело № А20-2580/2021

03.10.2022

Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2022.

Полный текст постановления изготовлен 03.10.2022.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Демченко С.Н. и Сулейманова З.М. , при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании представителя муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (г. Нальчик, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) - ФИО2 (доверенность № 45-1-08/17 от 13.01.2022), индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Нальчик, ОГРНИП 305072133600033, ИНН 

<

***>) и ее представителя ФИО4 (доверенность от 17.09.2021), рассмотрев в открытом судебном заседании посредством системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 по делу № А20-2580/2021,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (далее – департамент, МКУ «ДГИ и ЗО») обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель, ИП ФИО3) о взыскании неосновательного обогащения в размере в размере 98 800 руб.; об обязании ответчика в трехдневный срок после вступления в законную силу решения суда освободить и передать по акту приема-передачи занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, каб.42 МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации г.о. Нальчик» (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ). 

Предприниматель обратился в суд к департаменту со встречным исковым требованием о признании преимущественного права выкупа нежилого помещения по адресу ул. Кабардинская 17, каб. № 42; о направлении заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ). 

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 исковые требования департамента удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя отказано. Судебный акт мотивирован доказанностью факта использования арендатором арендуемого помещения по истечении действия договора и возникновении у него сбереженной арендной платы за пользование указанным имуществом, что является неосновательным обогащением. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд установил, что у ИП ФИО3 не возникло право на приобретение в собственность спорного помещения, поскольку она не являлась арендатором на дату обращения в департамент с соответствующим заявлением в связи с истечением срока действия прежнего договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции от 22.04.2022 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований департамента и удовлетворении исковых требований  предпринимателя, ссылаясь на то, что сумма неосновательного обогащения предъявлена за период, когда  предприниматель не мог использовать помещением, которое находилось в аварийном состоянии вследствие пожара. Предприниматель также не согласна с выводом суда первой инстанции в части отсутствии у нее права на приватизацию спорного помещения, полагает, что оснований полагать, что договор аренды прекратил свое действие, не имеется. 

В отзыве на апелляционную жалобу департамент просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определениями суда от 19.07.2022 и 18.08.2022 рассмотрение дела откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 19.08.2022 17:53:32 МСК в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной. 

В судебном заседании 20.09.2022 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.09.2022. 

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» путем размещения сведений в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В судебном заседании представители сторон высказали позиции, относительно жалобы и отзыва, также дали пояснения по обстоятельствам спора.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела установлено, что 11.12.2017 между МКУ «Управление горимущества Местной администрации г.о. Нальчик» - ныне МКУ «ДГИ и ЗО» (далее – арендодатель) и ИП ФИО3 (далее – арендатор) заключен договор № 18 на аренду нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности городского округа Нальчик (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: ул. Кабардинская, 17, площадью 19,5 кв. м., для использования под офис (том 1, л. д. 17 – 20).

Согласно пункту 2.1 договора, он вступает в силу с момента подписания и действует в течение одиннадцати месяцев.

Пунктом 5.1. договора закреплена обязанность арендатора самостоятельно ежемесячно, перечислять арендную плату до 5-го числа каждого месяца. 

Арендная плата в месяц составляет 5 200 руб., общая сумма договора составляет 57 200 руб. (пункты 5.2, 5.3 договора)

Согласно пункту 6.1 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные сроки договором сроки начисляется пеня в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Также пунктом 4.2.6 договора предусмотрено, что по окончании срока договора либо при досрочном расторжении договора сдать имущество по акту приема-передачи в исправном состоянии, с учетом нормативного износа в течении трех календарных дней, и провести сверку платежей. 

20.08.2017 арендодатель передал в аренду арендатору недвижимое имущество - нежилое помещение общей, площадью 19,5 кв. м., расположенное по адресу: г. Нальчик, Кабардинская, 17, офис № 42 (том 1, л. д. 21). 

Письмами от 26.02.2019 № 06/288, от 23.05.2019 № 1-08/2348, от 09.02.2021 № 1-08/329 и от 24.03.2021 № 45-ДГИиЗО-1-06/584 арендатор уведомлен об истечении срока действия договора и необходимости возвратить муниципальное имущество по акту приема-передачи (том 1, л. д. 22 - 28).

26.02.2019 департамент на обращение ИП ФИО3 о возможности перезаключения договора аренды от 11.12.2017 № 18 на новый срок сообщил, что перезаключение договоров аренды муниципального имущества с одним и тем же лицами в течение длительного времени могут привести к ограничению конкуренции. В связи с чем, перезаключение договора аренды не представляется возможным и необходимо освободить помещение в течение трех дней с даты получения настоящего обращения и передать по его акту приема-передачи (том 1, л. д. 29). 

Поскольку требования арендодателя арендатором не исполнены, департамент обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, полученного ввиду неправомерного использования муниципального имущества, а также о его освобождении. 

28.12.2020 предприниматель обратился к департаменту с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения (материалы электронного дела, поступившие в суд 10.09.2021).

Предприниматель полагая, что она имеет преимущественное право на приобретение спорного муниципального имущества, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102).

В качестве неосновательного обогащения истом указана сбереженная арендная плата за пользование муниципальным имуществом по истечении срок действия договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требований департамента о взыскании неосновательного обогащения, не учел следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Судом установлено, что 14.10.2020 по адресу: 

<

...>, произошел пожар, который распространился по всей площади третьего этажа здания, около 2000 кв. метров площади, с применением от 18 - 24 единиц техники, что следует из донесения о пожаре начальника пожарно-спасательного гарнизона г.о. Нальчик (том 2, л. д. 64 – 86).

Как следует из дефектного акта от 17.02.2021, специалистами ООО «БТЭ и О» установлено, что в результате визуального осмотра и инструментальных измерений, с использованием электронной рулетки кровли, установлены следующие повреждения конструктивных элементов, подлежащих замене: обрещетка 0 2 240 м2, пленка пароизоляционная – 2 240 м2, профнастил оцинкованный – 2 240 м2, конек для кровли – 78 м, элементы эндовы – 3,2 м2, подшивка карниза из профилированного листа – 278 м2, водосточные трубы – 260 м, воронок – 10 шт, желоба металлические – 210,6 м, снегодержатели – 190 м (материалы электронного дела, поступившие в суд 11.09.2022).

Согласно фототаблице к дефектному акту от 17.02.2021 общее состояние помещений третьего этажа здания не удовлетворительное, местами отсутствует крыша здания, некоторые несущие конструкции здания находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии (материалы электронного дела, поступившие в суд 11.09.2022).

Кроме того, согласно заключению технического состояния несущих конструкций и крыши от 25.11.2020, в процессе обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций, здания нежилого назначения установлено, что в нынешнем состоянии строение не соответствует требованиям, предъявляемым к подобным зданиям, не соответствует нормам строительства в сейсмических районах. Все инженерные системы в здании находятся в аварийном состоянии, старая электропроводка требует срочной замены. Металлические конструкции и все их отдельные конструктивные элементы, в результате воздействия огня, высоких температур и силовой нагрузки, потеряли незначительно несущую способность, не получили чрезмерные деформации и перемещения и пригодны к дальнейшему использованию за исключением вертикальных связей жесткости расположенных в непосредственной близости от очага пожара и подвергшихся значительному воздействию открытого огня. Также воздействию огня подверглись покрытие кровли из оцинкованного профнастила, и обшивка карниза кровли по периметру всего здания. При воздействии высоких температур защитное покрытие полностью утратило свои характеристики (материалы электронного дела, поступившие в суд 11.09.2022).

Таким образом, судом установлена невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, в связи с чем, в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, полученного вследствие сбереженной арендной платы, удовлетворению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении встречного искового требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности их участия в приватизации арендуемого имущества регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ, преимущественное право на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при применении положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как следует из пункта 2.1 договора, он вступает в силу с момента подписания и действует в течение одиннадцати месяцев. Договор аренды заключен 11.12.2017 и прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока, то есть - в ноябре 2018 года.

С заявлением о приватизации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения предприниматель обратился к департаменту 28.12.2020 (материалы электронного дела, поступившие в суд 10.09.2021), то есть по истечении действия договора аренды.

Кроме того, на момент обращения с указанным заявлением, арендуемое имущество не находилось во  временном владении и (или) временном пользовании предпринимателя, поскольку судом установлено, что в результате пожара, произошедшего 14.10.2020, пользование имуществом стало невозможным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права обозначено несоответствие заявления предпринимателя пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ в связи с истечением срока договора и отсутствием доказательств их возобновления на неопределенный срок.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 по делу № А20-2580/2021 в части удовлетворения иска департамента подлежит отмене на основании части 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционная жалоба – частичному удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств – отказать.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 по делу № А20-2580/2021 отменить в части удовлетворения иска муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик», апелляционную жалобу – удовлетворить частично.

Исключить из резолютивной части решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 по делу № А20-2580/2021 по основному иску пункты 1 и 2.

Изложить пункт 3 резолютивной части решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 по делу № А20-2580/2021 по основному иску в следующей редакции:

«Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Нальчик, ОГРНИП 305072133600033, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску».

В остальной части решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 22.04.2022 по делу № А20-2580/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик» (г. Нальчик, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Нальчик, ОГРНИП 305072133600033, ИНН 

<

***>) 1 500 руб. возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                   

Ю.Б. Луговая

С.Н. Демченко

З.М. Сулейманов