АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ

183049, г. Мурманск, ул. Книповича, д.20

http://murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Мурманск                                                                                 Дело № А42-2739/2019

«16» сентября 2019 года

Резолютивная часть решения вынесена 09.09.2019.

Мотивированное решение изготовлено 16.09.2019.

 

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания         ФИО1 (до перерыва) и помощником судьи Синегурским А.Е. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Тандем-СБ» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 183025,  

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» (ОГРН 

<

***>; ИНН5190050937; адрес: 183017, 

<

...>), третье лицо: открытое акционерное общество «62 Управление начальника работ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 183017, 

<

...>), об истребовании имущества из чужого незаконного владения, при участии представителей: истца – ФИО2 (руководитель) (до перерыва), ФИО3 по доверенности (до перерыва), ФИО4 по доверенности, ФИО5 по доверенности; ответчика – не явился, извещён; третьего лица – ФИО6 (конкурсный управляющий),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тандем-СБ» (далее - истец, ООО «Тандем-СБ») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском об истребовании из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» (далее - ответчик, ООО «Кристалл») следующего принадлежащего истцу на праве собственности имущества: 

1) здание гаража на 8 автомашин, назначение нежилое, 1-этажный, инвентарный номер 10074, площадь объекта 354,1 м2; адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.37А; кадастровый (или условный) номер объекта 51-51-01/004 2009-457; 

2) 2 кабинета в здании конторы со столярным цехом, назначение нежилое,      2-этажный, площадь объекта 752 м2, кроме того площадь пристройки Лит. Б1-      4,0 м2, Лит. Б2 - 7,8 м2, Лит. Б3 - 11,5 м2; адрес (местоположение) объекта:                         г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.27А, кадастровый (или условный) номер объекта 51-51-01/003 2009-209;

3) здание бани инвентарный номер по техническому паспорту 14751 (номер в инвентаризации 20004), площадь объекта 109,3 м2, адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.37А, кадастровый (или условный) номер объекта 51:20:0003205:31.

В обоснование заявленного требования истец указал, что в период с 20.08.2018 по 21.09.2018 и с 01.10.2018 по 05.11.2018 в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» проводились торги посредством публичного предложения по продаже имущества должника открытого акционерного общества «62 Управление начальника работ» (далее - ОАО «62 УНР»). ООО «Тандем-СБ» являлось единственным участником указанных торгов, было признано победителем торгов, как участник предложивший максимальную цену за имущество - 6 260 500 руб. Истец заплатил выкупную цену за имущество платежными поручениями № 141 от 01.11.2018 и № 168 от 21.12.2018.

Истец указал, что между ответчиком и ОАО «62 УНР» был заключен договор аренды № б/н от 01.08.2015 на недвижимое имущество. Данный договор являлся долгосрочным, однако его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области произведена не была. Фактически указанный договор мог бы быть признан ничтожным. 

Ссылаясь на пункт 2.2.3. договора аренды от 01.08.2015, ООО «Тандем-СБ» пояснило, что уведомление о расторжении договора аренды в адрес ответчика было направлено конкурсным управляющим. В обоснование факта расторжения договора аренды сослался на письмо от 15.11.2018 № 231, направленное конкурсным управляющим ОАО «62 УНР» ФИО7 в адрес                     ООО «Кристалл».

В представленном отзыве на исковое заявление ответчик против удовлетворения иска возражал, указав, что 15.11.2018 между ОАО «62 УНР» и ООО «Кристалл» было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды от 01.08.2015, в соответствии с которым стороны договорились изменить содержание пункта 2.2.3 Договора. Указанное дополнительное соглашение предусматривает возможность одностороннего внесудебного расторжения договора аренды в связи с виновными действиями арендатора.

Также ответчик указал, что 27.01.2019 было вынесено постановление о возбуждении уголовного дела в отношении конкурсного управляющего ОАО                «62 УНР» ФИО7 в связи с осуществлением им деятельности в качестве конкурсного управляющего. В связи с тем, что в настоящий момент Следственным комитетом по Мурманской области осуществляется проверка проведенных ФИО7 сделок по отчуждению имущества, ряд конкурсных кредиторов ОАО «62 УНР» подготавливают исковое заявление в суд о признании договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ОАО «62 УНР» и               ООО «Тандем-СБ», недействительным.

Определением от 30.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «62 УНР»

Определением от 04.07.2019 рассмотрение дела было отложено на 02.09.2019. В судебном заседании объявлялся перерыв до 09.09.2019.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени проведения судебного заседания.

В судебном заседании в порядке статьи 49 АПК РФ судом удовлетворено  ходатайство ООО «Тандем-СБ» об уточнении исковых требований в части характеристик истребуемых объектов: 

1) здание гаража на 8 автомашин, назначение нежилое, 1-этажный, инвентарный номер 10074, площадь объекта 354,1 м2; адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.37А; кадастровый (условный) номер объекта 51-51-01/004 2009-457;

2) 2 кабинета в здании конторы со столярным цехом, назначение нежилое, 2-этажный, площадь объекта 752 м2, кроме того, площадь пристройки Лит. Б 1-4,0 м2, Лит. Б2 - 7,8 м2, Лит. БЗ - 11,5 м2; адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.27А, кадастровый (условный) номер объекта 51-51-01/003 2009-209;

3) здание бани инвентарный номер по техническому паспорту 14751 (номер в инвентаризации 20004), площадь объекта 109,3 м2, адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.37А, кадастровый (условный) номер объекта 51:20:0003205:31.

Также судом удовлетворено ходатайство истца о выделении в отдельное производство требования об истребовании из чужого незаконного владения здания бани инвентарный номер по техническому паспорту 14751 (номер в инвентаризации 20004), площадь объекта 109,3 м2, адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.37А, кадастровый (условный) номер объекта 51:20:0003205:31.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении и дополнениях к нему. В обоснование факта расторжения договора аренды сослался на письмо от 15.11.2018 № 231, направленное конкурсным управляющим ОАО «62 УНР» ФИО7 в адрес ООО «Кристалл».

Также представители истца не поддержали заявление о фальсификации доказательства. 

Конкурсный управляющий ОАО «62 УНР» ФИО6 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Указал на обоснованность требований истца и наличие у ответчика значительной задолженности перед ОАО «62 УНР» по уплате арендной платы по договору (на 24.12.2018 - 1 006 600 руб.).

В судебное заседание поступили письменные объяснения бывшего конкурсного управляющего ОАО «62 УНР» ФИО7, вызванного в судебное заседание в качестве свидетеля для дачи пояснений об обстоятельствах составления дополнительного соглашения № 1 к договору аренды от 01.08.2015.

ФИО7 сообщил суду о невозможности явки в судебное заседание, поскольку постановлением Кольского районного суда Мурманской области от 19.02.2019 в отношении него избрана мера пресечения в виде домашнего ареста; постановлением Кольского районного суда Мурманской области от 26.07.2019 срок домашнего ареста продлен до 27.09.2019.

По существу поставленного судом вопроса относительно обстоятельств составления и подписания дополнительного соглашения № 1 от 15.11.2018 к договору аренды от 01.08.2015 ФИО7 сообщил в том числе, что 16.11.2018 в адрес ООО «Кристалл» курьерской службой Dimex было направлено уведомление № 231 от 15.11.2018 о расторжении договора аренды от 01.08.2015, в том числе на основании пункта 2.2.3 договора, предусматривающего право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды без обращения в суд. Указанное уведомление согласно сервису отслеживания накладных было получено представителем ООО «Кристалл» ФИО8 21.11.2018. 24.12.2018 в адрес ООО «Кристалл» заказным письмом было направлено требование № 237 от 24.12.2018 подписать ранее направленные соглашения о расторжении договора аренды и возвратить спорное имущество по акту приема-передачи. Таким образом, ФИО7 дополнительного соглашения № 1 от 15.11.2018 к договору аренды от 01.08.2015 не подписывал. После признания торгов по продаже спорного имущества состоявшимися ФИО7 предпринимал исключительно действия, направленные на расторжение договора аренды от 01.08.2015 и возврат имущества из владения ООО «Кристалл». 

ФИО7 отметил, что не мог подписать дополнительное соглашение № 1 от 15.11.2018, поскольку он не находился в г. Мурманске в указанный день. Согласно прилагаемым билетам, ФИО7 пребывал в г. Мурманске в период с 06.11.2018 по 10.11.2018 и с 11.12.2018 по 13.12.2018.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 13.02.2012 по делу             № А42-4938/2011 ОАО «62 УНР» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Принадлежащее ОАО «62 УНР» на праве собственности имущество, в том числе здание гаража на 8 автомашин, назначение нежилое, 1-этажный, инвентарный номер 10074, площадь объекта 354,1 м2; адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.37А; кадастровый (условный) номер объекта 51-51-01/004 2009-457 и здание конторы со столярным цехом, назначение нежилое, 2-этажный, площадь объекта 752 м2, кроме того, площадь пристройки Лит. Б 1-4,0 м2, Лит. Б2 - 7,8 м2, Лит. БЗ - 11,5 м2; адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.27А, кадастровый (условный) номер объекта 51-51-01/003 2009-209 на основании договора аренды от 01.08.2015 (далее - Договор), заключённого между ОАО «62 УНР» (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор), переданы последнему по акту приема-передачи от 01.08.2015 во временное пользование сроком до 01.08.2020 с условием внесения арендной платы (постоянная часть) в размере 150 000 руб. в месяц не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца.

Имущество, переданное в аренду ООО «Кристалл» по Договору, включено в конкурсную массу ОАО «62 УНР».

По результатам проведения торгов посредством публичного предложения по продаже указанного имущества победителем торгов, согласно протоколу организатора торгов РАД-147161, было признано ООО «Тандем-СБ».

09.11.2018 с победителем торгов - ООО «Тандем-СБ» заключены договоры купли-продажи спорного имущества № 5 (в отношении здания гаража на 8 автомашин) и № 1 (в отношении здания конторы со столярным цехом). Право собственности истца на указанные объекты зарегистрировано в установленном порядке.

15.11.2018 конкурсный управляющий ОАО «62 УНР» курьерской службой направил в адрес ответчика уведомление № 231 об одностороннем отказе от Договора, в том числе на основании пункта 2.2.3 Договора.

Указанное уведомление было получено представителем ООО «Кристалл» 21.11.2018.

Ответчик спорные помещения не освободил, по акту приёма-передачи конкурсному управляющему ОАО «62 УНР» не возвратил.

Выявив при осмотре спорных помещений, что ООО «Кристалл» не освободило занимаемые помещения, ООО «Тандем-СБ» направило в адрес ответчика письмо от 22.02.2019 № 39/2, содержащее требование в пятидневный срок освободить арендованные помещения.

02.03.2019 истец направил ответчику претензию с требованием освободить спорные помещения и передать их истцу по акту приёма-передачи.

Неисполнение ответчиком требования истца об освобождении спорных помещений послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Часть 1 статьи 4501 ГК РФ устанавливает, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Частью 4 данной статьи предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных договором.

Право на арендодателя односторонний отказ от исполнения Договора согласован сторонами в пункте 2.2.3 Договора.

Пунктом 2.2.3 Договора установлено, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд досрочно расторгнуть договор с Арендатором путём направления Арендатору заказным письмом письменного уведомления о расторжении договора аренды. В указанном случае договор аренды считается расторгнутым по истечении 40 календарных дней с даты сдачи Арендодателем на почту письменного уведомления о расторжении договора Аренды. К указанному сроку Арендатор обязан освободить арендуемое имущество и передать его по акту Арендодателю.

ОАО «62 УНР» воспользовалось своим правом на односторонний отказ от исполнения Договора и направило ответчику уведомление № 231 от 15.11.2018 об одностороннем отказе от Договора.

Согласно пункту 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1064/09, если на момент предъявления иска сданное в аренду недвижимое имущество арендодателю не возвращено, а также не представлено доказательств законного использования ответчиком спорных нежилых помещений, у судов не имеется оснований для отказа в удовлетворении иска об обязании освободить и возвратить нежилые помещения по мотивам, не основанным на соответствующей норме действующего законодательства.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств возврата спорного имущества его собственнику (либо его предшественнику) ответчик суду не представил.

Ссылка ответчика на дополнительное соглашение № 1 от 15.11.2018 к Договору правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеет, поскольку, во-первых, ФИО7 отрицает факт подписания им данного документа, а, во-вторых, данное соглашение также предусматривает право арендодателя на односторонний отказ от Договора, в том числе при наличии задолженности по уплате арендной платы и систематическом нарушении сроков уплаты любых сумм по Договору. Между тем, конкурсный управляющий ОАО «62 УНР» ФИО6 указал на наличие у ответчика задолженности перед     ОАО «62 УНР» по уплате арендной платы по Договору в сумме 1 006 600 руб.

При таких обстоятельствах требование истца об обязании ответчика возвратить ООО «Тандем-СБ» спорные объекты является правомерным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

При рассмотрении вопроса о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины по делу судом установлено, что истец платёжным поручением № 42 от 20.03.2019 (т.1 л.д. 140) перечислил в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 11 425 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Учитывая изложенное, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 11 425 руб. подлежат возмещению за счёт средств ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Тандем-СБ» удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кристалл» передать обществу с ограниченной ответственностью «Тандем-СБ» следующие нежилые помещения:

1) здание гаража на 8 автомашин, назначение нежилое, 1-этажный, инвентарный номер 10074, площадь объекта 354,1 м2; адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ, ул. им. Полины Осипенко, д.37А; условный номер объекта 51-51-01/004-2009-457, кадастровый  номер объекта 51:20:0003205:65;

2) 2 кабинета в здании конторы со столярным цехом, назначение нежилое,      2-этажный, адрес (местоположение) объекта: г. Мурманск, Ленинский округ,         ул. им. Полины Осипенко, д.27А, условный номер объекта 51-51-01/003-2009-209, кадастровый номер объекта 51:20:0000000:3131.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тандем-СБ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 425  руб.  

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок.

 

Судья                                                                                                                О.В. Кузнецова