Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-332/2021

24 июня 2021 года

город Горно-Алтайск

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2021 года. Полный текст решения изготовлен 24 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Амургушев С. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Некоммерческая организация городской потребительский торговый кооператив (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пр-кт. Коммунистический, д. 6, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, ул. Советская, д. 85, с. Элекмонар, р-н. Чемальский, Респ. Алтай) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2019, обязании освободить и возвратить по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 193,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – ФИО3, копия доверенности и диплома в деле,

от ответчика – ФИО4, копия удостоверения и доверенности в деле.

Суд установил:

Некоммерческая организация Городской потребительский торговый кооператив (далее -  ГОРПТК, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2019, обязании освободить и возвратить по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 193,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Основанием иска указаны обстоятельства правоотношения сторон по аренде нежилого помещения, добросовестного исполнения истцом обязательств арендодателя и неоднократные нарушения ответчиком сроков уплаты и размеров платежей, предусмотренных договором аренды, в том числе, арендных платежей и возмещения коммунальных расходов.

В отзыве на исковое заявление предприниматель указал, что истец не обосновал сумму задолженности, периоды образования долга.

Ответчик считает требования истца необоснованными, поскольку не представлены доказательства о фактах неуплаты арендной платы более двух раз подряд (в полном размере) по истечении установленного договором аренды срока платежа по неуважительной причине. То есть, истец должен доказать, что арендатор, который обязан внести платеж по арендной плате в размере 118500 рублей за один месяц, а за два месяца 237 000 рублей, за три месяца 355 500 рублей, начиная с 05.02.2021 г. не осуществил платеж указанной суммы более двух месяцев подряд, то есть три месяца подряд, например 05.02.21г., 05.03.21 г. и 05.04.21 г. При этом истцом не представлены в суд расчеты соответствующей задолженности за указанный периоды и не заявлены требования об их взыскании.

Предприниматель ФИО2 также указал, что длительная невозможность использования оборудования для выпечки, иного газового оборудования для изготовления блюд в связи с ограничением доступа истцом ответчику (дело №А02-321/20) в помещения привела к невозможности сразу после снятия ограничения доступа в арендуемое помещение запустить выпечку лепешек и открыть кафе. Указанные обстоятельства не позволили ответчику получать доходы, на которые он рассчитывал, что привело к невозможности в установленные договором сроки своевременно вносить арендную плату. После начала выпечки продукции с 24.02.21 г. и открытия кафе с 07.03.21 г. от полученных доходов и привлеченных заемных средств 19.03.21 г. была произведена оплата арендной платы за март 2021 года в сумме 118550 рублей.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно представил суду карточки расчетов арендной платы и коммунальных расходов по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2019.

Представитель ответчика исковые требования не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве на иск.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что ГОРПТК согласно свидетельству о правах собственности №02РА015321 от 06.04.2004г. имеет в собственности недвижимое имущество – помещение торгового зала площадью 125,9 м.кв. с подсобным помещением 67,6 м.кв., всего – 193,5 м.кв. по адресу: 

<

...> (часть первого этажа 3-х этажного дома).

01.05.2019 между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, где истец, как арендодатель, сдал, а предприниматель  ФИО2, как арендатор, принял в аренду вышеуказанное недвижимое помещение для размещения объекта общественного питания. Срок аренды с 01.05.2019 по 30.04.2024г. Сторонами согласован размер арендной платы, сроки их уплаты, порядок и сроки возмещения оказанных коммунальных услуг, ответственность, права арендодателя по досрочному расторжению договора – основании и порядок (раздел 5,6 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, за арендуемые помещения арендатор оплачивает арендодателю арендную плату 700 рублей в месяц за один квадратный метр торгового зала, 450 рублей за квадратный метр подсобных помещений. Оплата производятся ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.3 договора, коммунальные услуги за электроэнергию, отопление, водоснабжение, вывоз мусора, техобслуживание кондиционера арендатор оплачивает отдельно в соответствии с предоставляемыми ему счетами по фактическим затратам ежемесячно до 25 числа текущего месяца.

01.05.2019 согласно приемо-сдаточному акту нежилое помещение было передано арендатору.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 09.09.2020, вступившим в законную силу с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу истца взыскано 299 753 рублей в погашение задолженности по указному договору аренды. 22.01.2021, во исполнение указанного решения арбитражного суда, истцом передано ответчику, а ответчиком, принято имущество, установленное договором.

В связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей 03.02.2021в адрес предпринимателя направлена претензия о необходимости оплаты задолженности по договору аренды. Данная претензия ответчиком отставлена без исполнения.

20.02.2021 в адрес ответчика повторно направлено уведомление о необходимости оплаты арендных платежей. Повторное уведомление ответчиком так же не было исполнено. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ГОРПТК в суд с настоящим иском.

Оценив требования истца, суд считает их обоснованными и правомерными. 

Правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2019г. урегулированы положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими аренду.

Статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания возникновения гражданских обязанностей, в том числе, договоры и сделки.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатора (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что договор аренды заключен на пять лет и действует с 01.05.2019 по 30.04.2024.

В соответствии с подпунктом 5.2 договор аренды считается расторгнутым в случае, если арендатор не внес плату по п. 3.1 в течение двух месяцев со дня срока платежа, предусмотренного настоящим договором

Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и уплате пени.

Основания досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя указаны в статье 619 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не) предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требование о расторжении договора в добровольном порядке, как указано выше, стороной ответчика проигнорированы.

По расчетам истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 22.01.2021 по 09.03.2021 составляет 275342 рубля.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По смыслу требований статей 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как указывалось выше, пунктом 3.1 договора аренды сторонами предусмотрено, что арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно, не позднее пятого числа текущего месяца. Пунктом 3.3. договора аренды предусмотрено, что коммунальные услуги за электроэнергию, отопление, водоснабжение, вывоз мусора, техобслуживание кондиционера арендатор оплачивает отдельно в соответствии представленными ему счетами по фактическим затратам ежемесячно до 25 числа текущего месяца.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в период с января 2021 года по июнь 2021 года, ответчиком совершен только один платеж – 19.03.2021 года в размере 118550 рублей, в счёт оплаты арендной платы за март 2021 года.

На момент рассмотрения спора ответчиком также не была внесена оплата за период с апреля по май 2021 г., что также свидетельствует о нарушении ответчиком обязательств по договору аренды.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ответчиком до настоящего времени не погашена задолженность по арендным платежам, взысканная с него в пользу истца решением Арбитражного суда Республики Алтай от 09.09.2020 г. по делу №А02-321/2020.

Фактически, арендатор, занимая и используя  помещение, принадлежащее истцу, переложил обязанность по содержанию помещения и несению коммунальных расходов на арендодателя, что не соответствует условиям договора, заключенного между сторонами.

Согласно пункту 2.2.7. договора аренды, арендатор обязуется освободить арендуемое помещение после истечения срока действия договора или при его расторжении передать их арендодателю по приемо-сдаточному акту в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации.

Ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно им надлежаще исполняться, с момента перехода к нему прав и обязанностей арендатора, он пользовался имуществом. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как следует из пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязательства, указанные в договоре ответчиком не исполнены, оплата по договору аренды за пользование помещением с 24.01.2021 по 09.03.2021 не произведена. При этом доводы ответчика о том, что помещение ему передано в феврале 2021 года, в ходе судебного разбирательства подтверждения не нашли, ориентировочной датой передачи помещения следует считать 24 января 2021 года, что следует из пояснений сторон по настоящему делу.

Факты неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.05.2019 и наличие задолженности по арендной плате в указанном выше размере установлены судом и подтверждается материалами дела.

Судом установлено, что истец неоднократно уведомлял ответчика о наличии у него задолженности по арендной плате, предлагал в указанные в уведомлениях сроки погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, предлагало арендатору расторгнуть договор аренды и предупреждал об инициировании процедуры их расторжения в судебном порядке.

Однако, получив данные уведомления ГОРПТК, предприниматель ФИО2 в установленные сроки ответы на них не представил, действий, направленных на досудебное урегулирование спора, не предпринял. Оплата задолженности не произведена ни в срок, установленный в данных уведомлениях, который является разумным.

В связи с этим, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2019 подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо обязано доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве обоснования своих требований и возражений.

Частью 3 стати 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прямо указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Представление либо не представление доказательств, при рассмотрении дела в суде первой инстанции, также является процессуальным действием, которое может быть совершено либо не совершено лицом, участвующим в деле. Соответственно, лицо, которое представило либо не представило суду документы или доказательства в суде первой инстанции, несёт риск наступления неблагоприятных последствий. 

Представление доказательств в дело, после вынесения решения судом первой инстанции недопустимо в силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если лицо, участвующее в деле,  не обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Ходатайств о приобщении доказательств по данному делу, которые были бы отклонены судом первой инстанции, не имеется.

Сбор и исследование доказательств окончено судом с учетом мнения представителей сторон об их достаточности и отсутствии иных (не представленных суду доказательств, имеющих существенное значение для разрешения исков по существу).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебным расходы по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Некоммерческая организация городской потребительский торговый кооператив (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пр-кт. Коммунистический, д. 6, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.05.2019 года, заключенный между Некоммерческая организация городской потребительский торговый кооператив и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить и  возвратить Некоммерческая организация городской потребительский торговый кооператив (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пр-кт. Коммунистический, д. 6, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай) по акту приема-передачи нежилое помещение, общей площадью 193,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В случае несогласия настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления полного текста решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай. 

Судья

С.В. Амургушев