АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-25053/2018

24 июня 2019 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ефремовой А.С., рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Администрации Озерского городского округа Челябинской области, г. Озерск Челябинской области (ОГРН 1027401184447, далее – истец, Управление имущественных отношений),

к обществу с ограниченной ответственностью «Промышленно-финансовая группа «Северо-восток», г. Озерск Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «ПФ «Северо-восток»),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

-Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – Управление Росреестра)

-Управление архитектуры и градостроительства администрации Озерского городского округа Челябинской области, г. Озерск Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее - Управление архитектуры),

об изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 (доверенность от 21.03.2019 № 28-01-19/01),

ответчика – ФИО3, директор,

УСТАНОВИЛ:

Управление обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «ПФ «Северо-восток» об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства  с кадастровым номером 74:41:0102005:23, площадью 697,9 кв.м, степенью готовности 5 % в 58 м на юго-запад от АГЗС, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>.

В обоснование иска сослался на ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Росреестра (определение о принятии иска к производству) и Управление архитектуры (определение от 17.04.2018).

Управление Росреестра представило мнение по делу (т.1 л.д.87-88).

Ответчик представил отзыв (т.1 л.д.125-126), в котором указал на несогласие с заявленными требованиями, обосновав свою позицию датой начала действия ст. 239.1 ГК РФ и того, к каким отношениям она подлежит применению.  Также ссылался на непредставление сведений о начальной цене для продажи с публичных торгов.

Также ответчик представил отзыв на мнение истца (т.1 л.д.136).

Истец представил мнение на отзыв ответчика (т.1 л.д.133-134).

В судебное заседание, назначенное на 03.06.2019, истец и третьи лица явку представителей не обеспечили. Лица, участвующие в деле, извещены о начале арбитражного процесса, рассмотрении искового заявления путем направления в их адрес копии определения о принятии искового заявления, об отложении судебного разбирательства и пр. заказным письмом с уведомлением, а также  размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении о принятии искового заявления и возбуждении арбитражного производства (т.2 л.д.112,113).

Неявка извещенных лиц н препятствует рассмотрению спора в их отсутствие (ч.3,5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В заседании был приобщен поступивший в электронном виде от истца Акт обследования земельного участка (т.2 л.д.122-124).

В заседании был объявлен перерыв до 10.06.2019. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В заседании 10.06.2019 приняли участие представители истца и ответчика. Акт осмотра недвижимости № 65-2019/П от 05.06.2019 (т.2 л.д.128-124), а также заявление о признании иска (т.2 л.д.127).

В заседании был объявлен дополнительный перерыв до 17.06.2019. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание было продолжено при участии ответчика, который поддержал заявление о признании иска.

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления лицам, участвующим в деле, возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц по правилам ч. 3, 5 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав  представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор № 9309 от 06.03.2019 (т.1 л.д. 21-24) аренды земельного участка с кадастровым номером 74:41:0102005:12 площадью 2204 кв.м., расположением –в 58 м. по направлению на юго-запад от ориентира – здание АГЗС, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства автотехнического центра в соответствии с утвержденным проектом инв.№ 28-11/200. Участок предоставлен в аренду сроком по 06.03.2015. 

Ответчику 10.11.2014 было выдано разрешение на строительство сроком действия до 10.08.2015 (т.1 л.д.27).

11.02.2015 за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 5%, кадастровый номер 74:41:0102005:23 (т.1 л.д. 37, 49, 46-48).

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102005:12 (т.1 л.д.42-45) в его границах расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:41:0102005:23.

Соглашением от 24.06.2015 (т.1 л.д.26) стороны  расторгли договор аренды № 9309 от 06.03.2012.

При этом суд отмечает, что Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в п. 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Соответственно договор аренды № 9309 от 06.03.2012 прекратил свое действие по истечении срока определенного в нем – 06.03.2015.

На основании заявления ответчика Администрацией было издано постановление № 1833 от 24.06.2015 (т.1 л.д .28) о предоставлении ООО «ПФ «Северо-восток» в аренду земельного участка для завершения строительства.

На основании указанного постановления сторонами подписан договор от 16.07.2015 № 10940 (т.1 л.д.29-32) с учетом дополнительного соглашения от 27.04.2017 (т.1 л.д.33-34), согласно которому ответчику (арендатору) предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок с кадастровым номером 74:41:0102005:12 площадью 2204 кв.м., расположением: в 58 м. по направлению на юго-запад от ориентира – здание АГЗС, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства автотехнического центра в соответствии с утвержденным проектом инв.№ 28-11/200. Участок предоставлен в аренду сроком по 24.06.2018.

В последующем заявлении ответчика о продлении срока действия договора (л.д. 36 т.1) истцом правомерно было отказано уведомлением от 13.06.2018 № 102-11/1462 (т.1 л.д.38-39).

Считая, что после истечения срока действия договора аренды  орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, Управление имущественных отношений обратилось в суд с настоящим иском. 

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Договор аренды на предоставление земельного участка был заключен сторонами 06.03.2012. 

Договор аренды, устанавливающий цель аренды – завершение строительства заключен 16.07.2015. Договор аренды  зарегистрирован в установленном законом порядке 17.08.2105 (т.1 л.д.42-44)

Таким образом, правоотношения по аренде имели место фактически на дату 01.03.2015.

Доказательств возврата спорного земельного участка арендодателю материалы дела не содержат, фактически участок из владения ООО «ПФ «Северо-восток» не выбывал. 

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Между тем, договор для завершения строительства был заключен после 01.03.2015, то есть на него подлежат распространению указанные положения.

Несмотря на наличие у истца права на обращение с настоящим иском, суд полагает, что требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Так в ЕГРН содержатся сведения об объекте незавершенного строительством степенью готовности объекта 5 %.

В дело представлены акты обследования из которых следует, что рассматриваемый объект недвижимости представляет из себя свайное поле. При этом ни одного заключения с выводами кадастрового инженера относительно того, завершены работ по возведению фундамента или нет, и координированием каждой сваи не представлено.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25), даны следующие разъяснения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз.1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, из содержания п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 38 постановления № 25 следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В материалы дела представлены имеющиеся у сторон проекты возводимого объекта. 

Согласно представленному в ело проекту, который был предоставлен Администрации при получении разрешения на строительство (т.1 л.д .64-76) в проекте предусмотрен фундамент в виде железобетонных стаканов и железобетонного ростверка по буро-набивным сваям для наружных стен (т.1 л.д. 65).  При этом форма проектируемого здания имеет Г-образную форму с равными по длине внешними сторонами «буквы Г», площадью застройки 697,88 кв.м. (т.1 л.д.66).

Согласно акту обследования № 63 от 06.09.2018 (т.1 л.д.78-79), техническому плану, на основании которого рассматриваемый объект поставлен на кадастровый учет, объект незавершенного строительства в виде свай имеет прямоугольную форму, которая по визуальному накладыванию на проект представляет из себя одну сторону «буквы Г».

Согласно общедоступной информации название ростверк происходит от немецкого Rostwerk, то есть решетка (Rost) и строение (Werk) и в отношении фундамента представляет из себя конструкцию, в том числе распределительную балку или плиту, объединяющую поверху группы или ряды свай.

Между тем, из представленных суду доказательств, в том числе актов осмотров, следует, что имеющиеся сваи взведены не по всей части предполагаемой застройки, а также не соединены между собой ростверком. 

С учетом этого, признать указанный объект объектом незавершенного строительства не представляется возможным, несмотря на наличие соответствующей регистрации в ЕГРН.

В противном случае посредством настоящего решения предполагается введение в гражданский оборот конструкции, которая фактически не является объектом недвижимости, а также возложение на орган местного самоуправления дополнительных затрат на содержание этого имущества, в случае приобретения его в казну соответствующего муниципального образования.

Исходя из того, что данным решением затрагиваются публичные интересы и противоречит закону, в связи с чем признание иска ответчиком не принимается судом (ч. 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении иска.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, а истец от уплаты госпошлины освобожден, оснований для взыскания ее в бюджет не имеется.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина