ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А64-1754/2022

город Воронеж

18 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2, 

 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» апелляционные жалобы ООО «Агроторг», СПАО «Ингосстрах» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.11.2023 по делу № А64-1754/2022 по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), третьи лица: ООО «Сервис Комплект», СПАО «Ингосстрах», ООО «Территория», ИП ФИО6, ООО «ОПТИПРОФ» о расторжении договора, взыскании задолженности в размере 12 195 964 руб., 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее - ООО «Агроторг», ответчик) о взыскании стоимости восстановительных работ в сумме 12 195 964 руб., а также расторжении договора б/н от 29.08.2019 аренды недвижимого имущества (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений и отказа от иска в части взыскания суммы арендной платы). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ООО «Сервис Комплект», СПАО «Ингосстрах», ООО «Территория», ООО «ОПТИПРОФ», ИП ФИО6

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.11.2023 по настоящему делу исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, ООО «Агроторг», СПАО «Ингосстрах» обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Агроторг» ссылалось на отсутствие своей вины в возникшем пожаре, указало, что точное место возгорания не установлено, по его мнению, точка возгорания могла находиться в ином месте. Полагает, что судом неправомерно отказано в признании наличия кабеля СИП, запрещенного для использования в помещениях и находящегося в зоне ответственности арендодателя. Кроме того, ООО «Агроторг» считает неправомерным отказ суда первой инстанции в приобщении к материалам дела данного кабеля.

По мнению ответчика, в период аренды за его счет в спорном помещении были произведены неотделимые улучшения, которые существенным образом улучшили состояние предмета аренды. Кроме того, считает, что собственник не понес реальных затрат на проведение ремонта.

СПАО «Ингосстрах» в своей апелляционной жалобе ссылалось на недоказанность противоправности действий ответчика в возникшем пожаре, повлекшем ущерб для истца, а также неправомерность отказа судом области в проведении между сторонами взаимозачета.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, указал, что считает решение незаконным и необоснованным, просил суд обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. Против доводов апелляционной жалобы СПАО «Ингосстрах» не возражал.

Представитель истца против доводов апелляционных жалоб возражал, считал обжалуемое решение законным.

На основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционные жалобы рассматривались в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.08.2019 между ФИО6 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества б/н (договор), по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязался передать, а арендатор - принять помещение, площадью 480,3 кв.м., рас положенное по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора целевое назначение помещения: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, а также для организации оказания услуг, в том числе, но не ограничиваясь телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также для размещения платежных терминалов и банкоматов, осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности. С целью использования помещения в вышеуказанных целях: арендатор имеет право организовать в помещении административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения. 

Срок аренды по договору составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 9.1 договора). 

Помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи б/н от 19.08.2019. Дополнительным соглашением к договору б/н от 11.03.2020 произведена замена арендодателя (ФИО6) на ФИО5 

В результате двух пожаров, произошедших 12.11.2021 и 14.11.2021, нежилое помещение получило серьезные повреждения, были полностью утрачены следующие строительные конструкции: крыша и кровля здания, утепление потолка, усиление конструкций крыши из металлического профиля, утепление потолка из минераловатного утеплителя, уничтожена вся отделка помещений и инженерные сети/системы, от температуры пострадали все оконные и дверные блоки. 

По факту пожара, произошедшего 12.11.2021, ТОНД и ПР по г. Рассказово и Рассказовскому району Тамбовской области проведена проверка, по результатам которой вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.12.2021. 

По факту пожара, произошедшего 14.11.2021, ТОНД и ПР по г. Рассказово и Рассказовскому району Тамбовской области проведена проверка, по результатам которой вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 14.12.2021. 

Правонарушения со стороны арендодателя или третьих лиц не выявлены. 

Для оценки ущерба и определения стоимости восстановительного ремонта, истец обратился к специалисту. 

Согласно заключению специалиста (строительно-техническая экспертиза) №16-12/2021 «О техническом состоянии конструкций магазина после пожара и возможности их восстановления», выполненного ООО «ПРОФОЦЕНКА» требуется полный демонтаж конструкций стен и перегородок, конструкций фундамента, а также заменой грунтового основания под строительными конструкциями с их последующим уплотнением. 

В указанном заключении специалиста указано, что для восстановления конструктивных элементов и инженерных сетей здания и приведение его в состояние, в котором оно находилось до проведения реконструкции требуется произвести следующие виды работ: 

- демонтаж с вывозом на свалку остатков строительных конструкций; 

- выемка переувлажненного грунта в пятне застройки здания; 

-засыпка качественного грунта основания с послойным уплотнением до нормативных параметров; 

- монтаж железобетонных конструкций ленточных фундаментов под ограждающие конструкции; 

- монтаж внутренних перегородок; 

- монтаж конструкций бетонного пола; 

- монтаж металлоконструкций усиления опорных частей деревянных балок;

- монтаж деревянных конструкций перекрытия; 

- монтаж уклонообразующих деревянных конструкций крыши и кровли; 

- монтаж металлоконструкций покрытия кровли; - монтаж дверных и оконных блоков в соответствующие проемы; 

- монтаж инженерного оборудования, сетей и систем обеспечивающие санитарно-гигиеническую инфраструктуру здания (отопления, ХВС, ГВС, канализация). 

Исходя из заключения, стоимость восстановительных работ, согласно сметному расчету, составляет с учетом округления 12 822 024 руб. 

Поскольку направление досудебной претензии в адрес ООО «Агроторг» не привело к разрешению сложившейся ситуации, ИП ФИО5 была вынуждена обратиться в Арбитражный суд Тамбовской области с иском о взыскании с ООО «Агроторг» стоимости восстановительного ремонта в размере 12195964 руб. и о расторжении договора аренды (с учетом уточнений от 01.09.2023)

Принимая обжалуемый судебный акт и удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В рамках настоящего дела рассматривалось требование ИП ФИО5 о расторжении договора аренды недвижимого имущества б/н от 29.08.2019 и о взыскании с ООО «Агроторг» стоимости восстановительного ремонта здания в сумме 12 195 964 руб. 

Материалам дела подтверждается, что в здании магазина, которое являлось предметом договора аренды от 29.08.2019, произошел пожар, в результате которого здание практически полностью было уничтожено и стало непригодно для сдачи его в аренду. 

Рассматривая требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из положений статей 235, 416, 450-451 ГК РФ, пунктов 36, 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», а также учел позиции истца об утрате возможности обеспечивать со своей стороны обязательства по договору аренды и ответчика о том, что договор прекратил свое действие ввиду гибели объекта аренды.

Исследовав позиции сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства, с целью внесения правовой определенности, суд области обоснованно удовлетворил требование ИП ФИО5 о расторжении договора аренды б/н от 29.08.2019, исходя из невозможности исполнения договорных обязательств со стороны истца.

Апелляционные жалобы в указанной части доводов не содержат.

Удовлетворяя требование ИП ФИО5 о взыскании с ООО «Агроторг» стоимости восстановительного ремонта в размере 12 195 964 руб. (с учетом уточнений от 01.09.2023), суд первой инстанции обоснованно исходил из положений статей 15, 393, 615, 622, 1064, 1068 ГК РФ. 

Из анализа указанных норм права следует, что для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя вреда, причинно-следственную связь между противоправным действием (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. 

Отсутствие одного из названных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о возмещении убытков.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, заявляя требования о взыскании с арендатора помещения убытков, причиненных ему пожаром, истец должен был доказать, что пожар возник именно по вине ответчика и находится в причинно-следственной связи с действиями (бездействиями) ООО «Агроторг». 

Как верно отметил суд области, под пожарной безопасностью понимается состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров, а под требованиями пожарной безопасности - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом (статья 1 ФЗ «О пожарной безопасности»). 

Статьей 38 Закона РФ от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» установлено, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут в том числе: собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций. 

Следовательно, бремя содержания переданного в аренду имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона «О пожарной безопасности», Правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника и арендаторов. 

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2006 года (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006), поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность; при этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя - в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения. 

Материалам дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что в момент возгорания задание магазина находилось во владении ответчика, которому данное помещение было передано по акту приема - передачи 29.08.2021. С указной даты помещение находилось во владении ответчика.

Как верно указано в обжалуемом судебном акте, в период использования помещения арендатор ни разу не направлял арендодателю претензий и иных обращений в отношении состояния помещения и электрических сетей. 

Постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.12.2021 и от 14.12.2021 зафиксировано, что в помещении ранее происходили пожары 23.01.2021, 12.11.2021, 14.11.2021, в помещении было несколько случаев замыкания электропроводки, данные замыкания сотрудники арендатора ликвидировали своими силами. 

Согласно ответу начальника Рассказовского РЭС на обращение истца, 12.11.2021 в 21.00 по заявке МЧС о возникновении возгорания объекта недвижимости, оперативной бригадой Рассказовкого РЭС в КТП №1423 была отключена линия 0,4кВ, питающая здание магазина «Пятерочка» по адресу: 

<

...>, в присутствии представителя собственника. Включение ранее отключенного объекта персоналом Рассказовкого РЭС не производилось. 

Согласно пункту 5.1.3. договора аренды в случае заключения Арендатором договоров КУ, Арендодатель обязан передать арендатору на срок действия таких договоров во временное владение и пользование электро- и/или тепло установки (совокупность оборудования, линий, предназначенных для передачи, распределения и потребления электрической/тепловой энергии). 

Из позиции истца, изложенной при рассмотрении спора в суде первой инстанции следует, что электроснабжение помещения осуществлялось на основании прямого договора между арендатором и электроснабжающей организацией (Договор электроснабжения №68010052011536 от 17.02.2017, Дополнительное соглашение от 29.11.2019, Приложения 1 и 2). Арендодатель не является стороной данного договора. Граница балансовой принадлежности электрических сетей определена без участия арендодателя (без установления зоны ответственности арендодателя). Согласно записям журнала №3 Единой диспетчерской службы г.Рассказово и Рассказовского района под номерами 105-108 осуществлялся выезд на возгорание магазина «Пятерочка» по адресу: 

<

...>, выгорела комната площадью 4 кв.м., осуществлена проливка. Согласно ответу директора филиала АО «Газпром газораспределение Тамбов» на обращение истца, 12.11.2021 в 19 час. 06 мин. в аварийно-диспетчерскую службу (далее - АДС) поступило сообщение о возгорании здания магазина по адресу: 

<

...>. По прибытии аварийной бригады по вышеуказанному адресу в 19 час. 20 мин. было обнаружено задымление складского помещения магазина. Далее была обследована котельная магазина на наличие утечек газа, утечек газа не обнаружено, газовый котел Лемакс был в выключенном состоянии. 13.11.2021 в 15 час. 10 мин. в АДС поступило обращение от гражданина ФИО7 с просьбой запустить котельную магазина. По прибытии бригады запуск котельной магазина не производился, в связи с отсутствием электроэнергии. Включение электроэнергии после пожара 12.11.2021 было произведено ответчиком в сыром помещении (после проливки), без участия истца и до установления причин пожара. 

Из материалов дела следует, что помещение было принято ответчиком без замечаний (пункт 4 акта приема-передачи от 29.08.2019). Отделочные работы, в том числе устройство щитовой, электропроводки и электрооборудования в помещении осуществлял ответчик (арендатор) после приемки помещения в аренду.

Для надлежащего использования объекта, в соответствии с целями предпринимательской деятельности, общество при передаче объекта располагало достаточными сведениями о передаваемом ему в аренду объекте. Ответчиком не представлено надлежащих доказательств того, что помещение требовало ремонта для целей его эксплуатации по назначению.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда области о том, что принятие помещения по акту приема - передачи от 29.08.2021 и дальнейшее использование арендатором помещения без каких-либо претензий свидетельствует об отсутствии нарушений условий договора аренды со стороны истца.

Приведенная в тексте апелляционной жалобы схема прохождения кабеля не соответствует приложению к договору аренды (Приложение №4 от 29.08.2019).

Электроснабжение помещения осуществлялось на основании прямого договора между арендатором (ответчиком) и электроснабжающей организацией (Договор электроснабжения №68010052011536 от 17.02.2017, Дополнительное соглашение от 29.11.2019, Приложения 1 и 2). Арендодатель не является стороной данного договора. Граница балансовой принадлежности электрических сетей определена без участия арендодателя (без установления зоны ответственности арендодателя).

Поведение же ответчика при наличии неоднократных возгораний в помещении, нельзя оценить как разумное и направленное на соблюдение правил пожарной безопасности сотрудников магазина и его посетителей.

В рамках рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчик ссылался на то, что вина за произошедшие возгорания может быть возложена на истца. По мнению ответчика, в нарушение условий договора аренды, ПУЭ и ГОСТ 31946-2012, собственник подключил электроустановку арендатора кабелем СИП, применение которого внутри помещения не допускается. В качестве доказательства ответчиком приложена Фотография питающего кабеля СИП (внутри помещения). Указанная позиция, продублированная ООО «Агроторг» в апелляционной жалобе, всесторонне исследована судом области и правомерно отклонена в силу следующего.

В момент устройства данного кабеля истец не являлся собственником помещения, поэтому подтвердить сведения об устройстве питающего кабеля (тип кабеля и места прохождения и подключения) не представляется возможным. 

Предыдущим собственником помещения ФИО6 в суде первой инстанции было указано, что, он, будучи собственником спорного объекта не производил подключений электроустановок арендатора кабелем СИП (самонесущий изолированный провод). Утверждения ответчика о прокладке собственником данного кабеля внутри спорного помещения, по мнению ФИО6, не соответствуют действительности. Кабель СИП, по мнению ФИО6, не относится к спорному объекту и, соответственно, не может являться допустимым доказательством. О наличии данного кабеля ФИО6 стало известно только в процессе настоящего судебного разбирательства. 

В договоре аренды (приложение № 4 от 29.08.2019) отражен состав энергопринимающих устройств и их технологическое присоединение, согласно которому между электроустановками арендодателя и арендатора находился кабель ВВГ 5/70, что в свою очередь соответствует требованиям ПУЭ и ГОСТ. 

Недостатков либо дефектов на объекте на момент передачи арендатору не было. Кроме того, за весь период арендных отношений, каких-либо нарушений эксплуатации инженерных электрических систем, которые могли бы привести к нарушению нормального режима работы, арендатором не выявлялось. 

Ответчик в суде области приложил фотографию питающего кабеля СИП (внутри помещения); фотографии ВРУ собственника; фотографию ВРУ арендатора; и иные фотоматериалы; схему прохождения кабеля СИП, акт осмотра от 18.11.2021. акт от 18.11.2021. 

При этом, ответчик не указал: где, когда, кем и при каких обстоятельствах сделаны данные фотографии, не приложил первоисточники (носители) фотографий. «Схема прохождения кабеля СИП» не имеет исходных данных, реквизитов и подписей сторон. 

Суд области, правомерно посчитал, что данные фотоматериалы не являются допустимыми и относимыми доказательствами с учетом положений статей 67-68 АПК РФ, при этом указав, что акты осмотра и изъятия кабеля СИП от 18.11.2021 составлены без участия истца. Сведения, изложенные в актах, истец не подтверждает и возражает против их приобщения к материалам дела. 

Изъятие кабеля СИП происходило в момент проведения проверки по факту пожара в порядке, предусмотренном Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации. Изъятие предметов с места пожара должно было проводиться лицом, проводящим проверку с составлением соответствующих процессуальных документов. 

Данный кабель не был представлен ответчиком в МЧС, которое проводило проверки по фактам возгорания. Выводы экспертов по результатам исследования материалов проверки по факту пожаров, произошедших 23.01.2021, 12.11.2021, 14.11.2021, ответчиком также не оспорены.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда области относительно позиции ответчика о возможности возложения вины в произошедшем пожаре на истца в связи с наличием спорного кабеля в очаге возгорания. Данные выводы носят предположительный характер, не основаны на материалах настоящего дела и подлежат отклонению как несостоятельные. Суд первой инстанции предметно исследовал причины возникновения пожара и установил их с известной степенью достоверности, позволяющей прийти к однозначным выводам по результатам рассмотрения настоящего спора.

Согласно Заключению эксперта №104 от 20.05.2021 (том 4, л.д.152-156), очаг пожара, произошедшего 23.01.2021, находился во внутреннем пространстве кладовой, на уровне подвесного потолка в месте расположения электрического светильника. 

Вероятной причиной пожара является воспламенение сгораемых материалов в очаге пожара от теплового воздействия, образовавшегося в процессе протекания аварийного режима работы электросети. 

Согласно Заключению эксперта №324 от 20.12.2021 (том 4, л.д. 35-39), очаг пожара, произошедшего 12.11.2021, находился во внутреннем пространстве кухни, на восточной стене 1 метра от пола, в месте расположения электрической розетки. 

Вероятной причиной пожара является воспламенение сгораемых материалов в очаге пожара от теплового воздействия, образовавшегося в процессе протекания аварийного режима работы сети. 

Согласно Заключению эксперта №322 от 22.12.2021 (том 3, л.д.61-67), очаг пожара, произошедшего 14.12.2021, располагался в районе западной стены северо-западной части помещения коридора данного здания. Установить очаг более точно не представляется возможным, так как следы термического воздействия равномерно сглажены. 

Вероятной причиной пожара является воздействие на сгораемые материалы в очаге пожара источника зажигания электрической природы в виде аварийного режима работы электропроводки или электрооборудования. Установить причину более точно из представленного материала проверки не представляется возможным. 

Экспертиза по пожару, произошедшему 14.11.2021, в результате которого зданием магазина сгорело, была начата экспертом 02.12.2021 и окончена 22.12.2021. 

При этом, суд области верно указал, что кабель СИП, который ответчик считал существенным и важным доказательством по делу, был им самостоятельно изъят с места пожара 18.11.2021. Ответчик не посчитал нужным передать данный кабель экспертам, которые проводили экспертизу по факту установления причины пожара и заявил о его наличии только в процессе судебного разбирательства по настоящему делу. 

При наличии проверок МЧС и заключениях экспертов о причинах пожаров, суд посчитал необоснованным ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы для определения причины пожара на основании доказательства, которое было скрыто от сотрудников МЧС и изъято, по словам ответчика, с места пожара без участия представителей истца и компетентных органов. 

Судебная коллегия соглашается с позицией суда области о том, что ответчика, как пользователь помещения, действуя с должной степенью осмотрительности, после пожара, произошедшего 23.01.2021 должен был предпринять меры для проверки состояния проводки, в целях соблюдения пожарной безопасности сотрудников и неограниченного круга посетителей магазина. 

Указанные меры не были приняты ответчиком ни после пожара 23.01.2021, ни после пожара 12.11.2021.

12.11.2021 оперативной бригадой Рассказовкого РЭС была отключена линия, питающая здание магазина. Причем включение здания персоналом Рассказовкого РЭС не производилось. Ответчик принял решение продолжить эксплуатацию помещения без участия истца и представителей энергоснабжающей организации и до установления причин пожара.

При указанных обстоятельствах, поведение ответчика в данном случае нельзя расценить как разумное и добросовестное. 

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Под злоупотреблением правом также понимается ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенными способами. В силу международного принципа эстоппель, который признается статьей 15 Конституции Российской Федерации, сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных сделок, если ее поведение ранее свидетельствовало об их действительности.

Ключевое значение в определении виновной стороны по настоящему спору является то, что вина истца в произошедшем возгорании материалами проверок МЧС не подтверждена. На момент передачи арендатору объекта аренды претензий по состоянию объекта заявлено не было. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свои счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Статьей 431 ГК РФ закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом и определяется с учетом общепринятого употребления условий договора любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Согласно пункту 6.2.4. Договора аренды арендатор обязан содержать помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, поддерживать в работоспособном состоянии действующей системы автоматической пожарной сигнализации, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения/неисправности, вызванные виновными действиями/бездействиями арендатора. 

В соответствии с пунктом 6.2.5 Договора аренды, арендатор обязан за свой счет устранять неисправности и последствия аварий в сетях электроснабжения, водо- и теплоснабжения, водоотведения (канализации) и иных обеспечивающих нормальную эксплуатацию Помещения системах, если такие неисправности/аварии произошли по вине арендатора. 

Как указано в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества. 

Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем (например, утрата товарной стоимости автомобиля, поврежденного в результате дорожно-транспортного происшествия). 

В рамках настоящего дела судом области в порядке статьи 82 АПК РФ была назначена судебная экспертиза. 

Согласно заключению эксперта от 26.04.2023, представленному в материалы дела, стоимость восстановительного ремонта (работ и материалов) здания, расположенного по адресу: 

<

...>, необходимого для приведения здания, в состояние, в котором оно находилось до пожара 14.11.2021, с учетом улучшений, произведённых ООО «Агроторг», в ценах на 14.03.2022, составляет: 12 195 964 руб. 

Определить стоимость восстановительного ремонта (работ и материалов) здания, расположенного по адресу: 

<

...>, необходимого для приведения здания, в состояние, в котором оно находилось бы до пожара 14.11.2021, без учёта улучшений, произведённых ООО «Агроторг», в ценах на 14.03.2022, не представляется возможным по обстоятельствам, описанным в исследовательской части по данному вопросу. 

Отклоняя заявление ответчика о зачет стоимости произведенных ООО «Агроторг» улучшений в размере 6802109,39 руб. с учетом заявленных истцом требований в размере 12 195 964 руб., суд первой инстанции с учетом положений статьи 623 ГК РФ пришел к выводу о том, что реализация прав на неотделимые улучшения осуществляется путем возмещения их стоимости после расторжения договора аренды. На момент рассмотрения спора в добровольном порядке сторонами договор аренды не расторгнут. Требование о компенсации о стоимости неотделимых улучшений ответчиком (арендатором) не предъявлялось. 

В соответствии со статьей 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 9.5 Договора аренды (том 1, л.д.25-26), в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения Договора по любому из оснований, предумотренных в настоящем пункте, арендодатель обязуется компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению. Стоимость таких затрат определяется по документам, подтверждающим фактические расходы. Компенсация производится в течение 7 дней с момента получения соответствующего письменного требования. 

Приложением №6 к договору аренды установлено, что смета стоимости ремонтных работ, необходимых для ведения торговой деятельности составляет 8 003 197 рублей. В случаях, предусмотренных договором, арендатор вправе требовать от арендодателя компенсации стоимости неотделимых улучшений и иных затрат, которые необходимо было произвести арендатору для подготовки помещения к целевому использованию.

Таким образом, в рамках настоящего спора арендатор вправе требовать от арендодателя компенсацию стоимости неотделимых улучшений только в случаях, предусмотренных в договоре аренды.

Обязательство Арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений возникает при расторжении договора аренды Арендатором по основаниям, перечисленным в пункте 9.5. договора аренды. Со стороны арендатора не было заявлено требований о расторжении договора аренды по основаниям, указанным в пункте 9.5 договора ни до обращения истца в суд с настоящим иском, ни в процессе рассмотрения спора.

С учетом изложенного, судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции, что вина ответчика за произошедший пожар и уничтожение объекта аренды подтверждена материалами дела. В случае, если произвести зачет стоимости улучшений объекта на данном этапе, то истец будет лишен возможности произвести восстановление сгоревшего объекта до состояния, которое позволит снова сдавать его в аренду, то есть его права не будут восстановлены. 

Фактически ответчик требует от истца оплаты улучшений, которые утрачены и уже не будут использованы истцом, как неотделимые улучшения принадлежащего ему объекта недвижимости. Восстановление объекта без возможности его использования в том состоянии, в котором оно находилось до пожаров, нарушает права истца, как собственника имущества, уничтоженного пожаром по вине ответчика. Убытки арендодателя (стоимость восстановительного ремонта помещения) должны определяться с учетом всех неотделимых улучшений так как они являются частью помещения. 

Размер убытков установлен с максимальной степенью достоверности. При этом, суд первой инстанции верно исходил из того, что из стоимости восстановительного ремонта уже работы по устройству фундамента. То есть, учтены возражения ответчика относительно включения данных работ в смету, составленную в процессе досудебного урегулирования спора. 

В данном случае вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами (Определение Судебной коллегии по гражданским делай Верховного Суда Российской Федерации от 02.03.2021 № 53-КГ20-26-К8).

С учетом вышеуказанных обстоятельств доводы апелляционных жалоб в обоснование отсутствия вины ответчика в причинении ущерба имуществу истца, невозможности определения места возгорания подлежат отклонению как противоречащие материалам настоящего дела.

Таким образом, вышеуказанные доводы заявителей апелляционных жалоб по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Иные доводы апелляционных жалоб, с учетом вышеизложенного, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т. к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального или процессуального права.

При принятии обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.11.2023 по делу № А64-1754/2022 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

судьи

 

ФИО2

 

ФИО3