АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-40657/2022

25 октября 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 25 октября 2022 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.С. Чудниковой, при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Н.А. Туркиной, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью "ЮБК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Министерству по управлению государственным имуществом свердловской области (ИНН 6658091960, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании до и после перерыва:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 19.07.2022 г.

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель по доверенности № №17-01-82/24287 от 10.11.2021г.

 

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью "ЮБК" (далее – заявитель) обратилось в суд с исковым заявлением к Министерству по управлению государственным имуществом свердловской области (далее – заинтересованное лицо) с требованием о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в продлении срока договора аренды земельного участка.

26.08.2022 г. от заинтересованного лица поступил отзыв. Отзыв приобщен к материалам дела.

В предварительном судебном заседании заявитель представил возражения на отзыв, на заявленных требованиях настаивали.

Представитель заинтересованного лица доводы, изложенные в отзыве, поддержал.

К настоящему судебному заседанию от заявителя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

В судебном заседании судом рассмотрено  ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела дополнительных документов и удовлетворено.

Стороны на доводах настаивали.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Стороны на доводах настаивали.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела между заинтересованным лицом и ООО «Горизонт Строй» заключен договор аренды земельного участка № 6-897 от 30.10.2007 года, площадью 4938 кв.м, с кадастровым номером: 66:41:0612090:67, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и дальнейшей эксплуатации ашдминистративно-бытового здания с наземной многоуровневой автопарковкой, с местоположением: 

<

...> (далее - Земельный участок), срок договора с 09.10.2007г. по 08.10.2010г. Дополнительным соглашением от 30.082011 срок действия договора продлен с трех лет до шести лет. Дополнительным соглашением от 26.08.2014г. срок договора аренды продлен до 18.06.2017г.

По договору уступки прав и обязанностей по договору аренды от 27.07.2019 года (далее-договор) права переданы заявителю.

Заявитель ООО «ЮБК» 26.04.2022 обратилось в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее-МУГИСО) с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка (вх. N 81592), в котором в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" просило заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка за № 6-897 от 30.10.2007 года с кадастровым номером 66:41:0612090:67, с местоположением: 

<

...> предусматривающее увеличение срока действия данного договора на 3 года.

Рассмотрев заявление Общества, МУГИСО письмом от 04.05.2022 N 17-01-82/2870нз отказало в заключение дополнительного соглашения к указанному договору, сославшись на то, что срок установленный договором аренды истек, осуществление испрашиваемых действий не представляется возможным. А также сославшим на то, что МУГИСО направлено ООО «ЮБК» уведомление об отказе от договора 26.04.2022 за №17 01 82/8880пз.

ООО «ЮБК» считает отказ в заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды  незаконным, в связи с чем обратилось в суд с настоящим заявлением.

Заинтересованное лицо с требованиями не согласно, по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев заявленные требования, оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных  требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц указанное решение должно быть признано не соответствующим закону или иному нормативному правовому акту и должно нарушать права и законные интересы заявителя.

Разрешение вопроса о законности или незаконности (недействительности) оспариваемого ненормативного акта, действий, бездействия публичных органов и нарушения им прав и законных интересов заявителя зависит от правового регулирования правоотношений и установленных по конкретному делу обстоятельств.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ

"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (п. 4 ст. 8 Закона).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (п. 5 ст. 8 Закона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор). 

В соответствии с положениями п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключён на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Суть отношений по аренде имущества заключается в предоставлении собственником своего имущества во временное владение и пользование. Существу арендных отношений соответствует предоставленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом.

Специальное правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны.

При этом в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора  аренды,  заключенного  на  неопределенный  срок,  немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

На основании п. 2 ст. 610 ГК РФ письмом от 26.04.2022 № 17-01-82/8880 Министерство уведомило ООО «ЮБК» об отказе от Договора.

При этом договор прекращает свое действие по истечении трёх месяцев с даты получения уведомления.

Указанное уведомление получено ООО «ЮБК» 11.05.2022. Соответственно, Договор аренды прекратил своё действие 12.08.2022.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

Положения п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ введены в действие положениями Федерального закона от 23.06.2014. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 01.03.2015.

На основании п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключённого договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключённые до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Условия заключённых до 01.03.2015 договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

В свою очередь, договоры аренды, возобновлённые в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределённый срок до 01.03.2015, с учётом положений п. 2 ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ не прекращают своего действия.

Указанная позиция основана на нормах: п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ; подтверждается судебной практикой: абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2020 № Ф07-2433/2020 по делу № А13-10399/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2020 № 11АП-1084/2020 по делу N А65-26300/2019 и письмом Минэкономразвития России от 29.01.2018 № Д23и-389 «О разъяснении законодательства».

Как следует из материалов дела договор аренды от № 6-897 от 30.10.2007г. был заключен без проведения торгов с учетом дополнительных соглашений  на срок до  18.06.2017г., после истечения указанного срока ни одна из сторон договора не заявила о намерении прекратить договорные отношения по поводу пользования этими земельными участками, в связи с чем договор следует квалифицировать  как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального толкования п. 3 ст. 8 58-ФЗ следует, что в ней идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, увеличивать нечего, поскольку срок в этом случае и так не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

Обязанность заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, который не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока до соответствующего волеизъявления одной из сторон о прекращении этого договора, учитывая отсутствие воли собственника на продолжение арендных отношений у заинтересованного лица отсутствовала.

Доводы заявителя о принятых мерах по освоению земельного участка, а также о действии договора аренда судом отклоняются, поскольку не имеют в данном случае правового значения, т.к. срок действия  договора не определен. Кроме того, суд полагает, что с 2007 г., а также с 27.07.2019г. (заключение договора уступки) с учетом того, что  договоры аренды для строительства/завершения строительства заключаются на три года, у заявителя было достаточно времени для завершения строительства объекта. Между тем, на момент рассмотрения настоящего спора строительство не начато,  разрешение на строительство не получено.

Суд также обращает внимание на то, что заявитель, зная о неопределенном сроке договора, должен был предполагать, что заинтересованное лицо может в любой момент заявить об отказе от договора.

На основании изложенного, отказ заинтересованного лица в продлении срока договора, срок действия которого не определен, соответствует нормам материального права, является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных  требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                        Е.С. Чудникова