ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-13429/2018

22 января 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     15 января 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 января 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самарчук Ю. В.,

при участии:  

от истца: Царюк Т. А., по доверенности от 22.05.2018; Шамратов А. Ш., по доверенности от 22.05.2018; 

от ответчика: 2) Гаврилова С. А., по доверенности от 26.12.2018; 3) Фанова А. Ю., по доверенности от 09.01.2018; 

от АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга": не явился, извещен надлежащим образом; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-31282/2018, 13АП-31285/2018)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2018 по делу № А56-13429/2018 

(судья Воробьева Ю.В.), принятое по иску ООО "Издательский дом "Невский проспект" (адрес: 190121, Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, литер. А, пом. 1-Н, ОГРН: 1147847342720, ИНН: 7839502928) к 1) АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (адрес: 190000, Россия, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН: 1057812368239; ИНН: 7838332649) 2) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: 1027809244561; ИНН: 7832000076) 3) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6 подъезд; ОГРН: 1067847547151; ИНН: 7840335245) об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Издательский дом "Невский проспект" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к акционерному обществу "Фонд имущества Санкт- Петербурга" (далее – Фонд имущества), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН)

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, лит. А, помещения 1-Н, изложив пункт 2.1 договора следующим образом: «Цена продажи объекта составляет 13 800 000 рублей»;

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, лит. А, помещения 2-Н, изложив пункт 2.1 договора следующим образом: «Цена продажи объекта составляет 4 100 000 рублей».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2018 иск удовлетворен.

В апелляционных жалобах Комитет и СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"  просят решение суда изменить в части установления стоимости недвижимого имущества, пункт 2.1 договора утвердить в редакции, предложенной  ответчиком.

По мнению подателей жалоб, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Податели жалоб считают, что заключение эксперта от 09.07.2018 № 15/06/18-1 выполнено с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности. 

Податели жалоб полагают, что экспертом необоснованно применены величины показателя операционных расходов, относящихся к иным объектам недвижимости.

Общество в письменном отзыве на апелляционные жалобы просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Комитета и СПбГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" доводы жалоб и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы поддержали.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалоб и ходатайства.

АО "Фонд имущества" своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

В рассматриваемом случае допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции, не представлено.

Следовательно, предусмотренные статьей 87 АПК РФ основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Законность судебного акта проверена в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 11.04.2001 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 59, пом. 1Н и 2Н.

Общество обратилось в уполномоченный Комитетом орган с заявлением от 02.05.2017 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

На основании заданий Комитета ГУИОН подготовило отчеты об оценке рыночной стоимости объектов от 10.10.2017 №31-8-0354(030)-2017 и от 10.10.2017 №31-8-0354(029)-2017 по состоянию на 02.05.2017, согласно которым рыночная стоимость испрашиваемых Обществом помещений определена в размере 4 900 000 рублей за помещение 2Н и 14 700 000 рублей за помещение 1Н.

Комитет издал Распоряжения от 10.11.2017 №2159-рз и от 10.11.2017 №2159-рз, в которых указан способ приватизации спорных помещений в виде продажи их Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 4 900 000 рублей за помещение 2Н и 14 700 000 рублей за помещение 1Н, определенной в отчетах ГУИОН от 10.10.2017.

Фонд, действуя по доверенности и в интересах Комитета, в соответствии с указанными Распоряжениями от 10.11.2017 направил в адрес Общества проекты договоров купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 4 900 000 рублей за помещение 2Н и 14 700 000 рублей за помещение 1Н.

Общество не согласилось с предложенными выкупными ценами объектов недвижимости и направило в адрес Фонда протоколы разногласий.

Письмами от 21.12.2017 Фонд, указывая, что он является представителем собственника имущества (Санкт-Петербурга в лице Комитета) и действует на основании заключенного с ним договора, уведомил Общество об отсутствии у него полномочий по изменению продажной цены и разъяснил заявителю его право оспаривать достоверность величины рыночной стоимости объектов оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Общество, ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договоров купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная ответчиками выкупная стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко А.В.

Согласно заключению эксперта от 09.07.2018 № 15/06/18-1 (далее - заключение эксперта от 09.07.2018), рыночная стоимость испрашиваемых Обществом нежилых помещений по состоянию на 02.05.2017 составляет 13 800 000 рублей (помещение 1-Н) и 4 100 000 рублей (помещение 2-Н).

Суд первой инстанции, признав данное заключение экспертов достоверным доказательством, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив условие о стоимости выкупаемого объекта - 16 500 000 рублей, исходя из заключения эксперта.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела и оценив доводы жалоб, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорных помещений на момент подачи Обществом заявок на передачу арендуемых объектов в собственность (02.05.2017).

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение экспертов от 09.07.2018 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещений по состоянию на 25.08.2017. 

Заключение экспертов от 09.07.2018 соответствует требованиям действующего законодательства, основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества, подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объектов, при расчете рыночной стоимости экспертом выбраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектами оценки и находятся с ними на одном уровне с точки зрения развития социальной и экономической инфраструктуры, престижности местоположения и транспортной доступности с учетом типа входов в объекты, их состояния и местоположения; подбор объектов-аналогов осуществлен экспертом в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО № 7).

Суд первой инстанции правильно применил статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 12, 13 Закона N 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена помещений должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы, в размере  13 800 000 рублей (помещение 1-Н) и 4 100 000 рублей (помещение 2-Н).

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Принимая во внимание замечания Комитета и ГУИОН, а также пояснения эксперта в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение данной судебной экспертизы соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно, достаточно ясно и полно, выводы эксперта носят мотивированный, последовательный характер, они не опровергнуты совокупностью доказательств, имеющихся в деле.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности, недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко А.В. от 09.07.2018 № 15/06/18-1 суд не установил предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайств Комитета и ГУИОН и назначения повторной экспертизы.

Ссылка подателей жалоб на недостоверность описания объектов-аналогов противоречит сведениям, приведенным экспертом в примечании к таблице об объектах-аналогах.

Вопреки доводам подателей жалоб, в силу подпункта "д" пункта 22 ФСО № 7 допускается использование отличающихся по площади и по стоимости объектов-аналогов, а в самом заключении эксперта от 09.07.2018 представлено подробное описание алгоритма проведения расчетов, в том числе и алгоритм выбора объектов-аналогов как по площади и месторасположению, так и по их стоимости. 

Доводы подателей жалоб со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются апелляционным судом и в связи с тем, что фактически податели жалоб не оспаривают обстоятельства, установленные судом, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судом при вынесении итогового судебного акта. 

Поскольку доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не подтверждают нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемого решения у суда апелляционной инстанции не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении судебного акта суд установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2018 по делу № А56-13429/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

В.И. Желтянников

 И.А. Тимухина