Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-75795/23-176-599

12 декабря 2023 года

г.Москва

Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Город-2020»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительной односторонней сделки, о признании договора действующим

с участием: от истца – ФИО2 по дов. от 04.04.2023;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 27.07.2023; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Город-2020» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительной одностороннюю сделку Департамента городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) выраженную в уведомлении от 26.12.2022 № 33-6-265867/22-(0)-10 об одностороннем отказе от договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.07.2019 № 00-00980/19, заключенного между ООО «Город-2020» и Департаментом городского имущества города Москвы; о признании действующим договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.07.2019 № 00-00980/19, заключенный между ООО «Город-2020» и Департаментом городского имущества города Москвы.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме со ссылкой на незаконность и необоснованность принятого ответчиком решения об одностороннем отказе от договора.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, по доводам изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы явившегося в судебное заседание представителя истца, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ответчиком (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.07.2019 № 00-00980/19 (далее по тексту также – договор) на аренду нежилого помещения общей площадью 140,40 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Договор заключен сроком до 03.07.2029. Платежи и расчеты установлены ч.6 договора.

Как указывает истец, ответчик 26.12.2022 направил уведомление № 33-6-265867/22-(0)-10 о расторжении договора аренды с истцом, поскольку в соответствии с пунктом 9.5 (дефисы 1,8) договора предусмотрено право департамента в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от договора в случае повторного нарушения, предусмотренного подпунктом «а» пункта 7.6 договора, а также неуплаты штрафов, предусмотренных разделом 7 договора.

 

В обоснование начисления штрафа по договору ответчик ссылается на акт осмотра от 28.06.2022 № 9093361/6/22, согласно которому, Госинспекцией по недвижимости  в результате осмотра нежилого помещения №XIII, первого этажа, расположенного по адресу: 

<

...>, было выявлено множественное переустройство, а именно в комнате 1 установлены 2 раковины, в комнате 11 установлены 2 раковины, в комнате 9 установлена раковина, в комнате 2 установлены 2 раковины, в комнате 3 установлены 2 раковины, в комнате 5 установлен душ. Указанное сантехническое оборудование не отображено на поэтажном плане МосГорБТИ.

В соответствии с п.5.3.4 договора, арендатор вправе производить перепланировку в помещении в следующих случаях: в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания; соблюдаются требования технических регламентов; не создаётся угроза жизни, безопасности и здоровью граждан; не нарушаются права третьих лиц;         отсутствует необходимость внесения изменений в данные ЕГРН.

При этом в соответствии с пунктом 7.12 договора аренды, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере годовой арендной платы исключительно в случаях нарушения обязанности, предусмотренной пунктом 5.3.4 договора.

Таким образом, ответственность по пункту 7.12 договора аренды предусмотрена не за любые конструктивные изменения в помещении без согласования с арендодателем, а лишь за такие изменения, которые нарушают положения пункта 5.3.4 договора.

Истцом в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «ТехСтройЭксперт» от 07.04.2023, согласно которому спорное помещение соответствует основным требованиям № 384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам, а также другим нормативным требованиям (СП, ГОСТ), предъявляемым к помещениям. Несущая способность в результате проведенных работ в помещениях не нарушена, техническое состояние оценивается как исправное. Мокрые точки технологически выполнены не нарушая требований норм и правил. Проведенные работы не нарушают права и интересы других лиц и не создают угрозы жизни , безопасности и здоровью граждан. Отсутствует необходимость внесения изменений в данные ЕГРН.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» работы по переустройству это в том числе установка в нежилых помещениях дополнительного оборудования (инженерного, технологического, санитарно-технического) или перенос существующего именно с прокладкой дополнительных подводящих сетей.

Таким образом, ответчик не доказал правомерность начисления штрафа на основании п.5.3.4 договора, поскольку не представил в материалы дела какие либо технические заключения, подтверждающие нарушения несущей способности конструктивных элементов здания, несоблюдения требований технических регламентов, создания угрозы жизни, безопасности и здоровью граждан, а также изменения площади арендуемого нежилого помещения, требующего внесения изменений в данные ЕГРН (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2022 по делу № А40-107584/21, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2021 по делу № А40-39035/2020, оставленным без изменения Постановлением АС Московского округа от 17.06.2021, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2020 по делу № А40-308573/2019, оставленным без изменения Постановлением АС Московского округа от 03.02.2021).

Кроме того, ответчик в уведомлении о расторжении договора также ссылается на п. 7.6 договора, в соответствии с которым арендатор признается недобросовестным в случае наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты, указал на наличие задолженности по арендной плате, размер которой превышает два периода подряд в размере 97.475 рублей 92 копеек, указал, что по состоянию на 14.12.2022 на финансово-лицевом счете договора имеется задолженность по арендной плате в размере 243.689 рублей 53 копеек.

Вместе с тем, ответчик в рамках рассмотрения апелляционной жалобы по делу № А40-295609/22 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Город-2020» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2022 по 31.08.2022 в размере 97.475 рублей 92 копеек, пени за период с 11.01.2022 по 31.08.2022 в размере 1.507 рублей 07 копеек по договору аренды нежилого помещения от 12.07.2019 №00-00980/19, представил ходатайство об отказе от исковых требований в полном объеме (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по делу № А40-295609/22).

При этом, истцом в материалы дела представлены платежные поручения от 03.04.2023 № 95, от 03.04.2023 № 97, от 03.04.2023 № 96, от 05.04.2023 № 98 свидетельствующие об отсутствии задолженности по спорному договору.

Также, в материалы дела ответчиком не представлены доказательства выявления повторного нарушения истцом оплаты арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 450.1 Гражданского Кодекса РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского Кодекса РФ).

Односторонний отказ от исполнения договора в силу положений статей 153, 450.1 Гражданского кодекса РФ является односторонней сделкой, к которой в полной мере применимы положения § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» указано, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Как указано в пункте 51 вышеуказанного Постановления Пленума, согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского Кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ). 

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 Гражданского Кодекса РФ). 

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 Гражданского Кодекса РФ). 

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота правил разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе в случае реализации предусмотренного договором права на его досрочное расторжение в одностороннем порядке. Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора (его расторжении). 

На основании абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ). 

Согласно п. 4 ст. 1 Гражданского Кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Пункт 1 ст. 10 Гражданского Кодекса РФ закрепляет недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей. При этом, установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Оспариваемое уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав и обязанностей сторон по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.07.2019 № 00-00980/19.

В соответствии с п. 9.5 договора, арендодатель в силу ст.450.1 Гражданского Кодекса РФ вправе в одностороннем порядке без обращения в суд, отказаться от договора, в том числе, в случае повторного нарушения, предусмотренного подпунктом «а» пункта 7.6 договора, а также неуплаты штрафов, предусмотренных разделом 7 договора.

Вместе с тем, в рамках настоящего  дела установлено отсутствие оснований для начисления истцу штрафа в соответствии с п.7.12 договора, кроме того ответчиком не представлено доказательств повторного нарушения, предусмотренного подпунктом «а» пункта 7.6 договора.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводы ответчика также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 64, 65, 67, 68, 70, 71, 101, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной одностороннюю сделку Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>), выраженную в уведомлении от 26.12.2022 № 33-6-265867/22-(0)-10 об одностороннем отказе от договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.07.2019 № 00-00980/19, заключенного между ООО «Город-2020» и Департаментом городского имущества города Москвы.

Признать действующим договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 12.07.2019 № 00-00980/19, заключенный между ООО «Город-2020» и Департаментом городского имущества города Москвы.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Город-2020» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

Д.С. Рыбин