АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

15 июля 2021 года

Дело № А33-36118/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения вынесена в судебном заседании 08 июля 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 15 июля 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ИНН 2462312400, ОГРН 1072461002877)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

- общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель»,

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 13.11.2020, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 30.12.2020, личность установлена паспортом,

эксперта ФИО3, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик):

1) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилого здания (лит. Г24), общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания (лит. В79), общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А».

Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, составляет 438 000 (четыреста тридцать восемь тысяч) рублей. сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 43,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 380 000 (триста восемьдесят тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 11,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 58 000 (пятьдесят восемь тысяч) рублей».

Изложить пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые помещения (основной платеж) в размере 438 000 (четыреста тридцать восемь тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 7 300 (семь тысяч триста) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

2) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилого здания (лит. Г20, Г31, Г32), общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания (лит. Г4, Г5, Г23), общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания (лит. Г6), общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1У-У классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А».

Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, составляет 7 663 000 (семь миллионов шестьсот шестьдесят три тысячи) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 3 094 000 (три миллиона девяноста четыре тысячи) рублей;

рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 162.7 кв.м.. расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 1 082 000 (один миллион сто восемьдесят две тысячи) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 14,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 82 000 (восемьдесят две тысячи) рублей;

- рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск. Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 3 405 000 (три миллиона четыреста пять тысяч) рублей».

Изложить пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 4 258 000 (четыре миллиона двести пятьдесят восемь тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 70 966 (семьдесят тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 3 405 000 (три миллиона четыреста пять тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 56 750 (пятьдесят шесть тысяч семьсот пятьдесят) рублей (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 22.12.2020 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр», предварительное судебное заседание назначено на 25.01.2021.

Определением от 25.01.2021, учитывая привлечение третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель», а также необходимость представления дополнительных доказательств в материалы дела, предварительное судебное заседание отложено на 19.03.2021.

Определением от 19.03.2021, учитывая ходатайство ответчика об отложении судебного заседания, необходимость получения информации от экспертных организаций в целях назначения экспертизы, а также представления дополнительных пояснений и доказательств, предварительное судебное заседание отложено на 16.04.2021

Определением от 16.04.2021, удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба», назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бессон» ФИО3. Установлен срок проведения оценочной экспертизы – до 20.05.2021. Судебное разбирательство по делу отложено на 16.06.2021.

В Арбитражный суд Красноярского края 13.05.2021 от эксперта ООО «Бессон» ФИО3 поступило ходатайство о продлении срока проведения оценочной экспертизы, обусловленное продлением майских праздников и продолжительной невозможностью связаться с представителем администрации г.Красноярска в целях согласования даты осмотра помещений. 

Определением от 14.05.2021 судебное заседание для решения вопроса о продлении срока проведения экспертизы назначено на 19.05.2021.

Определением от 19.05.2021 ходатайство эксперта ООО «Бессон» ФИО3 удовлетворено, срок проведения оценочной экспертизы продлен до 31.05.2021.

В материалы дела от эксперта поступило заключение эксперта №2278 от 30.05.2021 с документами.

От истца 07.06.2021 поступили уточнения исковых требований.

В предварительном судебном заседании 16.06.2021 суд определил: руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять уточнение исковых требований. 

Спор рассматривается с учетом произведенных изменений, согласно которым истец просит:

1) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилого здания (лит. Г24), общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания (лит. В79), общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А».

Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, составляет 695 000 (шестьсот девяноста пять тысяч) рублей. сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 43,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 515 900 (пятьсот пятнадцать тысяч девятьсот) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 11,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 179 100 (сто семьдесят девять тысяч сто) рублей».

Изложить пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые помещения (основной платеж) в размере 695 000 (шестьсот девяноста пять тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 11 583 (одиннадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

2) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества:

- нежилого здания (лит. Г20, Г31, Г32), общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания (лит. Г4, Г5, Г23), общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания (лит. Г6), общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1У-У классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А».

Изложить пункт 2.1. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.1. Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, составляет 8 967 100 (восемь миллионов девятьсот шестьдесят семь тысяч сто) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 4 368 000 (четыре миллиона триста шестьдесят восемь тысяч) рублей;

рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 162.7 кв.м.. расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 1 891 600 (один миллион восемьсот девяносто одна тысяча шестьсот) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 14,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 218 500 (двести восемнадцать тысяч пятьсот) рублей;

- рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск. Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 2 489 000 (два миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч) рублей».

Изложить пункт 2.3. Договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 6 478 100 (шесть миллионов четыреста семьдесят восемь тысяч сто) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 107 968 (сто семь тысяч девятьсот шестьдесят восемь) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 2 489 000 (два миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 41 483 (сорок одна тысяча четыреста восемьдесят три) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

В предварительном судебном заседании 16.06.2021 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение. Судебное заседание откладывалось.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, для участия в судебном заседании не явились, представителей не направили. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в их отсутствие.

От ответчика 05.07.2021 поступили дополнения к отзыву, приобщены судом в порядке 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Эксперт дал пояснения по заключению, ответил на вопросы представителя ответчика по представленному экспертному заключению.

Суд заслушал пояснения эксперта, задал ему дополнительные вопросы.

Суд исследовал письменные материалы дела.

Представитель истца исковые требования поддержал с учетом уточнений, принятых судом в судебном заседании 16.06.2021.

Представитель ответчика возражает против требований истца, огласил позицию по делу, представил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель истца относительно ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы возражал.

Суд определил: руководствуясь статьёй 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклонить ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены:

- договор аренды нежилого здания от 07.10.2016 № 12998, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые здания, расположенные по адресу: пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, Лит. Г6 площадью 14,8 кв.м., Лит. Г24 площадью 43,9 кв.м., Лит. В79 площадью 11,5 кв.м., общей площадью 70,2 кв.м., для предоставления услуг по монтажу, ремонту и техническому обслуживанию насосов и компрессоров, срок действия договора с 07.10.2016 по 06.10.2026 включительно; по акту приема-передачи от 07.10.2016 имущество передано арендатору, к договору приложено распоряжение администрации города Красноярска от 07.10.2016 № 5261-недв;  

- договор аренды нежилого здания от 25.09.2017 № 13147, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание, общей площадью 357,2 кв.м., расположенное по адресу: пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, для предоставления услуг под административное, торговое, производственно-складское, услуги (с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации), срок действия договора с 25.09.2017 по 24.09.2022 включительно; по акту приема-передачи от 25.09.2017 имущество передано арендатору;  

- договор аренды нежилого помещений (здания) от 12.02.2018 № 13234, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание общей площадью 162,7 кв.м., реестровый № СТР10380, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, для использования под административное, торговое, производственно-складское, услуги (с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации), срок действия договора с 12.02.2018 по 11.02.2023 включительно; по акту приема-передачи от 12.02.2018 имущество передано арендатору.  

Истец обратился к ответчику с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального помещения от 04.02.2020 №2 - вх №3796ги от 18.02.2020, от 04.02.2020 №3 - вх №3803 от 18.02.2020, от 18.02.2020 №04/1 (в связи с ошибкой в заявлении №4 от 04.02.2020 – вх.№3800ги от 18.02.2020) - вх №4142ги от 20.02.2020.

Ответчик направил в адрес истца проекты договоров купли-продажи письмами от 07.08.2020 № 17015ги, № 17016ги, согласно которым продавец продает, а покупатель покупает:

- нежилое здание (лит. Г24), общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», и нежилого здания (лит. В79), общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А». В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке от 14.05.2020 № 27-2/20, № 27-3/20, экспертным заключениям от 25.06.2020 № Э-0312-20-2, № Э-0312-20-3, составляет 620 000 руб., сложившаяся из: рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 43,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 491 000 руб., рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 11,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 129 000 руб. Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 620 000 руб. вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 10 333 руб. 33 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города»;

- нежилое здание (лит. Г20, Г31, Г32), общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилое здание (лит. Г4, Г5, Г23), общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилое здание (лит. Г6), общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», и земельный участок, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1У-У классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А». В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 14.05.2020 № 27-1/20, экспертному заключению от 25.06.2020 № Э-0312-20-1 составляет 12 477 000 руб., сложившаяся из: рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 5 934 000 руб., рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 162,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 2 185 000 руб., рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 14,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 165 000 руб., рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2 085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 4 193 000 руб.   Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 8 284 000 руб. вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 138 066 руб. 66 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 4 193 000 руб.   вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 69 883 руб. 66 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

В материалы дела представлены копии выполненных обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель» отчетов от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости объектов, а также экспертных заключений эксперта ФИО5 от 25.06.2020 № Э-0312-20-1, № Э-0312-20-2, № Э-0312-20-3 о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Договоры купли-продажи недвижимого имущества подписаны сторонами, при этом между сторонами имеются разногласия относительно пунктов 2.1 и 2.3 договора. Письмо получено истцом 04.09.2020.

Истец направил ответчику письмом от 02.10.2020 протоколы разногласий к договорам купли-продажи недвижимого имущества с несогласием по пунктам 2.1 и 2.3 договора, в обоснование приложив отчет об оценке от 01.10.2020 № 1-268. В материалы дела представлен составленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» отчет от 01.10.2020 № 1-268 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, указанных в договоре купли-продажи нежилого помещения.

Письмом от 13.11.2020 № 25118ги ответчик отклонил представленные протоколы разногласий. 

Полагая, что рыночная стоимость арендуемых объектов недвижимости, указанная ответчиком в проекте договоров купли-продажи не соответствует их рыночной стоимости, общество с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом принятых судом в судебном заседании 16.06.2021 уточнений).

Ответчик в отзыве возражал относительно заявленных требований, ссылался на некорректность выбора экспертом объектов-аналогов в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, необоснованность применения корректировок, полагает, что заключение от 30.05.2021 № 278 является недостоверным, по первому вопросу ответ носит некорректный характер, заключение эксперта не содержит подписки эксперта о предупреждении об уголовной ответственности.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон                  № 159-ФЗ).

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены:

- договор аренды нежилого здания от 07.10.2016 № 12998, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилые здания, расположенные по адресу: пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, Лит. Г6 площадью 14,8 кв.м., Лит. Г24 площадью 43,9 кв.м., Лит. В79 площадью 11,5 кв.м., общей площадью 70,2 кв.м., для предоставления услуг по монтажу, ремонту и техническому обслуживанию насосов и компрессоров, срок действия договора с 07.10.2016 по 06.10.2026 включительно; по акту приема-передачи от 07.10.2016 имущество передано арендатору, к договору приложено распоряжение администрации города Красноярска от 07.10.2016 № 5261-недв;  

- договор аренды нежилого здания от 25.09.2017 № 13147, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание, общей площадью 357,2 кв.м., расположенное по адресу: пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, для предоставления услуг под административное, торговое, производственно-складское, услуги (с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации), срок действия договора с 25.09.2017 по 24.09.2022 включительно; по акту приема-передачи от 25.09.2017 имущество передано арендатору;  

- договор аренды нежилого помещений (здания) от 12.02.2018 № 13234, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое здание общей площадью 162,7 кв.м., реестровый № СТР10380, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», 30 а, для использования под административное, торговое, производственно-складское, услуги (с целью осуществления предпринимательской и иной деятельности, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации), срок действия договора с 12.02.2018 по 11.02.2023 включительно; по акту приема-передачи от 12.02.2018 имущество передано арендатору.  

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-Ф3) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу N А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Предметом спора по настоящему делу является устранение разногласий между сторонами по пунктам договоров купли-продажи муниципального имущества в отношении цены выкупаемого имущества:

- нежилое здание (лит. Г24), общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», и нежилого здания (лит. В79), общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А». В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке от 14.05.2020 № 27-2/20, № 27-3/20, экспертным заключениям от 25.06.2020 № Э-0312-20-2, № Э-0312-20-3, составляет 620 000 руб., сложившаяся из: рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 43,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 491 000 руб., рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 11,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 129 000 руб. Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 620 000 руб. вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 10 333 руб. 33 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города»;

- нежилое здание (лит. Г20, Г31, Г32), общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилое здание (лит. Г4, Г5, Г23), общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилое здание (лит. Г6), общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», и земельный участок, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1У-У классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А». В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 14.05.2020 № 27-1/20, экспертному заключению от 25.06.2020 № Э-0312-20-1 составляет 12 477 000 руб., сложившаяся из: рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 5 934 000 руб., рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 162,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 2 185 000 руб., рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 14,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 165 000 руб., рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2 085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 4 193 000 руб.   Пунктом 2.3 проекта договора предусмотрено: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 8 284 000 руб. вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 138 066 руб. 66 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 4 193 000 руб.   вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 лет равными долями по 69 883 руб. 66 коп. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

В материалы дела представлены копии выполненных обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель» отчетов от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости объектов, а также экспертных заключений эксперта ФИО5 от 25.06.2020 № Э-0312-20-1, № Э-0312-20-2, № Э-0312-20-3 о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости имущества, включенного в проекты договоров купли-продажи недвижимого имущества, истец направил ответчику письмом от 02.10.2020 протоколы разногласий к договорам купли-продажи недвижимого имущества с несогласием по пунктам 2.1 и 2.3 договора, в обоснование приложив отчет об оценке от 01.10.2020 № 1-268. В материалы дела представлен составленный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» отчет от 01.10.2020 № 1-268 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 30а, указанных в договоре купли-продажи нежилого помещения.

Письмом от 13.11.2020 № 25118ги ответчик отклонил представленные протоколы разногласий. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. 

Поскольку истец оспаривает величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенную в целях реализации истцом преимущественного права на выкуп спорных объектов в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по мотиву несоответствия рыночной стоимости, проверка данного довода требует специальных познаний.

Рассмотрев материалы дела, учитывая избранный способ защиты, круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленному иску, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о необходимости разъяснения вопроса, возникшего относительно соответствия выполненных обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель», отчетов от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

Определением от 16.04.2021, удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба», назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бессон» ФИО3. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Соответствуют ли отчеты от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости:

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1V-V классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А».

выполненные обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель», требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и подтверждают ли данные отчеты указанную в них рыночную стоимость объектов, определенной оценщиком?

2) В случае, если отчеты от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости объектов оценки, выполненные обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждают указанную в них рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком, какова по состоянию на 18.02.2020 рыночная стоимость объектов оценки:

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1V-V классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»;

- нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А»?

В материалы дела от эксперта ООО «Бессон» ФИО3 поступило заключение от 30.05.2021 № 2278 с документами.

Согласно заключению эксперта от 30.05.2021 № 22786:

по вопросу № 1:отчеты  от 14.05.2020 № 27-1/2020, № 27-2/2020, № 27-3/2020 об оценке рыночной стоимости, выполненные обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель», не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждают указанную в них рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком;

по вопросу № 2:  рыночная стоимость объектов недвижимости на 18.02.2020 составляет: 

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 4 368 000 руб.;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 1 891 600 руб.;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 218 500 руб.;

- земельный участок, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1V-V классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 2 489 000 руб.;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 515 900 руб.;

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенное по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А» - 179 100 руб.

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав заключение эксперта ООО «Бессон» ФИО3 от 30.05.2021 № 2278, суд констатирует, что экспертиза произведена экспертом в полном объеме, выводы эксперта достаточны, конкретны, ясны и обоснованы. Суд не установил оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта ООО «Бессон» ФИО3 от 30.05.2021 № 2278. Выводы эксперта документально не опровергнуты сторонами соответствующими доказательствами. 

Доводы ответчика отклоняются судом как необоснованные, некорректность выбора экспертом объектов-аналогов в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, необоснованность применения корректировок, недостоверность заключения от 30.05.2021 № 278, некорректность ответа по первому вопросу не нашли отражение в материалах дела, кроме того, опровергнуты экспертом в судебном заседании 08.07.2021. Вопреки мнению ответчика, материалы дела содержат подписку эксперта о предупреждении об уголовной ответственности.

Суд полагает, что заключение эксперта ООО «Бессон» ФИО3 от 30.05.2021 № 2278 составлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3, в связи с чем, принимается судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Федерального закона №159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, договор купли-продажи подлежат урегулированию судом, с учетом установленных в рамках настоящего дела обстоятельств. 

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

При обращении в суд платежными поручениями от 27.11.2020 № 427 на сумму 6 000 руб. и от 27.11.2020 № 428 на сумму 6 000 руб. истец оплатил государственную пошлину.

Истец на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края перечислил по платежному поручению от 02.03.2021 № 80 в счет оплаты экспертизы 30 000 руб.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, принимая во внимание результат рассмотрения дела, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб., по оплате оценочной экспертизы в размере 30 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

1) Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания (лит. Г24), общей площадью 43,9 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162817, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», и нежилого здания (лит. В79), общей площадью 11,5 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:175855, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», изложив спорные положения договора купли–продажи в следующей редакции:

пункт 2.1.: «Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, составляет 695 000 (шестьсот девяноста пять тысяч) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 43,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 515 900 (пятьсот пятнадцать тысяч девятьсот) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 11,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 179 100 (сто семьдесят девять тысяч сто) рублей.».

пункт 2.3.: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые помещения (основной платеж) в размере 695 000 (шестьсот девяноста пять тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 11 583 (одиннадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.».

2) Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания (лит. Г20, Г31, Г32), общей площадью 357,2 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0000000:162818, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилого здания (лит. Г4, Г5, Г23), общей площадью 162,7 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:162, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», нежилого здания (лит. Г6), общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500154:161, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», и земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение промышленных, коммунальных и складских объектов 1У-У классов вредности, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», изложив спорные положения договора купли–продажи в следующей редакции:

пункт 2.1.: «Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, составляет 8 967 100 (восемь миллионов девятьсот шестьдесят семь тысяч сто) рублей, сложившаяся из:

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 357,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 4 368 000 (четыре миллиона триста шестьдесят восемь тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 162.7 кв.м.. расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 1 891 600 (один миллион восемьсот девяносто одна тысяча шестьсот) рублей;

- рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью 14,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 218 500 (двести восемнадцать тысяч пятьсот) рублей;

- рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2085 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0500153:368, расположенного по адресу: г. Красноярск. Ленинский район, пр-кт им. газ. «Красноярский рабочий», д. 30 «А», в размере 2 489 000 (два миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч) рублей.».

пункт 2.3.: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилые здания (основной платеж) в размере 6 478 100 (шесть миллионов четыреста семьдесят восемь тысяч сто) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 107 968 (сто семь тысяч девятьсот шестьдесят восемь) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 2 489 000 (два миллиона четыреста восемьдесят девять тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 41 483 (сорок одна тысяча четыреста восемьдесят три) рублей 34 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 3).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.».

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аварийно-диспетчерская служба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 12 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины и 30 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.С. Тимергалеева