ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-3221/2020

г. Вологда

29 декабря 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 29 декабря 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 октября 2020 года по делу № А05-3221/2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Гелион" (адрес: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, Грузовой проезд, дом 27, офис 301; ОГРН 1122932007868, ИНН 2902074420; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; ОГРН 1032901000307, ИНН 2902018137; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого встроенного помещения общей площадью 47,1 м(2), расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Лесная, дом 25, а именно: 

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008                   № 159-ФЗ по цене 984 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с заключением эксперта по гражданскому делу № А05-3221/2020,

- пункт 5.2 договора исключить,

- пункт 5.4.1 договора исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  общество с ограниченной ответственностью "Биллион", ФИО2.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 02 октября                        2020 года по делу № А05-3221/2020 пункт 2.1 договора изложен в редакции истца, остальные пункты в редакции ответчика.

Комитет не согласился с судебным актом и обратился с апелляционной жалобой (с учетом уточнений и дополнений), в которых просит решение суда отменить в части «Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 984 000 руб. (без учета НДС) в соответствии с заключением эксперта по гражданскому делу № А05-3221/2020». Доводы жалобы сводятся к следующему. Истец требование об изменении цены договора обуславливает только лишь анализом предложений, имеющихся на рынке, по продаже аналогичных нежилых помещений и считает цену завышенной. Поскольку цена, предложенная ответчиком, сформирована на 02.02.2020, оспаривая ее, истец должен был представить доказательства иной оценки на эту же дату. Истец, при оспаривании величины стоимости отчуждаемого имущества, не привел доказательства недостоверности цены, предложенной ответчиком. Заключение эксперта представлено на иную дату, не опровергает достоверность цены, указанной в отчете об оценке. Ответчик предложил альтернативную цену, отличающуюся от цены, установленной независимым оценщиком, однако не указывал на то, что оценку отчуждаемого имущества необходимо провести на дату обращения, в связи с чем она не может быть принята к расчету. Общество представило доводы, по которым отчет об оценке не может быть принят в качестве основного доказательства цены, только после получения судом заключения эксперта. Цена, установленная заключением экспертизы, занижена. В экспертном заключении допущено множество ошибок, опечаток и неточностей, которые отразились на итоговой выкупной цене. Цена объекта оценки не подпадает в указанный в заключении диапазон. Анализ рынка объектов офисного свободного назначения в городе Северодвинске в экспертном заключении не приведен. Объекты-аналоги существенно отличаются от объекта экспертизы. Применение корректировок привело к значительному занижению стоимости объекта экспертизы. Выводы эксперта противоречивы. По ссылкам, указанным в заключении, невозможно судить об их актуальности на дату оценки. Считает недопустимым принятие уточнения экспертом цены в связи с обнаруженной оценкой. Аналог 3 имеет хорошее состояние, однако экспертом указано среднее состояние, в результате чего цена должна быть скорректирована на 22 %. В характеристиках объектов-аналогов состояние здания не указано, тем не менее, в сводной таблице корректировке указанный показатель подвергался. Корректировка в отношении этажности также вводит в заблуждение, поскольку используются объекты-аналоги, отличающиеся от объекта оценки. Возможность проверки итогового результата на соответствие рыночным реалиям на дату оценки отсутствует. 

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и дополнениях к нему просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Подключение представителя ответчика посредством онлайн-заседания не состоялось.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.06.2014 истцом и ответчиком заключен договор аренды муниципального имущества № 03-07/653-14, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование была передана часть нежилого встроенного помещения общей площадью 47.1 кв. м, расположенного в городе Северодвинске по адресу: улица Лесная, дом 25 (кадастровый (условный) номер объекта 29-29-06/039/2013-408), для использования: бытовые услуги производственного характера (изготовление ключей, ателье для ремонта и пошива одежды).

Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 26.02.2020 № 16-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого встроенного помещения, цена продажи муниципального имущества определена в сумме                        1 452 000 руб. без учета НДС исходя из отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 03.02.2020 № 19/3-20/01/20, выполненного ООО "Биллион".

Комитет уведомил Общество о наличии у него преимущественного права на приобретение помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей. 

Не согласившись с редакцией пунктов 2.1, 5.2, 5.4.1 договора, Общество направило в адрес Комитета письмо от 18.03.2020 №07, в котором предложило согласовать стоимость нежилого помещения в размере 1 200 000 руб. (пункт 2.1 договора), а также исключить из договора пункты 5.2 и 5.4.1. 

Письмом от 24.03.2020 № 11-04-04/2532 Комитет уведомил истца об отклонении протокола разногласий. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации  или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135 - ФЗ).

Пунктами 1 и 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 135-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом №135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В проекте спорного договора пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ по цене 1 452 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 03.02.2020 №19/3-20/01/20". 

Общество представило замечания к заключению оценщика №19/3-20/01/20, указав, что в отчете не применена поправка на физическое состояние здания, в котором находится спорное помещение; оценщиком сделан некорректный выбор объектов-аналогов; допущены ошибки в расчетах стоимости оценки доходным путем; оценка произведена на неверную дату.

В силу статьи 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Определением суда от 18.05.2020 с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки" ФИО3

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 47,1 кв. м, кадастровый номер 29-29-06/039/2013-408, по состоянию на 22.11.2019.  

Согласно экспертному заключению от 11.08.2020 № 1/2020-ЭЗ рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 47,1 кв. м, кадастровый номер 29-29-06/039/2013-408, по состоянию на 22.11.2019 составляет 1 010 000 руб.   

После ознакомления с экспертным заключением № 1/2020-ЭЗ от 11.08.2020 ответчик заявил ряд замечаний к выводам эксперта. Стороны заявили ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений в судебном заседании. 

По вызову суда эксперт ФИО3 явилась в судебное заседание и дала пояснения в отношении представленного экспертного заключения. 

По результатам рассмотрения замечаний ответчика экспертом представлено уточнение к заключению, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер 29-29-06/039/2013-408, по состоянию на 22.11.2019 составляет 984 000 руб. 

Ответчик заявил возражения в отношении выводов эксперта, указав, что результат судебной экспертизы существенно отличается от результатов оценки, проведенной Комитетом в досудебном порядке. Также ответчик указал на технические ошибки, допущенные экспертом ФИО3 при проведении исследования. 

Эксперт, ознакомившись с возражениями ответчика относительно наличия в заключении ошибок и опечаток, указала, что данные ошибки не повлияли на итоговый результат. 

Заслушав в судебном заседании 15.09.2020 пояснения эксперта ФИО3 по проведенной экспертизе, а также ознакомившись с письменными пояснениями эксперта от 17.09.2020, от 23.09.2020, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту, может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

В судебном заседании эксперт дал пояснения относительно выбора аналогов, использованных им при производстве экспертизы, относительно выбранных методик проведения экспертизы, ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле. 

В результате опроса эксперта неясности, вызванные техническими ошибками в заключении, устранены.

Оценив заключение судебной экспертизы ФИО3, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. 

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы. Возражения Комитета по поводу заключения судебной экспертизы не влияют на достоверность и обоснованность заключения, а также не свидетельствуют о неполноте проведенного исследования.  

Отчет об оценке № 19/3-20/01/20, составленный по заказу Комитета, не может быть принят судом во внимание.  

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, рыночная стоимость нежилых помещений подлежит определению по состоянию на 22.11.2019, то есть на дату, когда Общество обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Отчет об оценке №19/3-20/01/20 составлен на 02.02.2020, а не на дату обращения Общества с заявлением о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (22.11.2019), в связи с чем данный отчет не может быть принят во внимание. Кроме того, отчет содержит иные недостатки, на которые указало Общество в пояснениях от 22.09.2020. 

В связи с этим рыночная стоимость объекта недвижимости подлежала определению по состоянию на 22.11.2019 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 984 000 руб. 

Ссылка заявителя жалобы на то, что истец должен был представить доказательства иной оценки на 02.02.2020 (дата, на которую определялась цена ответчиком) не основана на законе. 

Доводы ответчика, по которым отчет об оценке не может быть принят в качестве основного доказательства цены, подтверждены заключением проведенной по делу экспертизы. 

При наличии возражений Общества относительно определенной продавцом цены суд правомерно назначил по делу судебную экспертизу.

Доводы апеллянта о занижении установленной заключением экспертизы цены являются голословными. Ответчик не подтвердил, что наличие в заключении опечаток и неточностей, отразилось на итоговой выкупной цене в сторону занижения. Кроме того, влияние опечаток на итоговый результат экспертом не подтверждено. Выявленная ответчиком ошибка привела к перерасчету экспертом итоговой величины рыночной стоимости объекта экспертизы в сторону уменьшения, а не увеличения. Уточнение экспертом итоговой величины платы по итогам устранения замечаний к расчетам законодательством не запрещено.

Тот факт, что цена объекта оценки не подпадает в указанный в заключении диапазон, а также, что объекты-аналоги существенно отличаются от объекта экспертизы, не имеет правового значения, поскольку экспертом применены соответствующие корректировки. Доказательства того, что применение корректировок привело к значительному занижению стоимости объекта экспертизы, не представлены. 

Заявление ответчика относительно неактуальности объявлений на дату оценки также не подтверждены документально. Эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности, подтвердил актуальность объявлений на дату оценки.

Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 октября 2020 года по делу № А05-3221/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

А.Я. Зайцева

Н.В. Чередина