Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2687/2021

г. Южно-Сахалинск

04 мая 2022 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 25 апреля 2022 года, решение суда в полном объеме изготовлено 04 мая 2022 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-2687/2021

по исковому заявлению, уточненному в порядке статьи 49 АПК РФ, Департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-курильский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сахспецстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 1 080 907,02 рубля, пеней в сумме 295 045,23 рубля, 

о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.2019 № 58/2019, 

об обязании осуществить уборку земельного участка, освободить его от мусора,

при участии:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 02.08.2021 года (сроком на один год); 

от ответчика – не явились,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-курильский городской округ» (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Сахспецстрой» (далее – ответчик, Общество, ООО «Сахспецстрой») с исковым заявлением, которое неоднократно уточнялось в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании задолженности по арендной плате за период с третьего квартала 2020 года по 1 квартал 2022 года включительно в сумме 1 080 907,02 рубля, пеней за просрочку внесения арендной платы в сумме 295 045,23 рубля, а также о расторжении договора аренды от 01.07.2019 № 58/2019, заключенного с ответчиком, и обязании ответчика освободить земельный участок путем уборки строительного и бытового мусора.

В обоснование исковых требований истцом указано на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 01.07.2019 № 58/2019, заключенному между сторонами спора, а также на захламление ответчиком данного земельного участка мусором.

Доводы, изложенные в исковом заявлении, представитель истца поддержал в судебном заседании.

Ответчик в представленном отзыве на исковое заявление просил снизить размер договорной неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, ссылаясь на чрезмерно высокий процент неустойки, предусмотренной договором, а также на то обстоятельство, что у истца отсутствуют негативные последствия от нарушения ответчиком условий договора.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие на основании части 3 статьи 156 АПК РФ.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (Арендодатель) и ООО «Сахспецстрой» (Арендатор) 01.07.2019 года заключен договора аренды земельного участка № 58/2019 (далее - Договор), согласно пункту 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком до 30 июня 2024 года земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 65:25:0000005:669, общей площадью 10 000 квадратных метров, расположенный по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, пгт. Южно-Курильск ул. Заречная.

Разрешенное использование земельного участка: строительная промышленность (пункт 1.2).

Согласно пунктам 2.1 - 2.3 Договора Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере 580 000 рублей 00 копеек в год.

Арендная плата вносится Арендатором за первый год использования в размере годовой арендной платы в течение месяца с даты регистрации договора аренды. В последующем Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями от указанной в пункте 2.1. Договора суммы не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Арендная плата исчисляется с даты заключения договора аренды земельного участка с «01» июля 2019 года.

Согласно пункту 2.6 Договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.8 Договора арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации 1 января каждого года на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом на очередной финансовый год, начиная с 01.01.2020 года.

Согласно пункту 4.1 Договора Арендодатель имеет право, в том числе, досрочно расторгнуть настоящий Договор в случае нарушения Арендатором условий Договора, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор с указанием причин расторжения.

В связи с тем, что арендная плата за период с третьего квартала 2020 года по 1 квартал 2022 года включительно внесена ответчиком не была, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период. Также в связи с наличием задолженности по арендной плате за указанный период истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 58/2019 от 01 июля 2019 года.

  Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав в судебных заседаниях представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды. 

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Факт передачи ответчику в пользование земельного участка по Договору ответчиком не оспаривается.

Как следует из расчета истца, представленного в материалы дела с заявлением об уточнении исковых требований от 17.03.2021 года № 639, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в общей сумме 1 080 907,02 рубля, в том числе, за 3 и 4 кварталы 2020 года – по 150 166,12 рублей за квартал, за 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года – по 154 875,95 рублей за квартал, за 1 квартал 2022 года – 161 070,98 рублей.

Ответчиком размеры арендной платы, примененные истцом, расчет и сумма задолженности не оспорены, контррасчет не представлен.

Пунктом 2.8 Договора предусмотрено, что арендная плата за земельный участок подлежит ежегодной индексации 1 января каждого года на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом на очередной финансовый год, начиная с 01.01.2020 года.

На основании данного положения Договора истец уведомлением от 30.03.2020 года № 529 установил размер арендной платы на 2020 год в размере 597 400 рублей, то есть по 149 350 рублей за один квартал.

Как следует из претензии от 12.04.2021 года № 654 и приложенного к ней расчета задолженности, которым ответчику также было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.07.2019 года № 58/2019, размер арендной платы на 2021 год был установлен в размере 154 875,95 рублей за квартал. 

Уведомлением от 07.02.2022 года № 192 размер арендной платы на 2022 год был установлен в размере 644 283,95 рублей в год, то есть по 161 070,98 рублей за квартал.

Рассмотрев расчет основной задолженности, представленный в материалы дела с заявлением об уточнении исковых требований от 17.03.2021 года № 639, суд установил, что за 3 и за 4 кварталы 2020 года истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по 150 166,12 рублей. Вместе с тем, как было указано выше, размер арендной платы за 2020 года составлял  149 350 рублей за один квартал. Следовательно, за данные расчетные периоды требования о взыскании арендной платы предъявлены в завышенном размере.

С учетом изложенного общий размер арендной платы за спорный период составляет  1 079 274,78 рублей, который включает в себя задолженность за 3, 4 кварталы 2020 года – по 149 350 рублей за квартал, задолженность за 1-4 кварталы 2021 года – по 154 875,95 рублей за квартал и задолженность за 1 квартал 2022 года – в сумме 161 070,98 рублей.

В связи с тем, что доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за указанные периоды подлежит удовлетворению частично – в сумме  1 079 274,78 рублей. В остальной части требование о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней в общей сумме 295 045,23 рубля. Как следует из уточненного расчета истца, пени в указанной сумме начислены на задолженность за каждый расчетный период, за исключение задолженности за 1 квартал 2022 года, по состоянию на 16.03.2022 года.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.6 Договора предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде неустойки в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с тем, что оплата арендных платежей за спорные периоды  ответчиком не произведена, требования истца о взыскании договорной неустойки за данные периоды заявлено правомерно.

Рассмотрев расчет пеней, произведенный истцом, суд приходит к выводу о том, что он подлежит корректировке в силу следующего.

Согласно статье 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Как следует из расчета пеней, произведенного истцом, им начислены пени на задолженность за 3 квартал 2020 года – с 21.09.2020 года, на задолженность за 4 квартал 2020 года – с 26.11.2020 года, на задолженность за 1 квартал 2021 года – с 21.03.2021 года, на задолженность за 2 квартал 2021 года – с 21.06.2021 года, на задолженность за 3 квартал 2021 года – с 21.09.2021 года, на задолженность за 4 квартал 2021 года – с 26.11.2021 года.

При этом истцом не учтено, что последний день оплаты – 20.09.2020 года приходится на воскресенье, следовательно, последним дней оплаты является 21.09.2020 года, 20.03.2021 года приходится на субботу, в связи с чем последним днем оплаты является 22.03.2021 года, 20.06.2021 года приходится на воскресенье, в связи с чем последним днем оплаты является 21.06.2021 года. За остальные периоды даты начала начисления пеней определены правильно.

С учетом указанных обстоятельств скорректированный судом расчет пеней выглядит следующим образом:

- на задолженность за 3 квартал 2020 года:

149 350,00 × 541 (с 22.09.2020 по 16.03.2022) × 0.1% = 80 798,35 рублей,

- на задолженность за 4 квартал 2020 года:

149 350,00 × 476 (с 26.11.2020 по 16.03.2022) × 0.1% = 71 090,60 рублей,

- на задолженность за 1 квартал 2021 года:

154 875,95 × 359 (с 23.03.2021 по 16.03.2022) × 0.1% = 55 600,47 рублей,

 - на задолженность за 2 квартал 2021 года:

154 875,95 × 268 (с 22.06.2021 по 16.03.2022) × 0.1% = 41 506,75 рублей,

- на задолженность за 3 квартал 2021 года:

154 875,95 × 177 (с 21.09.2021 по 16.03.2022) × 0.1% = 27 413,04 рублей,

- на задолженность за 4 квартал 2021 года:

154 875,95 × 111 (с 26.11.2021 по 16.03.2022) × 0.1% = 17 191,23 рублей.

Общий размер пеней составляет 293 600,44 рублей.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойка на основании статьи 333 ГК РФ со ссылкой на чрезмерно высокий процент неустойки, предусмотренной договором, а также на то обстоятельство, что у истца отсутствуют негативные последствия от нарушения ответчиком условий договора.

Рассмотрев заявление ответчика о снижении неустойки на основании положений статьи 333 ГК РФ, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 N 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Из вышеуказанного следует, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на не рыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Стороны настоящего спора путем подписания договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства. Таким образом, при подписании Договора стороны согласовали и признали необходимой и достаточной именно определенную в договоре санкцию за нарушение договорных обязательств. Следовательно, с момента подписания договора данные условия обязательны для сторон. При этом ставка неустойки, равная 0,1%, является обычно принятой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой.

Довод ответчика о том, что у истца отсутствуют негативные последствия от нарушения ответчиком условий договора, суд отклоняет. Вследствие неисполнения ответчиком обязательств истец был лишен причитающихся ему денежные средств за длительный период – с 3 квартала 2020 года по 1 квартал 2022 года. Данные обстоятельства сами по себе являются негативными для истца последствиями неисполнения ответчиком условий договора. При этом, заявляя требования о взыскании договорной неустойки, истец не обязан доказывать наличие у него убытков, вызванных неисполнением отвтчиком обязательств по внесению арендной платы.

 Кроме того, суд учитывает, что ответчик не производит оплату по договору аренды даже частично, и не при этом не привел каких-либо доводов в обоснование данного обстоятельства.

С учетом изложенного, принимая во внимание период начисления пеней, то, что размер пеней в несколько раз ниже размера задолженности, суд приходит к выводу о том, что размер пеней является соразмерным последствиям нарушенного ответчиком обязательства, в связи с чем отказывает в снижении размера пеней.

На основании вышеизложенного требования о взыскании пеней подлежат удовлетворению частично – в сумме 293 600,44 рублей.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.2019 № 58/2019.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.    

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ, соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Имеющиеся в материалах дела доказательства подтверждают, что истец в период с 3 квартала 2020 года по 1 квартал 2022 года не вносит арендную плату по Договору.

Данные обстоятельства ответчиком не оспорены, доказательств погашения задолженности не представлено.

На основании вышеизложенного, учитывая, что ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд, суд признает исковые требования о расторжении договора подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика осуществить уборку земельного участка, переданного по договору аренды от 01.07.2019 № 58/2019, от строительного и бытового мусора.

Согласно статье 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В силу положений статей 12 и 304 ГК РФ суд может обязать ответчика не только воздерживаться от совершения каких-либо действий, но и совершить какие-либо действия, если это необходимо для устранения нарушения права истца.

В обоснование исковых требований об обязании ответчика осуществить уборку земельного участка истцом указано на захламление ответчиком данного земельного участка бытовым и строительным мусором.

Данное обстоятельство подтверждается представленными истцом фотоматериалами и ответчиком не оспаривается.

С учетом изложенного требования истца об обязании ответчика    освободить земельный участок путем уборки строительного и бытового мусора подлежат удовлетворению.

С учетом результатов рассмотрения спора, учитывая, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в общей сумме 38 700,16 рублей, в том числе, за требования о взыскании задолженности и пеней – пропорционально размеру удовлетворенных исковых требования – в сумме 26 700,16 рублей (1 372 875,22 х 26 760 / 1 375 952,25), а также за два требования неимущественного характера – по 6 000 рублей за каждое.

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сахспецстрой» в пользу Департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-курильский городской округ» задолженность по договору аренды в сумме 1 079 274 рубля 78 копеек, а также пени в сумме 293 600 рублей 44 копейки, всего – 1 372 875 рублей 22 копейки.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 01.07.2019 № 58/2019, заключенный между  Департаментом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-курильский городской округ» и обществом с ограниченной ответственностью «Сахспецстрой».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Сахспецстрой» освободить земельный участок площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером № 65:25:0000005:669 путем уборки строительного и бытового мусора.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сахспецстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 38 700 рублей 16 копеек.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                                                                  Т.С. Горбачева