АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-12499/2018

г. Новосибирск

05   октября   2018 года

Резолютивная  часть   решения  объявлена     28  сентября 2018 года

В полном  объеме   решение изготовлено  05   октября   2018 года 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А.,  при ведении протокола судебного заседания    помощником  судьи  Пачколиной А.М.,  рассмотрев  в судебном заседании дело по  иску  общества с ограниченной ответственностью "Спектрум-Холдинг" (ОГРН 

<

***>),г. Москва, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Л.Марти" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

о признании договора №88-ДАО/НРО/ЦО от 02.10.2017 фактически расторгнутым сторонами и фактические арендные отношения прекратившимися 28.12.2017 в дату возврата помещения ответчику; о взыскании 446 040 руб. неосновательного обогащения, 446 040 руб. убытков, 1 250 000 неустойки; судебной неустойки в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения решения суда, 

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца:  ФИО1 (доверенность №2018-254  от 10.01.2018, паспорт);

от ответчика: ФИО2 (доверенность №07  от 11.07.2018, паспорт); ФИО3 (доверенность №03 от 21.03.2018, паспорт); ФИО4 (доверенность №06 от 11.07.2018, паспорт). 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Спектрум-Холдинг"  (далее по тексту – Истец, ООО"Спектрум-Холдинг")  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью "Л.Марти"    (далее по  тексту – Ответчик,  ООО "Л.Марти"):

1) о признании Договора аренды недвижимого имущества № 88-ДАО/НРО/ЦО от 02.10.2017   между  Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) фактически расторгнутым сторонами и фактические арендные отношения прекратившимися 28.12.2017 в дату возврата помещения Ответчику;

2) о взыскании   суммы неосновательного обогащения в размере 446 040 руб.:

3) альтернативное  требование  по отношению  к  требованию  о  взыскании  неосновательного  обогащения  в  сумме 446 040 руб.  

о взыскании с Ответчика в пользу Истца убытков в размере 446 040 руб.:

4) о взыскании   договорной неустойки в размере 1 250 000 руб.:

5) о взыскании   судебной неустойки в размере 0.3% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Истцом  заявлено   ходатайство    об  отказе    от  части  требований   о   взыскании   судебной   нестойки (п.5  просительной  части  искового  заявления).

 Ответчик  не  возражал   по  заявленному  ходатайству. 

 Принимая  во  внимание, что     требование  о  взыскании  судебной  неустойки  является  диспозитивным правом   истца, входящим     в  процесс  реализацию  права  на  судебную  защиту,  данный  отказ  истца  от  части  исковых  требований  не  противоречит  действующему  законодательству  и   не  нарушает  права и   интересы  других  лиц,  суд  принимает  данный  отказ,  что  влечет   прекращение  производства    по  делу  в  этой  части  иска.

Исковые  требования  мотивированы  обнаружением  Истцом   в  объекте  аренды   по   Договору аренды недвижимого имущества № 88-ДАО/НРО/ЦО от 02.10.2017 (далее   по  тексту - Договор)   существенного  недостатка  в  части  электроснабжения: для   арендуемого  нежилого  помещения  выделено  единовременной    мощности 5,6  кВт.,   что  в   два  раза  меньше  расчетной  мощности   согласно   СП 256.1325800.2016. 

Арендатор первоначально обратился к Арендодателю по вопросу недостаточной мощности посредством электронной почты письмами 09.11.2017  - 14.11.2017 однако Арендодатель не предпринял никаких действий для устранения выявленного недостатка. Арендодатель письмом от 13.11.2017 подтвердил, что возможностей увеличить мощность электрической сети нет.

В ответ на предложение Арендатора заключить соглашение о расторжении Договора на условиях более выгодных, чем предусматривал Договор для такого случая (письмо Арендатора от 24.11.2017) Арендодатель отказался от предложенных условий и предложил Арендатору условия, не соответствующие ситуации (письмо Арендодателя от 01.12.2017).   

Истец  полагает, что  в связи с выявлением существенного недостатка, который невозможно было  выявить при заключении Договора и приемке помещения, отсутствие которого Арендодатель гарантировал при подписании Договора, и при отсутствии действий со стороны Арендодателя по устранению выявленного недостатка, ООО «Спектрум-Холдинг»  направил Арендодателю официальное уведомление о невозможности использовать  Помещение и о намерении расторгнуть Договор на основании п. 1 ст. 612 ГК РФ письмом исх. №0027-2017 ОUT-2525 5 от 21.12.2017.

Арендодатель согласился с расторжением Договора, принял обратно Помещение по Акту приема-передачи №2 от 28.12.2017. Фактические арендные отношения между сторонами прекратились.

Одновременно Арендодатель не согласился с доводами Арендатора о недостаточной мощности электросети (Исх. №01 от 17.01.2018 г.), не предоставив каких-либо подтверждений о возможности подключения и использования в Помещении электрического оборудования с совокупной мощностью, приближенной к нормативной, рассчитанной согласно Таблице 7.14 СП 256.1325800.2016 или в таблице 6.14 СП 31-110-2003.

Полученные   Ответчиком  денежные средства   по  Договору    в  сумме   446 040  руб. 00  коп.  Истец   просит  суд  взыскать с   Ответчика   как  неосновательное  обогащение  в  соответствии  с  п.1   ст.1102 ГК  РФ. В  случае,  если  суд  не  найден   оснований  для    признания  денежных средств, уплаченных  Истцом  Ответчику  в  силу  п.5.2.1  Договора,  неосновательным  обогащением,   указанные средства станут  для   Истца  суммой  убытка,  т.к.  не  было  предоставлено  встречного  исполнение  обязательства.  Альтернативное  исковое  требование  обосновано  ссылкой  на     ст.ст. 15, 612  ГК   РФ.

 Требование  о  взыскании  неустойки  обосновано  п.8.6   Договора,   которым    предусмотрена  особая  мера  ответственности  для  случая,  когда  Договор   расторгается    по  вине  Арендодателя: штраф  в    размере  1 250 000   руб.  в  случае  расторжения  Договора  в  течение  одного  года  со  дня  подписания    Акта  приема-передачи №1.

Ответчик  в  судебном  заседании  признал  исковые  требования  в  части  расторжения  Договора,  в  остальной  части    возражал,  по  основаниям,  изложенным  в  отзыве  и    отзыве  на   пояснения  истца   от 17.09.2018 (по  доводам  Ответчика,  изложенным  в  Отзыве  от 05.07.2018). Возражения  Ответчика  заключаются  в  том, что    расторжение   Договора   имело  место   по  инициативе   Истца  при  отсутствии   существенных  нарушений    Договора  со   стороны    Ответчика.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует  из  материалов  дела,  между  ООО «Спектрум-Холдинг» (Истец, Арендатор) и ООО «Л.Марти» (Ответчик, Арендодатель) заключен договор аренды №88-ДАО/НРО/ЦО от 02 октября 2017 года (Договор) в отношении помещения №1092 на 9-м этаже здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, улица Депутатская, дом 46 (Помещение). Договор был зарегистрирован 24.11.2017 по заявлению №1819525.

Согласно п. 2.1. Договора Помещение было предоставлено в аренду для размещения  офиса.

По условиям п. 1.6 Договора Помещения передавались Арендатору без чистовой отделки с обязательством Арендатора выполнить монтажные и отделочные работы, необходимые для начала эксплуатации Помещения.

Как указано в п. 1.5. Договора Арендодатель гарантировал, что Помещение обеспечено коммунальными услугами, и в частности - электроснабжением.

Помещение было принято Арендатором по Акту приема-передачи №1 от 01.11.2017.

Во исполнение п. 5.2.1. Договора Арендатор оплатил Арендодателю денежных средств на общую сумму 446040 руб., в том числе аванс в размере ежемесячной арендной платы за 2 месяца аренды (в силу п. 5.2.3. Договора это аванс за 10 и 11 месяцы аренды) в сумме 297360 руб., и обеспечительный платёж за последний месяц аренды 148680 руб. (Платёжное поручение №3659 от 04.10.2017).

С  учетом  признания  Ответчиком   искового  требования  о    признании  Договора расторгнутым (№1),  с  учетом  фактических  обстоятельств  дела,   суд     признает  исковое   требование  обоснованным  и  подлежащим   удовлетворению. Материалами дела,  подтверждается, что   в связи с получением от Арендатора Уведомления о расторжении Договора аренды (исх. №0027-2017_OUT-25255 от 21.12.2017, листы дела № 40-41), подписанием сторонами Акта приема-передачи №2   от 28.12.2017, 15.01.2018 Арендодателем были  поданы  документы  в  учреждение  Росреестра    с целью государственной  регистрации прекращения обременения объекта недвижимости. Росреестром были проведены соответствующие регистрационные действия, что  подтверждает информация с сайта МФЦ. Отсутствие обременения объекта недвижимости в пользу Истца подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (копия Выписки из ЕГРН от 25.06.2018).

Суд полагает, что   при   рассмотрении  спора  между   Истцом  и  Ответчиком,  следует   исходить    из  содержания  условий  Договора,  которые   устанавливают  в п.2 Цель  аренды,  а   в  Приложение №3   от 02.10.2017  содержится   Перечень  услуг,  которыми  обеспечены (не  обеспечены)  передаваемые  в  Аренду   Помещения.  

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрыты.

Стороны  не   отрицают, что  информация о выделенной мощности в помещениях размещена на дверце распределительного щита, расположенного в арендованном Арендатором офисе N9 1092, в виде таблицы с указанием мощности (кВт) по каждому наименованию потребителей (освещение, компьютеры, розеточная сеть). Распределительный щит не закрывается на ключ, является общедоступным для ознакомления лицами, находящимися в офисе № 1092, что  подтверждают фотографии расположения распределительного щита в офисе № 1092 и таблицы с информацией о мощности.

Представителям Арендатора  имели  возможность в любой момент ознакомиться с данной информацией во время осмотра помещений (в начале сентября 2017 года), то есть до заключения Договора аренды, во время визита проектировщика Арендатора и осмотра им помещения процессе его ознакомления с системой вентиляции, электросетью в помещениях, либо 01.11.2017 во время приёма помещений по Акту приема-передачи № 1. Проектировщик был ознакомлен в том числе с распределительным щитом на весь 9-ый этаж. У Арендатора была возможность до заключения Договора аренды запросить у Арендодателя либо у управляющей компании, оказывающей собственникам здания услуги по эксплуатации и управлению общим имуществом здания, информацию о разрешенной мощности в помещениях,  а  также     проектно-строительную  документацию  в  целом  на  здание,  в  котором  арендуется    помещение.  Истец  не   представил   доводы,  и   доказательства,   что  по   каким-либо  причинам,  зависящим   от  Арендодателя,    он   не    имел  возможности     при  заключении   Договора  и    получении   Помещения  от  Арендодателя,   ознакомится с   техническими   данными   Помещения   по  наличию    необходимой  для  целей  использования  Истцом объекта аренды    разрешенной    электрической  мощности  в     Помещении. Кроме  того,   заслуживает  внимания   довод   Ответчика  о  том, что   у    Арендодателя не было и нет намерения и смысла скрывать данную информацию от  арендаторов/потенциальных арендаторов.

Доказательств, что Арендатором запрашивалась информация о разрешенной мощности в помещениях, не предоставлено. Из чего можно сделать вывод, что до заключения Договора аренды Арендатор знал данную информацию и не проявил должной осмотрительности в вопросе соотношения выделенной на арендуемые помещения  электрической  мощности и собственных потребностей, либо не посчитал  нужным ознакомиться с ней во время осмотра помещений.

Кроме того. Арендатор сам подтверждает факт своего ознакомления с информацией, с размещенной на распределительном щите, о мощности в помещениях (см. письмо от ФИО5 от 09.11.2017, лист дела № 35). Прилагаемая к письму фотография распределительного щита и таблицы с указанием мощности могла быть сделала во время предварительного осмотра помещений с представителями Арендатора в начале сентября 2017 года или во время осмотра помещений  проектировщиком.

До заключения Договора аренды на ознакомление Арендатору был предоставлен примерный сметный расчет с указанием перечня работ и их стоимости, составленный Арендодателем и его подрядчиком с целью проведения ремонта в помещениях Арендодателя аналогичной площади и планировки, расположенные на 8-ом этаже офисного здания, после ознакомления с которым представителем Арендатора был изложен ряд замечаний (письмо от ФИО5 от 13.09.2017), смысл которых подтверждает, что до заключения Договора аренды Арендатором проводились предварительные расчеты по количеству розеток, оборудования, которые планируется разместить в помещениях, и требуемой для этого мощности.

До и во время заключения Договора аренды Арендатором не было высказано требование о включении в него информации о величине разрешенной мощности в помещениях. Из чего можно сделать вывод о том, что на момент заключения Договора величина разрешенной мощности в помещениях не являлась для Арендатора существенным условием, могущим повлиять на арендные отношения с Арендодателем.

Существующая в помещениях разрешенная мощность не является недостатком, полностью или частично препятствующим пользованию помещениями.

Недостатки объекта аренды - это ненадлежащее качество вещи, которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению. Данный вывод следует из судебного толкования п. 1 ст. 612 ГК РФ.

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды целью аренды помещений является использование их в качестве офисных помещений. Наличие существующей мощности не препятствует пользованию помещениями в качестве офисных.

Утверждение  Истца  о  несоответствии  нормативным  требованиям    фактического  состояния  электрической   мощности  в    Помещениях,   Истцом  не  доказано  надлежащим  образом. Кроме  того,  при наличии  заключенного  сторонами  Договора,   условиями  которого  не  установлены  требования  к     эл.  мощности   в  Помещении,  данное  обстоятельство  не   имеет   правового значения.

 Расчеты, приведенные в указанных Сводах правил, являются ориентировочными, положения этих документов носят рекомендательный характер и не обязательны  к применению.    

Арендатором не предоставлено никаких документальных доказательств (проект, акт, рабочая документация либо заключение экспертизы), подтверждающих факт наличия недостаточности выделенной мощности для нужд Арендатора и наличия препятствий в использовании помещений в соответствии с их целевым назначением. Не предоставлено данных по количеству рабочих мест, наименованию и количеству электрооборудования, которое планируется разместить в помещениях. В письме от ФИО5 от 14.11.2017 (лист дела № 39) приведены таблицы с указанием лишь ориентировочной суммарной мощности, требуемой Арендодателю, и наличия дефицита мощности без детализации расчетов.

При этом 15.11.2017 Арендатору было направлено информационное письмо от ФИО4 с детальными расчетами потребляемой мощности офисного оборудования и указанием его количества, размещенного в этом же здании в офисных помещениях с аналогичной планировкой и такими же нормами выделенной мощности (офисы № 1122 и 1123). Ответа на данное письмо от Арендатора не последовало.

Данные факты подтверждают необоснованность требований Арендатора   об  обнаружении  им  скрытых  существенных  недостатков  Помещения,  принятого  по   Договору.

Таким  образом,  у  суда нет  оснований    полагать, что  помещения переданы Арендатору  с недостатками. Информация о разрешенной мощности была заранее известна Арендатору либо должна была быть обнаружена Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора аренды или передаче помещений в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

  В соответствии со ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Заключив Договор аренды, Арендатор принял на себя обязательства, предусмотренные Договором, в том числе обязательство по проведению ремонта в арендованных помещениях.

Помещения были переданы Арендатору соответствующими условиям Договора аренды,  снабжены коммунальными услугами, в том числе электроэнергией, пригодны для использования их в качестве офисных помещений.

Доказательства, подтверждающие наличие препятствий для использования помещений в соответствии с их целевым назначением, Истцом не предоставлено.

Помещения были переданы без недостатков, влекущих ответственность Ответчика в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ. Ответчик должным образом исполнил свои обязательства по Договору аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ обязанность по возврату неосновательно приобретенного или сбереженного имущества (неосновательного обогащения) лежит на лице, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица.

Денежные средства в размере 446 040 руб. оплачены Истцом и приняты Ответчиком в рамках исполнения обязательств по Договору аренды. О суммах и порядке зачета Ответчиком полученных денежных средств Истец был уведомлен соответствующим письмом (письмо Ответчика исх. № 01 от 17.01.2018, листы дела № 44-45).

Исковые  требования   подлежат  частичному  удовлетворению  в  сумме   21 864   руб. 79  коп.,  которая  состоит  из   коммунальных услуг 9 943 руб. 21  коп.  за   ноябрь  и   11 921  руб. 58  коп.  за  декабрь.  Данная  сумма  подлежит  возврату  Ответчиком  в  адрес  Истца,  по  следующим  основаниям.

Факт неиспользования помещений   подтверждается показаниями счетчиков, совпадающими в дату приемки помещения и в дату возврата.

Кроме того,   Арендодателем не были представлены  надлежащие документы, подтверждающие факт и размер (порядок расчета) оплаты коммунальных услуг за ноябрь и декабрь 2017 г. В письме от 17.01.2018 г. Арендодатель заявил о зачете 9 943,21 руб в счет коммунальных услуг за ноябрь 2017 г. (за 30 дней) и 11 921,58 руб. в счет коммунальных услуг за декабрь 2017     г. (28 дней). То есть за меньший период времени начислено на 15% больше.

При этом в силу п. 5.3. Договора оплата коммунальных услуг должна проводиться Арендатором напрямую управляющей компании на основании трехстороннего соглашения и выставленных управляющей компанией на имя Арендатора счетов и актов. Ответчик  не  представил  достаточные  доказательства  в  подтверждение   получения  Истцом  выставленных управляющих компанией счетов или актов,   и  получение трехстороннего соглашения, подписанного Арендодателем и управляющей компанией.  Таким  образом,  обязательство  оплачивать  коммунальные  платежи,    основанием  возникновения     не  может    иметь  Договор,  а  фактическое  оказание  услуг   не  доказано.

В силу абзаца второго п. 5.3. Договора Неполучение Арендатором выставленных управляющей компанией счетов за коммунальные услуги на имя Арендатора влечет отсутствие обязанности последнего по уплате каких-либо средств в адрес управляющей компании.

Договоренностей об оплате коммунальных услуг напрямую Арендодателю не было достигнуто, что так же является самостоятельным основанием для признания произведенного Арендодателем зачета незаконным. Имеет  место несоблюдение условия п. 4.2. Договора о выставлении Арендатору соответствующего счета. То есть к моменту заявления Арендодателем о зачете срок исполнения обязательства Арендатора по возмещению понесенных расходов не наступил, а значит и право произвести зачет не возникло. 

  В соответствии с п. 8.6. Договора аренды по письменному требованию Арендатора Арендодатель обязан уплатить Арендатору штраф в размере 1 250 000 руб. (в случае расторжения договора аренды в течение 1 года со дня подписания сторонами Акта приема-передачи № 1), если  произошло досрочное расторжение Договора аренды по вине или инициативе Арендодателя, когда такое расторжение не связано с нарушением Арендатором условий Договора аренды (п. 7.3. Договора (аренды).

В соответствии с п. 2 ст. 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Арендодатель не являлся инициатором расторжения Договора аренды, помещения были переданы Арендатору без недостатков, препятствующих их использованию. Вина Арендодателя при расторжении Договора аренды отсутствует.

В связи с этим считаем, что нет оснований для взыскания в пользу Истца договорной неустойки в размере 1 250 000 руб.

Расходы по  госпошлине  суд  относит  на     ответчика,  пропорционально  размеру  удовлетворенных  исковых  требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые  требования  удовлетворить  частично.

Признать договор №88-ДАО/НРО/ЦО от 02.10.2017 фактически расторгнутым сторонами и фактические арендные отношения прекратившимися 28.12.2017 в дату возврата помещения ответчику.

Взыскать  с  общества с ограниченной ответственностью "Л.Марти" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск    в   пользу     общества с ограниченной ответственностью "Спектрум-Холдинг" (ОГРН 

<

***>), г. Москва   21 864  руб. 79  коп.  основного  долга,   а  также   6 386  руб. 00  коп.   расходов  по  оплате  госпошлины.

Принять  отказ  истца  от  иска  и  прекратить  производство  по   делу  в   отношении   искового  требования  судебной неустойки в размере 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения решения суда.

В  остальной  части  отказать. 

Возвратить  обществу с ограниченной ответственностью "Спектрум-Холдинг" (ОГРН 

<

***>),г. Москва   из  федерального  бюджета  Российской  Федерации    3 750 руб. 00  коп.  излишне  уплаченной  госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                    А.А. Уколов