Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-9982/2020

г. Петрозаводск

04 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена  04 июня 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен   04 июня 2021 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва), секретарем ФИО2 (после перерыва), 

рассмотрев в судебном заседании 31.05.2021- 04.06.2021 материалы дела по иску  акционерного общества «Онежский судостроительно-судоремонтный завод»

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия

о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.07.2020 № 635, об обязании произвести перерасчет арендной платы,

третье лицо -  общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира»;

при участии представителя истца – Горностаевой Ольги Евгеньевны, действующей на основании  доверенности от  28.12.2020 (до перерыва);   

установил:

акционерное общество «Онежский судостроительно-судоремонтный завод» (ОГРН: 1191001003038, ИНН: 1001340266, место нахождения: 185005 Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ригачина, д. 25; далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к  межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН: 1105190003049; ИНН: 5190915348, место нахождения: 183003, Мурманская область, г. Мурманск, ул. Пушкинская, д.12, далее – ответчик, МТУ Росимущества) о  признании недействительным пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.07.2020 №635, Приложения № 1  к договору аренды  (расчет арендной платы  с 28.03.2019 за земельный участок  с кадастровым номером  10:01:0150101:144), применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с  ответчика переплаты по арендной плате  за  3 квартал 2020 года в сумме  1 373 340 руб. 34 коп., об обязании провести перерасчет арендной платы. 

Определением суда от 21.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира».

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 03.03.2021 приостановлено производство по делу в связи с назначением судебной оценочной экспертизы на предмет определения  рыночной стоимости права аренды земельного участка. 20.04.2021 экспертное заключение поступило в суд. Определением от  26.04.2021 производство по делу возобновлено. 

В судебном заседании  31.05.2021 представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, приведенным в исковом заявлении и дополнительных письменных объяснениях; настаивал на определении размера арендной платы по 2% кадастровой стоимости;  представил справочный расчет переплаты по арендной плате в случае ее определения по результатам судебной экспертизы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, явку уполномоченного представителя  в суд не обеспечил, направил ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.  В отзыве на иск ответчик    оспорил требования истца, указал, что истец и ответчик в пункте 3.1 договора, подписанного участниками сделки без каких-либо возражений, предусмотрели, что размер арендной платы согласно приложению N 1 к договору составляет 5 558 867 руб. 35 коп. Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно до момента заключения договора; при заключении договора применяли пункт 6 Правил определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка; спорный земельный участок сформирован за счет земельного участка, указанного в государственном акте на право пользования землей А -I № 203323, исходный земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Беломорско-Онежскому пароходству и Петрозаводскому порту. Для применения пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 и установления размера арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости истец должен доказать, что последующие приобретатели объектов недвижимости являются правопредшественниками общества либо исходные земельные участки предоставлялись правопредшественникам Общества в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Такие документы, по мнению ответчика,  к исковому заявлению не приложены и опровергаются данными, размещенными на сайте ФНС России  в отношении ОАО «Беломорско-Онежское пароходство и сведениями  о правопредшественниках ЗАО «Невская судоходная компания».  

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о рассмотрении спора, явку уполномоченного представителя в суд не обеспечило, отзыва и ходатайств не направило.   

В судебном заседании 31.05.2021 вынесено определение о перерыве до 09 час. 00 минут 04.06.2021. Сведения о перерыве  размещены на официальном сайте Арбитражного суда Республики Карелия в сети интернет по адресу: http://karelia.arbitr.ru и в электронной базе данных «Картотека арбитражных дел» по адресу: https://kad.arbitr.ru/. 

После перерыва судебное заседание продолжено и дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон и третьего лица на основании части 3 и части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил.  

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения МТУ Росимущества  от 29.04.2020 №51-151-р  о предоставлении земельного участка без проведения торгов  (том 1 листы дела 27-28) между Обществом (арендатор) и МТУ Росимущества (арендодатель)  28.07.2020 заключен  договор аренды   №635 земельного участка,  находящегося в федеральной собственности (том 1 листы дела 30-37, далее – договор), в соответствии с которым ответчик предоставляет, а истец принимает в аренду  земельный участок из земель населенных пунктов, место положение: 

<

...> с кадастровым номером 10:01:0150101:144, площадью 23 085 кв.м. с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственных зданий и сооружений. 

Земельный участок предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 10:01:0000000:2629, 10:01:0000000:2575, 10:01:0000000:5276, 10:01:0000000:2628, находящихся в собственности Общества. 

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с  28.03.2019 по 27.03.2068 года. Договор прошел государственную  регистрацию  16.09.2020  за номером 10:01:0150101:144-10/032/2020-2. 

Согласно пункту  3.1 договора арендная плата рассчитывается согласно приложению № 1, составляет  5 558 867 руб. 35 коп. в год и уплачивается арендатором ежеквартально.

Как следует из приложения № 1  к договору  расчет годовой арендной платы за земельный участок производится в соответствии с пунктом 6 Правил определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или  муниципальной собственности, утвержденных Правительством Российской Федерации от  16.07.2009 № 582 (далее – Правила №582), на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером  10:01:0150101:144 в соответствии с отчетом об оценке №203/01-1 от  09.06.2020 с  28.03.2019 по 27.03.2068 составляет  272 384 500 рублей, в год  -5 558 867 руб. 35 коп. (170% от кадастровой стоимости земельного участка).  

Полагая, что  при расчете арендной платы  за земельный участок ответчиком были нарушены установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от  16.07.2009 № 582  № 582 принцип запрета необоснованных предпочтений и  принцип экономической обоснованности арендной платы, положения статьи 15 Федерального закона от  26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта  2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от  25.10.2001 « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Закон № 137-ФЗ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

В порядке применения последствий недействительности сделки истец просит обязать МТУ Росимущества произвести перерасчет арендной платы, а также взыскать переплату по арендной плате, перечисленной по платежному поручению №4861 от  10.09.2020 (том 1 лист дела 39) за  3 квартал 2020 года, в сумме     1 373 340 руб. 34 коп.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 3 статьи 65 (в редакции до 1.03.2015) и пунктов 1, 3 статьи 39.7 (действующих с 1.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от  16.07.2009 № 582 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В силу пункта  2 Правил №582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: 

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае арендная плата по договору была установлена в соответствии с подпунктом «г» пункта  Правил № 582 на основании  отчета об оценке №203/01-1 от  09.06.2020, составленного по заданию ответчика ООО «Группа компаний «Азира».

 Истец полагает, что  имеет право на установление в договоре льготной ставки арендной платы по пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, согласно которому юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. 

Указанное право, по мнению истца, обусловлено следующими обстоятельствами.  

На основании Государственного акта от 04.10.1979 серия A-I № 203323, выданного Председателем исполнительного комитета Петрозаводского городского Совета депутатов трудящихся, земельный участок площадью 8,75 га был предоставлен государственному предприятию Беломорско-Онежское пароходство (структурное подразделение - Петрозаводский порт) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Распоряжением Государственного комитета Российской Федерации  по управлению государственным имуществом от 10.01.1993 № 26-Р государственное предприятие Беломорско-Онежское пароходство было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Беломорско-Онежское пароходство» (АООТ «БОП», впоследствии - открытое акционерное общество «Беломорско-Онежское пароходство»), которое являлось его правопреемником в отношении прав и обязанностей, в том числе права постоянного (бессрочного) пользования землей.

В соответствии со статьей 37 Земельного Кодекса РСФСР, действующего в то время, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками.

В соответствии со статьей 12 Земельного Кодекса РСФСР, действующего в то время, на праве бессрочного (постоянного) пользования земельные участки могли принадлежать колхозам, сельскохозяйственным кооперативам, акционерным обществам (если в них не введена собственность на землю), совхозам, другим государственным сельскохозяйственным предприятиям, а также предприятиям, учреждениям и организациям, включая юридические лица союзных республик и совместные предприятия, независимо от формы собственности и сферы их деятельности.

В ходе земельной реформы, проводившейся в 90-х годах XX века на основании Указа Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", по заказу Администрации г. Петрозаводска, отвечавшей в соответствии со статьей 114 Земельного Кодекса РСФСР за проведение работ по землеустройству на территории г.Петрозаводска, в 1998 году были оформлены материалы землеустроительного дела на квартал 1 района 15, которым земельному участку, владельцем которого являлось ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» на основании Государственного акта от 04.10.1979  серия A-I № 203323, был присвоен кадастровый номер 10:01:15 01 01:047 и для которого были определены координаты углов границ землепользования по действующей в то время системе координат (том 3 листы дела 65-69).

Таким образом, к дате вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации  (29.10.2001) ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» (ИНН 

<

***>) являлось обладателем права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок  с кадастровым номером 10:01:15 01 01:047.

29.10.2001 вступил в силу Земельный Кодекс Российской Федерации, в соответствии с которым коммерческим организациям не предоставлялись земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 20 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса РФ, сохранялось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица были обязаны в срок до 01.01.2010 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность (впоследствии срок продлен до 01.07.2012).

Согласно статье 70 Земельного Кодекса Российской Федерации  (в первоначальной редакции) земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества являлись объектами государственного кадастрового учета. Сведения о правовом режиме, субъектах прав,кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков должны были быть включены в государственный земельный кадастр, ведение которого регулировалось Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Таким образом, для совершения сделки по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком необходимо было осуществить государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, установленными вышеуказанным законом.

Как следует из материалов землеустроительного дела № 2173 (том 3 лист дела 70-112) ранее учтенные земельные участки, из которых в 2007 году был образован земельный участок с кадастровым номером 10:01:15 01 01 079, в том числе земельный участок с кадастровым номером 10:01:15 01 01:073, образованный из земельного участка 10:01:15 01 01:047, не могли являться предметом сделки в связи с отсутствием в государственном земельном кадастре достаточных сведений о земельном участке.

Границы земельного участка с кадастровым номером 10:01:15 01 01 079 были утверждены Постановлением от 31.07.2007 № 1818 Главы Петрозаводского городского округа. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 12.11.2007, право собственности Российской Федерации на земельный участок зарегистрировано 30.04.2009, что следует из Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 01:01:0150101:79 (том 3 листы дела 157-173). 

01.11.2007 правообладатель земельного участка согласно Государственному акту от 04.10.1979 г. серия А-1№ 203323 - ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» - прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме присоединения к ЗАО «Невская судоходная компания» (ИНН 

<

***>).

В 2002 году ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» учредило общество с ограниченной ответственностью «Онежский судостроительный завод» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и общество с ограниченной ответственностью «Онежская стивидорная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и передало им в собственность объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 10:01:0000000:2629, 10:01:0000000:5275, 10:01:0000000:5276, 10:01:0000000:2628.

Право собственности обществ на объекты недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 4 листы дела 5-10):  на здание с кадастровым номером 10:01:0000000:2629 - 22.06.2007за ООО «Онежская стивидорная компания»; на сооружение с кадастровым номером 10:01:0000000:5275- 04.12.2007 за ООО «Онежский судостроительный завод», на здание с кадастровым номером  10:01:0000000:5276- 02.07.2007за ООО «Онежская стивидорная компания»; на  здание с кадастровым номером 10:01:0000000:2628- 28.10.2005 за ООО «Онежская стивидорная компания».

При переходе к другому лицу права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, право постоянного (бессрочного) пользования которым возникло до введения в действие Земельного Кодекса РФ, и при отсутствии выраженного волеизъявления правообладателя об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке, предусмотренном статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не прекратилось без правопреемства, так как такое основание для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования не предусмотрено статьей 45 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» в период до даты прекращения права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости не смогло исполнить обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по независящим от него причинам (а именно: по причине отсутствия земельного участка с установленными границами, который мог являться предметом сделки), то, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации  право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вместе с корреспондирующей ему обязанностью переоформления на право аренды в срок до 01.07.2012 с применением льготной ставки арендной платы (2 % от кадастровой стоимости - пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ) перешло к новым собственникам объектов недвижимости.

Письмами от 07.04.2008 ООО «Онежский судостроительный завод» и ООО «Онежская стивидорная компания» обратились в ТУ Росимущества по Республике Карелия (правопредшественник ответчика) с заявлениями о предоставлении в аренду учетных частей земельного участка с кадастровым номером 10:01:15 01 01 079, в том числе учетной части № 8 площадью 23 079 кв. м (в настоящее время это территория земельного участка с кадастровым номером 10:01:0150101:144).    

Договоры № 486 и № 488 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:15 01 01 079 между ТУ Росимущества по Республике Карелия и собственниками объектов недвижимости были подписаны 18.03.2009.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что данные договоры аренды были заключены впервые, в порядке переоформления в установленный Законом № 137-ФЗ срок права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежащего прежнему собственнику объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, который приобрел их, а также право на земельный участок, в порядке приватизации государственного предприятия «Беломорско-Онежское пароходство». 

В договорах аренды № 486 от 18.03.2009 и № 488 от 18.03.2009 арендная плата установлена ТУ Росимущества по Республике Карелия на основании Отчета №ДН-84/08-1 от 25.12.2008 по определению рыночной стоимости права временного владения и пользования объектом аренды (земельным участком с кадастровым номером 10:01:0150101:079), а не по ставке 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. Объекты недвижимости впоследствии неоднократно отчуждались на основании сделок купли-продажи до приобретения их истцом в  2019 году на основании решения единственного участника Общества о  преобразовании последнего приобретателя – общества с ограниченной ответственностью «Онежский судостроительно-судоремонтный завод». 

По мнению истца, факт заключения лицами, реализовавшими право на переоформление права постоянного бессрочного пользования,  договоров аренды, предусматривающих рыночную  величину арендной платы,    не свидетельствует об утрате истцом права на определение в договоре льготной ставки арендной платы. 

Как полагает Общество, поскольку договоры аренды № 486 от 18.03.2009  и № 488 от 18.03.2009 были заключены после вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации, арендная плата по договорам является регулируемой. Указание в законе (статье  552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного Кодекса Российской Федерации на то, что покупатель недвижимости приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, не означает, что условия ранее заключенных договоров в части установленного сторонами договора размера арендной платы могут влиять или изменять размер арендной платы за пользование земельным участком, определяемый в соответствии с законом. В противном случае право на льготную ставку арендной платы последующих собственников приватизированной недвижимости ставилось бы в зависимость от усмотрения предыдущего правообладателя зданий, сооружений, что противоречит положениям пункта 1 статьи 39.7 Земельного Кодекса Российской Федерации, абзаца 4 пункта 2 статьи Закона № 137-ФЗ, а также нарушает принцип равенства предыдущих и последующих собственников имущества как субъектов права, находящихся в равном положении, закрепленный в статье 8 Конституции Российской Федерации, пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к следующим выводам. 

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В абзаце втором пункта 14  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

В пункте  25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером  10:01:0150101:144, на котором расположены приобретенные Обществом в результате ряда последовательных сделок  объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 10:01:0000000:2629, 10:01:0000000:5275, 10:01:0000000:5276, 10:01:0000000:2628,  ООО «Онежский судостроительный завод» и ООО «Онежская стивидорная компания» (приобретатели объектов недвижимости непосредственно от ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» -обладателя права постоянного (бессрочного) пользования) использовали на основании  договоров аренды № 486 от 18.03.2009 и № 488 от 18.03.2009, заключенных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Как указано выше, пунктом  2 статьи  3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Вместе с тем, на дату заключения ООО «Онежский судостроительный завод» и ООО «Онежская стивидорная компания» договоров   аренды № 486 от 18.03.2009 и № 488 от 18.03.2009 учетных частей земельного участка 10:01:15 01 01:079 кадастровая стоимость указанного земельного участка не была установлена. 

Поскольку при отсутствии у участка кадастровой стоимости, правовых оснований для определения арендной платы, исходя из процента от кадастровой стоимости не имеется, размер арендной платы был обоснованно определен на основании отчета по определению рыночной стоимости права аренды. 

На указанных условиях на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации использовали спорный земельный участок и последующие приобретатели объектов недвижимости с кадастровыми номерами 10:01:0000000:2629, 10:01:0000000:5275, 10:01:0000000:5276, 10:01:0000000:2628.

Поскольку в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации объем прав приобретателя недвижимости и условия использования земельного участка ограничены соответствующим объемом прав и условиями использования земельного участка, существовавшими для  предшествующего собственника, основания для определения размер арендной платы в размере 2% отказастровой стоимости спорного земельного участка отсутствуют. 

Вместе с тем, оценив представленный ответчиком в обоснование определенной в договоре величины арендной платы отчет об оценке №203/01-1 от  09.06.2020, составленный ООО «Группа компаний «Азира», суд установил.  

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. 

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Как следует из материалов дела, установленная МТУ Росимущества по результатам оценки рыночная величина арендной платы (5 558 867 руб. 35 коп.) более, чем в  10 раз превышает величину арендной платы за расположенный в этом же кадастровом квартале земельный участок с кадастровым номером 10:01:0150101:066 с аналогичным разрешенным использованием, государственная собственность на который не разграничена и используемый Обществом по договору аренды  от  09.12.2008 №9274, заключенным с Министерством имущественных и земельных отношений  Республики Карелия,   и более, чем в  52 раза превышает  величину арендной платы за расположенные в этом же кадастровом квартале земельные участки  с кадастровыми номерами  10:01:0150101:76, 10:01:0150101:68 с аналогичным размешенным использованием, используемые по договорам аренды  от  03.12.2015 №31904, № 31907 от  03.12.2015, заключенным с Министерством имущественных и земельных отношений  Республики Карелия.  

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В ходе производства по делу достоверность итоговой величины рыночной стоимости права аренды земельного участка оспорена истцом; определением от 03.03.2021 судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству Общества была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела доказательств, суд оценил с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В подготовленном экспертом ФИО4 по определению Арбитражного суда Республики Карелия о назначении судебно-оценочной экспертизы экспертном заключении (том 4 листы дела 45-115) содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация. По мнению суда, заключение выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, а определённая экспертом рыночная стоимость является достоверной. Заключение эксперта соответствует части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и  является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Участвующие в деле лица возражений относительно выводов эксперта не заявили.

В силу изложенного, в качестве достоверной величины рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка суд принимает рыночную стоимость, определенную судебным экспертом ФИО4 – 303 918 рублей в год. Ответчик возражений по существу содержания и выводов судебного эксперта, изложенных в заключении, не заявил.

Учитывая изложенное, иск Общества подлежит удовлетворению в части, суд признаёт недействительным пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.07.2020 №635, Приложения № 1  к договору аренды  (расчет арендной платы  с 28.03.2019 за земельный участок  с кадастровым номером  10:01:0150101:144), как нарушающие принципы экономической обоснованности  и запрета необоснованных предпочтений, установленные  Постановлением № 582. В порядке применения последствий  недействительности сделки   суд присуждает к взысканию с ответчика  переплату по арендной плате  за  3 квартал 2020 года в сумме  1 313 737 руб. 34 коп., а также обязывает ответчика провести перерасчет арендной платы, исходя из величины годовой арендной платы  за земельный участок равной 303 918 рублей.  В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат. 

 Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта  22 Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации  от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" относятся на ответчика. 

  Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Признать недействительным пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 28.07.2020 №635, в части установления годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  10:01:0150101:144 в размере, превышающем  303 918 рублей Приложение № 1  к договору аренды  земельного участка от 28.07.2020 №635 (расчет арендной платы  с 28.03.2019 за земельный участок  с кадастровым номером  10:01:0150101:144).

3. Обязать  Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) в течение 10 дней после вступления решения в законную силу произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером  10:01:0150101:144, исходя из величины годовой арендной платы  за земельный участок равной 303 918 рублей.

4. Взыскать  с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН: 1105190003049; ИНН: 5190915348) в пользу акционерного общества "Онежский судостроительно-судоремонтный завод" (ОГРН: 1191001003038, ИНН: 1001340266) 1 313 737 руб. 34 коп. переплаты по арендной плате по  договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 28.07.2020 №635, за третий квартал 2020 года, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме  12 000 рублей. 

5. В остальной части иска отказать.                                                              

6. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Погосян А.А.