ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-12813/2020

город Ростов-на-Дону

15 апреля 2021 года

15АП-5068/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи  Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Фахретдинова Т.Р., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 11.01.2021,

от ответчиков: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Курортторг»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2021 по делу № А32-12813/2020 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Курортторг» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьих лиц: индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 320237500017458), индивидуального предпринимателя ФИО4, индивидуального предпринимателя ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО6, ФИО7

об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Курортторг" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском  к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент); Администрации города Сочи (далее – администрация) о об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение от 10.01.2020 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 25.05.2006 № 4900003885 в редакции истца; об обязании ответчика внести изменения в пункты 3.2 и 3.5 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 25.05.2006 № 4900003885 в соответствии с редакцией дополнительного соглашения от 10.01.2020 к договору аренды. 

Исковые требования мотивированы тем, что арендная плата по договору с 12.08.2017 подлежит исчислению в соответствии с принципом № 7 Основных принципов (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в редакции постановления № 531).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 (арендаторы в договоре аренды от 25.05.2006 № 4900003885).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2021 в иске отказано. Установив, что спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, на момент подписания договора аренды от 25.05.2006 № 4900003885 администрация соответствующими полномочиями не обладала, суды признал договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой. 

Общество с ограниченной ответственностью "Курортторг" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, иск удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Признание договора аренды от 25.05.2006 № 4900003885 не лишает истца титула арендатора земельного участка, поскольку на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности. Право постоянного бессрочного пользования общества на земельный участок было переоформлено договором аренды  от 17.12.1997 № 525, который является действующим в случае признания недействительной сделкой последующего соглашения. Позиция департамента о ничтожности договора до участвующих в деле лиц доведена не была. Право муниципальной собственности на земельный участок зарегистрировано 06.02.2015. Действия ответчиков давали обществу основания полагаться на действительность договора. Суд не указал, каким образом сделка нарушает публичные интересы. 

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены. 

В судебном заседании представитель общества дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества «Курортторг», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между обществом (арендатор) и администрацией (арендодатель) в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации города Сочи подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 25.05.2006 № 4900003885.

В соответствии с договором аренды ответчик передал, а истец совместно с ЗАО «Адлер-АОП», индивидуальными предпринимателями ФИО8, ФИО7, ФИО9, ООО «Меркурий 16», принял земельный участок общей площадью 4 058 кв. м, (кадастровый номер 23:49:0402030:0083), находящийся по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора аренды установлен договором по 01.01.2047.

На предоставленном в аренду земельном участке находится здание дома торговли (адрес: 

<

...>).

Истцу в здании дома торговли на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 5 827,4 кв. м, (кадастровый номер 23:49:0402030:1522).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендная плата рассчитывается на основании соглашения о порядке пользования земельным участком от 24.05.2006 и указывается в приложении № 1 к договору.

Дополнительным соглашением от 06.04.2017 к договору аренды, в соответствии с постановлением главы города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были внесены изменения в расчет арендной платы.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 06.04.2017 расчет годовой арендной платы осуществляется в соответствии с отчетом от 21.03.2017 № 49/17 об оценке годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:0083.

Заявлением о внесении изменений в договор аренды от 10.01.2020 № 03-03, истец просил привести в соответствие с законодательством Российской Федерации условие договора аренды о порядке расчета годовой арендной платы и подписать со своей стороны дополнительное соглашение от 10.01.2020 к договору аренды.

К заявлению также было приложено дополнительное соглашение от 10.01.2020, подписанное со стороны истца.

Письмом 11.02.20 № 3797/02-05-16 на заявление истца ответчик сообщил о невозможности подписания дополнительного соглашения от 10.01.2020 с его стороны.

Наличие неурегулированных разногласий по вопросу о порядке исчисления арендной платы по договору послужило основанием для обращения общества «Культторг» в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском. 

При рассмотрении дела судебная коллегия учитывает следующее. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В то же время, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 16, 19 постановления Пленума N 73).

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Таким образом, обществом избран надлежащий способ защиты нарушенного права. 

Вместе с тем, по делу установлено следующее. 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) названные участки находились в собственности Российской Федерации.

Установив, что спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории, на момент подписания договора аренды от 25.05.2006 № 4900003885 администрация соответствующими полномочиями не обладала, суд обоснованно признал договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

С учетом указанного правового вывода суда иск правомерно оставлен без удовлетворения. 

Общество указывает, что признание договора аренды от 25.05.2006 № 4900003885 не лишает истца титула арендатора земельного участка, поскольку на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности. 

Указанный довод не соответствует действующему законодательству, поскольку в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения. В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Также общество указывает, что право постоянного бессрочного пользования общества на земельный участок было переоформлено договором аренды  от 17.12.1997 № 525, который является действующим в случае признания недействительной сделкой последующего соглашения (договора от 25.05.2006 № 4900003885). Указанный довод не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку требования истца были сформулированы применительно к договору от 25.05.2006 № 4900003885 и не могут быть изменены в апелляционной инстанции (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Указание общества о том, что позиция департамента о ничтожности договора до участвующих в деле лиц доведена не была, а право муниципальной собственности на земельный участок зарегистрировано 06.02.2015, что давало обществу основания полагаться на действительность договора, не может служить основанием к отмене судебного акта. Последующее отнесение земельных участков в муниципальной собственности Законом № 244-ФЗ ничтожную сделку не исцеляет.  

Применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума N 25).

Судебная коллегия также полагает возможным указать следующее. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Учитывая, что плата за использование публичных земель является регулируемой, сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить состоявшееся изменение законодательства, влияющее на порядок определения регулируемой арендной платы в отношении земельных участков, расположенных на землях особо охраняемых природных территорий. 

Так, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2020 № 505-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации, вступившим в силу с 10.01.2021, Федеральный закон от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" дополнен статьей 3.1, которой допускается включение населенных пунктов в состав особо охраняемых природных территорий федерального или регионального значения. Оборот расположенных на территориях этих населенных пунктов земельных участков не ограничивается. Такие земельные участки могут находиться по основаниям, предусмотренным законом, в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, собственности граждан или юридических лиц либо относиться к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, разногласия сторон в отношении арендной платы за пользование спорным земельным участком, об урегулировании которых просит общество на основании принципа № 7, имели место с 2017 года до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты (до 2021 года), поскольку с даты вступления в законную силу статьи 3.1 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:0083 не ограничен в обороте.

Тем не менее, обществу доступны способы защиты посредством отказа от оплаты суммы, начисление которой истец полагает неправомерным, либо предъявление кондикционного иска о взыскании суммы переплаты, в случае, если истец полагает, что за предыдущие периоды им произведены излишние (необоснованные) платежи.

При таких обстоятельствах оснований для отмены либо изменения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2021 по делу № А32-12813/2020 и удовлетворения апелляционной жалобы общества не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине при подаче апелляционной жалобы суд относит на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2021 по делу № А32-12813/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

СудьиР.А. Абраменко

Т.Р. Фахретдинов