АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

01 марта 2022 года

 

Дело № А33-29610/2020

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 01 марта 2022 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Красовской С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Профмедцентр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305246412401245, г. Красноярск)

о взыскании убытков, процентов, судебных расходов, об обязании устранить нарушение, об установлении арендной платы.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2,  представитель по доверенности от 08.02.2022, представлен диплом, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 13.12.2019, личность удостоверена паспортом,

эксперта: ФИО4, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПРОФМЕДЦЕНТР» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик):

- о взыскании 1 150 000 руб. убытков на основании договора аренды здания № 1/2020 от 11.02.2020, 15 914 руб. 62 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 35 000 руб. расходов по экспертизе;

- об обязании устранить нарушение по гидроизоляции здания, расположенного по адресу: 

<

...>;

- об установлении арендной платы в размере 550 000 руб. до устранения нарушений по гидроизоляции здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.11.2020 возбуждено производство по делу.

Истцом заявлено ходатайство о проведения судебной строительной технической экспертизы.

Определением от 14.10.2021 по делу назначена судебная стоительная техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО4 АО «Территориальный градостроительный институт «КрасноярскГражданПроект».

26.01.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение № 0132-52/2 от 14.01.2022.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства, и суд пришел к следующим выводам.

Между обществом с ограниченной ответственностью «ПрофМедЦентр» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) заключен договор аренды здания №1/2020 от 11.02.2020 (договор).

Арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1497,4 кв.м., количество этажей - 4, в том числе подземных 1, сроком с 11.02.2020 года по 11.02.2030 года. Договор аренды здания зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.3. договора установлено, что постоянная часть арендной платы составляет с 11.02.2020 по 29.02.2020 в размере 550 000 руб., за последующие 2 месяца аренды до 30.04.2020 по 550 000 руб. за каждый месяц. С 01.05.2020 года по окончании срока договора аренды 700 000 руб. каждый месяц.

По соглашению сторон ремонт цокольного помещения осуществляет арендатор.

Как указывает истец, 20.03.2020 года, перед началом ремонтных работ, произошло затопление цокольного этажа нежилого здания, предоставленного по договору аренды №1/2020 от 11.02.2020 года, о чем составлен акт осмотра помещения с фотографиями.

13.05.2020, 27.05.2020, 10.07.2020 повторно произошли затопления цокольного этажа нежилого здания, составлены соответствующие акты осмотра от 13.05.2020, от 27.05.2020, от 10.07.2020.

Истец провел осмотр с независимым экспертом ООО «БестИнвест», в соответствии с актами осмотра и заключением специалиста (техника) результатом затопления являлось отсутствие (нарушение) гидроизоляции здания.

Истец полагает, что использовать цокольное помещение, а также  осуществить текущий ремонт в указанном помещении не представляется возможным, поскольку здание регулярно затапливается.

В свою очередь арендатор оплачивает арендную плату в полном объеме за всю площадь нежилого здания.

Арендодатель как собственник нежилого здания несет ответственность за предоставление имущества в непригодном для использования состоянии.

В соответствии с п. 6.1.1 договора для надлежащей эксплуатации здания арендодатель обеспечивает его коммунальными услугами водоснабжения (горячего и холодного), водоотведения (канализации), электроснабжения, теплоснабжения.

Таким образом, гидроизоляция здания, является обязанностью арендодателя по договору.

25.06.2020 истец направил претензию ответчику с просьбой приступить к работам по выполнению работ по гидроизоляции здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Также, истец просил до принятия работ по гидроизоляции арендатором, по соглашению сторон, установить арендную плату, исходя из использования Арендатором фактической площади здания 1145,4 кв.м., что, составляет 550 000 руб.

17.07.2020 года ответчик направил ответ на претензию, в котором не согласился с требованиями истца.

Истец считает, что поскольку он не имеет возможности использовать все нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> для целей, указанных в договоре,  то арендная плата должна быть снижена и составлять 550 000 руб., исходя из использования арендатором фактической площади здания 1145,4 кв.м.

На основании изложенного истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

25.12.2020 в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик отклоняет доводы истца, указывая, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору; доказательства, представленные истцом, в обоснование заявленных требований составлены в одностороннем порядке, без уведомления арендодателя как во время составления актов 20.03.2020, 13.05.2020, 27.05.2020, так и технического заключения ООО «БестИнвест». Все перечисленные документы содержат ссылку на цокольный этаж здания, в то же время здание, переданное в аренду цокольного этажа, не имеет. Каким методом специалист ООО «БестИнвест» определил «постоянное поступление воды» материалы заключения не содержат.

Согласно письменным пояснениям, поступившим в материалы дела 14.01.2021, ответчик ссылается на Решение Арбитражного суда Красноярского края по делу                 №А33-17702/2018 от 29.10.2018, в соответствии с которым здание соответствует требованиям пожарных, санитарных, эпидемиологических, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Данные обстоятельства в том, числе подтверждались Экспертным исследованием (строительно-техническое исследование) № 01 /05-18 от 31.05.2018 ООО «Экспертиза и оценка региональной собственности» (сертификат соответствия судебного эксперта № КАЕО RU.SP.24.0610.01).

Истцом заявлено ходатайство о проведения судебной строительной технической экспертизы.

14.01.2021 в материалы дела от истца поступили дополнительные документы, протокол разногласий к договору аренды №1/2020 от 10.02.2020.

29.03.2021 в материалы дела поступил дополнительный отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым, ответчик отклоняет представленный истцом протокол разногласий, поскольку договор сторонами подписан, зарегистрирован, протокол разногласий в тексте договора не указан в качестве приложения к договору. Нежилое здание с 11.03.2019 находится в постоянном владении и пользовании, истцом помещении принято по акту приема-передачи без замечаний, истцом не представлено доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию об установлении арендной платы в размере 550 000 руб.

16.04.2021 в материалы дела представлены возражения на дополнительный отзыв, согласно которому истец указывает, что ему стало известно о смене собственника только по истечению срока договора аренды ДА-1/19 от 11.03.2019, в связи с чем, подписание договора №1/2020 от 11.02.2020 носило формальный характер и приемка-передача здания, в том числе оценка его состояния не производились. Также истец указывает на фактическую невозможность обнаружения отслоения гидроизоляции в холодное время года (с 25.10.2019), в которое истец начал эксплуатировать помещение по целевому назначению. 

01.04.2021 истец и ответчик комиссионно осмотрели помещение.

При осмотре подвального помещения было установлено следующее.

- спуск в подвальное помещение оборудован крышей, примыкающей к фасаду здания;

- конструкция крыши фанера с гидроизоляцией по деревянной обрешетке;

- целостность крыши нарушена (части фанеры отсутствует);

- на ступенях лестницы в подземное помещение скопление льда;

- на лестничной площадке в районе двери в подвальное помещение (Ось 6) происходит затекание воды с лестницы во внутрь помещение по полу в бетонную чашу;

- стены помещения подземного этажа сухие, подтеков и капель воды не обнаружено.

Обстоятельства, описанные в письме ООО «ПрофМедЦентр» №б/н от 31.03.2021, в части подъема уровня грунтовых вод и как, следствие, увеличение уровня воды в подземном помещении не обнаружены.

В адрес ответчика истцом 19.04.2021 направлено письмо за подписью директора ООО «ПрофМедЦентр» ФИО6, в котором данные акта осмотра оспариваются, говорится о герметичной двери, расположенной в уровне первого этажа, что, по мнению истца, исключает протекание (затекание) воды во внутрь помещения.

В соответствии с Определением об отложении судебного разбирательства от 26.05.2021 Арбитражный суд предложил Сторонам предоставить письменные пояснения по результатам совместного осмотра.

23.06.2021 в материалы дела поступили письменные пояснения ответчика согласно которым совместный осмотр был проведен 19.05.2021 в присутствии представителей истца и ответчика. Осмотр проводился в присутствии специалиста ООО «СибПроектРеконструкция» ФИО7.

По результатам осмотра составлен акт осмотра подвального помещения здания, расположенного по адресу 

<

...>.

В ходе проведения совместного осмотра были выявлены дефекты, установлены причины возникновения, а также определены способы устранения. По результатам осмотра составлен акт осмотра, специалистом, участвующим при его проведении составлено экспертное заключение, подтверждающее следующие выводы.

Техническое состояние подвала нежилого здания, по адресу 

<

...>, в соответствии с п. 3.12 ГОСТ 31937-2011 - относится к категории ограниченного работоспособного; в соответствии с табл. 4.1. СП 13-102-2003 — относится к категории работоспособное.

В материалы дела представлено заключение строительно-технической экспертизы от 25.05.2021 шифр М СТЭ-09/2021-ОР, в соответствии с которым: 

Вопрос № 1: Определить наличие дефектов и техническое состояния строительных конструкций подвала нежилого здания, расположенного по ул. Шумяцкого, 12, в г. Красноярске.

Ответ: В строительных конструкций подвала нежилого здания, расположенного по ул. Шумяцкого,  12, в г. Красноярске имеются дефекты, приведённые в таблице  1  настоящего заключения. Техническое состояние в соответствии с п. 3.12 ГОСТ 31937-2011 – ОГРАНИЧЕННО РАБОТОСПОСОБНОЕ; в соответствии с табл. 4.1. СП 13-102-2003 - РАБОТОСПОСОБНОЕ. Определения  категорий технического состояния  приведены  на листе  7.  При  техническом состоянии ограниченно работоспособном и работоспособном (по двум параллельно действующим нормативным документам), эксплуатация подвального помещения возможна, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, требуется устранение дефектов, указанных во втором столбце таблицы

Вопрос № 2: Установить,   относится  ли  устранение  выявленных  дефектов   к  текущему   или   к капитальному ремонту.

Ответ: Устранение всех выявленных дефектов относится к текущему ремонту.

Определением от 14.10.2021 ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Профмедцентр» о назначении судебной строительной технической экспертизы удовлетворено. Назначена судебная строительная техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено ФИО4 эксперту  АО «Территориальный градостроительный институт «КрасноярскГражданПроект».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить наличие дефектов и техническое состояние строительных конструкций нежилого помещения здания (цокольный или подвальный этаж), расположенного по адресу 

<

...>?

2. Определить причины возникновения недостатков (дефектов) строительных конструкций нежилого помещения здания (цокольный или подвальный этаж), расположенного по адресу 

<

...>?

3. Установить относится ли устранение выявленных дефектов к текущему или к капитальному ремонту?

4. Установить к какому типу (цокольный или подвальный этаж) помещений относится подземный этаж нежилого помещения здания, расположенного по адресу 

<

...>?

5. Какие виды ремонтно - строительных работ по капитальному и текущему ремонту требуются для приведения помещения в соответствие обязательным требованиям ГОСТ, СНиП и пр., (цокольного или подвального этажа) нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>?

17.01.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение № 0132-52/2 от 14.01.2022, согласно которому

Ответ на вопрос №1:

Выявленные дефекты и повреждения строительных конструкций нежилого помещения здания (цокольный или подвальный этаж), расположенного по адресу: 

<

...>, представлены в таблице №5. Места расположений дефектов и повреждений указаны в графической части, см. приложение №10, план на отм. - 3.500, фотографии дефектных участков см. приложение №5.

№

п/п

Выявленные дефекты и повреждения

Возможные причины появления дефектов и повреждений

Виды работ по устранению дефектов и повреждений

1

Следы коррозии в выравнивающей металлической сетке на поверхности отдельных бетонных блоков стены (оси 6/Б-В), фото 1,2.

Обильные осадки через лестницу входа в подвал, стекают по лестнице, через негерметичную дверь в подвал.

Выполнить штукатурку поверхности отдельных бетонных блоков стены.

2

Поверхностная коррозия в нижней части стальных колонн, на 350-400мм выше уровня пола подвала (оси 1 -5/В), фото 3, 4, 5, 6.

Последствия увлажнений

нижней части стены,

отраженные в

техническом заключении

ООО «БестИнвест»,

шифр:

0007-20-ТЗ и нарушение

технологии нанесения

антикоррозионного

покрытия.

Выполнить очистку стальных колонн от продуктов коррозии с последующей антикоррозионной обработкой в соответствии с требованиями СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии». Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85 (далее по тексту СП 28.13330.2017).

3

Поверхностная коррозия стальной колонны на всю высоту (оси 6/В), фото 7, 8.

Последствия увлажнения подвального помещения и нарушение технологии нанесения антикоррозионного покрытия.

Выполнить очистку стальной колонны от продуктов коррозии с последующей антикоррозионной обработкой в соответствии СП 28.13330.2017.

4

Поверхностная коррозия всех металлических перемычек над дверными проемами помещений, фото 9, 10, П.

Устройство перемычек без антикоррозионной обработки.

Произвести очистку металлических перемычек от поверхностной коррозии, обработать антикоррозионным составом в соответствии СП 28.13330.2017.

5

Скопление и застой воды в чаше бассейна (оси 5-6/Б-В), фото 12.

Точная причина нахождения воды в чаше бассейна не установлена. Возможные причины: техногенная (порыв коммуникаций в здании), наполнение чаши атмосферными водами путем затекания через нижнюю часть наружной двери из-за отсутствия участка козырька над входом в подвал).

Откачка воды. Ликвидация затекания атмосферных вод в подвальное помещение путем выполнения организованного водоотвода от здания для защиты наружных стен, лестницы входа подвал от атмосферных осадков, установить отсутствующий участок козырька.

6

Коррозия арматурных стержней в конструкции чаши бассейна (оси 1-3/Б-В), фото 13, 14.

Последствия скопления воды в железобетонной монолитной чаше бассейна, отраженное в техническом заключении ООО «Бест Инвест, шифр: 0007-20-ТЗ (возможно скопление воды техногенного характера).

Очистить от повреждений и выполнить заделку поврежденных участков поверхности чаши бассейна любой гидроизолирующей цементно - песчаной смесью.

Арматурные стержни очистить от

поверхностной коррозии, обработать антикоррозионнными составами в соответствии СП 28.13330.2017.

7

В местах отсутствия бетонной стяжки вдоль наружной стены коррозия арматуры монолитного пола (оси 1/Б-В),фото 15, 16, 17.

Строительные дефекты, допущенные в ходе выполнения строительных работ.

Арматурные стержни очистить от

поверхностной коррозии, обработать антикоррозионнными составами в соответствии СП 28.13330.2017 и забетонировать участок пола.

8

Следы подтопления входной группы в подвал, фото 18, 19.

Отсутствие части козырька над входной группой в подвал, недостаточный водоотвод от лестницы спуска в подвал.

Установить

отсутствующий участок козырька над входной группой, выполнить организованный водоотвод от здания.

9

Наличие трещин на отдельных участках отмостки (оси 1/А, 1/Б, 1/В), фото 20, 21, 22.

Проседание грунта или несоблюдение технологии укладки.

Демонтировать дефектные участки отмостки и восстановить отмостку с соблюдением технологии производства работ.

10

Щели в местах примыкания отмостки к стене здания (оси 1/А-В),фото23,24,25.

Несоблюдение технологии укладки отдельных частей отмостки.

Восстановить сплошность стыка бетонированием.

11

Отсутствуют бортики, защищающие приямки от попадания воды (оси 1-6/В), фото 26, 27.

Нарушение технологии производства строительно-монтажных работ по устройству приямков. Стенки приямков должны быть не менее чем на 15 см выше уровня тротуара и отмостки; не допускаются щели в местах примыкания элементов приямков к стенам подвала; очистка мусора от снега производится не реже 1 раза в месяц; для удаления воды из приямков пол должен быть бетонным с уклоном не менее 0,03 от стен здания, в дальнем углу должно быть сделано водоотводящее устройство (труба); для защиты от дождя целесообразно устанавливать над ними откидные козырьки по согласованию с архитектором (п.4.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27. 09. 2003г. №170).

Выполнить бортики по всему периметру приямков не менее чем на 15 см выше уровня отмостки. Поскольку в наружных стенах подвала оконные проемы отсутствуют, приямки по своему прямому назначению, для освещения и проветривания подвальных помещений, не используются. Приямки можно засыпать и выполнить над ними бетонную отмостку.

12

Неплотное примыкание фасонных элементов друг к другу, отмостке и стенам здания, отсутствие крепежных элементов (оси 1/А-В, 1-6/В), фото 28, 29.

Нарушение креплений фасонных элементов друг к другу.

Выполнить крепление фасонных элементов друг к другу, произвести герметизацию стыков фасонных элементов со стенами, выполнить их крепление к стенам

На основании данных, полученных в результате проведения экспертизы, техническое состояние основных строительных конструкций подвала нежилого здания оценивается в соответствии с ГОСТ 31937 - 2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» п. 3.11 как работоспособное (фундамент, стены, перегородки, перекрытие) и п. 3.12 как ограниченно - работоспособное (колонны, заполнения дверного проема, полы), см. таблицу №4, страницы 15, 16. Имеющиеся дефекты и повреждения не оказывают отрицательного влияния на несущую способность конструкций, требуется проведение ремонтных работ. Виды работ по устранению дефектов и повреждений указаны в таблице №5. Безопасное нахождение людей в подвальном помещении обеспечивается. Эксплуатация подвального помещения не создаёт угрозу их жизни и здоровью.

Ответ на вопрос №2:

Причины возникновения недостатков (дефектов) строительных конструкций нежилого помещения здания (цокольный или подвальный этаж), расположенного по адресу: 

<

...>, указаны в таблице №5, страницы 21-24.

Ответ на вопрос №3:

На основании п.3.3 раздела 3 «Термины и определения» СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации». Основные положения» капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов): Замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

На основании п.3.12 вышеуказанного СП текущий ремонт: Комплекс мероприятий, осуществляемый в плановом порядке в период расчетного срока службы здания (сооружения) в целях восстановления исправности или работоспособности, частичного восстановления его ресурса, установленной нормативными документами и технической документацией, обеспечивающих их нормальную эксплуатацию.

В Приложении 1 ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» дано следующее определение:

Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Ремонтные работы, необходимые для устранения выявленных дефектов и повреждений, можно провести в процессе работы данного эксплуатируемого объекта, без приостановления деятельности в здании на время строительных работ, а также без использования документации, относящейся к понятию «капитальный ремонт». Ремонту подлежат только отдельные элементы подвального помещения, а не весь подвал в целом. Целью такого ремонта является не восстановление или замена конструкций, а только поддержание их эксплуатационных качеств.

Все работы (см. таблицу №5), которые требуется провести в подвале нежилого здания по ул. Шумяцкого, 12, Приложением 7 ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», которые являются обязательными для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий, отнесены к текущему ремонту, см. таблицу №6.

№

Виды работ,

Виды   работ    согласно

Вид ремонта

дефекта

необходимые по

Приложению?

 

в табл.5

устранению дефектов и повреждений

ВСН 58-88 (р)

 

1

Выполнить штукатурку

Раздел «Фундаменты и стены

Текущий.

 

поверхности отдельных

подвальных помещений», п. 1

 

бетонных блоков наружной 

«Заделка и расшивка стыков,

 

стены.

швов, трещин, восстановление местами облицовки фундаментных стен со стороны подвальных помещений, цоколей».

 

2

Выполнить очистку стальных колонн от продуктов коррозии с последующей антикоррозионной обработкой в соответствии с требованиями СП 28.13330.2017.

Раздел «Внутренняя отделка»,

п.4

«Все      виды      штукатурно-

малярных    работ    во    всех

помещениях».

Текущий.

3

Выполнить очистку стальной колонны от продуктов коррозии с последующей антикоррозионной обработкой в соответствии СП 28.13330.2017.

Раздел «Внутренняя отделка», п.4

«Все      виды      штукатурно-малярных    работ    во    всех помещениях».

Текущий.

4

Произвести очистку металлических перемычек от поверхностной коррозии, обработать антикоррозионным составом в соответствии СП 28.13330.2017.

Раздел «Внутренняя отделка», п.4

«Все      виды      штукатурно-малярных    работ    во    всех помещениях».

Текущий.

5

Откачка воды. Ликвидация затекания атмосферных вод в подвальное помещение путем выполнения организованного водоотвода от здания для защиты наружных стен, лестницы входа подвал от атмосферных осадков, установить отсутствующий участок козырька.

Раздел «Фундаменты и стены подвальных помещений», п.8

«Ремонт приямков, входов в подвал».

Текущий.

6

Очистить от повреждений и выполнить                заделку поврежденных        участков поверхности чаши бассейна любой    гидроизолирующей цементно                песчаной смесью.

Арматурные стержни очистить от поверхностной коррозии, обработать антикоррозионнными составами в соответствии СП 28.13330.2017.

Раздел «Стены», п.1 «Заделка  трещин,  расшивка швов,              восстановление, облицовки       и       перекладка отдельных                участков кирпичных стен площадью до 2 м2».

Раздел «Внутренняя отделка», п.4

«Все      виды      штукатурно-малярных    работ    во    всех помещениях».

Текущий.

7

Арматурные стержни очистить от поверхностной коррозии, обработать антикоррозионнными составами в соответствии СП 28.13330.2017 и забетонировать участок пола.

Раздел «Полы», п.3

«Заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных, асфальтовых полах и основаниях под полы».

Текущий.

8

Установить отсутствующий участок козырька над входной группой, выполнить организованный водоотвод от здания.

Раздел «Фундаменты и стены подвальных помещений», п.8

«Ремонт приямков, входов в подвал».

Текущий.

9

Демонтировать дефектные участки отмостки и восстановить отмостку с соблюдением технологии производства работ.

Раздел «Фундаменты и стены подвальных помещений», п.9

«Замена отдельных участков отмосток     по     периметру зданий».

Текущий.

10

Восстановить сплошность стыка бетонированием.

Раздел «Фундаменты и стены подвальных помещений», п.9

«Замена отдельных участков отмосток     по     периметру зданий».

Текущий.

11

Выполнить бортики по всему периметру приямков не менее чем на 15 см выше уровня отмостки. Поскольку в наружных стенах подвала оконные проемы отсутствуют, приямки по своему прямому назначению, для освещения и проветривания подвальных помещений, не используются. Приямки можно засыпать и выполнить над ними бетонную отмостку.

Раздел «Фундаменты и стены подвальных помещений», п.8

«Ремонт приямков, входов в подвал».

Текущий.

12

Выполнить крепление фасонных элементов друг к другу, произвести герметизацию стыков фасонных элементов со стенами, выполнить их крепление к стенам.

Раздел «Стены», п.2 «Герметизация            стыков элементов полносборных зданий   и  заделка выбоин и трещин      на поверхности блоков и панелей».

Текущий.

Ответ на вопрос №4:

В данном случае отметка пола помещений подземного этажа здания находится ниже планировочной отметки земли на всю высоту помещений. С учетом изложенного, подземный этаж нежилого помещения здания, расположенного по адресу: 

<

...>, относится к подвальному этажу.

Ответ на вопрос №5:

Для приведения в соответствие обязательным требованиям ГОСТ, СНиП и пр. подвального нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, требуется проведение текущего ремонта. Необходимые виды ремонтно - строительных работ по текущему ремонту указаны в таблице №5, страницы 21 - 24.

Истец не согласен с судебной экспертизой, 26.01.2022 представил заключение специалиста №22.01./2022 от 25.01.2022 ФИО8 ООО «Байкальский экспертный строительный технадзор». Специалист пришел к выводу о том, что при производстве судебной экспертизы допущены грубейшие экспертные ошибки и нарушены требования к производству судебных экспертиз предусмотренные ГПК РФ, УПК РФ, ФЗ-Ж73 от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» Вышеуказанное заключение не может являться обоснованным, всесторонним, объективным и допустимым и не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ГПК РФ, в связи с этим не рекомендуется его принятие как допустимое доказательство по делу.

С учетом возникших у истца вопросов, в судебное заседание был вызван эксперт ФИО4 АО «Территориальный градостроительный институт «КрасноярскГражданПроект», который 21.02.2022 в судебном заседании 21.02.2022 ответил на вопросы и представил письменные пояснения в материалы дела.

21.02.2022 от истца в материалы дела поступило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании 21.02.2022 представитель ответчика возражала в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной строительной  технической экспертизы по делу, возражала в удовлетворении исковых требований.

Посовещавшись на месте, суд определил, в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной судебной строительной технической экспертизы отказать, поскольку по делу проведена судебная экспертиза.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Между сторонами заключен договор аренды здания №1/2020 от 11.02.2020, правоотношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статей 65 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требовании и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истец в иске указывает, что 20.03.2020,  13.05.2020, 27.05.2020, 10.07.2020 произошли затопления цокольного этажа нежилого здания, предоставленного по договору аренды №1/2020 от 11.02.2020 года, о чем были составлены акты. Истец полагает, что в связи с указанными затоплениями им понесены убытки в размере 1 150 000 руб.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

В пункте 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 Кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Верховный Суд РФ в пункте 12 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Таким образом, по общему правилу, убытки являются универсальной мерой гражданско-правовой ответственности и для взыскания убытков на основании статьи 15 ГК РФ лицо, требующее их возмещения, должно представить доказательства, подтверждающие нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также наличие и размер понесенных убытков.

В материалы дела поступило экспертное заключение № 0132-52/2 от 14.01.2022, согласно которому все работы, которые требуется провести в подвале нежилого здания по ул. Шумяцкого, 12, Приложением 7 ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», которые являются обязательными для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий, отнесены к текущему ремонту. Нарушения  гидроизоляции здания экспертом не установлены.

Суд отклонил ходатайство общества о проведении повторной экспертизы, поскольку выводы проведенной по делу судебной экспертизы не вызывают у суда сомнения в их достоверности.

Экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам по делу, требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом не приведены достаточные и существенные доводы о конкретных допущенных экспертом нарушениях, на основании которых возможно сделать вывод о недостатках экспертного исследования в части методики проведения экспертизы или выводов по ее результатам. У суда не имеется оснований полагать, что выводы эксперта сделаны на основании непригодных методик экспертизы или содержат фактические ошибки или неточности.

Выводы эксперта сделаны с использованием специальных познаний, основаны на исследовании представленной документации. Перед проведением экспертизы эксперты были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Помимо этого, заключения экспертов содержат подробное описание проведенного исследования, в связи с чем, правомерно признано судом достаточным и допустимым доказательством.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 6.3.2 договора арендатор обязан за свой счет проводить текущий ремонт и поддержать здание в исправном рабочем состоянии, соблюдать санитарные нормы.

В связи с чем, обязанность по осуществлению текущего ремонта, в том числе, устранение выявленных последствий затопления подвального помещения, расположенного по адресу: 

<

...> возложена на арендатора.

Таким образом, устранение выявленных дефектов, отнесенных к текущему ремонту, является обязанностью арендатора - общества с ограниченной ответственностью «ПрофМедЦентр», у которого отсутствует фактические препятствия для осуществления ремонтных работ указанного помещения.

Также судом учтено, что с 11.03.2019 нежилое здание расположенного по адресу: 

<

...> находится в постоянном владении и пользовании, истца. При заключении договора с ответчиком, истцом не заявлено о наличие нарушений гидроизоляции здания. Истец в своих возражениях ссылался на невозможность выявления отслоения гидроизоляции в холодное время года, однако материалами дела подтверждается, что нежилое здание было сдано арендатору предыдущим собственником в аренду с 11.03.2019 в соответствии с договором №ДА-1/19 (период аренды с 11.03.2019 по 10.02.2020), заключенным с обществом с ограниченной ответственностью «МЕГА». Таким образом, у истца имелась фактическая возможность обнаружения отслоения гидроизоляции за летний период 2019 года, однако при заключении договора с ответчиком истец не заявил о подобных недостатках.

Из указанного Арбитражный суд делает вывод, что истец не мог не знать о наличии отслоения гидроизоляции на момент заключения договора аренды здания №1/2020 от 11.02.2020 с ИП ФИО1, что в силу прямого указания закона освобождает арендодателя от ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

При этом договор пункт 4.1.3 №1/2020 от 11.02.2020 предусматривает, что при передаче здания арендатору стороны проводят осмотр здания. Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено, что при передаче  здания стороны подписывают акт приема-передачи, в котором указывают сведения о состоянии здания, в том числе недостатки, которые обнаружены при приемке, но не указаны в договоре

В указанной части, требования истца о взыскании убытков в размере 1 150 000 руб., об обязании устранить нарушение по гидроизоляции здания, расположенного по адресу: 

<

...> не могут быть призваны судом обоснованными, в связи с чем в удовлетворении указанных требований Арбитражный суд отказывает.

Поскольку судом не установлено оснований для взыскания убытков, отсутствуют также и основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 15 914 руб. 62 коп. в связи с чем Арбитражный суд отказывает в удовлетворении указанного требования.

Также Арбитражный суд отклоняет доводы истца относительно признания заключения эксперта ФИО4 недопустимым доказательством.

Указанные в заключении специалиста ФИО8 №22.01./2022 от 25.01.2022 вопросы относительное содержания и формы экспертного заключения № 0132-52/2 от 14.01.2022 разъяснены и отклонены экспертом ФИО4 в соответствии с ответом эксперта на вопросы истца, поставленные в заключении специалиста №22.01.2022 ООО «Байкальский экспертный строительный технадзор».

Суд,  проанализировав экспертное заключение № 0132-52/2 от 14.01.2022, заключение специалиста ФИО8 №22.01./2022 от 25.01.2022, ответ эксперта ФИО4  на вопросы истца, поставленные в заключении специалиста №22.01.2022 ООО «Байкальский экспертный строительный технадзор», не усматривает оснований для признания экспертного заключения № 0132-52/2 от 14.01.2022 недопустимым доказательством, поскольку выводы проведенной по делу судебной экспертизы не вызывают у суда сомнения в их достоверности.

Также истцом заявлено об установлении арендной платы в размере 550 000 руб. до устранения нарушений по гидроизоляции здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Суд также отказывает в удовлетворении указанного требования, поскольку как установлено судом обязанность по устранению выявленных недостатков отнесены на арендатора и истцом не доказано наличия объективной невозможности приступить к выполнению указанных работ.  Соответственно, не установлено оснований для снижения размера арендной платы.

На основании изложенного Арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. С учетом результата рассмотрения настоящего дела (отказ в удовлетворении требований) расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Профмедцентр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) в доход федерального бюджета 18 711 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

С.А. Красовская