АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-44054/21

04 мая 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   25 апреля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            04 мая 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива  «Комсомолец Дона» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к администрации Верхняковского сельского поселения (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Территориальное управление  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии:

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности от 08.11.2021,

от ответчика, третьих лиц: не явился, извещен,

установил:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Комсомолец Дона» обратился в суд с иском к администрации Верхняковского сельского поселения, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Территориальное управление  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, общей площадью 44,2 кв.м, расположенную по адресу: Ростовская область, Верхнедонский район, х. Верхняковский, ул. Садовая, д. 9, кв. 1.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, представлен отзыв, в котором исковые требования признал.

В судебном заседании 25.04.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 25.04.2022 до 16 час. 15 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 являлся собственником  квартиры, общей площадью 44,2 кв.м, жилой площадью 32 кв.м, расположенной по адресу: Ростовская область, Верхнедонский район, х. Верхняковский, что подтверждается свидетельством о праве собственности на домовладение (квартиру)   от 10.12.1992 г.

Право собственности зарегистрировано  в Администрации Верхняковского сельского совета Верхнедонского района Ростовской области.

В соответствии с договором купли-продажи от 24.08.2017 ФИО3 (продавец) передал и продал квартиру, расположенную по адресу: Ростовская область, Верхнедонской район, х. Верхняковский, ул. Садовая, д. 9, кв.1,  СПК «Комсомолец Дона».

Согласно пункту 3 договора купли-продажи квартира продана покупателю за 50 000 руб., которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора путем выдачи наличных денежных средств продавцу из кассы покупателя.

Расходным кассовым ордером от 24.08.2017 № 251 подтверждается факт передачи денежных средств ФИО3 в размере 50 000 руб. из кассы СПК «Комсомолец Дона».

ФИО3 умер 30.10.2017, что подтверждается свидетельством о смерти от 02.11.2017 серии IV-АH N 585631. 

Согласно письму нотариальной палаты Ростовской области  от 11.04.2022 на запрос арбитражного суда после смерти ФИО3 наследственное дело не заводилось, никто с заявлением о принятии наследства не обращался.

Кооператив, ссылаясь на невозможность проведения государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 24.08.2017 в связи со смертью продавца, обратилось в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Данная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (физического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти и отсутствии наследников.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

 При принятии решения и вывода о надлежащем способе защиты права, суд учел следующее.

Пунктом 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158 Гражданского кодекса Российской Федерации), имущество умершего считается выморочным.

На основании пункта 2 указанной статьи в порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Жилое помещение, указанное в абзаце втором указанного пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.

В настоящее время отсутствует специальный закон, определяющий порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований (пункт 3 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим наследование выморочного имущества осуществляется согласно общим правилам о наследовании, установленным гражданским законодательством, с учетом некоторых особенностей. В частности, для приобретения выморочного имущества не требуется принятие наследства, кроме того, не допускается отказ муниципального образования от принятия выморочного имущества (пункт 1 статьи 1152, пункт 1 статьи 1157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно письму нотариальной палаты Ростовской области  от 11.04.2022 на запрос арбитражного суда после смерти ФИО3 наследственное дело не заводилось, никто с заявлением о принятии наследства не обращался.

Тем самым, с учетом положений статьи 1151, 1157 Гражданского кодекса Российской Федерации спорная квартира перешла в собственность муниципального образования в составе выморочного имущества. 

На основании изложенного,  администрация является надлежащим ответчиком.

Судом  установлено, что договор купли-продажи от 24.08.2017 исполнен сторонами, предмет договора (квартира) передан покупателю (пункт 9 договора), который, в свою очередь, произвел оплату по договору, что подтверждается расходным кассовым ордером от 24.08.2018 N 251. Указанный договор купли-продажи в настоящее время является действительным и никем не оспорен в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Материалами дела подтверждается передача покупателю спорного имущества.

Анализ имеющихся в материалах дела документов свидетельствует о том, что на момент заключения  (24.08.2017) спорного договора купли-продажи продавец (ФИО3)  обладал правом собственности на квартиру.

Установив вышеуказанные обстоятельства в ходе рассмотрения дела, с учетом заявленных предмета и основания иска, суд приходит к  выводу об обоснованности заявленных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к сельскохозяйственному производственному кооперативу  «Комсомолец Дона» на объект недвижимости: квартиру, общей площадью 44,2 кв.м, расположенную по адресу: Ростовская область, Верхнедонский район, х. Верхняковский, ул. Садовая, д. 9, кв. 1.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко