АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1965/2018

28 мая 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Кушнаревой И.Ф.

Судей: Головниной Е.Н., Никитина Е.О.

при участии:

от ФИО1 – ФИО2, доверенность от 21.04.2016;

от ООО «Инвест-Лайн» - ФИО3, по доверенности от 12.02.2018;

от ФИО4 – ФИО3, по доверенности от 29.09.2017;

от ФИО5 – ФИО6, доверенность от 11.01.2018

от инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края – ФИО7, по доверенности от 20.02.2018

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2017 (судья Васенко О.В.), постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2018 (председательствующий судья Мокроусова Л.А., судьи       Скрипка Н.А., Шалаганова Е.Н.)

по делу № А51-10011/2015

по заявлению конкурсного управляющего ООО «Компания «Дебют» Саломатиной Светланы Юрьевны

о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, признании права собственности общества с ограниченной ответственностью «Компания «Дебют» на данный объект

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Компания «Дебют» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 690091, 

<

...>) несостоятельным (банкротом)

у с т а н о в и л:

определением Арбитражного суда Приморского края от 22.05.2015 принято к производству заявление общества с ограниченной ответственностью «Охранное агентство «Крепость-1» о признании общества с ограниченной ответственностью «Компания «Дебют» (далее – ООО «Компания «Дебют», общество, должник) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 12.08.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО8.

Решением суда от 24.12.2015 ООО «Компания «Дебют» признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО9, который определением от 07.04.2016 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должником, конкурсным управляющим утверждена ФИО8

Определением от 20.05.2016 суд признал подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с параграфом 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Конкурсный управляющий ООО «Компания «Дебют» ФИО8 в рамках дела о банкротстве обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства готовностью 55,17%, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 25:28:000000:17792, и признании права собственности ООО «Компания «Дебют» на данный объект; также конкурсный управляющий заявил требование о переводе на ООО «Компания «Дебют» прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 6 864 кв.м с кадастровым номером 25:28:010020:0229, находящегося по адресу: 

<

...>, по договору аренды земельного участка от 29.01.2014 № 01-Ч-18525, заключенному между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1

Определением суда от 01.02.2017 к участию в обособленном споре привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 31.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.08.2017 определение Арбитражного суда Приморского края от 31.03.2017 и постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении обособленного спора конкурсный управляющий ФИО8 отказалась от заявления в части требования о переводе на ООО «Компания «Дебют» прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 6 864 кв.м с кадастровым номером 25:28:010020:0229, находящегося по адресу: 

<

...>, обосновав его тем, что договор аренды земельного участка от 29.01.2014 № 01-Ч-18525, заключенный между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1, расторгнут.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2018, признано отсутствующим право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства готовностью 55,17%, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 25:28:000000:17792. Право собственности на указанный объект незавершенного строительства признано за ООО «Компания «Дебют». Производство по заявленным требованиям в остальной части прекращено.

Не согласившись с определением арбитражного суда от 20.12.2017 и постановление апелляционного суда от 14.03.2018, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить как вынесенные с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований полностью.

В обоснование своей позиции заявитель указывает на то, что действие Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) не распространяется на сложившиеся правоотношения, поскольку разрешение на строительство спорного объекта было получено в 1991 году Государственным коммерческим промышленно-строительным банком РСФСР (далее – Промстройбанк), то есть до вступления в силу указанного Закона; в дальнейшем 05.05.2006 разрешение переоформлено на ООО «Компания «Дебют», что подтверждается решением Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2005 по делу №А51-8339/2005, которое хотя и было отменено судом кассационной инстанции, но разрешение на строительство, выданное на основании судебного акта, не было отозвано.  Ссылаясь на положения Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности), считает, что должник имеет статус заказчика, уполномоченного на основании договора от 21.04.2005 инвестором ФИО1 осуществлять реализацию инвестиционного проекта по осуществлению строительства 109-квартирного жилого дома на основе принадлежащего инвестору спорного объекта незавершенного строительства готовностью 55,17%. Отмечает, что ООО «Компания «Дебют», являясь заказчиком, было наделено инвестором – ФИО1 правом владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены спорным договором, то есть до момента ввода в эксплуатацию жилого дома, построенного на основе принадлежащего инвестору ФИО1 спорного объекта незавершенного строительства. Указывает на соответствие этого условия пункту 1 спорного договора и положениям Закона об инвестиционной деятельности. Полагает, что результатом реализации данного инвестиционного проекта должно являться создание жилого дома, и лишь после окончания строительства этого жилого дома подлежит прекращению право собственности ФИО1 на спорный объект незавершенного строительства в связи с прекращением его существования в результате создания нового объекта. Ссылается на то, что судами не приведены факты недобросовестного поведения ФИО1 при заключении договора от 21.04.2005, а также договоров с кредиторами – участниками строительства. Считает ошибочной ссылку судов на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку судами не указаны обстоятельства, свидетельствующие о злоупотреблении ФИО1 правом. Не соглашаясь с выводом судов о том, что договор от 21.04.2005 квалифицирован как договор инвестиционного характера, содержащий в себе положения, к которым подлежат применению правила о купле-продаже недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, отмечает, что спорный объект незавершенного строительства готовностью 55,17% не обладает признаками недвижимой вещи, созданной в будущем, поскольку данный объект существовал на момент заключения спорного договора; на текущий момент в натуре существует объект готовностью не менее 68%, объект является фактически достроенным. Ссылается на то, что объект незавершенного строительства готовностью 55,17% не является объектом, построенным за счет денежных средств кредиторов – участников строительства (конкурсных кредиторов), поскольку их вложения в строительство данного объекта отсутствуют. Полагает, что конкурсным управляющим избран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку закон не предусматривает возможности одновременного заявления исковых требований о признании отсутствующим права собственности ответчика на имущество и признании права собственности на это же имущество за истцом.

В совместном отзыве на кассационную жалобу общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Лайн» (далее – ООО «Инвест-Лайн»), ФИО4, ФИО5 выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу – не подлежащей удовлетворению. При этом ссылаются, что суды обоснованно сделали вывод о том, что при заключении между ООО «Компания «Дебют» и ФИО1 договора от 21.04.2005, последний передал должнику объект, а также права и функции застройщика, то есть произведена замена стороны заказчика – застройщика в договоре; при этом право собственности на спорный объект осталось за ФИО1 и на общество не переоформлялось. Считает, что из буквального смысла условий договора от 21.04.2005 следует, что ООО «Компания «Дебют» является единственным распорядителем объекта и всех материальных ресурсов, вовлеченных в строительство. Полагает, что в соответствии с положениями спорного договора с учетом пункта 2 соглашения от 26.04.2005 застройщику с учетом требований Закона об участии в долевом строительстве предоставлено право владения, пользования и распоряжения переданным ему объектом. Указывает на то, что Арбитражный суд Приморского края включил участников строительства в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений; в настоящий момент единственным возможным способом удовлетворения интересов кредиторов-участников строительства ООО «Компания «Дебют» является передача созданному ими жилищно-строительному кооперативу (далее – ЖСК) в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве рассматриваемого объекта незавершенного строительства, поскольку ФИО1 от добровольного удовлетворения требований кредиторов уклоняется, требования участников долевого строительства не признает, возможность достроить объект у ООО «Компания «Дебют» отсутствует.

Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее – Инспекция РСН и КДС Приморского края) также представила отзыв, в котором указала на то, что факт создания спорного объекта незавершенного строительства силами компании должника – застройщика ООО «Компания «Дебют» очевиден и не оспаривается участниками настоящего дела. Полагает, что в настоящий момент единственным возможным способом удовлетворения интересов кредиторов-участников строительства ООО «Компания «Дебют» является передача созданному ими ЖСК в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве объекта незавершенного строительства, так как от добровольного удовлетворения требований кредиторов ФИО1 уклоняется, требования участников долевого строительства не признает, возможности достроить многоквартирный жилой дом по ул. Шилкинская, д. 6А в г. Владивостоке у ООО «Компания «Дебют» нет. Учитывая, что защита и восстановление прав участников строительства многоквартирного жилого дома выражается прежде всего в обеспечении их интересов путем предоставления им жилых помещений, на получение которых изначально было направлено волеизъявление участников строительства, полагает, что суды законно и обоснованно признали право собственности ООО «Компания «Дебют» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ФИО1, ООО «Инвест-Лайн», ФИО4, ФИО5 и Инспекции РСН и КДС Приморского края поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзывах на нее соответственно, дав по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения судебных актов суда кассационной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание окружного суда не явились, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ в их отсутствие.

Проверив в порядке статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Государственным актом на право пользование землей от 10.12.1991 Промстройбанку на праве бессрочного пользования предоставлен земельный участок для строительства жилого дома по ул. 1-ой Рабочей в г. Владивостоке и 12.12.1991 указанному лицу выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ по девятиэтажному кирпичному жилому дому № 8/91, срок действия которого определен до окончания строительства. Строительство велось до 1995 года.

Впоследствии объект незавершенного строительства перешел в собственность закрытого акционерного общества «Ремонт Обслуживание Сервис Монтаж» (далее – ЗАО «Росмонтаж»).

Между ЗАО «Росмонтаж» и ФИО1 заключено соглашение об отступном от 06.04.2005, по условиям которого ЗАО «Росмонтаж» во исполнение обязательств по возврату займа в размере 3 000 000 руб. передает ФИО1 объект незавершенного строительства готовностью 55,17%, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 25:28:000000:17792.

На момент рассмотрения спора собственником объекта незавершенного строительства готовностью 55,17% с кадастровым или условным номером 25:28:000000:17792, расположенного по адресу: 

<

...> (прежний адрес: 

<

...>), является ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 567534, выданным 15.04.2005 (запись в ЕГРП № 25-25-01/057/2005-380), выпиской из ЕГРП.

Также между ФИО1 (арендатор) и Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) заключен договор аренды от 31.10.2008 № 01-Ч-10867, объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 25:28:010020:0229 площадью 5385 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Шилкинская, д.6А (установлено относительно ориентира объект недвижимости лит. А, расположенного в границах участка), разрешенное использование: в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства; срок аренды установлен с 04.08.2008 по 03.08.2013 (пункты 1.1, 1.3 договора).

В дальнейшем указанный договор аренды земельного участка расторгнут и между теми же лицами 29.01.2014 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010020:249 площадью 6 864 кв.м, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Шилкинская, д.6А (установлено относительно ориентира объект незавершенного строительства готовностью 55,17%, расположенного в границах участка) для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства; срок аренды установлен с 23.12.2013 по 22.12.2018.

Между ФИО1 (собственник) и ООО «Компания «Дебют» в лице генерального директора ФИО1 (застройщик) заключен договор от 21.04.2005, согласно условиям которого собственник, сохраняя за собой право собственности, передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности заказчика и застройщика для осуществления строительства 109-квартирного жилого дома индивидуального проекта улучшенной планировки по ул. 1-я Рабочая в г. Владивостоке.

ООО «Компания «Дебют» 05.05.2006 выдано разрешение на реконструкцию названного объекта № 40/06 сроком действия до 31.12.2012. Обществом обеспечены проведение обследования технического состояния здания, а также разработка рабочего проекта реконструкции жилого дома. В целях реализации соответствующего проекта привлечены денежные средства третьих лиц, в том числе по договорам долевого участия в строительстве, за счет которых осуществлялось строительство объекта, впоследствии производство работ было приостановлено.

В связи с осуществлением в отношении ООО «Компания «Дебют» процедур банкротства требования участников строительства предъявлены к застройщику в настоящем деле, и включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

В результате проведенных мероприятий в процедуре банкротства конкурсный управляющий установил, что единственным возможным способом удовлетворения требований кредиторов-участников строительства является передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, созданному в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Ссылаясь на отсутствие намерения завершить строительство у собственника объекта недвижимости, полагая, что указание в договоре от 21.04.2005 на сохранение за ФИО1 права собственности на соответствующий объект совершено сторонами при злоупотреблении правом, в связи с чем ничтожно, считая, что в результате совершения данной сделки все права и обязанности застройщика, в том числе и право собственности на объект незавершенного строительства, перешли от ФИО1 к ООО «Компания «Дебют», конкурсный управляющий должником ФИО8 обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Применение к должнику правил о банкротстве застройщиков, установленных параграфом 7 Закона о банкротстве, обусловлено наличием предъявленных к должнику требований о передаче жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве только в рамках дела о банкротстве застройщика подлежат рассмотрению его требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям статей 130, 131 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом иск о признании права отсутствующим, по своей сути, относится к числу требований об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество, которыми истец оспаривает существование права ответчика и просит восстановить свое право (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Статья 421 ГК РФ предоставляет участникам гражданского оборота право заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 постановления Пленума от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и так далее.

В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По условиям договора от 21.04.2005 ФИО1 (собственник) на основании пунктов 1-3 статьи 209 ГК РФ, оставаясь собственником принадлежащего ему на основании соглашения об отступном от 06.04.2005, акта приема-передачи от 06.04.2005 недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства готовностью 55,17%, расположенного по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 25-АА номер 567534, выдано 15.04.2005), передает, а ООО «Компания «Дебют» (застройщик) принимает на себя права и обязанности заказчика и застройщика для осуществления строительства 109-квартирного жилого дома индивидуального проекта улучшенной планировки по ул. 1-я Рабочая в г. Владивостоке и становится единственным распорядителем строительного объекта и всех материальных ресурсов, вовлеченных в строительство (пункт 1 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2005).

В соответствии с пунктом 2 договора от 21.04.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2005) собственник передает застройщику права на строительство объекта, всю проектно-сметную документацию на данный объект строительства, разрешение на производство работ № 8/91 по строительству объекта, выданное 12.12.1991 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля Архитектурно-планировочного управления Исполкома Владивостокского городского Совета народных депутатов на срок до окончания строительства, обеспечивает иными полученными им документами, необходимыми для строительства и переоформления разрешения на строительство на застройщика.

Передача прав и обязанностей на строительство включает в себя весь объем принадлежащих собственнику прав застройщика, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности и обеспечивающих на принадлежащем собственнику земельном участке строительство объекта незавершенного капитального строительства, указанного в пункте 1 договора.

С момента заключения договора к застройщику переходят все права и обязанности заказчика и застройщика по договорам долевого участия в строительстве (пункт 3 договора).

Согласно пункту 4 договора (в редакции дополнительных соглашений от 26.04.2005, 12.09.2006) застройщик обязуется: осуществлять функции заказчика и застройщика на весь период строительства жилого дома, включая сдачу дома в эксплуатацию, осуществлять финансирование строительства объекта до полного его завершения, за счет собственных и/или заемных средств, закончить строительство объекта в срок до 25.03.2008; по окончании строительства жилого дома произвести расчет с участниками долевого строительства, внесшими свою долю в финансирование строительства.

В период строительства объекта застройщик вправе самостоятельно от своего имени заключать любые сделки в целях строительства объекта, привлекать для строительства денежные средства третьих лиц, распоряжаться площадями дома; заключать любые договоры в целях обеспечения исполнения застройщиком обязательств перед третьими лицами, денежные средства которых привлечены для строительства, в том числе договоры залога (ипотеки) принадлежащего собственнику недвижимого имущества, и принадлежащих застройщику материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства названного дома (пункт 5 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2005).

Застройщик не вправе передавать свои права по данному договору третьим лицам без согласия собственника, а также отчуждать объект третьим лицам (пункт 6 договора).

По окончании строительства объекта застройщик вправе распоряжаться площадями жилого дома, в объеме, необходимом для расчета по обязательствам, возникшим в ходе строительства объекта, с правом продажи, за исключением жилья, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве. Часть площадей дома, оставшуюся после расчетов по обязательствам, возникшим в ходе строительства дома, застройщик обязан передать собственнику (пункт 7 договора).

В пункте 8 договора стороны согласовали, что собственник обязан передать в собственность застройщику по окончании строительства объекта в качестве вознаграждения за работу помещения общей площадью 500 кв.м.

Таким образом, исходя из буквального значения условий договора, суды пришли к выводу, что при его заключении договора ФИО1 обладал правами застройщика и заказчика в отношении объекта незавершенного строительства, который передал должнику, то есть произведена замена стороны заказчика-застройщика в договоре (статья 384 ГК РФ).

Однако, как установили суды, по соглашению об отступном от 06.04.2005 ЗАО «Росмонтаж» передало ФИО1 только право собственности на объект незавершенного строительства, никакой другой объем прав не передавался.

Проверяя наличие у ФИО1 прав застройщика и заказчика на момент подписания договора от 21.04.2005, суды пришли к следующему.

В соответствии со статьей 2 Закона об участии в долевом строительстве (в подлежащей применению редакции) застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно статье 4 Закона об инвестиционной деятельности заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.

Так, судами установлено, что ФИО1 статусом индивидуального предпринимателя не обладал. Доказательства получения им разрешения на строительство (реконструкцию) в отношении спорного объекта, равно как и доказательств привлечения непосредственно ФИО1 денежных средств участников долевого строительства для завершения строительства соответствующего объекта недвижимости в материалах дела отсутствуют. Соответственно, на момент заключения договора с должником ФИО1 не отвечал признакам застройщика с учетом положений Закона об участии в долевом строительстве.

Кроме того, суды указали на отсутствие доказательств реализации ФИО1 возможности обеспечивать осуществление инвестиционных проектов. При отсутствии документов, достоверно свидетельствующих о том, что до даты передачи должнику по договору от 21.04.2005 прав заказчика и застройщика ФИО1 в рамках каких-либо договоров выступал лицом, осуществляющим реализацию соответствующего инвестиционного проекта, в том числе путем совершения действий, направленных на разработку необходимой проектно-сметной документации, суды не нашли оснований полагать, что заключение спорного договора имело своей целью перемену лиц в имеющемся обязательстве, связанном с осуществлением строительства (реконструкции) спорного объекта.

Суды также пришли к выводу, что договор от 21.04.2005 связан с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования реконструкции объекта недвижимости, поскольку предусматривает вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях достижения полезного эффекта – завершения строительства жилого многоквартирного дома и его сдачи в эксплуатацию, и на сложившиеся между сторонами указанного договора отношения подлежат распространению нормы Закона об инвестиционной деятельности.

В силу пункта 1 статьи 8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

При анализе условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ в целях определения его правовой природы, суды приняли во внимание разъяснения, изложенные в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление №54), согласно которым при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д. Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

При анализе условий договора от 21.04.2005, судами принято во внимание, что данный договор содержит условие о наличии у должника обязанности после окончания расчетов, связанных со строительством объекта, передать ФИО1 оставшиеся площади, а также о наличии у ФИО1 обязанности передать должнику по окончании строительства объекта в качестве вознаграждения за работу помещения общей площадью 500 кв.м.

Спорный договор квалифицирован судами как договор инвестиционного характера, содержащий в себе положения, к которым подлежат применению правила о купле-продаже недвижимой вещи, которая будет создана в будущем. В рамках договора должник выступает лицом, осуществляющим реализацию инвестиционного проекта, при этом не приобретая право собственности как таковое на объект капитальных вложений.

Оценив действия руководителя ООО «Компания «Дебют»        ФИО1 суды признали их совершенными со злоупотреблением правом.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Свобода договора (статья 421 ГК РФ) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

По смыслу статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей: каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах, предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. С учетом пункта 5 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров следует иметь в виду, что отказ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ), в частности, действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.

Статья 2 Закона о банкротстве предусматривает основные понятия, используемые в названном Федеральном законе, в том числе понятие вреда, причиненного имущественным правам кредиторов, а именно: вред, причиненный имущественным правам кредиторов, уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приводящие к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Как правильно отметили суды, то обстоятельство, что договор от 21.05.2005 подписан одним и тем же физическим лицом – ФИО1, действующим от своего имени, а также представляющим другую сторону сделки в пределах возложенных на него полномочий, свидетельствует о наличии у такого лица возможности определять ее условия по своему усмотрению, руководствуясь своими личными интересами, а не интересами организации, от имени которой он действует.

Кроме того, что ФИО1 являлся единоличным исполнительным органом ООО «Компания «Дебют», учредителями юридического лица являются ФИО10 и ФИО11, приходящиеся ФИО1 родственниками.

Судами верно указано на то, что при заключении договора от 21.04.2005 имело место недобросовестное поведение, направленное на введение в заблуждение кредиторов должника относительно тех гарантий, на которые они вправе были рассчитывать, заключая договоры о финансировании строительства (реконструкции объекта незавершенного строительства), что повлекло нарушение прав таких кредиторов, которые в результате совершения сделки с установлением условия о сохранении права собственности на объект незавершенного строительства за ФИО1, лишаются части того, на что могли справедливо рассчитывать в случае несовершения указанного условия сделки.

Суд округа соглашается с выводом судов о том, что фактически заключение договора от 21.04.2005 преследовало цель приобретения возможности привлекать средства третьих лиц, в том числе по договорам долевого участия в строительстве, и соответствующее условие о сохранении права собственности на объект у физического лица являлось своего рода гарантией стабильности имущественного положения ФИО1 в случае невозможности завершения строительства.

Как верно указали суды, если бы ФИО1 проявил обычную степень осмотрительности, свойственную добросовестным участникам гражданского оборота, то имея не противоречащее закону намерение привлекать средства физических лиц на основании Закона об участии в долевом строительстве, мог приобрести статус индивидуального предпринимателя, необходимый для соответствия требованиям названного закона к застройщикам, либо предусмотреть в договоре условие о переходе права собственности на спорное имущество к должнику.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (пункт 2 статьи 13).

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (пункт 5 статьи 13).

Принимая во внимание приведенные норм, с учетом возложения на застройщика обязанности по регистрации права собственности на не завершенный строительством объект, общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства, суды пришли к верному заключению, что специальное указание на сохранение права собственности ФИО1 на спорный объект совершено именно с целью воспрепятствования обращению взыскания на такое имущество в случае, если достижение обозначенного в договоре результата окажется невозможным. В результате заключения и исполнения договора от 21.04.2005 должнику передано имущество, но не право собственности на него, при этом на основании указанного договора должник получил разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства, а также возможность привлекать средства физических лиц-участников строительства. При этом суды не оставили без внимания то обстоятельство, что заключая с частью кредиторов типовые договоры, в пунктах 1.8 которых содержится отдельное указание на то, что недвижимость (многоквартирный дом) до окончания строительства является собственностью застройщика, должник, от имени которого действовал ФИО1, вводил участников строительства в заблуждение.

Как указывалось ранее, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Компания «Дебют» применены положения параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Главы IХ «Особенности банкротства отдельных должников – юридических лиц» Закона о банкротстве, в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования участников строительства – физических лиц.

Законодательство о несостоятельности (банкротстве) относит к целям процедуры конкурсного производства пропорциональное удовлетворение требований кредиторов должника за счет имущества должника. При банкротстве застройщика предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при условии, что объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности (подпункт 5 пункта 3 статьи 201.10).

Согласно пункту 7 договора от 21.04.2005 ФИО1 имеет право претендовать лишь на часть площадей дома, оставшуюся после расчетов по обязательствам, возникшим в ходе строительства дома. В ситуации сохранения за указанным физическим лицом права собственности на спорный объект ФИО1 получает удовлетворение своего требования, вытекающего из договора от 21.04.2005, в то время как прочие кредиторы ООО «Компания «Дебют» не получают какого-либо удовлетворения, то есть имеет место преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими.

Судами установлено, что за счет привлеченных должником денежных средств участников строительства объект фактически построен до стадии готовности. В акте проверки от 04.08.2008, составленном должностным лицом Департамента градостроительства Приморского края, зафиксировано, что на объекте завершена кирпичная кладка жилого дома, выполнены работы по наружной отделке фасада, установлены пластиковые окна и металлические двери, а также двери в подъезды, с западной стороны завершены работы по устройству подземной автостоянки.

Суд округа соглашается с выводом судов о том, что в рассматриваемом случае, сохранение у ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства, реализация проекта по реконструкции которого осуществлена за счет третьих лиц, а не собственника, препятствует достижению целей конкурсного производства в отношении застройщика, при этом предоставляя номинальному собственнику возможность обогатиться за счет кредиторов ООО «Компания «Дебют», не получающих в результате совершения сделки, содержащей названное условие, того, на что они могли рассчитывать в случае, если такого условия не было. Таким образом, совершенная сделка в части соответствующего условия повлекла нарушение финансовых интересов кредиторов должника – участников строительства.

В этой связи, суды, принимая во внимание аффилированность сторон договора от 21.04.2005, пришли к обоснованному выводу о том, что условие о сохранении права собственности за ФИО1, включено в условия договора исключительно с намерением причинить вред кредиторам ООО «Компания «Дебют», получить выгоду от участия таких кредиторов в строительстве объекта, заранее исключив возможность удовлетворения их требований путем передачи имущества в натуре в случае, если реализация инвестиционного проекта не обернется успехом.

Поскольку судами установлены обстоятельства, подтверждающие умышленное поведение ФИО1 по осуществлению принадлежащих им гражданских прав, сопряженное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред кредиторам, суды инстанции пришли к правомерному выводу о наличии в его действиях признаков злоупотребления правом.

При этом установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Судом округа отклоняются доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности применения к рассматриваемым отношениям норм Закона об участии в долевом строительстве, мотивированные тем, что разрешение на строительство выдано в 1991 году и впоследствии переоформлено на должника, что установлено решением Арбитражного суда Приморского края от 17.10.2005 по делу №А51-8339/05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.12.2005.

Названными судебными актами удовлетворены требования             ООО «Компания «Дебют» о признании незаконным бездействия Управления архитектуры, градостроительства и госархстройнадзора Администрации г.Владивостока по переоформлению ранее выданного разрешения №8/91 на производство строительно-монтажных работ. Однако постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.05.2006 решение от 17.10.2005, постановлении от 14.12.2005 по делу №А51-8339/05  Арбитражного суда Приморского края отменены. Соответственно, установленные отмененными судебными актами обстоятельства не могут быть приняты во внимание.

При этом в дело представлено выданное ООО «Компания «Дебют» 05.05.2006 выдано разрешение № 40/06.

Ссылка заявителя жалобы на неверную квалификации судами договора от 21.04.2005 отклоняется кассационной коллегией, как не имеющая правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку фактически оценке подлежали действия ФИО1 по включению в договор условия, направленное на сохранение за ним права собственности на объект незавершенного строительства, совершенные в обход закона, что признано злоупотреблением правом.

С учетом изложенного, суды пришли к верному выводу о том, что договор от 21.04.2005 является основанием для перехода права собственности на объект незавершенного строительства к должнику, однако в результате неправомерных действий ФИО1 в настоящее время сохранена регистрация права собственности на объект недвижимости за ответчиком по обособленному спору в условиях отсутствия на то правовых оснований.

Суды правильно отметили, что сохранение регистрационной записи о ФИО1 как о собственнике объекта недвижимости нарушает права ООО «Компания «Дебют», связанные с возможностью распоряжаться принадлежащим ему имуществом в ходе процедуры банкротства. В рассматриваемом случае, право должника может быть защищено только предъявлением требований о признании права отсутствующим, иного способа защиты в данной ситуации гражданское законодательство не предусматривает в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Учитывая, что право собственности должника на спорное имущество не может быть зарегистрировано во внесудебном порядке, суды правомерно удовлетворили требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 55,17%, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 25:28:000000:17792, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Учитывая изложенное, арбитражный суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Иные доводы ФИО1, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судом округа, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доводы истца и представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями АПК РФ. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы приостановление исполнения обжалуемых судебных актов подлежит отмене на основании части 4 статьи 283 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 283, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2018 по делу № А51-10011/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения определения Арбитражного суда Приморского края от 20.12.2017, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2018 по делу №А51-10011/2015, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.04.2018 №0000799.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                       И.Ф. Кушнарева

 

Судьи                                                                                Е.Н. Головнина

Е.О. Никитин