АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-7450/2018

г. Южно-Сахалинск

25 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения вынесена 18 сентября 2019 года, в полном объеме решение суда изготовлено 25 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучеренко С.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нестеровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению муниципальной собственностью МО "Южно-Курильский городской округ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Рыбокомбинат Островной» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договоров аренды земельных участков № 47/2010 от 14.12.2010, № 26/2013 от 25.03.2013,

при участии:

конкурсного управляющего ФИО1, личность установлена по паспорту,

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

27.04.2015 ООО "Карго ИмпЭкс Лтд." обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании ЗАО «Рыбокомбинат Островной» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 30.04.2015 заявление ООО "Карго ИмпЭкс Лтд." принято к производству.

Определением суда от 03.05.2016 в отношении Закрытого акционерного общества «Рыбокомбинат Островной» (далее - должник, ЗАО «Рыбокомбинат Островной») введена процедура наблюдения сроком на шесть месяцев – до 26 октября 2016 года.

Временным управляющим утвержден ФИО2.

Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 79 от 07.05.2016.

Определением суда от 21.02.2017 в отношении ЗАО «Рыбокомбинат Островной» введено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев – до 13 августа 2018 года. Внешним управляющим должника утвержден ФИО1.

Сведения о введении в отношении должника внешнего управления опубликованы на ЕФРСБ 01.03.2017 № 1627617.

Решением суда от 16.05.2018 процедура внешнего управления в отношении закрытого акционерного общества «Рыбокомбинат Островной» досрочно завершена.

ЗАО «Рыбокомбинат Островной» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев  – до 08 ноября 2018 года.

Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.

Сведения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 26.05.2018 стр. 59.

03.10.2018 в суд поступило заявление Комитета по управлению муниципальной собственностью МО "Южно-Курильский городской округ"  (далее – КУМС МО "Южно-Курильский ГО"), в котором, с учетом со статьей 49 АПК РФ, просит суд:

1. Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность за пользование земельными участками в общей сумме 218484,14 руб, в том числе основной долг - 140121,92 руб., пени - 78362,22 руб., в том числе:

1.1.  по договору аренды земельного участка № 47/2010 от 14.12.2010 года с кадастровым номером № 65:25:0000022:140 в сумме 161444,59 руб, в том числе основной долг - 103861,75 руб., пени - 57582,84 руб.

1.2.  по договору аренды земельного участка № 26/2013 от 25.03.2013 года с кадастровым номером № 65:25:0000022:150 в сумме 623,92 руб, в том числе основной долг - 419,76 руб., пени - 204,16 руб.

1.3.  по договору аренды земельного участка № 66/2011 от 20.09.2011 года с кадастровым номером № 65:25:0000000:17 в сумме 36135,86 руб, в том числе основной долг - 22207,64 руб., пени - 13928,22 руб.

1.4.  по договору аренды земельного участка № 67/2011 от 20.09.2011 года с кадастровым номером № 65:25:0000000:18 в сумме 2068,34 руб, в том числе основной долг - 1388,10 руб., пени - 680,24 руб.

1.5.  по договору аренды земельного участка № 98/2011 от 26.12.2011 года с кадастровым номером № 65:25:0000000:21 в сумме 17508,85 руб, в том числе основной долг - 11779,68 руб., пени - 5729,17 руб.

1.6.  по договору аренды земельного участка № 99/2011 от 26.12.2011 года с кадастровым номером № 65:25:0000022:145 в сумме 702,59 руб, в том числе основной долг - 464,99 руб., пени - 237,60 руб.

2.  Расторгнуть договоры аренды земельных участков № 47/2010 от 14.12.2010 года, № 26/2013 от 25.03.2013 года, № 66/2011 от 20.09.2011 года, № 67/2011 от 20.09.2011 года, № 98/2011 от 26.12.2011 года, № 99/2011 от 26.12.2011 года.

3.  Обязать ответчика освободить земельные участки с кадастровыми номерами № 65:25:0000022:140, 65:25:0000022:150, 65:25:0000000:17, 65:25:0000000:18, 65:25:0000000:21, 65:25:0000022:145.

Определением суда от 11.10.2018 указанное заявление принято к производству и назначено к рассмотрению на 14.11.2018 в рамках дела А59-1830/2015 о банкротстве ЗАО «Рыбокомбинат Островной».

Определением суда от 14.11.2018 заявление КУМС МО "Южно-Курильский ГО" о взыскании задолженности за пользование земельными участками с закрытого акционерного общества «Рыбокомбинат Островной» в общей сумме 183 462 рублей 87 копеек выделено в отдельное исковое производство и назначено в предварительное судебное заседание на 10.01.2019.

КУМС МО "Южно-Курильский ГО" и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

В соответствии со статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) суд определил рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц. 

Заблаговременно от КУМС МО "Южно-Курильский городской округ" поступили уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, в которых истец просит: расторгнуть договоры аренды земельных участков № 47/2010 от 14.12.2010, № 26/2013 от 25.03.2013, № 66/2011 от 20.09.2011, № 67/2011 от 20.09.2011, № 98/2011 от 26.12.2011, № 99/2011 от 26.12.2011 и просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Конкурсный управляющий не возражает против принятия уточненных заявленных требований.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ  принял уточненные исковые требования.

В судебном заседании конкурсный управляющий возражал против расторжения договора: № 26/2013 от 25.03.2013, указав, что на смежном с данным земельным участком располагается объект недвижимости, который продан в ходе реализации имущества должника. 

Возражает так же против расторжения договоров № 66/2011 от 20.09.2011, № 67/2011 от 20.09.2011, № 98/2011 от 26.12.2011, № 99/2011 от 26.12.2011 указав, что на них находятся объекты недвижимости и в ходе конкурсного производства проданы ООО Рыбокомбинату «Островной», но в настоящее время право собственности еще не оформлено. Указал, что после оформления на приобретателя права собственности на данные объекты, будет произведена передача спорных земельных участков собственнику, с одновременным оформлением прав на данные земельные участки на приобретателя имущества. Против расторжения договора № 47/2010 от 14.12.2010 аренды земельного участка не возражает.

В судебном заседании судом вынесен на обсуждение процессуальный вопрос о выделении исковых требований по расторжению договоров аренды земельных участков № 66/2011 от 20.09.2011, № 67/2011 от 20.09.2011, № 98/2011 от 26.12.2011, № 99/2011 от 26.12.2011 в отдельное производство.

Конкурсный управляющий не возражает против выделения исковых требований по расторжению договоров аренды земельных участков № 66/2011 от 20.09.2011, № 67/2011 от 20.09.2011, № 98/2011 от 26.12.2011, № 99/2011 от 26.12.2011 в отдельное производство.

Определением суда от 18.09.2019 в отдельное производства выделены исковые требования по расторжению договоров аренды земельных участков № 66/2011 от 20.09.2011, № 67/2011 от 20.09.2011, № 98/2011 от 26.12.2011, № 99/2011 от 26.12.2011.

Таким образом, судом рассматриваются исковые требования Комитета по управлению муниципальной собственностью МО "Южно-Курильский городской округ" к закрытому акционерному обществу «Рыбокомбинат Островной» о расторжении договоров аренды земельных участков № 47/2010 от 14.12.2010, № 26/2013 от 25.03.2013.

Заслушав конкурсного управляющего, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований суд квалифицирует возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а также общие положения ГК об обязательствах и договоре.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО "Южно- Курильский городской округ" и ЗАО «Рыбокомбинат Островной» были заключены договоры аренды земельных участков:

- договор аренды земельного участка № 47/2010 от 14.12.2010 для разработки карьера песчано-гравийной смеси на участке недр «Димитровый», площадью 3500 кв.м., кадастровый номер № 65:25:0000022:140, расположенный по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, в районе бухты ФИО3, (запись регистрации № 65- 65-01/010/2011-27 от 20.01.2011),

- договор аренды земельного участка № 26/2013 от 25.03.2013 года для размещения трансформаторной подстанции ТП-4, площадью 23 кв.м., кадастровый номер № 65:25:0000022:150, расположенный по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, с. Малокурильское, река Отрада.

В соответствии с пунктом 2 данных договоров аренды земельных участков ЗАО «Рыбокомбинат Островной» обязано вносить арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа является нарушением условий договора. В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок ЗАО «Рыбокомбинат Островной» обязано уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

На момент подачи настоящего искового заявления истец ответ на претензию не получил, ответчик обязательство по оплате арендной платы исполнил частично.

Таким образом, у арендатора не была исполнена обязанность по уплате арендной платы:

• по договору аренды земельного участка от 14.12.2010 № 47/2010 137 623,08 рублей;

•  по договору аренды земельного участка от 25.03.2013 № 26 2 600,60 рублей.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную платы.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22, статьи 42, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Пунктом 4 договоров аренды предусмотрено, что Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий Договор в случае нарушения Арендатором условий Договора, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор с указанием причин расторжения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как указано выше ЗАО «Рыбокомбинат Островной» более двух раз  подряд по истечении установленного договором срока не вносило арендную плату.

КУМС МО «Южно-Курильский ГО» 15.03.2018 в адрес ЗАО «Рыбокомбинат Островной» направил претензию № 1073 (отметка о получении настоящей претензии от 20.08.2018) о необходимости оплаты задолженности за пользование земельным участком в сумме 317 174,41 рублей и соглашение  о расторжении договоров аренды земельных участков от 26.07.2018. 

КУМС МО «Южно-Курильский ГО» 22.08.2018 года в адрес ЗАО «Рыбокомбинат Островной» направил претензию № 1231 (копия реестра о направлении настоящей претензии от 24.08.2018) о необходимости оплаты задолженности за пользование земельными участками в сумме 160 162,49 рублей и соглашение  о расторжении договоров аренды земельных участков от 26.07.2018.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о соблюдении Комитетом  требований части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора и о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Комитета о расторжении договоров аренды земельных участков № 47/2010 от 14.12.2010, № 26/2013 от 25.03.2013 по указанным основаниям.

Возражения конкурсного управляющего против расторжения договора: № 26/2013 от 25.03.2013 основаные на том, что на смежном с данным земельным участком располагается объект недвижимости, который принадлежал на праве собственности должнику, а впоследствии продан в ходе реализации имущества должника, судом отклоняется, так как, как следует из представленных документов, на спорном земельном участке какое-либо недвижимое имущество не зарегистрировано, нахождение недвижимого имущества на смежном земельном участке не препятствует в расторжении договора аренды по требованию истца.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает,  в том числе,  вопросы о распределении  судебных расходов. 

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, суд на основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Согласно статье 333.22 НК РФ арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе освободить его от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым указанными судами, либо уменьшить ее размер, а также отсрочить (рассрочить) ее уплату в порядке, предусмотренном статьей 333.41 настоящего Кодекса.

Учитывая, что ответчик находится в состоянии банкротства и в отношении него введена процедура конкурсного производства, суд находит возможность снизить размер государственной пошлины до 1 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договора аренды земельных участков № 47/2010 от 14.12.2010, № 26/2013 от 25.03.2013, заключенные между  Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО "Южно-Курильский городской округ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и  закрытым акционерным обществом «Рыбокомбинат Островной» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Взыскать с закрытого акционерного общества «Рыбокомбинат Островной» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                  С.О. Кучеренко