ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10748/2024

г. Челябинск

12 сентября 2024 года

Дело № А07-37436/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан  на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 13.06.2024 по делу № А07-37436/2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «БЛИЦОР» (далее – истец, ООО «БЛИЦОР») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (далее – ответчик, Фонд):

1)               об обязании устранить строительные дефекты в МКД № 3 

<

...>:

- в виде подтопления грунтовыми водами подвальное помещение 4-го подъезда путем выполнения гидроизоляции пола и стен с использованием материала «Пенетрон» или аналога, общая площадь поверхности 7,5 кв. м в срок 30.09.2024;

- в виде отслоения облицовочного бессера от цокольной части дома в объеме 50% от периметра всего дома путем герметизации примыкания в срок до 30.08.2024;

- в виде провалов отмосток в объеме 10 кв. м путем ремонта и восстановления асфальтового покрытия методом «холодный асфальт» до 30.08.2024;

2) о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый месяц просрочки исполнения судебного акта начиная со дня принятия судом решения по настоящему делу по день фактического исполнения обязательств (с учетом уточнения исковых требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса – л.д. 31-33).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (далее – третье лицо, ООО «Регионстрой»). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 13.06.2024 исковые требования ООО «БЛИЦОР» удовлетворены частично. Суд обязал Фонд устранить строительные недостатки по дому №3 по ул. Белореченский проезд, с. Миловка, Уфимский район, РБ:

- в виде подтопления грунтовыми водами подвальное помещение 4- го подъезда путем выполнения гидроизоляции пола и стен с использованием материала «Пенетрон» или аналога, общая площадь поверхности 7,5 кв. м в срок 30.09.2024;

- в виде отслоения облицовочного бессера от цокольной части дома в объеме 50% от периметра всего дома путем герметизации примыкания в срок до 30.08.2024;

- в виде провалов отмосток в объеме 10 кв. м путем ремонта и восстановления асфальтового покрытия методом «холодный асфальт» до 30.08.2024 (л.д. 63-69).

На случай неисполнения судебного акта в установленные сроки с Фонда в пользу ООО «БЛИЦОР» взыскана судебная неустойка в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда. В удовлетворении остальной части требований отказать.

Кроме того, с Фонда в пользу ООО «БЛИЦОР» взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Фонд (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается только на положения статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Каких либо доводов в обоснование указанной нормы апеллянтом не приведено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «БЛИЦОР» (далее - управляющая компания) осуществляет управление многоквартирным домом № 3 по улице Белоречный проезд в с. Миловка, Республики Башкортостан.

Строительство жилого дома осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Застройщиком многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, является Фонд.

Как указывает истец, в ходе эксплуатации многоквартирного дома выявлены недостатки строительных работ в виде подтопления грунтовыми водами подвала в 4-м подъезде, отслоение бессера цоколя от дома, местами провалы отмостки и протечка кровли над лоджией кв.№ 83, 84 (акт осмотра от 04.06.2024, фотографии – л.д. 34-53).

Все указанные дефекты являются строительными и в рамках гарантийного срока, установленного действующим законодательством (статья 724 Гражданского кодекса Российской Федерации), подлежат устранению силами застройщика и за его счет.

ООО «БЛИЦОР» неоднократно обращалось с требованиями к застройщику об устранении строительных недостатков, в том числе был проведен осмотр, однако ответчик игнорирует требования управляющей организации.

Неисполнение требований, претензий ответчиком в добровольном порядке послужило основанием для обращения общества «БЛИЦОР» в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что недостатки, выявленные в период гарантийного срока, возникли в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком работ, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

В рассматриваемом случае собственники спорного дома избрали способ управления многоквартирным домом через управляющую компанию.

Поскольку владельцы помещений в многоквартирном доме приобретают право собственности как на жилые помещения, так и, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право долевой собственности на помещения, входящие в состав общего имущества дома, то наличие строительных недоделок в общем имуществе введенного в эксплуатацию доме затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений, а также управляющей организации.

В силу указанных норм закона на истца, как на управляющую компанию многоквартирными домами, собственники возложили обязанности по представлению их интересов по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, переданного им от застройщика в собственность имущества, следовательно, истец вправе действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем обращения в суд за защитой их прав, связанных с устранением недостатков результата выполненной застройщиком работы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В отношении товара, на который предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из положений статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что бремя доказывания причин возникновения недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок.

Если гарантийный срок на товар установлен, то при обнаружении некачественности товара в течение гарантийного срока предполагается, что недостатки возникли до передачи товара и за них отвечает продавец, пока им не доказано обратное. Бремя доказывания того, что недостатки товара, в отношении которого поставщиком предоставлена гарантия качества, возникли уже после его передачи покупателю и по причинам, за которые продавец не отвечает, возлагается на продавца, в данном случае - ответчика по настоящему делу. Именно продавец должен доказать отсутствие своей обязанности отвечать за недостатки товара вследствие того, что они возникли из-за нарушения покупателем правил пользования товаром.

Аналогичные нормы содержатся в Законе № 214-ФЗ.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ закреплено право участника долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору потребовать от застройщика, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Исходя из разъяснений, содержащихся в части 5 статьи 7 Закона                     № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (пункт 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

Частью 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ определено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Исковые требования мотивированы выявленными в ходе эксплуатации многоквартирного дома недостатками в виде подтопления грунтовыми водами подвала в 4-м подъезде, отслоение бисера цоколя от дома, местами провалы отмостки и протечка кровли над лоджией кв.№ 83, 84.

В целях подтверждения наличия выявленных недостатков, допущенных застройщиком, 23.08.2023 проведен совместный осмотр многоквартирного дома №3, расположенного по адресу: ул. Белореченский проезд, с. Миловка, по итогам которого составлен акт осмотра № б/н от 23.08.2023, подтверждающий наличие недостатков (материалы электронного дела).

До настоящего времени строительные недостатки ответчиком не устранены.

Судом первой инстанции сторонам неоднократно предлагалось рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы. Правом заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы стороны не воспользовались (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Также судом первой инстанции сторонам предлагалось провести совместный осмотр многоквартирного дома на предмет определения перечня и объема недостатков.

После проведенного совместного осмотра сторонами составлен акт осмотра от 04.06.2024, в котором определены порядок и способ устранения недостатков.

В акте осмотра от 04.06.2024 указаны недостатки:

- в виде подтопления грунтовыми водами подвальное помещение 4-го подъезда путем выполнения гидроизоляции пола и стен с использованием материала «Пенетрон» или аналога, общая площадь поверхности 7,5 кв. м в срок 30.09.2024; 

- в виде отслоения облицовочного бессера от цокольной части дома в объеме 50% от периметра всего дома путем герметизации примыкания в срок до 30.08.2024;

- в виде провалов отмосток в объеме 10 кв. м путем ремонта и восстановления асфальтового покрытия методом «холодный асфальт» до 30.08.2024.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильно распределив бремя доказывания, приняв во внимание акт осмотра от 04.06.2024, установив, что доказательств, позволяющих сделать вывод о наличии оснований для освобождения застройщика от ответственности за недостатки выполненных работ, выявленных в течение гарантийного срока, в материалы дела не представлено, ходатайства о проведении судебной экспертизы не заявлено (статья 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Дополнительно суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что особенностью настоящего спора является то, что дефекты касаются общего имущества в многоквартирном доме; с иском об их устранении по гарантии обратилась управляющая компания в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

Апеллянтом не оспаривается, что застройщиком спорного многоквартирного дома являлся Фонд.

Отсутствие в материалах дела договоров долевого участия в строительстве не свидетельствует об отсутствии у ответчика обязанности как застройщика устранить выявленные в период гарантийного срока строительные недостатки, учитывая подтверждение наличия недостатков представленными истцом в материалы дела надлежащими доказательствами, которые не опровергнуты ответчиком.

Кроме того, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 214-ФЗ о последствиях обнаружения недостатков в период гарантийного срока, в том числе о распределении бремени доказывания, являются одинаковыми. 

Таким образом, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

За подачу апелляционной жалобы ответчиком уплачено 3 000 руб. государственной пошлины, что подтверждается платежным поручением от 11.07.2024 № 2165.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан  от 13.06.2024 по делу № А07-37436/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин 

 

Судьи:                                                                         А.Х. Камаев

 

                                                                                     Ю.С. Колясникова