РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-150367/21-64-954

г. Москва

19 сентября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2022года

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2022 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Чекмаревой НА. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в   судебном   заседании дело   по   исковому   заявлению ОБЩЕСТВА   С

ОГРАНИЧЕННОЙ    ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ    "ПОЛИСНАБ"    (125167,  МОСКВА ГОРОД, ПИЛОТА НЕСТЕРОВА УЛИЦА  11, СТР.1, ОГРН:   

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ  ГОРОДСКОГО  ИМУЩЕСТВА  ГОРОДА  МОСКВЫ  (123112,

<

...>,

ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003. ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий,

при участии:

от истца — не явились, извещены

от ответчика — ФИО2 по дов. от 19.11.2021 №33-Д-840/21, диплом

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО   С ОГРАНИЧЕННОЙ    ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ    "ПОЛИСНАБ"    обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "ПОЛИСНАБ" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0004009:7196, общей площадью 107,8 кв.м.

Изложить пункт 3.1 Договора: «Цена объекта составляет 9 273 000 (Девять миллионов двести семьдесят три тысячи) руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»; пункт 3.4 Договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 154 550 (сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга», взыскании расходов на проведение экспертизы в размере 15 000 руб. 00 коп. и судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 92 000 руб. 00 коп.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что  истец обратился в службу «одного окна»  Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе объекта недвижимости, расположенного по адресу:  

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0004009:7196, общей площадью 107,8 кв.м. 

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо  с приложением Проекта договора купли-продажи недвижимости.

 Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий. 

Ответчик Протокол разногласий истца  в установленный законом срок  не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений, в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Полиснаб» (истец) является арендатором нежилого помещения  общей площадью 107,8 кв. м, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>. на основании договора аренды, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик).

Объект находится в собственности города Москвы (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 04.02.2003 № 77-01/09-037/2003-152).

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

 Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 7 июня 2021 г., соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, на Портале в «личном кабинете» ООО «Полиснаб» был получен проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 107,8 кв. м, расположенной по адресу: 

<

...>, для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью, либо предоставления протокола разногласий. В Проекте договора цена недвижимости была установлена на основании отчета об оценке от 14.05.2021 № М798-21 «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки -объект нежилого фонда, кадастровый номер: 77:09:0004009:7196, общей площадью 107,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>» в размере 13 131 000 руб.

Посчитав, что цена Объекта необоснованно завышена, истец обратился в независимую оценочную компанию - ООО «Прайс Эксперт» для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно, подготовленному Отчету № 02-ОН/2021 об оценке нежилого помещения: по результатам произведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки составляет (без учета НДС): 9 273 000  руб., с учетом НДС: 11 127 600 руб. 

20 июня 2021 г. истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи по цене  9 273 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.06.2021 № 02-ОН/2021, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Прайс Эксперт».

Ответчик предложение истца, изложенное в протоколе разногласий, оставил без удовлетворения  отказом от  24 июня 2021, которое направил в адрес истца.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества,  в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда  от 28.03.2022г. удовлетворено ходатайство истца о назначении экспертизы по делу № А40-150367/21-64-954, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ЦЕНТР ГЛАВ-ЭКСПЕРТ", эксперту ФИО3 На разрешение эксперта поставлен вопрос:  Какова рыночная стоимость объекта (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>; кадастровый номер 77:09:0004009:7196, общей площадью 107,8 кв.м., по состоянию на 15 апреля 2021 года? 

Согласно Заключению эксперта №1314/22  рыночная стоимость объекта (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:09:0004009:7196, общей площадью 107,8 кв. м., по состоянию на 15 апреля 2021 года, составляет: 9 679 000 рублей.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). 

Между тем, истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не уточнил,  против цены, установленной  экспертизой, не возражал.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон,  заключения  судебной экспертизы,  исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что возможно урегулировать разногласия по цене указанной истцом в исковом заявлении.

 В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи  подлежат удовлетворению.

Заявление истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 92 000 руб. 00 коп. подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц. оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт  взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны, причем расходы взыскиваются арбитражным судом в разумных пределах.

В пункте 20 Информационного письма от 13.08.2004 № 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя  могут  приниматься  во  внимание,  в частности:   нормы  расходов  на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг: время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг: продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ). При этом, договор по оказанию правовой помощи не является безусловным доказательством разумности расходов.

В связи с чем, заявителем в материалы дела были представлен договор об оказании юридических услуг, платежное поручение № 197 .

Критерии разумности законодательно не определены, поэтому арбитражный суд должен исходить из объема оказанных представителем услуг, характера спора и суммы спора, подлежащих представлению документов, сложившейся судебной практики в результате неоднократного рассмотрения аналогичных дел. Кроме того, суд на основании ч.1 ст. 71 АПК РФ оценивает имеющиеся в деле доказательства понесенных сторонами судебных расходов по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном исследовании доказательств.

Данное дело является незначительным по объему и сложности по предмету доказывания (исходя из многочисленной практики по делам о взыскании  платежей по коммунальным услугам). Учитывая, наличие, безусловно, доступной и единообразной судебной практики, по данной категории дел,  суд,  с учетом оценки имеющихся в деле доказательств,  приходит к выводу, что расходы на юридические услуги, исходя из принципа разумности, соразмерности и пределов несения судебных расходов, в данном случае подлежат взысканию в размере 15 000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы   в размере 28 000 руб. 00 коп. возлагаются на ответчика. 

Расходы по госпошлине  по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110,  167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛИСНАБ" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении договора куплипродажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 77:09:0004009:7196, общей площадью 107,8 кв.м. 

Изложить пункт 3.1 Договора в следующей редакции: «3.1. Цена объекта составляет 9 273 000 (девять миллионов двести семьдесят три тысячи) руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется». 

Изложить п. 3.4 Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются до 20 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 154 550 (сто пятьдесят четыре тысячи пятьсот пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. 

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА 2 МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, ПРОЕЗД 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛИСНАБ" (125167, МОСКВА ГОРОД, ПИЛОТА НЕСТЕРОВА УЛИЦА, 11, СТР.1, ОГРН: 1027739874733, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: 7734160360) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 28 000 (двадцать восемь тысяч) рублей 00 копеек, а также судебные расходы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей. 

В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказать. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме. 

          Судья                                                       Н.А. Чекмарева