ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-4154/2022

06 октября 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  06 октября 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.,

судей  Воронова Т.А., Грязниковой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9964/2022) общества с ограниченной ответственностью «Доверие» на решение от 05.07.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4154/2022 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по иску  Администрации Калачинского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Доверие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), кадастрового инженера ФИО2 о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» ФИО3 по доверенности от 30.05.2021, 

установил:

Администрация Калачинского муниципального района Омской области (далее – Администрация, истец) обратилась в суд первой инстанции с исковым заявлением  о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 09.07.2021 № АЗ-07-11/2021, заключённого между Калачинским муниципальным районом Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Доверие» (далее – ООО «Доверие», ответчик) недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (далее – ООО «Т2 Мобайл»), кадастровый инженер ФИО2.

Решением от 05.07.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4154/2022 исковые требования Администрации удовлетворены, суд признал договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 09.07.2021 № АЗ-07-11/2021, заключённый между Калачинским муниципальным районом Омской области и ООО «Доверие» недействительным. Обязал ООО «Доверие» возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 55:07:04 01 01:1969 общей площадью 100 кв.м, находящийся по адресу: Омская область, Калачинский муниципальный район, Осокинское сельское поселение, в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. С ООО «Доверие» в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, ООО «Доверие» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение.

Мотивируя свою позицию, податель жалобы указывает, что судом первой инстанции при разрешении спора не учтено, что у расположенного на участке сооружения связи отсутствуют признаки капитальности, прочная связь с землей и заглубленный фундамент, при их возведении не требуется проведение существенных земляных работ (рытье котлованов), объекты не связаны с местностью инженерными сетями отопления, водоснабжения и канализации, возможен их демонтаж без потери технических свойств и технологических функций. По мнению подателя жалобы, земельные участки ответчика и третьего лица не имеют общих границ. Судом первой инстанции данные обстоятельства не учтены.

От ООО «Т2 Мобайл» поступил отзыв, в котором третье лицо выразило несогласие с доводами, изложенными апеллянтом в жалобе.

В судебном заседании 29.09.2022 представитель ООО «Т2 Мобайл» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв третьего лица, выслушав представителя  ООО «Т2 Мобайл», суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из обстоятельств спора, 09.07.2021 на основании письменного заявления ООО «Доверие» от 02.06.2021 № 20/116, между Калачинским муниципальным районом Омской области (арендодатель) и ООО «Доверие» (арендатор) заключён договор № АЗ-07-11/2021 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее – договор). 

В соответствии с условиями данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 55:07:04 01 01:1969 площадью 100 кв.м, адрес: Омская область, Калачинский муниципальный район, Осокинское сельское поселение, из земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования – связь, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) (пункт 1.1 договора). 

Целевое назначение аренды: размещение объектов связи (далее 1.2). Участок свободен от прав третьих лиц (пункт 1.3 договора). 

Как указывает Администрация, указанный договор заключен без соблюдения конкурентных процедур, для размещения ООО «Доверие» объектов связи, в соответствующей части положения действующего законодательства нарушены, поскольку в представленном ответчиком пакете документов отсутствовало указание на размещение на испрашиваемом земельном участке антенно-мачтового сооружения высотой 60 м, принадлежащего на паве собственности ООО «Т2 Мобайл» (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.05.2012 № RU 55507309-02/12). 

Принимая во внимание данные обстоятельства, истец полагает, что у Администрации отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 55:07:04 01 01:1969, посредством передачи его в аренду, поскольку ООО «Доверие» не является оператором связи и собственником размещённого на участке оборудования связи. 

Полагая договор аренды ничтожной сделкой, истец обратился с требованием о признании указанного договора недействительным в суд первой инстанции.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ,  суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признанияеё таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В свою очередь, пункт 2 статьи 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее - постановление № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Истец ссылается на нарушение установленного законом порядка при предоставлении спорного земельного участка ООО «Доверие». 

Администрация указывает, что у ООО «Доверие» отсутствовало действительное намерение аренды участка в своих интересах для размещения на нем собственного объекта связи.

Письмами от 04.02.2022 № 124, от 07.02.2022 № 20/149, направленными ООО «Доверие» в адрес ООО «Т2 Мобайл» после подписания оспариваемого договора, ответчик предложил третьему лицу заключить договор субаренды в целях законного размещения принадлежащего ООО «Т2 Мобайл» и находящегося на участке имущества – башни связи. 

Истец и третье лицо полагают, что на дату заключения договора аренды у ООО «Доверие» не только имелись данные о существовании сооружения связи, но и  отсутствовали сомнения относительно его расположения на арендуемом земельном участке; получение ООО «Доверие» в аренду земельного участка направлено на извлечение прибыли, а не на обслуживание объекта связи местного значения; таким образом, указанный договор заключен в обход установленного Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) общего принципа предоставления земельных участков в аренду на торгах.

Как следует из пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ общим правилом предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности является заключение договора по результатам проведения торгов в форме аукциона. Исключения из данного правила установлены пунктом 2 названной статьи.

В числе таких исключений, допускающих предоставление участка без проведения торгов, указаны также:

- предоставление земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения (подпункт 4);

- предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления (подпункт 9).

ООО «Доверие» указало, что земельный участок избран им для строительства сооружения связи в непосредственной близости от земельного участка с кадастровым номером 55:07:04 01 01:687, который был предоставлен ООО «Т2 Мобайл» на основании договора № АЗ-07-27/2019.

Между тем, доказательств того, что после заключения договора аренды ООО «Доверие» приступило к строительству сооружений связи, материалы дела не содержат. 

Принадлежащее ООО «Т2 Мобайл» имущество располагается на спорном участке с 2012 года (свидетельство о государственной регистрации права от 22.02.2012), если, как утверждает истец, им производился тщательный подбор земельного участка для строительства сооружения связи с целью его дальнейшей интеграции в существующую линию связи, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией истца и третьего лица, о маловероятности того, что ООО «Доверие» не было известно о размещении на данном участке сооружений в собственности ООО «Т2 Мобайл»

Также ООО «Доверие» утверждает, что принадлежащее ООО «Т2 Мобайл» антенно-мачтовое сооружение не является объектом капитального строительства.

Вместе с тем, в материалы дела представлено заключение кадастрового инженера ФИО4, которым установлено, что антенно-мачтовое сооружение является объектом капитального строительств, огорожено металлическим забором, имеет прочную связь с землёй, расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:07:04 01 01:1969. На земельном участке с кадастровым номером 55:07:04 01 01:687, объекты капитального строительства отсутствуют.

Свидетельство о праве собственности на спорное антенно-мачтовое сооружение с условным номером 55-55-07/009/2012-284 выдано ЗАО «Теле2-Омск» 22.05.2012. 

При этом на строительство данной конструкции связи выдавалось разрешение от 11.01.2012 № RU 55507309-01/12, затем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.05.2012 № RU 55507309-02/12.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая заключения кадастрового инженера, а также принимая во внимание, что в процедуре получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию принимают участие, в том числе, уполномоченные государственные органы, осуществляющие правовую экспертизу представленных документов, учитывая положения частей 2 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, а зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, суд первой инстанции исходил из капитальности антенно-мачтового сооружения.

Судебная коллегия с данным выводом соглашается.

Согласно положениям пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 131 ГК РФ, разъяснениям пункта 38 Постановления №25, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац пункта 1 статьи 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац пункта 1 статьи 130 ГК РФ). 

По смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота закон устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). 

Также возведение объекта недвижимого имущества регулируется специальными градостроительными нормами, требует оформления разрешительной документации для осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик, с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. 

То есть, по общему правилу, для объекта недвижимого имущества характерна совокупность следующих признаков:

- технических характеристик – прочная связь с землей,

- объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил,

- наличие государственной регистрации в качестве объекта недвижимого имущества.

Спорный объект такой совокупностью характеристик обладает.

Сведения об объекте как о недвижимом имуществе внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в установленном порядке запись не оспорена. 

В настоящее время объект имеет кадастровый номер 55:07:04 01 01:1658 (соответствующие данные имеются в открытом доступе на сайте Росреестра). 

Антенно-мачтовые сооружения, к которым, согласно свидетельству о регистрации, относится спорный объект, исходя из своих характеристик, в частности, высоты сооружения, предлагают наличие заглубленного фундамента, являются объектами недвижимого имущества, что предусмотрено и частью 1 статьи 8 Закона о связи.

Данные обстоятельства ответчиком не оспорены. Утверждая, что технические характеристики спорного сооружения не предполагают прочной связи с землей и позволяют демонтировать сооружение без ущерба его назначению, тем не менее, доказательственно данное утверждение ничем не подкрепил. Ссылка на судебную практику, в которой объекты связи признавались движимым имуществом, отклоняется судом, поскольку, как уже указывалось выше, при разрешении вопроса об отнесении объекта к недвижимости следует исходить из конкретных обстоятельств рассматриваемого дела.

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела не опровергнуто, что принадлежащее третьему лицу сооружение связи является объектом недвижимости.

Договор аренды с учетом заявленной ответчиком цели использования земельного участка заключен с ООО «Доверие» без проведения конкурентных процедур.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

К таким объектам в силу пункта 11 Перечня отнесены линии связи, линейно-кабельные сооружения связи и иные сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Согласно пункту 4.5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи.

Принимая во внимание, что объект, расположенный на спорном земельном участке, является объектом капитального строительства, для возведения такого объекта требовалось (и было получено) разрешение на строительство, апелляционный суд приходит к выводу о том, что размещение такого объекта требует предоставление земельного участка в аренду в силу статьи 39.36 ЗК РФ, подпункта 4.5 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ, пункта 11 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300.

То есть, исходя из установленных технических характеристик объекта, в том числе отнесения его к объектам, для возведения которых требуется разрешение на строительство, размещение спорного объекта должно осуществляться на основании договора, спорный объект относится к объектам связи, предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для возведения которых осуществляется предоставление земельного участка в аренду без торгов.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В силу приведенных выше положений земельного законодательства и пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ Администрация должна была принять решение об отказе ООО «Доверие» в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, поскольку на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположено сооружение, принадлежащее иному юридическому лицу.

Таким образом, земельное законодательство не предусматривает для ответчика выбора того или иного способа приобретения земельного участка, в частности, не предоставляет возможности претендовать на получение земельного участка для установленных целей в аренду без применения конкурентных процедур (торгов). У ООО «Доверие» отсутствовало преимущественное право на приобретение спорного земельного участка в обход установленных законом конкурентных процедур.

Из указанного следует, что передача в аренду земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не принадлежащий арендатору, нарушает права собственника имущества, а также не соответствует процедуре, установленной приведенными выше нормами ЗК РФ, что влечет признание сделки противоречащей закону, то есть недействительной.

При изложенных обстоятельствах спор относительно возможности осуществления на спорном земельном участке лицензируемого (нелицензируемого) вида деятельности правового значения не имеет, поскольку судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 55:07:04 01 01:1969 расположен объект капитального строения, принадлежащий ООО «Т2 Мобайл»  на праве собственности.

Исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.07.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4154/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

 

Судьи

Т.А. Воронов

 А.С. Грязникова