ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, 

<

...>

тел. 

<

***>, E-mail: info@tula.arbitr.ru, http://www.tula.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Тула                                                                                                    дело № А68-6927/2020

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 января 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 15 января 2021 года

 

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Глазковой Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО «Санторин» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «ТК Дум» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 33 029 руб. 38 коп. 

и встречного искового заявления ООО «ТК Дум» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «Санторин» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 50 000 руб.,                           

в судебном заседании участвовали: от ООО «Санторин»: не явились, извещены;

              от ООО «ТК Дум»: ФИО2, директор. 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Санторин» обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «ТК Дум» о взыскании части обеспечительного платежа в сумме 33 029 руб. 38 коп. уплаченного по договору аренды №2 «А»/д недвижимого имущества от 01.07.2019.

Исковое заявление определением от 11.08.2020 принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, а на основании определения от 02.09.2020 суд перешел к рассмотрению дела в общем порядке искового производства и принял к рассмотрению встречный иск ООО «ТК Дум к ООО «Санторин» о взыскании 50 000 руб.

 

Изучив материалы дела, выслушав мнение ООО «ТК Дум», суд установил, что 01.07.2019 между ООО «ТК Дум» (арендодатель) и ООО «Санторин»  (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 2 «А»/д, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду во временное владение и пользование нежилые помещения: обособленную часть нежилого помещения № 10, нежилые помещения №№ 15, 17 и 18, расположенные по адресу: Тульская область, г. Донской, мкр. Центральный, ул. Октябрьская, д. 60Д, общей площадью 78 кв. м. (далее – объект) (т. 1 л.д. 33-41).

Цель использования объектом аренды – пункт приема ставок букмекерской конторы и оказания сопутствующих услуг в соответствии с Федеральным законом № 244-ФЗ от 29.12.2006, уставом арендатора (п. 1.2).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы состоит из:

а) фиксированный платеж – оплата аренды 66 690 руб. ежемесячно без НДС, оплачивается за текущий месяц;

б) переменный платеж – сумма оплаты за обеспечение объекта теплоснабжением, электроснабжением, водоснабжением и водоотведением, устанавливаемая по расчету и по показателям приборов учета, оплачивается за месяц, предшествующий текущему месяцу;

в) оплата за обслуживание сетей – частичное возмещение расходов арендодателя по обеспечению водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и теплоснабжения объекта, связанных с обслуживанием, содержанием и ремонтом подающих сетей от границ балансовой принадлежности между арендодателем и предприятиями-поставщиками до разграничения эксплуатационной ответственности сторон, оплачивается в месяц, предшествующий текущему месяцу.

Арендодатель ежемесячно вручает арендатору: счет-фактуру на оплату фиксированного платежа не позднее 1-го числа текущего месяца; счет-фактуру на оплату переменного платежа и за обслуживание сетей не позднее 1-го числа текущего месяца (п. 3.3 договора).

Фиксированный платеж в силу п. 3.4.1 договора подлежит уплате арендатором до 5-го числа расчетного месяца, за который производится оплата. Переменный платеж и оплата за обслуживание сетей – после получения от арендодателя предусмотренных договором документов – ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом  3.7 договора предусмотрено, что стороны согласовали наличие обеспечительного платежа в размере 70 200 руб. 

Обеспечительный платеж в сумме 70 200 руб. перечислен арендатором арендодателю платежным поручением от 31.05.2016 № 17437 (т. 1 л.д. 55).

Срок аренды с 01.07.2019 по 31.05.2020 (п. 5.1 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора, в том числе, при отсутствии полностью или частичной оплаты по одному из платежей, предусмотренных п. 3.1 договора до окончания текущего месяца (п. 5.2.4).

При нарушении, указанном в п. 5.2.4 договор аренды считается досрочно расторгнутым с 1-го числа месяца, следующего за текущим; обеспечительный платеж арендатору не возвращается и в счет платежей не засчитывается; отношения между арендодателем и арендатором регулируются п.п. 4.5 и 5.5 договора (п. 5.3.2). 

Объект аренды передан ООО «Санторин» по акту от 01.07.2019 (т. 1 л.д. 42-43).

23.03.2020 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым предусмотрели, что фиксированный платеж арендной платы за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 составляет 50 000 руб. за весь период, оплата производится в соответствии с п. 3.4.1 договора (т. 1 л.д. 47).

27.04.2020 арендатор вручил арендодателю уведомление от 24.04.2020 о невозможности продления договора на новый срок и намерении возвратить объект аренды 31.05.2020, ввиду запрета на проведение спортивных, зрелищно-развлекательных, культурных и досуговых мероприятий на неопределенный срок (т. 1 л.д. 52).

31.05.2020 объект аренды возвращен арендодателю (т. 1 л.д. 53-54).

Арендодатель письмом от 03.06.2020 № 16 потребовал от арендатора оплатить задолженность в сумме 25 999 руб. 26 коп. с учетом ранее внесенного обеспечительного платежа (т. 1 л.д. 57-58).

Арендатор направил арендодателю претензию от 23.06.2020 № 3711с требованием вернуть долг в сумме 33 029 руб. 38 коп. исходя из того, им был перечислен арендодателю обеспечительный платеж в сумме 70 200 руб., плата за апрель и май 2020 года на основании соглашения от 23.03.2020 составляет по 25 000 руб. за каждый из месяцев. Задолженность за март по переменной части составляет 0,50 коп., за апрель -  12 170 руб. 12 коп. Указом Губернатора Тульской области от 30.04.2020 с последующими изменениями на территории Тульской области была запрещена, в том числе,  деятельность букмекерских контор, поэтому ООО «Санторин» со ссылкой на п. 3.8 договора считает, что не должно производить оплату за май. Поскольку обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств, то арендатор просит взыскать разницу между обеспечительным платежом и суммой долга по переменной части за март и апрель 2020 года и фиксированного платежа за апрель 2020 года.

Так как претензия осталась без удовлетворения ООО «Санторин» обратилось в суд с иском.

ООО «ТК ДУМ» просит требование по первоначальному иску оставить без удовлетворения, при этом полагает, что поскольку у арендатора имелась задолженность по переменной части за март 2020 года (срок оплаты 15.04.2020), то договор аренды на основании пунктов 5.2.4, 5.3.2 считается досрочно расторгнутым с 1-го числа месяца, следующего за текущим, т.е. с 01.05.2020. Соответственно, помещением в мае арендатор пользовался без законных оснований и должен произвести оплату за май в двойном размере, обеспечительный платеж при этом не возвращается.

Требование по встречному иску ООО «ТК ДУМ» поддержало в судебных заседаниях.

В свою очередь ООО «Санторин» просило отказать во встречном иске.

 

При принятии решения суд исходит из того, что в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательства сторон возникли из договора аренды.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Факт получения имущества в аренду подтвержден материалами дела.

Проверяя доводы ООО «ТК ДУМ» о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя с 01.05.2020 на основании п. 5.3.2 со ссылкой на пункт 5.2.4, суд установил, что арендатор не позднее 15.04.2020 должен был оплатить переменную часть арендной платы за март 2020 года. Оплата произведена частично, задолженность составляла 0,50 коп. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Между тем, 03.04.2020 и затем 15.04.2020 стороны заключили дополнительные соглашения, на основании п. 1 которых они приостановили исполнение обязательств в части уплаты арендных платежей с 01.04.2020 по 15.05.2020 в связи с признанием факта распространения коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы и введением на территории РФ режима повышенной готовности, повлекшего невозможность ведения арендатором хозяйственной деятельности. На период приостановления исполнения обязательств по договору арендодатель не вправе требовать от арендатора уплаты арендных платежей, неустойки и убытков в оговоренный период действия. Приостановление исполнения обязательств по договору не освобождает арендатора от исполнения обязательств, возникших до подписания настоящего соглашения, а также после прекращения воздействия обязательств непреодолимой силы. Пунктом 4 соглашений стороны предусмотрели, что в случае невозможности использования арендуемого помещения арендатором согласно цели, указанной в договоре вследствие принятия органом исполнительной власти РФ или субъекта РФ соответствующего нормативно-правового акта, арендатор имеет право на расторжение договора в день принятия акта без выплаты арендодателю неустоек и возмещения убытков (т. 1 л.д. 51, 138).

Таким образом, с 03.04.2020 обязанность арендатора по внесению всех арендных платежей, была приостановлена. Соответственно, задолженность по оплате за март 2020 года по переменной части не могла послужить основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя, а это, значит, что договор продолжал действовать и после 01.05.2020.

Указом Губернатора Тульской области от 30.04.2020 с последующими изменениями на территории Тульской области была запрещена, в том числе,  деятельность букмекерских контор сначала по 11.05.2020, затем по 31.05.2020, в связи с чем арендатор, которому было запрещено осуществлять его деятельность уведомил арендодателя о том, что договор, срок действия которого истекал 31.05.2020, не будет перезаключен. Как установлено судом тем же Указом Губернатора Тульской области с изменениями от 15.06.2020 № 64 и от 29.06.2020 № 71 запрет был продлен по 30.06.2020 и далее по 03.07.2020.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что в случае, если арендатор не имеет возможности использовать объект в полной мере более 1-их суток по какой-либо причине, не связанной с виновными действиями (бездействием) арендатора, арендодатель не начисляет, а арендатор не выплачивает арендодателю арендную плату за соответствующий период. Факт и причина невозможности использования объекта фиксируется двусторонним актом.

Распространение коронавирусной инфекции является общеизвестным фактом, не требующим дополнительного подтверждения, и относящимся к обстоятельствам непреодолимой силы. Запрет на осуществление деятельности, которую осуществляет арендатор, подтвержден нормативно-правовым актом – Указом Губернатора Тульской области от 30.04.2020. В силу данных обстоятельств арендатор не использовал объект аренды в мае 2020 года. Следовательно, отсутствуют основания для начисления и взыскания платы за май 2020 года, тем более в двойном размере. В связи с чем, суд отказывает ООО «ТК ДУМ» в удовлетворении требования по встречному иску.

 

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что при прекращении или досрочном расторжении договора обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.5, 5.3.2 и 5.4.2. Если платежи за последний месяц аренды будут меньше обеспечительного платежа, то арендодатель возвращает арендатору разницу между обеспечительным платежом и суммой платежей за последний месяц аренды в течение 5-ти рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи (возврата) объекта.

При отказе арендатора освободить объект при окончании срока договора или при его досрочном расторжении плата за аренду (фиксированный платеж) за все время пребывания арендатора на объекте до ее освобождения, начисляется в двойном размере; обеспечительный платеж не возвращается и в счет платежей не засчитывается (п. 4.5 договора).

Согласно пункту 5.4.2 договора, в случае не внесения платежей, отсутствия предупреждения Арендодателя или одностороннего расторжения Арендатором договора с освобождением объекта:

- договор имеет юридическую силу;

- Арендодатель вправе предъявлять счет-фактуры на оплату и требовать от Арендатора выполнения условий договора до момента погашения задолженности по платежам, не зависимо от того продолжает или нет Арендатор ведение хозяйственной деятельности на взятом в аренду объекте;

- обеспечительный платеж Арендатору не возвращается и в счет платежей не засчитывается;

- отношения между Арендодателем и Арендатором регулируются п.п. 4.5. и 5.5. договора.

- в случае освобождения объекта штрафные санкции, предусмотренные п. 4.1. договора в отношении оплаты аренды, не применяются.

В силу п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

С учетом установленных выше обстоятельств суд считает, что основания для применения пунктов 4.5, 5.3.2 и 5.4.2 отсутствуют, а это значит, что обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору за минусом задолженности ООО «Санторин» перед ООО «ТК ДУМ» по оплате переменной части за март 2020 года в сумме 0,50 коп., за апрель в сумме 12 170 руб. 12 коп. и фиксированного платежа за апрель 2020 года в сумме 25 000 руб. (70200-0,50-12170,12-25000), т.е. суд признает требование ООО «Санторин» обоснованным.

Госпошлина по первоначальному иску составляет 2 000 руб. и ООО «Санторин» уплатил ее платежным поручением от 27.07.2020 № 14086 (т. 1 л.д. 6). Так как требование удовлетворено, то госпошлину в сумме 2 000 руб. суд взыскивает с ООО «ТК ДУМ» в пользу ООО «Санторин».

Требование по встречному иску суд оставил без удовлетворения, соответственно, уплаченную ООО «ТК ДУМ» платежным поручением от 28.08.2020 № 21 госпошлину в сумме 2 000 руб. суд относит на истца по встречному иску.

 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску

Взыскать с ООО «ТК ДУМ» в пользу ООО «Санторин» задолженность в сумме 33 029 руб. 38 коп., а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

 

Требование ООО «ТК ДУМ» по встречному иску оставить без удовлетворения.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тульской области.

 

 

Судья                                                                                                  Е.Н.Глазкова