ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10149/2022

г. Челябинск

30 сентября 2022 года

Дело № А07-9180/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания               ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гидрострой» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.06.2022 по делу № А07-9180/2022.

В судебном заседании посредством сервиса видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан приняли участие представители:

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - ФИО2 (доверенность от 28.01.2022, диплом, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью «Гидрострой» - ФИО3 (доверенность от 22.08.2022, диплом, паспорт).

Явка полная, препятствий для проведения судебного заседания не имеется.

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гидрострой» (далее – ООО «Гидрострой», общество) о взыскании долга по договору №1901-ПС от 18.10.2016 в размере 4 368 000 руб., неустойки за период с 26.08.2019 по 25.03.2022 в размере 4 119 024 руб. и далее, до момента фактического исполнения обязательства.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 08.06.2022 (резолютивная часть от 02.06.2022) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму долга по договору №1901-ПС от 18.10.2016 в размере 4 368 000 руб., неустойку за период с 27.08.2019 по 31.03.2022 в размере 2 000 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Гидрострой» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Податель жалобы считает, что существенное значение в условиях договора имеют слова: «по застройке земельного участка»; и «реализации проекта», предполагающие полное завершение возведения на земельном участке объекта капитального строительства, как результата инвестиционной деятельности.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на условия пункта 5.1 договора, где сторонами согласовано, что свидетельством окончания проектно-изыскательских работ является утверждение застройщиком в установленном порядке проектной документации. Свидетельством окончания строительно-монтажных работ является получение застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По мнению апеллянта, плата по договору (пункт 2.1.3.), в размере 4 368 000 рублей, в срок до 26.08.2019, была предусмотрена договором за этапы «освоения» и «использования земельного участка, а также предусмотрена только после завершения этапа «использования земельного участка», который завершается выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  Установление как начального, так и окончательного срока исполнения обязательств застройщиком по уплате соответствующей суммы в договоре (4 368 000 руб.) находились ранее и находятся на текущий момент в спорном договоре в прямой и непосредственной зависимости как от начала самого процесса строительства, так и завершения застройщиком соответствующего этапа «использования земельного участка».

Податель жалобы считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика, заявленной в иске истцом суммы долга и начисления пеней, поскольку сроки начала возникновения и окончания соответствующей финансовой обязанности ответчика перед истцом в договоре, в соответствии с его условиями и нормами закона, сторонами не установлены и, следовательно, такое финансовое обязательство ответчика перед истцом еще не возникло, соответственно, оно и не просрочено. Так, начало срока исполнения застройщиком обязательства по уплате в пользу Администрации предусмотренной договором суммы (4 368 000 руб.) не могло и не может исчисляться по договору ранее срока выдачи разрешения на строительство.

Апеллянт полагал, что начало срока исполнения обязательства застройщика по уплате указанной в договоре суммы, должно было быть пересмотрено сторонами, а новый срок начало возникновения обязательства, для недопущения нарушения положений статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации о неизбежности наступления события, должен был быть установлен сторонами по итогам получения застройщиком разрешения на строительство. Данный факт, по мнению апеллянта, также подтверждается буквальным толкование пункта 2.1.3 договора, где установлено, что после завершения проектирования и уточнения расчетной площади объекта размер платы подлежит корректировке. После получения разрешения на строительство объекта сроки перечисления денежных средств подлежат корректировке. Однако, указанные условия договора сторонами не выполнены, корректировка по договору не была произведена ни в отношении суммы, подлежащей уплате, также как и не был установлен и новый срок, ранее определенный в договоре (30.09.2018).

Апеллянт указал, что даты предусмотренные условиями договора являются предварительными и производными/зависимыми от следующих событий: получения разрешения на строительство ОКС; и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и от конкретных календарных дат получения соответствующих документов по строительству.

Податель жалобы отметил, что преждевременное взыскание денежных средств с застройщика/инвестора противоречит также законодательству, регулирующему инвестиционную деятельность, так как оно предусматривает возможность его сторонам ставить вопрос об оформлении имущественных прав сторон только по результатам реализации проекта - т.е. создания объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию. Получив денежные средства по решению суда, которые, по существу, могли быть взысканы судом только по завершению второго этапа (второй очереди) строительства, т.е. после ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, Администрация имеет возможность «самоустраниться» от создания условия для свободного и надлежащего использования ответчиком земельного участка и инфраструктуры города.

Апеллянт полагает, что взаимные обязательства сторон по корректировке суммы, подлежащей уплате застройщиком в пользу Администрации, установленные пунктом 2.1.3 договора, имеют на текущий момент существенное значение, так как значительно влияют на размер соответствующего обязательства ответчика перед истцом, что было проигнорировано судом первой инстанции, несмотря на соответствующие заявления ответчика.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 30.08.2022.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.08.2022 был объявлен перерыв до 31.08.2022 до 15 час. 25 мин.

Определением суда от 31.08.2022 судебное разбирательство было отложено на 27.09.2022 с целью представления сторонами дополнительных документов и пояснений.

На основании определения председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2022 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Томилиной В.А. судьей Аникиным И.А. 

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала с учетом совершенных процессуальных действий.

До начала судебного заседания посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от Администрации поступило ходатайство о проведении онлайн-заседания, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции было отказано. Письменный текст ходатайства приобщен к материалам дела.

До начала судебного заседания посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от Администрации поступило ходатайство о проведении заседания с использованием системы видеоконференц-связи, которое было удовлетворено судом апелляционной инстанции. Письменный текст ходатайства приобщен к материалам дела.

До начала судебного заседания посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от Администрации поступили письменные пояснения с приложенными дополнительными документами: копия запроса от 02.09.2022 № 298-ПУ, копия ответа от 09.09.2022 № 41/1, копия распоряжения главы Администрации от 26.05.2011 № 71р, расчет платы за пользование и развитие инфраструктуры городского округа город Уфа Республики Башкортостан, копия договора на разработку проекта от 26.08.2016 № 26-08, копия письма ООО «Дом мой» от 26.09.2016 №7 (вх. 50109 от 13.09.2022). Письменные пояснения истца приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного заседания посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от ООО «Гидрострой» поступили письменные пояснения с приложением дополнительных документов: копии рабочей документации по проекту: постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о выделении ЗУ от 26.08.2016 №1325; договор аренды ЗУ № 832-16 от 23.09.2016, договор уступки от 16.05.2016 земельного участка, ГПЗУ, «Градостроительный план земельного участка» № RU-0308000-18-2539, выданный на основании заявления общества исх. № 7-17674/02 от 26.11.2018; техническое задание Администрации городского округа город Уфа («УКХ и благоустройства») на отвод поверхностных вод и благоустройство территории от 15.07.2019; разрешение на строительство от 07.08.2019 № 02-RU 033080000-1658П-2019; договор аренды ЗУ № 196-21 от 06.10.2021; ГПЗУ, «Градостроительный план земельного участка» № РФ-02-2-55-0-00-2022-0097, выданный на основании заявления ООО «Гидрострой» от 08.02.022 № 1771346850; второе разрешение на строительство № 02-RU0330S000-1658I1-2019 от 22.02.2022, выданное Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан; дополнительное соглашение № 1 к договору аренды ЗУ № 196-21 от 06.10.2021 об установлении срока договора аренды с 04.08.2021 по 03.08.2027; проект «Конструктивные решения», проект фундамента, «Литер Л», шифр-11/2019-01-КР, выполненный ИП «ФИО4.»; проект «Конструктивные решения», проект фундамента, «Литер Б», шифр -11/2019-02-КР, выполненный ИП «ФИО4.»; проект «Мероприятия по обеспечению маломобильных групп населения» (2019 г., шифр 11/2019), выполненный ИП «ФИО4.»; проект «Мероприятия по охране окружающей среды» (2019 г., шифр 11/2019), выполненный ИП «ФИО4.»; проект «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» (2019 г.. шифр 11/2019), выполненный ИП «ФИО4.»; проект организации строительства», 2019 г. (шифр 11/2019), выполненный ИП «ФИО4.»; проект «Пояснительная записка» (2019 г., шифр 11/2019-ПЗ), выполненный ИП «ФИО4.»; проект земельного участка». 2019 г., (шифр 11/2019), выполненный ИП «ФИО4.»; архитектурное решение (2019 г., 11/2019 - АР), выполненное ИП «ФИО4.» (вх. 51406 от 19.09.2022). Письменные пояснения ответчика приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца, напротив, возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 18.10.2016 между Администрацией и ООО «Гидрострой» (застройщик) заключен договор №1901-ПС (далее – договор, т. 1 л.д. 24-26) для определения прав и обязанностей сторон по застройке земельного участка и реализации проекта: «Проектирование и строительство торгово-складского комплекса с автосервисным предприятием у автодороги Уфа-Шакша (створ ул. Интернациональной) в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» (далее - объект) на земельном участке, площадью 42007 кв. м. Площадь объекта ориентировочно 2800 кв.м.: I этап строительства – административно-сервисные помещения 1000 кв.м., складские и технические помещения 340 кв. м, помещения службы охраны 60 кв. м; II этап строительства – складские помещения 1000 кв. м, административно-сервисные помещения 400 кв. м (пункт 1 договора). 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, Общество с ограниченной ответственностью «Дом Мой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) переименовано в ООО «Гидрострой». 

Согласно разделу 2 договора застройщик обязуется: 

Осуществить выполнение проектно-изыскательских работ в срок до 30.09.2018 (пункт 2.1.1). 

Осуществить выполнение строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию до 26.08.2019 (пункт 2.1.2). 

Произвести плату за использование и развитие инфраструктуры городского округа город Уфа Республики Башкортостан, перечислив на расчетный счет Администрации сумму в размере 4 368 000 рублей (НДС не облагается) в срок до 26.08.2019.

После завершения проектирования и уточнения расчетной площади объекта размер платы подлежит корректировке. После получения разрешения на строительство объекта сроки перечисления денежных средств подлежат корректировке. В случае сдачи объекта в срок ранее указанного в пункте 2.1.2 настоящего договора, плата производится в полном объеме до подписания акта приемки и ввода объекта в эксплуатацию  (пункт 2.1.3). 

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора застройщик обязуется в течение 10-ти дней после изменения технико-экономических показателей объекта представить в Администрацию соответствующие документы для перерасчета размера платы за использование и развитие инфраструктуры городского округа город Уфа по пункту 2.1.3. 

В случае непредставления указанных документов, Администрация вправе самостоятельно пересчитать размер платы за использование инфраструктуры городского округа город Уфа, с учетом технико-экономических показателей объекта и уведомить застройщика. В случае если по истечении 10-ти дней после уведомления застройщик не произвел оплату по пункту 2.1.3, Администрация вправе в судебном порядке взыскать задолженность. 

На основании пункта 2.2.1 договора Администрация обязуется при изменении инвестиционных условий или проектных решений, после представления застройщиком соответствующих документов осуществить корректировку пункта 2.1.3 договора. 

В силу пункта 3.3 договора обязанность по исполнению условий пункта 2.1.3 настоящего договора наступает после получения разрешения на строительство объекта. За нарушение сроков перечисления средств согласно пункту 2.1.3 настоящего договора застройщик несет ответственность в виде уплаты неустойки в размере 0,1% от не перечисленной суммы за каждый день просрочки платежа.

07.08.2019 Администрацией застройщику выдано разрешение на строительство №02-RU 03308000-1658П-2019 (т. 1 л.д. 48-51). 

Как указывает истец, согласно пункту 2.1.3 договора ООО «Гидрострой» приняло на себя обязательство по оплате денежных средств за использование и развитие инфраструктуры в размере 4 368 000 руб. 

Между тем ответчик в нарушение принятых на себя обязательств по договору от 18.10.2016 №1901-ПС в установленный договором срок денежные средства не перечислил. 

Истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой перечислить денежные средства в размере 4 368 000 руб., в том числе неустойку. Претензия от 06.08.2021 оставлена ответчиком без удовлетворения. 

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке указанных требований послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции установив, что ООО «Гидрострой» получило разрешение на строительство 07.08.2019, при этом не произвело плату за использование и развитие инфраструктуры городского округа город Уфа Республики Башкортостан, пришел к выводу о обоснованности исковых требований в части. Суд первой инстанции отклоняя довод ответчика о не наступлении срока исполнения обязательства по оплате денежных средств за использование и развитие инфраструктуры, в связи с отсутствием со стороны истца корректировки суммы подлежащей оплате и сроков оплаты, предусмотренной абзацем 2 пункта 2.1.3 договора, пришел к выводу, что исходя из анализа пункта 2.1.3 договора во взаимосвязи с условиями раздела 2 договора, к обязанности Администрации - корректировка размера платы и сроков перечисления денежных средств при отсутствии от застройщика (ООО «Гидрострой») документов для перерасчета размера платы не отнесена, следовательно, исполнение ответчиком обязательства по перечислению денежных средств в размере 4 368 000 руб. в зависимость от корректировки размера платы и сроков ее перечисления не поставлено.

Ввиду неоплаты в установленный срок суммы основного долга суд первой инстанции посчитал обоснованным начисление неустойки. Однако, применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшил ее размер до 2000000 руб. за период с 27.08.2019 по 31.03.2022.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Оценивая договор от 18.10.2016 №1901-ПС, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об его заключенности и действительности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд», 55 («Простое товарищество») и т.д. Гражданского кодекса Российской Федерации. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Более того, из системного толкования п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 № 5495/11, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

При исследовании обстоятельств настоящего дела суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что заключение инвестиционного договора с включением в него условия об обязанности по перечислению в бюджет муниципального образования денежных средств не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания договора недействительным или незаключенным по правилам, установленным в Гражданском кодексе Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что обязанность застройщика по внесению платы на основании договора от 18.10.2016 №1901-ПС установлена в срок до 26.08.2019 (пункт 2.1.3 договора). 

На основании статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Условиями пункта 4.1 договор вступает в силу со дня подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения своих обязательств и согласования всех расчетов между сторонами. 

Из буквального толкования с позиции статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора, изложенных в пункте 2.1.3., следует, что плата за использование и развитие инфраструктуры городского округа город Уфа Республики Башкортостан в размере 4 368 000 руб. застройщиком должна быть произведена в срок до 26.08.2019. 

В силу пункта 2.1.3 договора после завершения проектирования и уточнения расчетной площади объекта размер платы подлежит корректировке. После получения разрешения на строительство объекта сроки перечисления денежных средств подлежат корректировке. В случае сдачи объекта в срок ранее указанного в пункте 2.1.2 настоящего договора, плата производится в полном объеме до подписания акта приемки и ввода объекта в эксплуатацию. 

На основании пункта 2.1.4 договора застройщик обязуется в течение 10-ти дней после изменения технико-экономических показателей объекта представить в Администрацию соответствующие документы для перерасчета размера платы за использование и развитие инфраструктуры городского округа город Уфа по пункту 2.1.3. 

В случае непредставления указанных документов, Администрация вправе самостоятельно пересчитать размер платы за использование инфраструктуры городского округа город Уфа, с учетом технико-экономических показателей объекта и уведомить застройщика. В случае если по истечении 10-ти дней после уведомления застройщик не произвел оплату по пункту 2.1.3, Администрация вправе в судебном порядке взыскать задолженность. 

Согласно пункту 2.2.1 договора Администрация обязуется при изменении инвестиционных условий или проектных решений, после представления застройщиком соответствующих документов осуществить корректировку по пункту 2.1.3 договора. 

Суд первой инстанции отклоняя довод ответчика о не наступлении срока исполнения обязательства по оплате денежных средств за использование и развитие инфраструктуры, в связи с отсутствием со стороны истца корректировки суммы подлежащей оплате и сроков оплаты, предусмотренной абзацем 2 пункта 2.1.3 договора, пришел к выводу, что исходя из анализа пункта 2.1.3 договора во взаимосвязи с условиями раздела 2 договора, к обязанности Администрации - корректировка размера платы и сроков перечисления денежных средств при отсутствии от застройщика (ООО «Гидрострой») документов для перерасчета размера платы не отнесена, следовательно, исполнение ответчиком обязательства по перечислению денежных средств в размере 4 368 000 руб. в зависимость от корректировки размера платы и сроков ее перечисления не поставлено.

Между тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). 

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как следует из материалов дела, пунктом 2.1.2 договора предусмотрено, что застройщик обязуется осуществить выполнение строительно-монтажных работ и ввод объекта в эксплуатацию до 26.08.2019.

В силу пункта 2.1.3 договора застройщик обязуется произвести плату за использование и развитие инфраструктуры городского округа город Уфа Республики Башкортостан, перечислив на расчетный счет Администрации сумму в размере 4 368 000 рублей (НДС не облагается) в срок до 26.08.2019.

Суд апелляционной интенции отмечает, что при заключении договора стороны установили в пунктах 2.1.2 и 2.1.3 договора идентичные сроки – до 26.08.2019.

В пункте 5.1 договора закреплены положения, конкретизирующие пункты 2.1.1 и 2.1.2 договора, а именно: свидетельством окончания проектно-изыскательских работ является утверждение застройщиком в установленном порядке проектной документации. Свидетельством окончания строительно-монтажных работ является получение застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом в силу п. 2.1.3 договора после завершения проектирования и уточнения расчетной площади объекта размер платы подлежит корректировке. После получения разрешения на строительство объекта сроки перечисления денежных средств подлежат корректировке. В случае сдачи объекта в срок ранее указанного в пункте 2.1.2 настоящего договора, плата производится в полном объеме до подписания акта приемки и ввода объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, истолковав условия договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взаимоотношений сторон, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исходя из буквального содержания договора изменение площади объекта капитального строительства влечет за собой изменение размера отплаты, отраженного в п. 2.1.3 договора.

При этом коллегия обращает внимание на то, что согласно п. 2.1.4 договора перерасчет размера платы за использование и развитие инфраструктуры ГО г. Уфа осуществляется после изменения технико-экономических показателей объекта.

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что точные технико-экономические показатели объекта в договоре не отражены.

Между тем к таким показателям помимо площади объекта, могут быть отнесены общая площадь земельного участка, площадь застройки, коэффициент застройки, продолжительность строительства, общая стоимость строительства, удельные капиталовложения, пропускная способность и проч.

Таким образом, с целью проверки доводов ответчика о том, что размер платы подлежит исчислению исключительно исходя из площади объекта, судебной коллегией было предложено сторонам представить дополнительны документы, в том числе проектную документацию, поскольку именно в ней отражаются технико-экономические показатели.

Из представленных суду апелляционной инстанции ответчиком документов, в частности раздела АР следует, что к технико-экономическим показателям отнесены площадь застройки, общая площадь, площадь помещений и объем строительства.

Между тем в материалы дела истцом представлены пояснения относительно порядка осуществления расчетов суммы, включенной в условия договора.

В материалы дела представлено Распоряжение Главы Администрации ГО г. Уфа от 26.05.2011 № 71р согласно которому работа по исполнению заключенных договоров с застройщиками и заключению договоров об условиях и сроках строительства объектов осуществляется согласно приложению № 1 к настоящему распоряжению.

При этом в приложении определены ставки с одного квадратного метра строительства и коэффициенты к ставкам в зависимости от функционального значения и дополнительных условий строительства.

Более того, во исполнение определения суда апелляционной инстанции Администрацией в материалы дела представлен расчет итоговой суммы договора от 07.10.2016, согласно которому при расчете оплаты по договору применена площадь 2800 кв м., ставка – 1200 руб. за кв. м., коэффициент – адм., торг. – 1,6 (согласно Распоряжению Главы Администрации ГО г. Уфа от 26.05.2011 № 71р приложение № 1).

При таких обстоятельствах коллегия полагает, что расчет должен производиться по указанному принципу с учетом площади объектов, ставки и коэффициента.

 Фактический размер площади объектов капитального строительства ответчика, которые подлежат возведению последним на предоставленном для этого земельном участке, относится к тем самым технико-экономическим показателем, уточнение которых в силу п. 2.1.4 договора приводит к корректировке суммы оплаты по договору после завершения проектирования объекта (абз. 2 п. 2.1.3 договора).

Из буквального толкования условий договора от 18.10.2016 суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер платы за использование и развитие инфраструктуры городского округа город Уфа Республики Башкортостан поставлен в зависимость от площади объектов капитального строительства ответчика возведенных на земельном участке.

Из материалов дела следует, что 07.08.2019 Администрацией застройщику выдано разрешение на строительство №02-RU 03308000-1658П-2019 (т. 1 л.д. 48-51). 22.02.2022 Администрацией застройщику выдано разрешение на строительство №02-RU 03308000-1658П-2019 с изменениями № 1 от 22.02.2022) со сроком действия до 22.08.2023.

Согласно указанным разрешениям площадь объектов строительства Лит. А – 288,3 кв м., Лит. Б – 288,3 кв м.

По утверждениям ответчика именно два таких объекта возводится на земельном участке, предоставленном в аренду по договору от 06.10.2021 № 196-21 (п.1.3 указанного договора аренды).

Подводя итог изложенному коллегия приходит к выводу о том, что ввиду изменения технико-экономических показателей возводимого объекта, а именно площади, что подтверждено проектной документацией 2019 г., разрешениями на строительство, размер оплаты по договору подлежит корректировке с учетом положений абз. 2 п. 2.1.3, абз. 1  п. 2.1.4 договора.

Как следует из содержания п. 2.1.3 договора после получения разрешения на строительство объекта сроки перечисления денежных средств подлежат корректировке. В случае сдачи объекта в срок ранее указанного в пункте 2.1.2 настоящего договора, плата производится в полном объеме до подписания акта приемки и ввода объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, корректировка срока оплаты осуществляется после получения разрешения на строительство.

Между тем токование условий договора в совокупности, а именно пунктов 2.1.2, 2.1.3, 5.1 договора, позволяет коллегии прийти к выводу о том, что окончание сроков исполнения обязательств застройщиком по оплате за использование и  развитие инфраструктуры ГО г. Уфа непосредственно поставлено в зависимость от фактической реализации и завершения застройщиком строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию.

Применительно к условиям данного договора и обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что начало срока исполнения обязанности по уплате задолженности еще не наступило, поскольку, как установлено выше, по условиям договора (пункты 2.1.1, 2.1.3, 5.1 договора), плата подлежит внесению обществом после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

При этом, принимая во внимание пояснения сторон, апелляционной коллегией установлено, что на сегодняшний день строительство объектов не завершено, ввод объектов в эксплуатацию не произведен.

Коллегия обращает внимание, что в силу раздела 1 договора «Предмет договора» при его заключении площадь объекта ориентировочно составляла 2800 кв. м: 1 этап строительства -  административно-сервисные помещения 1000 кв.м., складские и технические помещения 340 кв. м, помещения службы охраны 60 кв. м; 2 этап строительства - складские помещения 1000 кв. м, административно-сервисные помещения 400 кв. м (пункт 1 договора).

Указанные объекты планировалось возводить на земельном участке площадью 42007 кв. м.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что земельный участок, переданный по договору аренды от 18.10.2016 №1901-ПС, имеет площадь 42007 кв. м и в настоящий момент площадь не изменена.

При этом согласно представленного разрешения на строительство от 22.02.2022 оно выдано в отношении двух объектов площадью 288 кв. м каждый.

При таких обстоятельствах не исключена возможность продолжения ответчиком возведения объекта согласно разделу 1 договора «Предмет договора», а также изменения площади возводимых в настоящее время объектов.

Таким образом, определение судом размера платы по договору до завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию может создать для сторон договора правовую неопределенность в случае возведения дополнительных объектов, либо изменения площади фактически возведенных объектов (как в большую, так и в меньшую сторону) к моменту ввода объектов в эксплуатацию.

С учетом изложенного, поскольку из буквального толкования условий договора следует, что срок оплаты и размер оплаты подлежат корректировке, однако, на сегодняшний день корректировка площади не произведена, ввод в эксплуатацию не осуществлен, у ответчика имеется действующее разрешение на строительство со сроком до августа 2023 г., договор аренды земельного участка, коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования Администрации заявлены преждевременно.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации о взыскании с ООО «Гидрострой» долга по договору №1901-ПС от 18.10.2016 в размере 4 368 000 руб.

Поскольку в удовлетворении требований о взыскании суммы основного долга отказано, суд апелляционной инстанции отказывает и в удовлетворении требования о взыскании неустойки как производного от основного.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктами 1, 1.1 пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца полностью, и взысканию не подлежат ввиду освобождения Администрации от уплаты государственной пошлины.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца по правилам статьи статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию с Администрации в пользу ООО «Гидрострой» в сумме 3 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.06.2022 по делу № А07-9180/2022 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гидрострой» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

И.А. Аникин

 

А.С. Жернаков