АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3133/2020

18 марта 2021 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис-75» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании долга по договору аренды № 30-2019 от 20.05.2019,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО3 (доверенность от 14.08.2020, удостоверение адвоката), представителя ответчика ФИО4 (доверенность № 1 от 14.12.2018, паспорт)

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис-75» (далее – общество,                            ООО «Торгсервис 75) о взыскании 522 498 рублей – долга по договору аренды недвижимого имущества № 30-2019 от 20.05.2019.

Исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 11 сентября 2020 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

От ответчика поступили дополнения к отзыву, доказательства отправки ФИО5 договора аренды в адрес предпринимателя, сведения с сайта АО «Почта России», акт осмотра спорного помещения от 10.03.2021, копия срочного трудового договора № 23-0000593 от 14.12.2018.

Судом, представленные документы, за исключением акта осмотра спорного помещения от 10.03.2021, приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Арбитражный суд не принимает поступившие в суд документы, не имеющие отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, и отказывает в приобщении их к материалам дела.

Поскольку акт осмотра спорного помещения от 10.03.2021, составленный после прекращения арендных отношений сторон, не имеет отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о приобщении данного документа к  материалам дела.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнениях к отзыву, представленные к судебному заседанию.

По мнению ответчика, правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку обязанность по фактической передаче арендованного помещения арендодатель не исполнил.

Общество указывает, что приложением № 2 к договору аренды № 30-2019 от 20.05.2019 сторонами была согласована только форма акта приёма-передачи, при этом сам акт приёма-передачи нежилых помещений, в котором указан момент передачи нежилого помещения (конкретная дата передачи имущества), а также описание состояния нежилого помещения в момент передачи арендатору имущества, ответчиком не подписывался, поскольку помещение фактически не было готово к эксплуатации как по состоянию на 20.05.2019, так и на момент расторжения договора.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № 30-2019 от 20.05.2019 по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 867,1 кв. м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, 

<

...> в состоянии, позволяющим осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. План нежилого помещения, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

Нежилое помещение предоставлено в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.1 (в редакции протокола разногласий от 20.05.2019) арендодатель обязан передать не позднее 01.06.2019 после подписания договора нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи (приложение № 2) в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи.

Согласно пунктом 3.1 договора (в редакции протокола разногласий от 20.05.2019) арендная плата составляет 150 рублей (включая НДС) в месяц за 1 кв. м. общей площади нежилого помещения. В арендную плату включено отопление, уборка прилегающих территорий и зоны парковки покупателей, сброса снега с крыши. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления включена в арендную плату. В арендную плату не включена электроэнергия. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора учета. Оплата остальных услуг (расходы по вывозу ТБО, ЖБО, уборки помещений, оплата телефонии и интернета, услуг по охране) производится арендатором на основании выставленных счетов на оплату третьих лиц – исполнителей, фактически оказавших услуги.

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным сторонами договора актом начала коммерческой деятельности. При этом максимальная продолжительность арендных каникул не может превышать 3 месяца с момента передачи нежилого помещения арендатору по акту приема-передачи и регистрации договора в регистрирующем органе. По истечении указанного срока, у арендатора возникает обязанность по оплате арендных платежей, вне зависимости от наличия или отсутствия подписанного сторонами акта начала коммерческой деятельности (пункт 3.2 договора (в редакции протокола разногласий от 20.05.2019).

В соответствии с пунктом 3.3 договора № 30-2019 от 20.05.2019 оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц.

Сторонами к договору подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 20.05.2019 (Т 1, л. д. 15), в соответствии с которым, арендодатель передал, а арендатор принял помещение в состоянии, позволяющее осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. Арендодатель передал арендатору комплект ключей от нежилого помещения в целом и от отдельных помещений в нем.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 14.08.2019, что подтверждается номером государственной регистрации 03:01:020138:30-03/048/2019-2.

Как следует из искового заявления, по истечении срока действия арендных каникул арендная плата обществом не вносилась, арендодатель направил арендатору претензию от 18.03.2020 с требованием оплатить задолженность по договору аренды недвижимого имущества № 30-2019 от 20.05.2019, которые остались без ответа и удовлетворения со стороны ООО «Торгсервис 75», что послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора № 30-2019 от 20.05.2019 суд считает, что по своей правовой природе последний является договором аренды, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исследовав условия подписанного сторонами договора суд установил, что он содержит существенные условия, соответствуют требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

Признание договора заключенным является основанием возникновения обязательств в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд в силу частей 1, 4, 5, 7 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В подтверждение существования между предпринимателем ФИО2 и ООО «Торгсервис 75» обязательственных правоотношений, возникших из договора аренды, а также факта передачи арендатору в пользование объекта аренды в материалы дела представлены копии договора № 30-2019 от 20.05.2019 и акта приема-передачи.

В рамках рассмотрения настоящего дела по ходатайству истца в качестве свидетеля допрошен ФИО6, в период с 14.12.2018 по 14.11.2019 занимающий должность директора по развитию региона в ООО «Торгсервис 75», в должностные обязанности которого входили, в том числе ведение переговоров с собственниками (владельцами) помещений об условиях размещения магазинов с учетом экономической обоснованности работы магазина, организация и осуществление процедуры заключения договоров аренды (субаренды) помещений, в которых предполагается открытие магазинов, до момента открытия магазина обеспечение выполнения всех обязательств по договорам аренды, субаренды с собственниками помещений. Факт трудовых отношений ФИО6 с ООО «Торгсервис 75» подтверждается представленными в материалы дела: копией трудовой книжки (Т 1, л. д. 145-146), копией срочного трудового договора  № 23-0000593 от 14.12.2018.

Как показал свидетель в рамках своих должностных обязанностей им был произведен поиск указанного объекта, расположенного по адресу: Республика Бурятия, 

<

...> для размещения магазина, все действия по заключению договора аренды согласовывались непосредственно с ФИО5 – директором по развитию ООО «Торгсервис 75», который давал распоряжения по выбору объекта аренды, согласованию условий договора аренды, последний также подписал договор № 30-2019 от 20.05.2019 и все приложения к нему. Также данный свидетель указал, что с момента подписания договора аренды и акта приема-передачи предприниматель передал ФИО6 ключи от арендованного помещения, последний имел свободный доступ в помещение, проверял его готовность к открытию магазина; на момент передачи договора аренды на государственную регистрацию помещение было готово к эксплуатации, арендодатель привел помещение в техническое состояние, соответствующее требованиям арендатора и условиям договора аренды, о чем ФИО6 сообщил своему руководителю ФИО5, затем неоднократно просил руководство приступить к действиям по приемке помещения к открытию магазина, на что получил немотивированный отказ в приемке данного объекта.

Указанные обстоятельства также подтверждаются скриншотами переписки по электронной почте между ФИО6, ФИО5 и ФИО7, являющейся сотрудником финансовой службы ООО «Торгсервис 75».

В рамках рассмотрения настоящего дела по ходатайству ответчика в качестве свидетеля допрошен ФИО5, занимающий в спорный период должность директора по развитию ООО «Торгсервис 75».

Согласно показаниям данного свидетеля, ФИО5 подписал договор аренды № 30-2019 от 20.05.2019 и акт приема-передачи к нему, отправил арендодателю; согласно достигнутых договорённостей предприниматель должен бы выполнить работы по подготовке помещения к открытию магазина (выровнять и обеспылить  полы, покрасить стены, установить вентиляцию, пожарную сигнализацию, оборудовать зону разгрузки); никакую информацию от арендодателя, а также от ФИО6 о выполнении предпринимателем обязанности по подготовке магазина к открытию он не получал, к последнему в целях выяснения данного вопроса не обращался, каких-либо действий, направленных на приемку помещения под магазин не совершал; было принято решение о расторжении договора аренды, поскольку арендатор не обладал информацией о технической готовности помещения согласно условиям договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что договор № 30-2019 от 20.05.2019 и акт приема-передачи в совокупности с иными доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждают передачу ФИО2 в аренду ООО «Торгсервис 75» нежилого помещения общей площадью 867,1 кв. м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, 

<

...>.

По смыслу условий договор аренды № 30-2019 от 20.05.2019 с учетом показаний свидетелей и пояснений истца, арендодатель обязан с момента заключения договора подготовить помещение к открытию магазина согласно техническим и иным требованиям, которые предъявил арендатор, а последний освобождался от внесения арендной платы в течение времени необходимого для подготовки помещения к открытию магазина, но не белее, чем 3 месяца с момента передачи помещения и государственной регистрации договора аренды.

Представленный в материалы дела акт приема-передачи, являющийся приложением к договору аренды № 30-2019 от 20.05.2019, в совокупности с показаниями свидетеля ФИО6 подтверждают, что помещение фактически было передано арендатору – сотрудник ООО «Торгсервис 75» владел ключами от спорного помещения, имел свободный доступ в помещение и проверял готовность объекта к открытию магазина.

Как следует из материалов дела, между сторонами спора возникли обязательства из договора аренды № 30-2019 от 20.05.2019, арендодатель обеспечил готовность помещения к открытию магазина в августе 2019 года, однако арендатор немотивированно отказался от исполнения договора, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО6, скриншотами переписки по электронной почте между ФИО6, ФИО5 и ФИО7.

Суд ставит под сомнения правдивость показаний свидетеля ФИО5 об отсутствии у него информации о готовности объекта к открытию магазина, так как данное утверждение опровергает переписка по электронной почте между ФИО6, ФИО5 и ФИО7, показания ФИО6

Суд отклоняет доводы ответчика о неисполнении предпринимателем обязанности по приведению помещения в техническое состояние, соответствующее требованиям договора аренды, поскольку свидетель ФИО8 показал, что со стороны арендатора никаких действий по установлению надлежащего исполнения арендодателем данной обязанности не предпринималось.

Довод ответчика о том, что помещение фактически не было готово к эксплуатации по состоянию на 20.05.2019 и не могло быть принято обществом в аренду, не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по уплате арендных платежей по истечении срока арендных каникул, поскольку из материалов дела следует, что к моменту государственной регистрации договора аренды, арендодатель подготовил помещение к открытию магазина.

Кроме того, получив имущество в аренду по акту приема-передачи от 20.05.2019 ООО «Торгсервис 75» до предъявлении к нему иска о взыскании долга по арендной плате (13.07.2020) не заявляло арендодателю претензий о невозможности использования объекта аренды по назначению.

Неиспользование обществом имущества, если это не является следствием препятствий, чинимых арендодателем, не освобождает общество от обязанности по внесению платы за пользование этим имуществом, поскольку пользование арендованным имуществом является правом арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению.

То обстоятельство, что арендованное имущество ответчиком фактически не использовалось не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы по действующему договору аренды до возврата имущества по акту приема-передачи.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Поскольку ответчиком в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в материалы дела относимых, допустимых, достоверных доказательств того, что на момент окончания арендных каникул у арендатора отсутствовала возможность пользования арендованным помещением по вине арендодателя, суд приходит к выводу о наличии на стороне ООО «Торгсервис 75» обязанности по оплате арендных платежей, согласно условиям заключенного с предпринимателем договора № 30-2019 от 20.05.2019, за период с 15.11.2019 (дата окончания арендных каникул) до марта 2020 года.

Истцом заявлены требования о взыскании долга по арендной плате, образовавшегося за период с 15.11.2019 по март 2020 года, в размере 522 498 рублей. Согласно представленному в материалы дела расчету истца дата начала периода определена с момента государственной регистрации договора аренды, то есть с 14.08.2019, и учтено условие договора, предусмотренное пунктом 3.2. (в редакции протокола разногласий от 20.05.2019) об освобождении от уплаты арендной платы на срок до даты начала коммерческой деятельности арендатора (арендные каникулы), но не превышающего 3-х месяцев после регистрации договора.

Представленный расчет судом проверен, является арифметически верным, примененный порядок расчета соответствует условиям, согласованным сторонами в пунктах 3.1, 3.2, 3.3 договора № 30-2019 от 20.05.2019.

Ответчиком доказательств погашения предъявленной к взысканию суммы долга по арендной плате за спорный период, контррасчет долга, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.

В силу части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ответчиком задолженности в размере 522 498 рублей, суд приходит к выводу о правомерности и обоснованности заявленного истцом требования о взыскании суммы основного долга по договору аренды № 30-2019 от 20.05.2019 на основании правил статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ненадлежащее исполнение ООО «Торгсервис 75» обязательства по внесению арендной платы за арендованные помещения нашло свое подтверждение, суд удовлетворяет требование истца о взыскании суммы основного долга в заявленном размере.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в арбитражный суд истец чеком-ордером от 23 июня 2020 года оплатил государственную пошлину в размере 13 450 рублей.

Поскольку заявленные требования общества удовлетворены в полном объеме, суд относит на ответчика расходы истца по уплате государственной пошлины.

Представленный на обозрение суда протокол о производстве осмотра доказательств от 26.01.2021, срочный трудовой договор № 23-0000593 от 14.12.2018 подлежат возврату ООО «Торсервис 75».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис-75» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 522 498 рублей – основного долга, 13 450 рублей – расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                                                А.О. Коровкина