ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А74-3198/2022

г. Красноярск

04 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «27» сентября 2022 года. 

Полный текст постановления изготовлен «04» октября 2022 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барыкина М.Ю.,

судей: Бабенко А.Н., Иванцовой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от заинтересованного лица – Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия: ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2022 № 020-1-Д, диплом, паспорт; 

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью «Аква»: ФИО3, представитель по доверенности от 08.04.2022, диплом, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аква» на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.07.2022 по делу № А74-3198/2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Аква» (далее также – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании недействительным решения Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее также – министерство) об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 6507 кв.м., выраженного в письме от 21.02.2022 № 020-424-ЕТ.

Определением суда от 25.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства, архитектуры, землеустройства администрации города Абакана (далее также – третье лицо, департамент).

Решением суда от 11.07.2022 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, заявитель обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что судом первой инстанции неверно применены нормы земельного законодательства. Спорный земельный участок используется обществом в соответствии с видом разрешенного использования, расположенный на данном земельном участке гараж введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.08.2021.

От министерства в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно с ее доводами не согласилось, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представило. 

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (посредством размещения текста определения о принятии апелляционной жалобы к производству и публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» http://kad.arbitr.ru), явку представителей в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена апелляционным судом в отсутствие представителя департамента.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Представитель министерства отклонил доводы апелляционной жалобы, просил апелляционный суд решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третий арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, оценив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм процессуального права и материального права, установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением министерства от 17.07.2020 установлено провести открытый аукцион на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280, площадью 6507 кв.м., местоположение: Российская Федерация, 

<

...>, цель использования – для размещения многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест, передать организатору аукциона документы, необходимые для организации и проведения аукциона. 

В соответствующем информационном сообщении о проведении аукциона заявлен Лот №1 - земельный участок с кадастровым номером 19:01:010109:3280, площадью 6507 кв.м., местоположение: Российская Федерация, 

<

...>, цель использования – для размещения многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест, параметры строительства установлены градостроительным планом земельного участка: максимальный процент застройки – 60%, минимальный отступ от основного строения до красной линии – 5 м., минимальное расстояние от построек до боковой границы участка – 3 м., минимальный отступ от границы участка, примыкающего к местам общего пользования – 1 м., предельное количество этажей – не установлено.

По результатам отрытого аукциона обществом (арендатором) и министерством (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка от 22.09.2020 № 199РС, согласно пунктам 1.1 и 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает с целью использования – для размещения многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест земельный участок площадью 6 507 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 19:01:010109:3280, местоположение: Российская Федерация, 

<

...>, разрешенное использование - обслуживание автотранспорта, указанный в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Договор заключен на срок 4 года 6 месяцев, действует с момента подписания.

На основании пункта 4.2 договора арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Актом от 22.09.2020 подтверждена передача земельного участка заявителю.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.10.2020.

Приказом от 25.12.2020 общество утвердило проектную документацию «Гараж по адресу 

<

...>», выполненную ООО «Экспертиза недвижимости» на основании договора от 02.10.2020, со следующими показателями: общая площадь здания – 479,4 кв.м., площадь застройки – 490,21 кв.м., количество этажей – 1.

На основании разрешения на строительство от 29.12.2020 № 19-RU19301000-055-2020 на спорном земельном участке возведен объект – нежилое здание гараж, площадью 475,9 кв.м. Разрешением от 26.08.2021 № 19-RU19301000-028-2021 данный гараж введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет 16.09.2021 под кадастровым номером 19:01:010109:4388, право собственности зарегистрировано за обществом.

Обществом в министерство направлено заявление от 24.09.2021 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимости – гараж с кадастровым номером 19:01:010109:4388.

По итогам рассмотрения данного заявления министерство письмом от 21.02.2022 № 020-424-ЕТ отказало заявителю в предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Министерство указало, что возведение на земельном участке недвижимого объекта не с целевым использованием участка, даже при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения права на приобретение участка. Кроме того, заявителем не обоснована площадь испрашиваемого земельного участка (6507 кв.м.) как необходимая для использования и эксплуатации объекта недвижимости – гаража площадью 475,9 кв.м. (7 % от площади земельного участка). Заявителю рекомендовано осуществить застройку земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а именно разместить многоуровневую автостоянку на 400 мест, и после завершения строительства обратиться за предоставлением земельного участка.

Ссылаясь на то, что указанный отказ министерства противоречит земельному законодательству и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым в настоящем деле заявлением.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения норм материального права и норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены судебного акта.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из системного толкования приведенных правовых норм, а также части 1 статьи 198 и статьи 201 АПК РФ следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Из материалов дела следует, что заявитель оспаривает решение министерства об отказе в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280 без проведения торгов.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что отказ министерства соответствует законодательству Российской Федерации и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно пункту 1 статьи 39.3. ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Исчерпывающие основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указаны в статье 39.16 ЗК РФ.

Согласно подпункту 25 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из материалов дела следует, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280 в собственность послужило превышение площади участка, указанной в заявлении, над площадью земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащего на праве собственности заявителю объекта недвижимости - гаража, с кадастровым номером 19:01:010109:4388.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов, либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно разъяснениям пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 указал, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В связи с чем, при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно выводам, изложенным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, общая площадь гаража заявителя, расположенного на спорном земельном участке, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и техническому плану здания 475,9 кв.м. Вместе с тем, площадь земельного участка, который заявитель просит предоставить в собственность без проведения торгов, составляет 6 507 кв.м.

При этом материалами дела не подтверждается необходимость использования всего земельного участка площадью 6 507 кв.м. для эксплуатации объекта недвижимости общества площадью 475,9 кв.м. Доказательств, свидетельствующих о том, что для использования здания площадью 475,9 кв.м. необходим земельный участок площадью 6 507 кв.м., заявитель в материалы дела не представил.

Исследовав вопрос о возможности либо невозможности раздела земельного участка в целях предоставления в собственность заявителя земельного участка для эксплуатации недвижимого имущества, построенного и введенного в эксплуатацию, апелляционный суд установил, что бесспорных и неопровержимых доказательств невозможности разделения земельного участка в материалы дела не представлено. Площадь спорного земельного участка (6 507 кв.м.) значительно превышает площадь его застройки.

Следовательно, требования о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов являются необоснованными, иного в апелляционном производстве заявителем не доказано, доводы заявителя ошибочны.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что заявителю спорный земельный участок предоставлен по результатам открытого аукциона для строительства объекта - многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест, что следует из решения министерства от 17.07.2020 №020-101-Р, а также пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 22.09.2020 № 199РС. Вместе с тем, обществом построен другой объект - «Гараж», меньшей площадью и иного функционального назначения.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414, от 13.06.2017 № 307-КГ16-18929, от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478).

Таким образом, цель заключения договора аренды «Строительство многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест» не достигнута, что свидетельствует о преждевременности заявления о выкупе земельного участка без проведения торгов.

Довод апелляционной жалобы общества об отсутствие возможности строительства многоуровневой стоянки на 400 мест не подтвержден материалами дела. Ссылки общества на заключение специалиста ООО «СаянСтройПроект» и заключение кадастрового инженера подлежат отклонению, поскольку заключение кадастрового инженера, основанное на нахождение на земельном участке гаража и автостоянки открытого типа, не свидетельствует о необходимости всей площади земельного участка для эксплуатации гаража. Заключение специалиста ООО «СаянСтройПроект» является субъективным оценочным мнением частного лица о технической нецелесообразности застройки свободной части земельного участка. Кроме того, заключение содержит вывод об отсутствие возможности застройки земельного участка без внесения изменений в конструкцию существующих зданий и сооружений. Такая формулировка не исключает фактической возможности строительства на земельном участке объекта недвижимости, предусмотренного договором аренды, и не свидетельствует о необходимости всего земельного участка для эксплуатации уже построенного на нем гаража.

Довод апелляционной жалобы о том, что расположенный на данном земельном участке гараж введен в эксплуатацию на основании разрешения, также не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку не изменяет того факта, что обществом не доказана необходимость всего земельного участка для эксплуатации гаража, и того, что на спорном земельном участке не осуществлено строительство объекта недвижимости, согласованного сторонами в договоре аренды.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что приняв самостоятельное решение об изменении объекта строительства, при том, как его вида и площади, так и его фактического назначения, общество утратило безусловную возможность выкупа всего земельного участка, переданного в аренду. Утверждение нового градостроительного плана не является основанием полагать согласованным собственником участка изменение объекта строительства, указанного в договоре аренды и утвержденного аукционной документацией. 

Кроме того, судом первой инстанции правомерно учтено поведение заявителя по строительству объекта. Заключив договор аренды 22.09.2020 и еще до государственной регистрации договора аренды 06.10.2020, заявитель 02.10.2020 заключил договор с проектировщиком на изготовление проектной документации иного объекта, чем тот, который указан в аукционной документации и договоре аренды. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемое решение соответствует закону и не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции. В связи с чем, заявленные в апелляционной жалобе доводы признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого по настоящему делу решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.

Учитывая изложенное, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы заявителя по оплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, с учетом возврата излишне уплаченной госпошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.07.2022 по делу № А74-3198/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аква» из федерального бюджета 1 500 руб. излишне уплаченной по платежному поручению от 21.07.2022 №129 государственной пошлины. 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

М.Ю. Барыкин

Судьи:

А.Н. Бабенко

 

О.А. Иванцова