АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                                 Дело № А14-1326/2022

«21» июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.07.2022 

Полный текст решения изготовлен 21.07.2022 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Костиной   И. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРНИП 307366833400112, ИНН 

<

***>) Воронежская область, 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

третье лицо - Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж

о признании недействительным ненормативного акта

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя – не явился, извещен в порядке ст.ст.121-123 АПК РФ,

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 23.12.2021 №45-д, служебное удостоверение, диплом) 

от третьего лица – не явился, извещен в порядке ст.ст.121-123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – заявитель, ФИО3, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлениями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – ответчик, Управление Росреестра), в котором просит признать недействительным уведомление об отказе государственной регистрации прав от 22.02.2022 №КУВД-001/2021-46854200/2 и обязать исправить техническую ошибку в течении трех рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда путем внесения в ЕГРН сведений о начале срока аренды «с 11.01.2012» в отношении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 36:15:5900026:64 площадью 124454 кв.м., расположенного по адресу Воронежская обл., Нижнедевицкий р-н, Верхнетуровское сельское поселение, южная часть кадастрового квартала 36:15:5900026 из земель бывшего СХА «Заветы Ильича» (с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований от 20.06.2022).

В обоснование заявленного требования заявитель ссылается на то, что органом регистрации допущена техническая ошибка в указании даты регистрации спорного договора аренды – 01.09.2020, учитывая, что договор подписан сторонами 11.01.2012 с указанием даты начала действия – 11.01.2012, окончания – 11.01.2027. По мнению заявителя, в связи с указанными обстоятельствами он утрачивает право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 36:15:5900026:64 без проведения торгов.

Управление в письменном отзыве по делу указало, что техническая ошибка отсутствует, сведения о начале действия договора аренды земельного участка с 01.09.2020 внесены в ЕГРН правомерно - с даты государственной регистрации договора.

Третье лицо в письменном отзыве указало, что у заявителя отсутствует право выкупа спорного земельного участка, поскольку договор аренды зарегистрирован 01.09.2020.

Представитель Управления в судебном заседании просил в удовлетворении заявленного требования отказать по доводам письменного отзыва, заявитель и третье лицо, извещавшиеся по правилам ст.ст.121-123 АПК РФ, явку своих представителей не обеспечили, от заявителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, судебное заседание проведено в соответствии с ч.ч.3,5 ст.156 АПК РФ.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

11.01.2012 Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и заявителем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №1879-12/сх  (далее – договор от 11.01.2012 №1879-12/сх, договор аренды).

Согласно п.1.1 указанного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения на 15 лет, площадью 124545 м2, адрес объекта: Воронежская область, Нижнедевицкий р-н, Верхнетуровское сельское поселение, южная часть кадастрового квартала 36:15:5900026, кадастровый номер 36:15:5900026:64.

Договор аренды заключен сроком на 15 лет, срок действия договора: начало-11.01.2012, окончание – 11.01.2027 (п.2.1 договора).

Договор вступает в силу с момента государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента подписания акта приема-передачи (п.2.2 договора).

В соответствии с п.3.4.20 договора от 11.01.2012 №1879-12/сх арендатор обязан в соответствии с ч.2 ст.609 ГК РФ и ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» произвести государственную регистрацию настоящего договора, а также последующих изменений и дополнений к нему в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, в двухмесячный срок с момента подписания договора, соответствующих изменений и дополнений к нему, либо с момента получения соответствующего уведомления. До момента государственной регистрации стороны не освобождаются от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором.

11.01.2012 сторонами договора аренды подписан акт приема-передачи земельного участка.

01.09.2020 Управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрирован в ЕГРН договор аренды от 11.01.2012 №1879-12/сх, указан срок действия с 01.09.2020 по 11.01.2027 (номер государственной регистрации 36:15:5900026:64-36/081/2020-1).

Предприниматель обратился в Департамент с проектом договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 36:15:5900026:64, Департамент письмом от 04.06.2021 №52-17-7678 отказал в заключении договора купли-продажи в связи с недостаточностью трехлетнего срока аренды для выкупа, исходя из содержания сведений в ЕГРН о сроке начала действия договора с 01.09.2020.

09.11.2021 ФИО3 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области с заявлением №MFC-0310/2021-81643-1, согласно которому просил исправить техническую опечатку в дате начала срока обременения объекта недвижимости правами арендатора, а именно вместо 01.09.2020 исправить дату на 11.01.2012.

Уведомлением от 22.11.2021 №КУВД-001/2021-46854200/1 было сообщено о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:15:5900026:64 в соответствии п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Уведомлением от 22.02.2022 №КУВД-001/2021-468542000/2 заявителю отказано в государственной регистрации прав. 

Полагая указанное уведомление незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым по настоящему делу.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В частях 4 и 5 статьи 198 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Согласно п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 №218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ, Законом о регистрации недвижимости).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч.4 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

На основании ч.6 ст.1 Закона о регистрации недвижимости государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130 - 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.14 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень оснований для государственной регистрации прав приведен в ч.2 ст.14 Закона о регистрации недвижимости.

Частью 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ установлено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст.29 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона о регистрации недвижимости предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1);

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (п. 7 ч. 1);

- представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами (п. 8 ч. 1);

- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации (п.37 ч.1).

Судом установлено, что 09.11.2021 ИП ФИО3 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области через филиал АУ «МФЦ» с заявлением об исправлении  технической опечатки в дате начала срока обременения объекта недвижимости правами арендатора, а именно вместо 01.09.2020 исправить дату на 11.01.2012.

В силу положений п.п. 1, 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). 

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи). 

В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия такой сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. 

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации, возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ, п.2 ст.26 ЗК РФ определяет, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу п.3 ст.433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам п.1 и 2 ст.433 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст.51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу п.2.2 договор от 11.01.2012 №1879-12/сх вступает в силу с момента государственной регистрации, а в п.3.4.20 стороны предусмотрели обязанность арендатора произвести государственную регистрацию договора в соответствии с ч.2 ст.609 ГК РФ и ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С учетом приведенного законодательного регулирования регистрирующим органом сведения об обременении земельного участка правами арендатора и сведения о начале действия Договора с 01.09.2020 внесены в ЕГРН правомерно, а именно с даты обращения за регистрацией договора, а не с даты его подписания сторонами. 

С учетом изложенного дата 01.09.2020 технической ошибкой в сведениях об аренде земельного участка с кадастровым номером 36:15:5900026:64 не является.

В данном случае арбитражный суд полагает, что заявитель не лишен возможности защищать свои права путем оспаривания отказа в заключении договора купли-продажи, поскольку в силу п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" стороны не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора аренды, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, так как в таком случае следует иметь в виду, что договор связал их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ).

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Такой договор не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, но связывает стороны обязательством (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Данная правовая позиция отражена в п.24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018.

При таких обстоятельствах спариваемый отказ не нарушает прав заявителя, в связи с чем требование заявителя не подлежит удовлетворению.

При обращении в арбитражный суд ФИО3 по чеку-ордеру от 26.01.2022 уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., которая с учетом результатов спора подлежит отнесению за заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                                            И. А. Костина