Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24046/2016

13 декабря 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "ВорониноИнвест" (место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Цветочная ул., д. 25, лит. А, ОГРН 1089847306460, ИНН 7810525633);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр., д. 1, лит. Б, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга 

о признании действий незаконными 

при участии

- от заявителя: ФИО2, доверенность от 01.10.2016

- от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность от 28.12.2017 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными выраженных в письмах Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) от 20.06.2016 N 65890-32 и от 11.05.2016 N 49264-32 решений Комитета, об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 площадью 9685 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 1, и земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 площадью 12835 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 2; об обязании Комитета устранить нарушение прав Общества посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу проектов договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 площадью 9685 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 1, с установлением продажной цены 8 430 598,8 руб. и земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 площадью 12835 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 2, с установлением продажной цены 10 587 398,98 руб.

Решением от 09.06.2017 заявленные требования были удовлетворены. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.2018 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость установить, в каких целях испрашиваются земельные участки и соответствует ли разрешенное использование участков, определенное в соответствии с требованиями законодательства и градостроительного регламента, таким целям; не входит ли спорный земельный участок в границы планируемого размещения объекта регионального (местного) значения в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документации по планировке территории; определить, достаточной и необходимой ли является площадь участков для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости; в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права установить, подлежат ли требования Общества удовлетворению.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. 

Определением от 26.06.2018 суд приостановил производство по делу, назначил судебную экспертизу, поручил ее проведение эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ПРО.ЭКСПЕРТ» ФИО4.

02.11.2017 в суд поступило заключение эксперта ФИО4 Определением суда от 14.11.2018 судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по настоящему делу назначено на 11.12.2018. 

После возобновления производства по делу представитель Общества поддержал заявленные им требования. Представитель Комитета против удовлетворения требований Общества возражал, поддерживая доводы, изложенные в отзыве и письменных пояснениях.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежат склад для стружки площадью 157,4 кв.м с кадастровым номером 78:13:7420:1034:222, здание проходной площадью 50,8 кв.м с кадастровым номером 78:13:7420:1034:221, сооружение площадью 429,1 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6057, здание площадью 290 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6058, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 площадью 9685 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 1 (далее - Участок 1), а также административное здание площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6086, сооружение площадью 468,8 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6059, сооружение площадью 436,9 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6060, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 площадью 12835 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 2 (далее - Участок 2). 

Земельные участки с кадастровыми номерами 78:13:0007420:1034 и 78:13:0007420:1035 совместно предоставлены Обществу во временное владение и пользование на основании договора аренды от 01.10.2013 № 21-ЗД04015, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодатель), для использования под складскую деятельность (код функционального использования 3.2). Срок действия договора аренды от 01.10.2013 № 21-ЗД04015 установлен по 21.02.2060. 

Общество обратилось в Комитет с заявлениями от 09.12.2015 о предоставлении Участка 1 и Участка 2 в собственность. 

Письмом от 20.06.2016 № 65890-32 Комитет отказал Обществу в выкупе Участка 1 на том основании, что площадь участка превышает площадь, необходимую для функционирования и использования расположенных на участке объектов недвижимости. 

Письмом от 11.05.2016 № 49264-32 Комитет отказал Обществу в выкупе Участка 2 на том основании, что границы указанного участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства.

Общество, полагая отказы Комитета в предоставлении в собственность земельных участков незаконными, нарушающими его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с нормами статей 198, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3. ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. 

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указан в статье 39.16 ЗК РФ.

Из содержания оспариваемого решения Комитета, выраженного в Письме от 11.05.2016 №49264-32, следует, что в предоставлении в собственность Участка 2 Обществу отказано на том основании, что границы указанного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены.

Вместе с тем, согласно кадастровым паспортам Участков 1 и 2 от 10.03.2015, представленным в материалы дела, 07.07.2014 был проведен кадастровый учет изменений указанных земельных участков в части уточнения местоположения их границ, в связи с чем довод Комитет о том, что границы Участка 2 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, является несостоятельным.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ООО «Гарант-Кадастр» ФИО5 на основании Определения суда от 04.10.2016 о назначении судебной экспертизы по настоящему делу, границы и площадь спорных Участков 1 и 2 (границы и площадь образованной данными земельными участками территории), с учетом действующих нормативных требований, назначения земельных участков, назначения находящихся на земельных участках объектов, их единства, функциональной и технологической связи, являются необходимыми для устойчивой и непрерывной эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности.

Как следует из экспертного заключения, при анализе вопроса, поставленного перед экспертом, эксперт учитывал организационную, функциональную и технологическую связь всех объектов, расположенных на исследуемых земельных участках, которые обладая единым назначением и неразрывной физической и технологической связью, представляют собой единый складской комплекс, в состав, которого, входят следующие элементы: объекты недвижимости: здания (сооружения) складского и административно-бытового назначения; иные объекты складского и бытового назначения: строения (постройки, не являющиеся объектами недвижимости), используемые в качестве складов, ангаров, навесов, административно-бытовых и служебных объектов; открытые площадки для хранения товарно-материальных ценностей; объекты инфраструктуры, в том числе дорожно-транспортная сеть, площадки для хранения индивидуального автотранспорта (парковки), площадки (места) для выполнения погрузочно-разгрузочных работ, площадки для размещения мусоросборников; сооружения инженерно-технического обеспечения (система электроснабжения); озелененные территории (зоны озеленения), сложившуюся на территории исследуемых земельных участков застройку и порядок совместного использования земельных участков и объектов, находящихся на них, в целях осуществления складской деятельности согласно договору аренды земельных участков № 21-ЗД04015 от 01.10.2013, тот факт, что существующая конфигурация объектов складского комплекса, расположенных на территории исследуемых земельных участков, их четкая взаимосвязь между собой, обеспечивают эффективное, рациональное и устойчивое использование этих земельных участков в целях организации складской деятельности на них, а также требования действующих нормативно-правовых актов. 

Кроме того, экспертом при проведении судебной экспертизы также было принято во внимание, что земельные участки, несмотря на их нахождение в пределах территориальной зоны Т3Ж2 (жилая зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения) согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденных Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 N 524, фактически используются Обществом в соответствии с тем видом разрешенного использования, который указан для них в ЕГРН – «для размещения складских объектов», который, в свою очередь, не указан в актуальном перечне видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны Т3Ж2.

В связи с этим, эксперт, выбирая градостроительный регламент, подлежащий применению, правомерно пришел к выводу о необходимости определения предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства с учетом градостроительных регламентов, относящихся ко всем территориальным зонам, которые приведены в разделе 1 Приложения №3 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524 «О правилах землепользования и застройки».

При этом эксперт отметил, что подобное использование Обществом земельных участков без приведения их вида разрешенного использования в соответствие с градостроительным регламентом территориальной зоны Т3Ж2, к которой они относятся в настоящий момент, не противоречит действующему законодательству.

Данные выводы соответствуют действующему законодательству, в частности, из системного анализа части 8 и 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) следует, что в случае внесения изменений в правила землепользования и застройки правообладатель вправе продолжать использовать земельный участок и объекты капитального строительства, расположенные на нем, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования. 

Согласно п.4 ст.85 ЗК РФ в случае если земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон, то они могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с этим градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Комитетом, в свою очередь, не представлено доказательств того, что использование спорных земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, с указанным для них в ЕГРН видом разрешенного использования создает опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, Общество, как в настоящий момент, так и в случае приватизации спорных земельных участков, вправе продолжать использовать эти участки и объекты недвижимости, расположенные на них, в соответствии с ранее установленным и указанным в настоящий момент в ЕГРН видом разрешенного использования - «для размещения складских объектов», предполагающего эксплуатацию этих складских объектов.

Поскольку Общество обращается за выкупом Участков 1 и 2 в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на них, представляющих собой единый складской комплекс, а не для строительства (реконструкции) новых или существующих объектов недвижимости, так как п.1 ст.39.20 ЗК РФ не предусматривает иной цели выкупа участка, кроме как для эксплуатации существующих объектов недвижимости, то необходимо сделать вывод, что несоответствие вида разрешенного использования земельных участков, указанного в настоящий момент в ЕГРН, а также целей выкупа земельных участков видам разрешенного использования, предусмотренным в градостроительном регламенте для территориальной зоны Т3Ж2, не может служить основанием для отказа в выкупе спорных земельных участков. 

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Заключение, данное экспертом ООО «Гарант-Кадастр», мотивировано, отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не установлено.

Следовательно, доводы Комитета о том, что испрашиваемая площадь земельных участков больше площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, а также о том, что вид разрешенного использования земельных участков не соответствует заявленным целям использования этих участков, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В письменных пояснениях Комитет в качестве основания для отказа в предоставлении спорных земельных участков в собственность Общества также ссылается на нахождение этих участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории в границах планируемого размещения объекта регионального значения – объекта начального и среднего общего образования.

Из представленных в материалы дела документов следует, что Участки 1 и 2 расположены в границах территории в отношении которой постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1287 от 23.09.2010 (далее – Постановление №1287) утвержден проект планировки с проектом межевания территории (далее – ППТ и ПМ). 

Согласно Приложениям №№3,5 к Постановлению №1287 Земельные участки находятся в границах формируемых земельных участков №№8,10, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам в целях размещения объектов капитального строительства. 

В границах формируемого земельного участка №8 планируется строительство объекта начального и среднего общего образования и встроенная трансформаторная подстанция, а в границах формируемого участка №10 планируется строительство объекта бытового обслуживания со строенными помещениями и встроенной трансформаторной подстанцией. 

В связи с этим, Комитет, ссылаясь на п.17 ст.39.16 ЗК РФ, согласно которому, в предоставлении в собственность земельного участка может быть отказано в случае, если указанный в заявлении земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов, указал на невозможность приватизации Обществом спорных земельных участков.

Суд полагает данный довод Комитета несостоятельным, в связи со следующим.

В силу ч.1 ст. 41 ГрК РФ, в редакции, действовавшей на момент утверждения ППТ и ПМ, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Вместе с тем, указанные требования ГрК РФ в части установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, не были соблюдены.

Так, при разработке утвержденного Постановлением № 1287 ППТ и ПМ не было учтено наличие на территории спорных земельных участков объектов недвижимости, поставленных на государственный кадастровый учет до утверждения ППТ и ПМ и находящихся в настоящий момент в собственности Общества, а именно объектов с кадастровыми номерами 78:13:7420:1034:221, 78:13:7420:1034:222, 78:13:7420:1035:223. Кадастровые паспорта указанных объектов от 05.05.2010 и 04.05.2010 представлены в материалы дела.

Данное обстоятельство послужило причиной снятия 30.07.2010 с государственного кадастрового учета объектов с кадастровыми номерами 78:13:7420:1034:221, 78:13:7420:1034:222, 78:13:7420:1035:223 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (правопредшественника Комитета). 

Данные действия Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга были признаны незаконными вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2012 по делу № А56-9845/2012, в котором суд обязал Комитет осуществить действия, направленные на восстановление государственного кадастрового учета зданий.

В результате, в нарушение положений ч.1 ст.41 ГрК РФ территория, на которой расположены спорные земельные участки, была неверно обозначена в ППТ и ПМ в качестве незастроенной, без указания на наличие на ней объектов недвижимости, что позволило определить ее как территорию, на которой будут сформированы земельные участки для последующего их предоставления физическим и юридическим лицам в целях строительства объектов капитального строительства, в том числе объекта начального и среднего общего образования численностью не менее чем на 550 мест и площадью 12 500 кв.м.

Вместе с тем, строительство указанного объекта начального и среднего общего образования с предусмотренными ППТ и ПМ характеристиками и параметрами невозможно в настоящий момент, поскольку оно будет противоречить действующим градостроительным нормам и правилам. 

В целях установления факта возможности/невозможности строительства объекта начального и среднего общего образования на формируемом в соответствии с ППТ и ПМ земельном участке №8 площадью 2,08 га определением суда от 26.06.2018 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ПРО.ЭКСПЕРТ» ФИО4.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Возможно ли строительство объекта начального и среднего образования, предусмотренного к строительству постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1287 от 23.09.2010 г. «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной Бухарестской ул., Южным шоссе, Софийской ул., ул. Димитрова, во Фрунзенском районе», на формируемом земельном участке №8 площадью 2,08 га в полном соответствии с действующим земельным и градостроительным законодательством, в том числе строительными, противопожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами, предъявляемыми к объектам начального и среднего образования?

2) Возможно ли строительство объекта начального и среднего образования, предусмотренного к строительству постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1287 от 23.09.2010 г. «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной Бухарестской ул., Южным шоссе, Софийской ул., ул. Димитрова, во Фрунзенском районе», на формируемом земельном участке №8 площадью 2,08 га без демонтажа объектов недвижимости, принадлежащих ООО «ВорониноИнвест»?

02.11.2018 года судом было получено экспертное заключение, согласно которому, эксперт дал отрицательный ответ на оба поставленных перед ним вопроса. 

В мотивировочной части заключения экспертом дана оценка взаиморасположению объектов, проведен анализ градостроительной документации, а также анализ положений земельного и градостроительного законодательства, в том числе строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемых к объектам начального и среднего образования.

Давая отрицательный ответ на первый вопрос, эксперт указал на невозможность строительство объекта начального и среднего образования, предусмотренного ППТ и ПМ, поскольку: 

- площадь формируемого земельного участка 8 (ФЗУ-8) не достаточна для строительства объекта начального и среднего общего образования на 550 мест, так как площадь формируемого земельного участка 8 (ФЗУ-8) составляет всего 2,08 га (20 800 кв.м.), тогда как по градостроительным нормам она должна быть не менее 3,025 га (30 250 кв.м.); 

- в границах формируемого земельного участка 8 (ФЗУ-8) расположены объекты недвижимости ООО «ВорониноИнвест», функционально не связанные с общеобразовательным учреждением, что не допускается санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами.

Отвечая отрицательно на второй вопрос, поставленный перед ним судом, эксперт указал на то, что строительство объекта начального и среднего образования, предусмотренного ППТ и ПМ, невозможно без демонтажа объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, поскольку: 

- с учетом площади формируемого земельного участка №8 (ФЗУ-8), параметров планируемого к размещению на территории ФЗУ-8 объекта начального и среднего общего образования (школа на 550 мест), нормативно установленных требований к проектируемым зданиям общеобразовательных организаций и земельным участкам, на которых предполагается их размещение, строительство на территории ФЗУ-8 объекта начального и среднего общего образования с любыми возможными и допустимыми действующими нормативными требованиями месторасположением и конфигурацией приведет к фактическому наложению указанного объекта (школы) на все объекты недвижимости ООО «ВорониноИнвест», расположенные в границах ФЗУ-8, что свидетельствует о невозможности их сохранения и необходимости демонтажа; 

- все расположенные в границах формируемого земельного участка 8 (ФЗУ-8) объекты недвижимости ООО «ВорониноИнвест» функционально не связаны с общеобразовательным учреждением, в связи с чем, строительство на территории указанного ФЗУ-8 общеобразовательной организации (объекта начального и среднего общего образования) на 550 мест невозможно без демонтажа всех указанных объектов недвижимости ООО «ВорониноИнвест», поскольку иное (сохранение этих объектов недвижимости) приведет к нарушению требований действующего земельного и градостроительного законодательства, в том числе строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемых к размещению (проектированию и строительству) объектов начального и среднего образования.

По результатам исследования представленного в суд экспертного заключения, выполненного экспертом ФИО4, нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом также не представлено.

Кроме того, аналогичные выводы о невозможности строительства объекта начального и среднего общего образования на 550 мест, предусмотренного к строительству ППТ и ПМ на формируемом земельном участке №8 (ФЗУ-8), без нарушений требований действующего земельного и градостроительного законодательства содержатся в Письме Комитета по строительству Санкт-Петербурга №01-51-12596/18-0-1 от 25.07.2018, представленного в материалы дела. 

Комитет по строительству Санкт-Петербурга также указал на то, что внесение изменений в утвержденный ППТ и ПМ в части исключения трансформаторной подстанции и уменьшения вместимости объекта образования, предусмотренного к размещению на ФЗУ-8, невозможно, поскольку в соответствии с требованиями пп.2 п.12.8 ст.45 ГрК РФ снижение фактических показателей обеспеченности территорий объектами социальной инфраструктуры не допускается.

Одновременно с этим, Комитет по строительству Санкт-Петербурга указал и на то, что в соответствии со статьями 49, 56.3, 56.6, 70.1 ЗК РФ, а также п.19 ст.1 ГрК РФ основания для резервирования/изъятия спорных земельных участков и объектов недвижимости Общества на них расположенных для государственных нужд – отсутствуют.

В связи с изложенным выше, принимая во внимание выводы эксперта, позицию Комитета по строительству Санкт-Петербурга, а также учитывая конфигурацию и местоположение объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности, отсутствие возможности для резервирования/изъятия для государственных и муниципальных нужд спорных земельных участков и объектов недвижимости Общества, расположенных на них, проект планировки с проектом межевания территории был утвержден уполномоченным органом в нарушение ГрК РФ, поскольку объект начального и среднего общего образования на 550 мест, предусмотренный им к строительству на спорных земельных участках, не сможет быть построен.

В качестве одного из способов восстановления нарушенного права ГК РФ предусматривает неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, независимо от признания этого акта недействительным (абз. 13 ст. 12 ГК РФ).

Аналогичные положения содержатся в абз. 4 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, Обществом правомерно заявлено о неприменении Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2010 №1287 об утверждении ППТ и ПМ, в рамках настоящего дела.

В связи с изложенным, суд полагает, что Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2010 №1287 об утверждении ППТ и ПМ в части включения территории спорных земельных участков в границы формируемых земельных участков 8,10 (ФЗУ 8,10) с планами строительства на них объектов капитального строительства - объекта начального и среднего общего образования и встроенной трансформаторной подстанции, а также объекта бытового обслуживания со строенными помещениями и встроенной трансформаторной подстанцией, противоречит требованиям ГрК РФ, ущемляет права и законные интересы Общества, и не подлежит применению в соответствии с абз.13 ст.12 ГК РФ, а, следовательно, не может служить правовым препятствием для приватизации Обществом Участков 1 и 2 в порядке п.1 ст.39.20 ЗК РФ.

Таким образом, следует признать установленным, что Общество имеет право на выкуп испрашиваемых им в собственность земельных участков, а обжалуемые решения Комитета об отказе в приватизации указанных земельных участков не соответствуют положениям статей 39.3, 39.4, 39.16, 39.17 и 39.20 ЗК РФ и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности. 

В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в частности, указание на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. 

Суд полагает, что нарушенное право Общества может быть восстановлено посредством обязания Комитета совершить действия, направленные на заключение с Обществом договоров купли-продажи спорных земельных участков на основании ранее поданных им в Комитет заявлений, путем подготовки, подписания проектов указанных договоров с указанием в них продажной (выкупной) цены земельных участков и направления их для подписания Обществу.

Согласно статье 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Пунктом 2 и 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 №59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления о выкупе земельных участков, а именно 10 декабря 2015 года, поскольку данная норма исключена Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», вступившим в действие 11.12.2015) установлено, что цена земельных участков устанавливается исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга, и рассчитывается по формуле: Ц = Цкад x К, где: Ц - цена земельного участка, Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка, К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 6 настоящей статьи. 

Согласно п. 6 указанной нормы при продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25. 

Согласно кадастровым паспортам земельных участков от 10.03.2015 кадастровая стоимость земельного участка 78:13:0007420:1034 (участок 1) составляет 33 722 395, 20 руб., кадастровая стоимость земельного участка 78:13:0007420:1035 (участок 2) составляет 42 349 595, 90 руб. Таким образом, выкупная стоимость составит в отношении участка 1 - 8 430 598, 80 руб., в отношении участка 2 - 10 587 398,98 руб.

С учетом изложенного требования Общества подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины и на проведение судебных экспертиз подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе Обществу с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, площадью 9 685 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, участок 1, выраженное в Письме от 20.06.2016 № 65890-32. 

Признать незаконным решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе Обществу с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, участок 2, выраженное в Письме от 11.05.2016 № 49264-32. 

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» в 10-дневный срок со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу проектов договоров купли-продажи: 

- земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034, площадью 9 685 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, участок 1, установив продажную цену 8 430 598, 80 рублей; 

- земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035, площадью 12 835 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, участок 2, установив продажную цену 10 587 398, 98 рублей; 

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест» 6 000 рублей 00 копеек - расходов по оплате государственной пошлины, 80 000 рублей 00 копеек - расходов по оплате экспертиз.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.