Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1530/2020

г. Хабаровск

12 марта 2020 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 11 марта 2020 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 307272129900029, ИНН 

<

***>)

о признании права общей долевой собственности

Третьи лица: акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска», Муниципальное образование «город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 09.01.2020 №1, диплом

от ответчика: ФИО2 (лично), ФИО4, доверенность от 20.02.2020 №27АА1500228, диплом

от АО «ЦИТ г.Хабаровска»: ФИО5, доверенность от 30.12.2019 №5189/02-02, диплом

от Администрации г. Хабаровска: ФИО6, доверенность №1.1.29-169 от 11.10.2019, диплом

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (далее – ООО «Жилищная инициатива») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома №10 по ул. Ким Ю Чена в г.Хабаровске на объект недвижимости - нежилое помещение  -I(1-12,33) общей площадью 288,5кв.м., расположенное в жилом доме по адресу 

<

...> Ю Чена, 10.

Определениями суда от 07.02.2020, 25.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ г.Хабаровска»), Муниципальное образование «город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска (далее – Администрация).

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает, обосновывая их положениями статей 12, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ и мотивируя тем, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома (далее - МКД), предназначено для нахождение в нем теплового пункта, а значит для обслуживания более одного помещения в жилом доме. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на недоказанность истцом наличия у спорного помещения признаков общего имущества МКД, в том числе на момент приватизации первой квартиры в доме. Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку признание права собственности на имущество, которое не находится в непосредственном владении истца, возможно исключительно путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Ответчиком заявлено о пропуске  срока исковой давности.

Третьи лица поддержали позицию ответчика по спору в соответствии с доводами, изложенными в отзывах, просили отказать в удовлетворении исковых требований. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что ООО  «Жилищная инициатива» является управляющей организацией, заключившей с собственниками помещений в жилом доме по адресу: 

<

...> Ю Чена, дом №10, договор управления многоквартирным домом от 22.12.2008. 

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в МКД от 03.01.2010, управляющая организация наделена правом на обращение в судебные и иные органы с требованием о возврате в общую долевую собственность нежилых помещений, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности (вопрос №6).

Нежилое помещение -I(1-12,33) общей площадью 288,5кв.м., расположенное в подвале жилого дома по адресу 

<

...> Ю Чена, 10, принадлежит на праве собственности с 13.12.2017 ФИО2 (выписка из ЕГРН от 23.10.2019 №КУВИ-001/2019-25869748).

С 1998 года спорное нежилое помещение включено в реестр муниципальной собственности. Право собственности за городским округом «Город Хабаровск» зарегистрировано 18.06.2004. 03.09.2004 помещение передано в хозяйственное ведение МУП г. Хабаровска «ЦИТ г. Хабаровска». С 23.11.2005 помещение находится в собственности АО «ЦИТ г. Хабаровска».

В соответствии с постановлением от 25.07.2017 №2536 Администрация приняла от АО «ЦИТ г. Хабаровска» спорное помещение в муниципальную собственность. Решением Хабаровской городской думы от 22.08.2017 №631 нежилое помещение -I(1-12,33) общей площадью 288,5кв.м., расположенное по адресу 

<

...> Ю Чена, 10, вошло в перечень имущества, включенного в программу приватизации муниципального имущества, как выделенное для самостоятельного использования, в целях, не связанных с обслуживанием дома.

В последующем, по договору №47 купли-продажи объекта муниципальной собственности от 30.11.2017 нежилое помещение продано ФИО2 с обременением в виде договора аренды от 01.06.2017 №24/17 по результатам торгов.

Согласно заверенной КГБУ «Хабкрайкадастр» копии плана подвала и экспликации к плану, по состоянию на 07.05.1986 (с отметкой о последнем обследовании 18.06.1993) спорные помещения определены как нежилые и имели следующие назначения: №1 – угольник, №2 – зольник, №4 – котельная, №5 – душ, №№6-7 – коридор, №№8-9 – мастерская, №10 – умывальник, №11 – котельная. 

Согласно письму Управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации г. Хабаровска исх. №1-24/1238 от 16.04.2019, первая передача квартиры в жилом доме в собственность граждан состоялась 25.01.1993 (кв. №20). 

ООО «Жилищная инициатива», полагая, что нежилое помещение -I(1-12,33) общей площадью 288,5кв.м., расположенное в жилом доме по адресу 

<

...> Ю Чена, 10,  является общим имуществом жилого дома, право общей долевой собственности на него принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд руководствуется следующим.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. 

Из смысла названной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» содержится разъяснение относительно конкретных способов судебной защиты, установленных гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 стать 290 ГК РФ).

Судом установлено, что нежилое помещение -I(1-12,33) общей площадью 288,5кв.м., расположенное в жилом доме по адресу 

<

...> Ю Чена, 10, является собственностью ФИО7

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Аналогичный состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

По смыслу указанных норм к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Наряду с такими помещениями в многоквартирном доме могут находиться иные помещения, предназначенные для самостоятельного использования с правовым режимом, отличающимся от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Пунктом 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" жилой и нежилой фонд, находившийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесен к муниципальной собственности.

Вместе с тем, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, расположенных в каждом подвале и не порождающих сами по себе право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О указано, также, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36  Жилищного кодекса РФ.

С учетом приведенной выше правовой позиции для определения правового режима конкретного помещения необходимо установить, когда было сформировано (учтено) помещение и как оно использовалось относительно момента приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме.

При этом, установление факта нахождения в спорном помещении коммунального оборудования, технологически предназначенного для обслуживания всего многоквартирного дома, не является достаточным основанием для отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу.

Наличие коммуникаций и оборудования в помещении само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Наличие в помещении транзитных коммуникаций само по себе не является препятствием для выдела помещений, поскольку такие коммуникации проходят по всему дому, могут быть размещены, в том числе и в помещениях, принадлежащих индивидуальным собственникам.

Из материалов дела следует, что первая передача квартиры в спорном доме в собственность граждан состоялась в 1993 году. 

Согласно техническому паспорту, жилой дом №10 по ул. Ким Ю Чена в г.Хабаровске 1959 года постройки. При постройке и сдаче дома в эксплуатацию назначение спорного помещения  и его составляющих определено как котельная, зольник, угольник, т.е. – автономное теплоснабжение дома. В тоже время, на дату приватизации первой квартиры в доме 25.01.1993 вид отопления изменен на центральное. В связи с чем, на указанную дату в спорном помещении котельная не располагалась, и помещение не использовалось жильцами дома в целях эксплуатации помещений, общего имущества дома, что и явилось основанием для включения спорного нежилого помещения с самостоятельным назначением в реестр муниципального имущества.

Данный вывод суда подтверждается представленными в материалы дела выкопировками из технических паспортов на дом, техническим паспортом на спорное нежилое помещение, и не опровергнуто в порядке статьи 65 АПК РФ истцом документально, в том числе истцом не представлены документы о том, что на дату 25.01.1993 спорное нежилое помещение использовалось в качестве котельной.

Таким образом, спорное помещение на дату приватизации первой квартиры в доме являлось отдельно сформированным нежилым помещением, не имеющим цели использования, связанные с обслуживанием жилого дома, и не использовалось домовладельцами. 

Как усматривается из технического паспорта на домовладение, нежилое помещение № -I(1-12,33) изолировано от многоквартирного дома, имеет отдельный и единственный вход, что исключает доступ в него жильцов. Вход в помещение со стороны подъездов жилого дома и с иных мест общего пользования отсутствует, помещение изолировано от жилых помещений, подъездов, лестничных маршей капитальной стеной.

С даты приватизации первой квартиры в доме спорное помещение не выполняло обслуживающую функцию по отношению к другим помещениям и квартирам в многоквартирном доме по ул. Ким Ю Чена, 10.

Ответчик, и собственники до него – Администрация, АО «ЦИТ г. Хабаровска» использовали помещение как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, соответственно, помещение № -I(1-12,33) не может быть отнесено к общему имуществу МКД.

Истец также ссылается на нарушение его прав тем, что ответчиком, предыдущими собственниками в отсутствие разрешительной документации произведена перепланировка спорного помещения, в результате которой находившийся в нем тепловой пункт перемещен под лестницу около наружной стены дома на нижнем уровне подвального помещения, огороженного с двух сторон кирпичными перегородками и конструкцией лестницы (спуска в торговый зал), что, согласно выводу специалиста, не соответствует требованиям нормативных документов, и затрудняет эксплуатацию и обслуживание работниками истца теплового пункта. Данные доводы истца отклонены судом как неподтвержденные документально, поскольку спорное помещение соответствует техническому паспорту, документы о наличии в нем самовольного переоборудования, а также о том, что в спорном помещении когда-либо располагался тепловой пункт, истцом в материалы дела не представлены.

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление №64) указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

Поскольку спорное помещение зарегистрировано на праве собственности за ответчиком и не относится к помещению, которым владеют все собственники помещений в МКД, верным является способ защиты права в виде требований об истребовании имущества, соединённый с требованием о признании права общей долевой собственности.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью в силу положений статьи 195 ГК РФ признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу положений статей 196 и 200 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 

Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). 

Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Статьей 203 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления №64, на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединенные с требованием о признании права общей долевой собственности, распространяется общий срок исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, если законом не установлено иное.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 21.11.2008, собственниками в качестве управляющей организации выбрано ООО «Жилищная инициатива». 

Право собственности ФИО2 на нежилое помещение № -I(1-12,33) общей площадью 288,5кв.м., расположенное в жилом доме по адресу 

<

...> Ю Чена, 10, зарегистрировано 13.12.2017. Право собственности за городским округом «Город Хабаровск» - 18.06.2004. С 23.11.2005 помещение находилось в собственности АО «ЦИТ г. Хабаровска». Кроме того, с 18.08.2011 нежилое помещение находится в пользовании арендаторов – ИП ФИО8, ИП ФИО9 на основании соответствующих договоров с собственником помещения.

С даты регистрации права собственности на квартиры у собственников помещений в МКД возникло право общей долевой собственности на общее имущество, право на обращение в суд с заявленными требованиями и возможность получения сведений о наличии оспариваемого права ответчика.

Собственники помещений в МКД, действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, имели возможность определить, какое имущество в доме является общим (обслуживающим более одного помещения в здании), какое лицо чинит препятствие в пользовании общим имуществом здания, применительно к тому обстоятельству, что собственники не имели и не имеют доступа к спорному помещению.

Право собственности на общее имущество в МКД принадлежит собственниками помещений, управляющая компания в этом случае является лишь представителем собственников, то есть не материальным, а процессуальным истцом. Поэтому срок исковой давности начинает течь с момента, когда о нарушенном праве должно было стать известно собственникам помещений дома.

При этом, информация о принадлежности недвижимого имущества является открытой, в связи с чем у собственников помещений МКД имелась реальная возможность получить указанную информацию.

В свою очередь, ООО «Жилищная инициатива», приняв жилой дом, также должно было узнать и узнало о наличии зарегистрированного права иного лица на спорное помещение. Согласно положениям части 5 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными.

Из материалов дела, пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что ООО «Жилищная инициатива» был известен собственник спорного помещения – АО «ЦИТ г. Хабаровска» и пользователь ИП ФИО8, так как с последним истцом 20.12.2012 заключен договор долевого участия в эксплуатационных расходах по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. 

С настоящим иском истец обратился в арбитражный суд 04.02.2020, то есть по истечении срока исковой давности, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы истца о том, что исковая давность не распространяется на требования о признании общей долевой собственности (абзац 5 статьи 208 ГК РФ) судом отклонены как противоречащие приведенным выше разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления №64, поскольку собственники помещений МКД фактически не владели и не владеют спорным помещением, не используют спорное помещение и не имеют к нему доступа.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, суд приходит к выводу  о пропуске истцом срока исковой давности.

С учетом изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению судом.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца. При этом, учитывается, что госпошлина оплачена истцом при обращении в суд в установленном законом порядке и размере.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева