ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-89984/21-84-671

город Москва

08 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2022 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Кузнецова В.В., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании: 

от истца (заявителя) АО «Специализированный застройщик «20 дней»: ФИО1 (дов. от 16.05.2022 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Москомстройинвеста: ФИО2 (дов. № 77-30-19/21 от 08.06.2021 г.), ФИО3 (дов. № 77-30-20/21 от 08.06.2021 г.), ФИО4 (дов. № 77-30-46/21 от 27.09.2021 г.);

рассмотрев 02 июня 2022 г. в судебном заседании кассационную жалобу Москомстройинвеста

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2021 г.,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2022 г.

по делу № А40-89984/21-84-671

по заявлению акционерного общества «Специализированный застройщик «20 дней»

к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства

о признании незаконным предписания от 14 апреля 2021 г. № 77-21-1679/21, 

 

УСТАНОВИЛ:

в период с 20 февраля 2021 г. до 23 марта 2021 г. Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее - Москомстройинвест, административный орган) на основании приказа от 20 февраля 2021 г. № 01-06-29/21 проведена внеплановая документарная проверка соблюдения акционерным обществом «Специализированный застройщик «20 дней» (далее – АО «СЗ «20 дней», общество, заявитель) требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) при строительстве многоэтажных жилых домов корпус 3 (этап 12), корпус 8 (этап 15), корпус 11 (этап 16), корпус 26 (этап 14), корпус 27 (этап 13) в составе комплексной общественно-жилой застройки, расположенной по адресу: 

<

...> (далее – объекты). 

По итогам проверки Москомстройинвестом составлен акт проверки от 23 марта 2021 г. № 0024/21, из которого следует, что АО «СЗ «20 дней» нарушены требования пункта 9 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ, выразившееся в неполучении застройщиком заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1, 2 статьи 3 и статей 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ.

14 апреля 2021 г. Москомстройинвестом выдано предписание № 77-21-1679/21 об устранении нарушений требований законодательства в сфере долевого строительства, в соответствии с которым АО «СЗ «20 дней» предписано в срок до 20 июня 2021 г. принять меры по устранению нарушений пункта 9 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

осуществить возврат в адрес участников долевого строительства денежных средств, привлеченных от них АО «СЗ «20 дней» в счет оплаты заключенных с застройщиком договоров участия в долевом строительстве, а также направить в Москомстройинвест информацию, подтверждающую устранение нарушения требований пункта 9 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ, с приложением копий соответствующих документов;

осуществить мероприятия по недопущению в дальнейшем привлечения денежных средств в отсутствие заключения о соответствии застройщика и проектных деклараций требованиям, установленным частями 1.1, 2 статьи 3 и статей 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ.

Считая свои права нарушенными, АО «СЗ «20 дней» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Москомстройинвесту о признании незаконным предписания от 14 апреля 2021 г. № 77-21-1679/21.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2021 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2022 г., заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Москомстройинвест просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, указывая на нарушение обществом порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства по причине прекращения действия выданных правопредшественнику АО «СЗ «20 дней» - ООО «Люблино Девеломпент» заключения о соответствии застройщика и проектной документации требованиям, установленным частями 1.1, 2 статьи 3 и статей 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ (далее – ЗОС) в связи с расторжением всех договоров участия в долевом строительстве.

В отзыве на кассационную жалобу АО «СЗ «20 дней» просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на правильное применение судами норм материального и процессуального права.

В заседании кассационной инстанции представитель Москомстройинвеста поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель АО «СЗ «20 дней» против ее удовлетворения возражал.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1.1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о комплексном развитии территории.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий требованиям установленным частью 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

Положениями статьи 20 Федерального закона № 214-ФЗ определено, какую информацию о застройщике должна содержать информация, размещаемая в единой информационной системе жилищного строительства, а положениями статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ определено, какую информацию о проекте строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) либо нескольких многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) в пределах одного разрешения на строительство должна содержать информация, размещаемая в единой информационной системе жилищного строительства.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое предписание не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1, 2 статьи 3 и статей 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ, являются действующими в отношении общества, так как получены правопредшественником и не требовали переоформления.

Судами установлено, АО «СЗ «20 дней» является застройщиком части проекта ЖК «Люблинский парк» на основании разрешений на строительство № 77-152000-017441-2018 от 27 июня 2018 г. (корпус 3, срок действия до 27 июня 2028 г.); № 77-152000-017442-2018 от 27 июня 2018 г. (корпус 8, срок действия до 27 июня 2028 г.); № 77-152000-017467-2018 от 28 июня 2018 г. (корпус 11, срок действия до 27 июня 2028 г.); № 77-152000-017444-2018 от 27 июня 2018 г. (корпус 26, срок действия до 27 июня 2028 г.); № 77-152000-017424-2018 от 26 июня 2018 г. (корпус 27, срок действия до 27 июня 2028 г.) (далее – разрешения на строительство).

Первоначально вышеуказанные разрешения на строительство и права на земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003010:15, на котором осуществляется строительство объектов, были оформлены на ООО «Люблино Девелопмент», которые были переоформлены на АО «СЗ «20 дней», а в проектные декларации внесены изменения о застройщике.

В 2018 году Москомстройинвестом были выданы заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частям 1.1, 2 статьи 3 и статей 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ - № 77-13-487/8 от 06 ноября 2018 г. по разрешению на строительство № 77-152000-017441-2018 от 27 июня 2018 г. (корпус 3); № 77-13-526/8 от 30 ноября 2018 г. по разрешению на строительство № 77-152000-017442-2018 от 27 июня 2018 г. (корпус 8); № 77-13-528/8 от 30 ноября 2018 г. по разрешению на строительство № 77-152000-017467-2018 от 28 июня 2018 г. (корпус 11); № 77-13-536/8 от 30 ноября 2018 г. по разрешению на строительство № 77-152000-017444-2018 от 27 июня 2018 г. (корпус 26);- № 7-13-537/8 от 30 ноября 2018 г. по разрешению на строительство № 77-152000-017424-2018 от 26 июня 2018 г. (корпус 27).

В IV квартале 2019 года ООО «Люблино Девелопмент» в рамках заключенного договора аренды части земельного участка № 1 от 29 ноября 2019 г. были переданы в АО «СЗ «20 дней» права на строительство пяти многоэтажных жилых корпусов (корпус 3, 8, 11, 26, 27).

В связи с наличием у ООО «Люблино Девелопмент» заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, сменой собственника проекта строительства, в отношении которого выданы заключения на заявителя, последний обратился в Москомстройинвест с заявлением о разъяснении положений законодательства в части необходимости получения заключения о соответствии АО «СЗ «20 дней» требованиям Федерального закона № 214-ФЗ (письмо от 23 января 2020 г. № 01/2020).

Письмом от 03 февраля 2020 г. № 77-24-51/20-1 Москомстройинвест разъяснил, что АО «СЗ «20 дней» не требуется получать заключение о соответствии застройщика и проектной декларации, поскольку такое заключение выдается для целей заключения первого договора долевого участия в строительстве, которое было получено предыдущим застройщиком части проекта строительства ООО «Люблино Девелопмент», а также указано на то, что у застройщика, приобретшего проект строительства у другого застройщика, получившего заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, сохраняется право на реализацию проекта строительства, а выданные прежнему застройщику заключения остаются действующими.

Судами также принято во внимание, что после смены застройщика были расторгнуты договоры участия в долевом строительстве и впоследствии заключены новые договоры долевого участия в строительстве. При этом специального порядка передачи проекта строительства новому застройщику действующим законодательством не предусмотрено.

Сведения о расторжении заключенных ООО «Люблино Девелопмент» прежних договоров участия в долевом строительстве были внесены АО «СЗ «20 дней» в проектные декларации. Новые договоры долевого участия в строительстве АО «СЗ «20 дней» были заключены 17 декабря 2020 г. (корпус 3) и 24 декабря 2020 г. (корпусы 11, 26, 27).

Отклоняя доводы Москомстройинвеста о том, что вывод о действительности заключения о соответствии в отношении общества изложен письме от 03 февраля 2020 г. № 77-24-51/20-1 с учетом того, что на момент издания письма были зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, заключенные ООО «Люблино Девелопмент», а потому указанное письмо не может применяться в отсутствие таких заключенных договоров, суды указали на то, что из указанного письма не следует, что Москомстройинвест принимает во внимание наличие или отсутствие заключенных договоров участия в долевом строительстве. Данное обстоятельство не оценивалось Москомстройинвестом при уведомлении заявителя о действительности ранее выданных ЗОС.

Кроме того, расторжение заключенных ООО «Люблино Девелопмент» договоров не влечет прекращения действия ЗОС, положения Федерального закона № 214-ФЗ не предусматривают такого основания для прекращения действий заключений о соответствии как расторжение договоров участия в долевом строительстве.

Выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют положениям действующего законодательства. Оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает обоснованным вывод суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и указывают на несогласие с выводами судов, сделанных на основании оценки представленных в материалы дела доказательств.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит переоценка представленных суду доказательств и сделанных на основании их оценки выводов.

Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судом применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.

При таком положении обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2021 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 февраля 2022 г. по делу № А40-89984/21-84-671 оставить без изменения, кассационную жалобу Москомстройинвеста – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                 Е.А.Ананьина

Судьи                                                                                                          В.В.Кузнецов

                                                                                                          Е.Е.Шевченко