Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

08.07.2023 года Дело № А50-27230/22

Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2023 года. Полный текст решения изготовлен 08.07.2023 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Новицкого Д.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании с использованием сервиса «Онлайн-заседание» дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Айсберг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

         о взыскании части обеспечительного взноса по договору аренды № 409 от 01.11.2012 в размере  480 451,20 руб., процентов в размере  27 293,57 руб.,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Айсберг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 1 362 327,60 руб.,

в заседании приняли участие представители:

  от истца – ФИО2, по доверенности, предъявлены паспорт и диплом; (участвует посредством онлайн-заседания);

 от ответчика – ФИО3, по доверенности, предъявлены паспорт, диплом                                          

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Айсберг» (далее ответчик) о взыскании части обеспечительного взноса по договору аренды № 409 от 01.11.2012 в размере  480 451,20 руб., процентов в размере  27 293,57 рубля.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 08.11.2022 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 17.01.2023 рассмотрение дела назначено по общим правилам искового производства, принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Айсберг» о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 1 362 327,60 рубля. 

В обоснование требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком по договору в части возврата обеспечительного платежа. 

Ответчик с требования не согласился по мотивам, изложенным в отзыве, просил в удовлетворении требований отказать, направил встречное исковое заявление о взыскании стоимости ремонта.  

В судебном заседании представители сторон настаивали на позициях, изложенных в письменных пояснениях. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон суд установил следующее. 

Как следует из материалов между обществом с ограниченной ответственностью Торговый центр «Айсберг» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» (Арендатор) заключен договор аренды №409 от 01.11.2012 г., согласно которому Арендодатель передает Арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения № 16, 17, 18 общей площадью 235,6 кв.м, расположенного на 1 этаже Торгового центра «Айсберг» по адресу: 

<

...>, условный номер Объекта 59-59/01/097/2005-148.

 Пунктом 2.1. Договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Срок аренды по договору по 04.04.2016 года, дополнительными соглашениями №6 от 04.04.2016 г., №15 от 01.03.2021 г. стороны продлевали срок действия договора (последний срок - по 03.04.2022 г.) на действующих условиях.

В соответствие с пунктом 3.13 Договора для обеспечения обязательств Арендатора по настоящему договору Арендатор вносит обеспечительный взнос для предотвращения убытков вследствие досрочного расторжения настоящего договора по инициативе Арендатора без предварительного письменного уведомления Арендодателя в установленные договором сроки, предусмотренные п. 6.2.17, 8.2. настоящего договора.

Согласно пункту 3.15 Договора обеспечительный взнос, внесенный Арендатором по договору аренды № 362 от 22 февраля 2011 года в размере 1 036 640 рублей засчитывается Арендодателем в счет уплаты обеспечительного взноса по настоящему договору аренды.

Дополнительным соглашением №14 от 28.05.2020 года стороны уменьшили размер обеспечительного платежа до суммы 606 000,00 и произвести зачёт переплаты в размере 430 640 рублей по обеспечительному платежу в счет оплаты постоянной части арендной платы. 

Письмом №245 от 05.03.2022 года истец уведомил ответчика об отсутствии намерений продлевать действие договора, предложил передать объект по акту приема-передачи, провести сверку расчетов, а также возвратить обеспечительный взнос.

Письмом от 15.03.2022 № 17 ответчик указал на необходимость проведения истцом работ по восстановлению арендуемого объекта в первоначальном виде. 

Письмом от 24.03.2022 истец уведомил ответчика о том, что объект аренды находится в нормальном состоянии и не требует текущего и восстановительного ремонта. 

Письмами от 25.03.2022 и 01.04.2022 ответчик предложил произвести 04.04.2022 осмотр объекта аренды и разрешить вопрос, касающийся неотделимых улучшений и восстановительного ремонта.   

01.04.2022 сторонами произведен осмотр объекта аренды.

Как указывает истец, в связи с уклонением ответчика от приема объекта аренды, истцом в одностороннем порядке составлен акт возврата нежилого помещения от 04.04.2022, который направлен ответчику 04.04.2022. 

Поскольку в установленный договором срок возврат обеспечительного взноса в размере 480 451,2 руб. (с учетом зачета компенсации поврежденного пола в размере 125 548, 8 руб.) ответчиком не произведен, истец направил в адрес ответчика претензию от 22.06.2022.

Неисполнение требований претензии к послужило основанием для обращения истца в суд  с настоящим заявлением. 

Как следует из материалов дела, ответчиком в одностороннем порядке составлен акт приема-возврата спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>., которым определен перечень имущества, переданного Арендодателем Арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2012 и не возвращенного Арендодателю после окончании договора аренды, отражено неудовлетворительное техническое состояние объекта аренды, также указано на необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ.

По поручению ответчика, экспертной организацией ООО «Эксперт-Р» 08.04.2022 проведен осмотр спорных помещений. 

Согласно заключению специалиста ООО «Эксперт-Р» № Э-20220411/1 от 11.05.2022  сметная стоимость ремонтных работ на спорном объекте аренды составляет 1362327, 6 руб. 

 23.05.2022 ответчик направил в адрес истца письмо с требованием компенсировать стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков объекта аренды. 

Неисполнение требований претензии послужило основанием для предъявление ответчиком встречного искового заявления о взыскании с ООО «АромаЛюкс» стоимость ремонтно-восстановительных работ в сумме 1362327, 6 руб.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).

По своей правовой природе обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения договора сторонами, который служит средством минимизации рисков неисполнения или ненадлежащего исполнения исполнителем своих обязательств по договору. Обеспечительный платеж в силу его правовой природы, носящей компенсационный характер, направлен на обеспечение контрагентом существующего обязательства по договору, в том числе обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки в случае имевших место с его стороны нарушений. Внесение данного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований заказчика, в том числе о компенсации убытков, неустойки.

При этом обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором.

По общему правилу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается наличие между ними в спорный период договорных отношений по аренде объекта недвижимого имущества, внесение обеспечительного платежа, отсутствие задолженности по арендным платежам, возврат арендованного имущества.     

В связи с истечением срока действия спорного договора (03.04.2022) истцом в одностороннем порядке составлен акт возврата нежилого помещения от 04.04.2022 (направлен ответчику 04.04.2022). 

Аналогичный акт составлен в одностороннем порядке ответчиком 08.04.2022. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 4 акту приема-передачи от 01.11.2012 (Приложения 3 к Договору аренды) на дату передачи арендованного имущества, техническое состояние передаваемого объекта, а также имущества в пункте 3 акта удовлетворительное и позволяет его использовать по назначению.

В соответствии с пунктом 4.5. договора аренды от 01.11.2012 № 409,  возврат Объекта и другого имущества Арендодателя, переданного Арендатору в составе арендуемого Объекта, по истечению срока действия настоящего договора либо при его досрочном расторжении производится Арендатором арендодателю в технически исправном и чистом убранном состоянии с учетом нормального износа.

В целях определения состояния объекта аренды, по заданию истца экспертом ООО «Центр экспертизы строительства», в присутствии представителей сторон, проведен осмотр спорного объекта, по результатам которого составлен акт от 20.04.2022 г.

Перед экспертом поставлен вопрос – «Являются ли дефекты и повреждения, отраженные на материалах фото-видеофиксации и зафиксированные в ходе осмотра, проведенного 20.04.2022г. (по результатам которого составлен Акт осмотра объекта - помещения, площадью 235,6 кв.м), следствием нормального износа за период эксплуатации ООО «АромаЛюкс» нежилых помещений по адресу: 

<

...>?». 

По итогам исследований ООО «Центр экспертизы строительства» составлен акт экспертного исследования № 383/13-05/22 от 13.05.2022 года. 

По результатам проведенного исследования определено, что дефекты и повреждения, отраженные на материалах фото-видеофиксации и зафиксированные в ходе осмотра, проведенного 20.04.2022г. (по результатам которого составлен Акт осмотра объекта - помещения, площадью 235,6 кв.м), в целом являются следствием нормального износа за период эксплуатации ООО «АромаЛюкс» нежилых помещений по адресу: 

<

...>. Исключением являются повреждения покрытия пола - не являются следствием нормального износа.

ООО «Центр экспертизы строительства» 20.06.2022 произведен расчет стоимости работ по замене покрытия пола на спорном объекте. 

Таким образом, материалами дела подтверждается, что выявленные в ходе осмотра спорного помещения 20.04.2022г.  представителями сторон недостатки являются следствием нормального износа (за исключением пола). 

В соответствии с пунктом 3.16 Договора по истечении срока действия договора, при надлежащем исполнении Арендатором обязательств по настоящему договору, обеспечительный взнос подлежит возврату Арендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента окончания срока действия договора. В случае наличия у Арендатора задолженности по оплате, в соответствии с условиями настоящего договора, обеспечительный платеж возвращается Арендатору за вычетом соответствующей суммы задолженности по оплате, после проведения сторонами сверки расчетов.

В отсутствие задолженности по оплате (иного материалы дела не содержат) у ответчика, с даты окончания действия договора возникла обязанность по возврату обеспечительного взноса в размере 480 451,2 руб. (с учетом зачета компенсации поврежденного пола в размере 125 548, 8 руб.) в установленный срок, которая ответчиком не выполнена.

В условиях надлежащего исполнением истцом условий договора аренды и возврата арендованного имущества, оснований для удержания  обеспечительного платежа в сумме 480 451,2 руб. у ответчика не имелось.

Доводы ответчика со ссылкой на то, что истцом арендованное помещение не восстановлено в первоначальном виде после произведенной перепланировки (в т.ч. демонтажа стеклянных перегородок) судом отклоняются.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленных договором.

Поскольку материалами дела подтверждается, что истец осуществил реконструкцию арендованного помещения с согласия арендодателя (файл «23. рабочий проект Архитектурные решения (выписка) на 3л.pdf») и вернул его ответчику (арендодателю) в состоянии, соответствующем условиям договора, с учетом согласованных с арендодателем работ, у последнего отсутствуют правовые основания требовать от истца как приведения помещения в первоначальный вид, так и компенсации стоимости работ по демонтажу произведенных им изменений.

В том случае, если демонтированные конструкции и оборудование ответчику не были возвращены (как он указывает) не лишает его возможности в установленном порядке потребовать возврата данного имущества. 

Доводы ответчика о необходимости возмещения затрат за ремонт объекта аренды в счет уплаченного обеспечительного платежа, а также встречные требования о взыскании затрат на производство ремонтно-восстановительных работ, судом не принимаются.

Как уже указывалось выше, в соответствии с пунктом 4.5. договора аренды, возврат объекта производится арендатором в технически исправном и чистом убранном состоянии с учетом нормального износа.

То обстоятельство, что объект аренды передан ответчику в соответствии с условиями договора, то есть с учетом нормального износа (за исключением пола), подтверждается актом экспертного исследования № 383/13-05/22 от 13.05.2022 года (ООО «Центр экспертизы строительства»).  

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные дефекты образовались в результате ненадлежащего  исполнения истцом своих обязательств по договору аренды, а не в результате нормального износа.

Произведенный расчет сметной стоимости восстановительного ремонта на спорном объекте аренды, содержащийся в представленном ответчиком заключении специалиста ООО «Эксперт-Р» № Э-20220411/1 от 11.05.2022 сам по себе, в отсутствие поставленных перед специалистом вопросов о том, являются ли данные ухудшения физического состояния арендованного имущества следствием естественного изменения характеристик имущества при использовании его по целевому назначению в обусловленный действием договора срок (нормальный износ) или иных причин, не свидетельствует о возникновении у ответчика права на возмещения стоимости ремонта. 

Также ответчиком, не представлено каких-либо доказательств возникновения обязательств в отношении размещения вывески (кроме указания на возможность такого размещения в спорном договоре) и необходимости восстановления фасада после ее демонтажа. При этом фасад здания в предмет спорного договора аренды не входит, что исключает возмещения вреда в рамках спорного договора.   

Поскольку ответчик неправомерно удерживает сумму обеспечительного платежа в размере 480 451,2 руб., исковые требования о его взыскании  подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Поскольку ответчиком не доказано, что выявленное ухудшение имущества не является следствием нормального износа, встречные требования следует оставить без удовлетворения.  

Иные доводы ответчика судом рассмотрены и отклонены, поскольку не имеют определяющего значения для других выводов суда.  

Согласно пункта 1, 3 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

 Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. 

Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Истцом заявлено взыскание процентов за период 09.04.2022 -26.10.2022.

В соответствии с п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория.

В настоящем случае обязательство по возврату обеспечительного платежа возникло после введения моратория, в связи с чем в силу вышеуказанных разъяснений ответчик от ответственности в виде процентов за пользование чужими денежными средствами не освобожден.

Расчет процентов судом проверен и признан не противоречащим законодательству. 

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом итогов рассмотрения дела судебные расходы подлежат взысканию с ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Айсберг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) денежные средства, внесенные  в качестве обеспечительного взноса по договору аренды № 409 от 01.11.2012 в размере  480 451,20 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.04.2022 по 26.10.2022 в размере 27 293,57 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13155 руб.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Айсберг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Д.И. Новицкий