АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-15464/2019

«17» марта 2020г.

Резолютивная часть решения от 10 марта 2020 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Шулеповой Л.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

Администрации города Сочи, г. Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙПРОЕКТ», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о  взыскании задолженности за пользование земельным участком

при участии:

от истца: не явился, надлежаще извещен;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 15.01.2020 б/н, паспорт, диплом юрист № 1047 от 04.07.2009, св-во о заключении брака  I-СИ 799831 от 13.09.2011; 

у с т а н о в и л:

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙПРОЕКТ» (далее – ООО «СТРОЙПРОЕКТ») и просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком площадью 12 600 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202, по договору аренды от 04.04.1997 № 4900000270, за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 в размере                       903 748 руб. 10 коп. и пени в сумме 6 876 руб. 82 коп.

          На основании статьи 156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие представителя истца, надлежаще извещенного о дате и времени проведения судебного заседания.

           В судебном заседании 02.03.2020 объявлялся перерыв до 10.03.2020. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Ответчик представил отзыв, в котором, возражая портив иска, указал на отсутствие задолженности по арендной плате. При этом Общество указало на неправомерность расчета истцом арендной платы исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку расчет арендной платы, по его мнению, должен осуществляться посредством увеличения размера арендной платы за предыдущий год на индекс инфляции, установленный законом о бюджете на соответствующий год (методика расчета указана в Постановлении Пятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 16 июня 2015 года 15АП-3797/2015 по делу № А53-22324/2014). Поскольку ФЗ от 29.11.2018 N 459-ФЗ «О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов"  уровень инфляции определен 4,3 %, индекс инфляции - 1,043, то годовой размер арендной платы за 2019 год составил 235 688 руб. 19 коп. из расчета 225 971 руб. 42 коп.- размер арендной платы за 2018 год х 1,043 (подробный расчет арендной платы по спорному договору с учетом изменения индекса инфляции за период с 2005 по 2019 приведен в отзыве от 20.09.2019). Кроме того, ответчик ссылался на  неправомерность взимания арендной платы за период с 17.05.2019 по 30.06.2019, поскольку на основании договора от 06.05.2019 о передаче прав и обязанностей по спорному договору аренды земельного участка, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, права и обязанности арендатора по данной сделке с 16.05.2019 перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «Бикмарк». В связи с изложенным, размер арендной платы за период с  01.04.2019 по 16.05.2019, то есть за 76 дней  второго квартала 2019 года, по расчетам ответчика составляет 49 096 руб. (235 688 руб. 19 коп. /365 дней = 646 рублей * 76). В подтверждение оплаты за период с  01.04.2019 года по 16.05.2019 Общество представило платежное поручение № 2 от 04.04.2019 на сумму                               55 228 руб. 42 коп., в связи с чем полагает отсутствующей задолженность за спорный период.

            Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Между Комитетом по управлению имуществом г.Сочи (арендодатель) и Открытым акционерным обществом «ВИЗБАС»  (арендатор, далее по тексту - ОАО «ВИЗБАС») заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды №__270 от 04.04.1997. 

В    соответствии    с    пунктом    1.1.  договора  арендодатель  сдает, а арендатор 

принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 12600 кв.м. для строительства и эксплуатации производственной базы и подъездной дороги по                  ул. Пластунской  в Центральном районе.

Срок действия договора устанавливается с 01.01.1997 по 01.01.2046 (пункт 2.1.).

Арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-3х12600,0х0,3 (пункт 2.2. договора) и вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала на расчетный счет Администрации Центрального района, оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года (пункт 2.3. договора). 

В соответствии с пунктом 2.4. договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок.  

За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных в пункте 2.3. спорного договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший период.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.02.2006 права и обязанности арендатора по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №__270 от 04.04.1997 переданы Обществу с ограниченной ответственностью «Кровмонтаж» (далее – ООО «Кровмонтаж»).

ООО «Кровмонтаж», в свою очередь, передало в полном объеме права и обязанности по договору аренды №__270 Обществу с ограниченной ответственностью «СтройФинанс-Юг» (далее - ООО «СФ-Юг») на основании договора о передаче прав и обязанностей от 19.07.2007, в котором указано, что разрешенным использованием земельного участка по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул.Пластунская, 202, площадью 12600 кв.м., кадастровый номер 23:49:0205002:0039 является «под многоквартирный жилой комплекс с объектами общественного назначения».

22.04.2013 между ООО «СФ-Юг» (должник) в лице конкурсного управляющего  и обществом с ограниченной ответственностью «Промстройинвест» (кредитор, далее - ООО «Промстройинвест») заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО «СФ-Юг» взамен исполнения обязательств, включенных в реестр требований кредиторов, предоставляет ООО «Промстройинвест» отступное в сумме основного долга - 65 236 717 руб. 44 коп. и финансовых санкций – 1 271 318 руб. 49 коп. 

При этом в качестве отступного должник передает кредитору права и обязанности по договору аренды №49000000270 от 04.04.1997 земельного участка по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул.Пластунская, 202, площадью 12600 кв.м., кадастровый номер  23:49:0205002:0039.

На основании соглашения об отступном между ООО «Промстройинвест» и ООО «СФ-Юг»  подписан договор от 29.04.2013 передачи прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №__270 от 04.04.1997.

Договор о передаче прав и обязанностей от 29.04.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРПН) 13.06.2013.

В    дальнейшем    ООО    «Промстройинвест»    по    договору  о передаче прав и 

обязанностей    №1ПП/2014     от   23.09.2014   передало   в   полном   объеме   права   и  

обязанности по договору аренды земельного участка №__270 от 04.04.1997 ООО «СТРОЙПРОЕКТ». 

Договор о передаче прав и обязанностей № 1ПП/2014 от 23.09.2014 зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРПН 28.11.2014.

По данным Администрации г. Сочи, в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы по спорному договору аренды у ответчика, с учетом произведенной им оплаты за 1 квартал 2019 в размере 55 228 руб. 42 коп.,  образовалась задолженность за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 в сумме 903 748 руб. 10 коп.

При этом арендная плата за 2019 год определена истцом на основании пункта 7 приложения к постановлению администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» и в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком от 26.12.2018 №03-12-115/18, размер которой составил 1 968 511 руб. в год.

           За нарушение обязательств по внесению арендной платы истцом начислены пени в сумме 6 876 руб. 82 коп.     

           Неисполнение ответчиком претензии с требованием об уплате задолженности  послужило основанием для обращения Администрации г. Сочи в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка, в силу чего к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ – «Аренда».

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

 В силу абзаца 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Как указано выше, истец произвел расчет арендной платы за спорный период исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной на основании отчета об оценке величины годовой арендной платы №03-12-115/18 от 27.12.2018. 

           Учитывая возражения ответчика, между сторонами имеет место спор о порядке определения арендной платы по договору аренды, который уже был предметом рассмотрения и оценки арбитражных судов по делам №А32-25333/2015, А32-30921/2015, А14-12447/2016.

            При рассмотрении по существу дел №А32-25333/2015 и №А32-30921/2015 суды, руководствуясь положениями статей 424, 431 Гражданского кодекса РФ, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также условиями пункта 2.4. договора, пришли к выводу о том, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных) ставок.

            С учетом вышеприведенных норм права, суды указали, что поскольку спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ и не содержит положений, указывающих на изменение размера арендной платы с изменением подлежащих применению к соответствующим отношениям нормативных актов, то исключается возможность распространения на отношения сторон по данному договору положений статей 22, 65 Земельного кодекса РФ, установившего нормативное регулирование цены на аренду государственных и муниципальных земель.

При этом, учитывая, что в соответствии с текстом договора арендодателю или арендатору не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы и ее отдельные элементы, упразднять согласованные и (или) вводить новые расчетные показатели, а доказательств изменения согласованной договором аренды методики определения размера арендной платы соглашением сторон не представлено, то новые формулы расчета не подлежат применению.

Кроме того, при рассмотрении дел №А32-25333/2015, №А32-30921/2015 суды пришли к выводу, что действующим является пункт 2.2. договора аренды от 04.04.1997 №270, в первоначальной редакции, которым арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-3х12600х0,3, что составляет 36 477 руб. в год.

В ходе рассмотрения дел №А32-25333/2015, №А14-12447/2016 судами установлено, что в отношении спорного земельного участка отсутствуют дополнительные соглашения к договору аренды № 270 от 04.04.1997 об изменении суммы платежей, заключенные в установленном законом порядке и прошедшие государственную регистрацию.

При рассмотрении настоящего спора истцом также не представлены доказательства изменения согласованной спорным  договором  аренды методики определения размера арендной платы соглашением сторон, в связи с чем у суда отсутствуют основания для применения новой расчетной формулы.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для применения при расчете арендной платы в спорный период методики, основанной на отчете об оценке величины годовой арендной платы №03-12-115/18 от 27.12.2018, либо с учетом индекса инфляции. 

Доказательств, подтверждающих наличие у ответчика спорной задолженности, определенной в соответствии с пунктом 2.2. договора аренды №__270 от 04.04.1997, истцом в материалы дела не представлено. 

Кроме того, как следует их представленного ответчиком договора уступки от 06.05.2019, права и обязанности по спорному договору аренды №__270 от 04.04.1997  с 16.05.2019 (дата регистрации договора уступки Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю) перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «БИКМАРК».

          При таком положении, учитывая прекращение арендных отношений с ответчиком в рамках спорного договора в результате передачи прав и обязанностей по нему третьему лицу, требования о взыскании с ООО «СТРОЙПРОЕКТ» задолженности по договору аренды №__270 от 04.04.1997 за период с 17.05.2019 по 30.06.2019 неправомерны.

          Таким образом, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, исходя из установленных преюдициальных обстоятельств по делам №А32-25333/2015 и                      №А32-30921/2015, А14-12447/2016, а также учитывая, что при рассмотрении настоящего дела истцом не подтверждено наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 16.05.2019, исковые требования о её взыскании удовлетворению не подлежат. 

          Поскольку судом не установлен факт наличия задолженности у ответчика по арендной плате в спорный период, требования о взыскании пени также не подлежат удовлетворению.

           Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения дела  относятся на Администрацию города Сочи, однако, заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты.

            На основании материалов дела, руководствуясь статьями 309,310,330,606,614 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,69,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

             Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.  

Судья                                                                                                  Л.В. Шулепова