ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-11322/2024

г. Самара

20 января 2025 года

11АП-17990/2024

Резолютивная часть постановления оглашена 16 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Митиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2024 года по делу № А65-11322/2024 (судья Мурзаханова Г.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Стар Синема"

к обществу с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом",

к обществу с ограниченной ответственностью "Мадагаскар", 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1,

о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом" и обществом с ограниченной ответственностью "Мадагаскар" 

при участии представителей:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 11.12.2024 (с использованием системы веб-конференции), представитель ФИО3 по доверенности от 20.03.2024 (с использованием системы веб-конференции), 

от ответчика ООО "УРС-Торговый Дом" - представитель ФИО4 по доверенности от 16.07.2024 (с использованием системы веб-конференции), директор ФИО5 (с использованием системы веб-конференции), представитель ФИО6 по доверенности 10.01.2025, представитель ФИО7 по доверенности от 09.01.2024,

от ответчика ООО "Мадагаскар" - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стар Синема" (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику №1 - обществу с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом", (далее по тексту – ответчик №1), к ответчику №2 - обществу с ограниченной ответственностью "Мадагаскар", (далее по тексту – ответчик №2), о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом" и обществом с ограниченной ответственностью "Мадагаскар".

Определением суда от 11.04.2024 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО1.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 01 ноября 2024 года исковые требования удовлетворил – произвел перевод на общество с ограниченной ответственностью "Стар Синема" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения№177Д/Атц-2023 от 01.12.2023, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Мадагаскар"(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «УРС-Торговый Дом» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocило отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права. 

ООО "Мадагаскар" и ФИО8 (третье лицо) в отзывах на апелляционную жалобу просили отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске. 

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представители ответчика ООО "УРС-Торговый Дом" поддержали доводы жалобы.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным. 

ООО "Мадагаскар", третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду о наличии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, 28.08.2008 между ООО "УРС - Торговый Дом" (ответчик 1, арендодатель) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения № 89Д/АТЦ (далее - Договор № 1, л.д.48-63 т.1).

В соответствии с п. 1.2 договора № 1, объектом договора аренды выступает нежилое помещение в составе Торгового - развлекательного центра "Панорама", расположенного по адресу: 

<

...>. 100 (далее - Центр). На момент заключения договора аренды сторонами согласованы следующие технические характеристики помещения, определяемые в соответствии с документами технической инвентаризации помещения:

Номера помещений:

- 3 этаж:

№ 64 (202,8 кв.м), № 65 (114,6 кв.м), № 66 (200,8 кв.м), № 67 (230,6 кв.м), № 68 (1 265,2 кв.м), № 70 (20,3 кв.м), № 71 (14 кв.м), № 72 (26,4 кв.м), № 73 (5,2 кв.м), № 74 (12,2 кв.м)

- 4 этаж (технический):

№ 11 (11,6 кв.м), № 12 (7,5 кв.м), № 13 (3,2 кв.м), № 14 (154,7 кв.м), общей площадью 2 269,1 кв.м.

Этаж: Третий и Четвертый (технический)

Назначение помещения: организация кинотеатра и развлекательного центра. 

Согласно п. 8.1 договора № 1 договор аренды заключен на срок аренды, начинающийся с даты государственной регистрации настоящего договора аренды, и заканчивающийся через 15 полных лет, если этот срок не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п. 8.2 договора № 1, по истечении срока договора аренды арендатор, при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей по настоящему договору аренды, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды помещения на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор аренды помещения на новый срок не позднее 3 месяцев до истечения срока действия договора аренды. В случае не уведомления арендатором арендодателя о своем желании заключить договор аренды помещения на новый срок в указанные в настоящем подпункте сроки, арендатор теряет преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В связи с истечением срока действия договора, истец в соответствии с условиями п. 8.2 договора № 1 направил в адрес арендодателя письмо исх. № 3 от 06.02.2023, вх. № 33 от 06.02.2023 о намерении продлить срок действия договора № 1 с даты его истечения -15 лет.

Письмом исх. № 471 от 08.06.2023 арендодателем был направлен проект договора аренды б/н, б/д (далее - договор № 2).

Истец письмом исх. б/н от 11.06.2023, вх. № 378 от 12.07.2023 направило в адрес арендодателя аргументированные замечания с приложением расчетов по выручке с 01 по 10 июня 2023 года, а также проекта договора № 2 с предложениями арендатора.

Ответа на предложение со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая то, что на условиях п. 8.1 договора № 1 срок его действия истекал 15.10.2023, 13.10.2023 истец направил в адрес арендодателя два экземпляра договора аренды на новый срок на прежних условиях (исх. № 39 от 12.10.2023, вх. № 555 от 13.10.2023).

Письмом исх. № 781 от 20.10.2023 арендодатель подтвердил факт продолжения действия договора аренды № 89Д/АТЦ от 28.08.2008.

Арендодатель сообщил, что в соответствии с ч. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, т.е. с 15.10.2023 договор аренды № 89Д/АТЦ от 28.08.2008 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С условиями неопределенного срока истец не согласился, просил срок действия аренды продлить на 15 лет, о чем арендодатель был уведомлен письмом исх. № 43 от 07.11.2023, вх. № 590 от 10.11.2023.

Арендодатель направил очередное письмо (исх.№ 833 от 15.11.2023), к которому был приложен совершенно иной договор аренды нежилого помещения от 15.11.2023 (далее - договор № 3).

Направляя новый договор (исх. № 833 от 15.11.2023), арендодатель поставил срок его рассмотрения до 18-00 27.11.2023.

Кроме того, истцу стало известно из кассового чека от 02.04.2024, что на территории спорного нежилого помещения площадью 826,2 м2, которое по договору № 3 арендодатель должен был передать в аренду истцу, коммерческую деятельность осуществляет ИП ФИО1

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, истец полагал, что он обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок на условиях договора аренды № 177Д/Атц-202 от 01.12.2023, заключенного между арендодателем и новым арендатором. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции сослался на статью 606, пункт 1 статьи 607, пункт 1 статьи 610, статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд первой инстанции отметил, что арендодатель в нарушении ст. 434.1 ГК РФ не вел с истцом практически никаких переговоров по заключению договора аренды, не предоставил истцу никакой достоверной информации по объему необходимых работ по устройству 4-го и 5-го зала, планировочных решений кинотеатров.

В нарушение пп. 2 ч. 2 ст. 434.1 ГК РФ арендодатель параллельно в период действия основного договора аренды вел переговоры о заключении договора аренды совершенно на иных условиях, в том числе положенных в основу спорного договора аренды.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение договора аренды с ООО "Мадагаскар" и ведения истцом и арендодателем переговоров о продлении договора на новый срок нарушило преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок.

Такое поведение арендодателя суд первой инстанции признал злоупотреблением правом. 

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не соглашается. 

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Согласно пункту 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Из анализа ст. 621 ГК РФ, с учетом разъяснений в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, следует, что нормы закона не устанавливают запрета на ведение переговоров арендодателя с другими возможными арендаторами.

Арендодатель (ответчик № 1) согласовав условия Договора с ответчиком № 2, направил условия договора истцу, а истец своим неподписанием договора отказался от его заключения.

Условия договора аренды на новый срок не были согласованы ответчиком № 1 и истцом. Без согласования условий договора ответчиком № 1 и истцом договор не может быть заключен на новый срок.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, выраженной в Определении Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. № 309-ЭС15-104201, в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в абзаце 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 732, можно сделать вывод: если арендодатель до заключения договора аренды с новым арендатором предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных новому арендатору, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает та^иу арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ).

Из представленной в дело переписки следует, что стороны семь месяцев (с февраля 2023 года) проводили письменные переговоры, обсуждали и предлагали различные условия Договора аренды на новый срок. Арендатор требовал от арендодателя заключения договора аренды на прежних условиях сроком на 15 лет, но с уменьшением арендных платежей в два раза.

По состоянию на 15.11.2023 стороны не пришли к соглашению по условиям заключения нового договора аренды на новый срок, о чем ООО «УРС-Торговый Дом» уведомило ООО «Стар Синема» письмом исх. № 833 от 15.11.2023 (л.д. 109, Т№1).

В целях реализации преимущественного права истца на заключение договора аренды ООО «УРС-Торговый Дом» приложило к письму № 833 от 15.11.2023 проект Договора аренды нежилого помещения на новых условиях с предоставлением разумного срока для его подписания - до 27.11.2023.

27.11.2023 в письме исх. № 55 ООО «Стар Синема», (л.д. 134, Т1) не приняло предложения ООО «УРС-Торговый Дом» в названный в нем срок, выразило свое несогласие (отказ, неподписание в предложенной редакции) на заключение договора аренды на условиях, изложенных в письме ООО «УРС-Торговый Дом» исх. № 833 от 15.11.2023, и, таким образом, согласие ООО «Стар Синема» на заключение договора аренды на условиях, изложенных в письме ООО «УРС-Торговый Дом» исх. № 833 от 15.11.2023 в рамках реализации преимущественного права ООО «Стар Синема» на заключение Договора аренды на новых условиях, получено не было.

ООО «Стар Синема» впоследствии еще дважды выразило отказ (несогласие, непринятие акцепта в полной и безоговорочной форме) от подписания оферты ООО «УРС-Торговый Дом» в редакции договора от 15.11.2023, что подтверждается:

• Протоколом разногласий ООО «Стар Синема» от 12.12.2023 (л.д. 5, Т №3);

• Письмом исх. № 48 от 25.03.2024 (л.д. 42, Т №1).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не был согласен принимать в аренду помещение № 2 площадью 826,2 кв.м, а также выражал свое несогласие с установленной ценой договора в размере 950 000 руб., настаивая на сохраннее цены, предусмотренной ранее заключенным договором – 550 000 руб. 

С момента отклонения истцом оферты письмом № 55 от 27.11.2023 арендодатель перестал быть связан с условиями ранее направленной оферты (п. 2 ст. 435 ГК РФ). 

Суд первой инстанции не принял во внимание, что условия договора аренды № 177 Д/Атц-2023 от 01.012.2023, заключенного между арендодателем и новым арендатором (том 3, л.д. 50-73), в основном и целом соответствовали условиям договора, предложенного истцу в письме от 15.11.2023 (том 2, л.д. 135-140).

Оценив расхождения, содержащиеся в пунктах 2.2, 3.3.37 и 3.3.38 (том 3, л.д. 32, 38 и том 2, л.д. 135-136, 137), суд апелляционной инстанции расценивает их как редакторские, не влекущие изменения содержания и объема прав и обязанностей сторон.

Вместе с тем, получив проект договора, истец направил ответчику протокол разногласий по 47 пунктам на 18 листах (том 3, л.д. 5- 13). 

Из содержания протокола разногласий следует, что разногласия истца носили принципиальный характер и касались существенных условий договора (в том числе по арендуемой площади, передаваемым в аренду помещениям, по размеру арендной платы, а также по обязательствам, связанным с внесением дополнительных средств на ремонт). 

Принимая во внимание, что истец в установленный офертой срок не принял предложение о заключении договора на условиях, предложенных арендодателем, оснований для удовлетворения заявленных требований и перевода на истца прав и обязанностей по договору, заключенному арендодателем с другим арендатором, не имелось. 

Поскольку судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права, решение суда первой инстанции на основании части 2 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением иска и апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.  

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2024 года по делу № А65-11322/2024 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стар Синема" в пользу общества с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом" расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 30 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи В.А. Копункин

 Е.А. Митина