Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-29/2024

г. Нальчик

22 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 апреля 2024 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова, 

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., 

рассмотрев в судебном заседании заявление 

заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), с. Камлюково,

о признании недействительным отказа в заключении договора аренды,

заинтересованные лица: местная администрация Зольского муниципального района КБР (ОРГН 1020700540255, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>), п. Залукокоаже

 муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений местная администрация Зольского муниципального района КБР (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2002, ИНН: 

<

***>), п. Залукокоаже,

третье лицо: ФИО2, КБР, Зольский район, с.п. Камлюково,

в отсутствии, уведомленных должным образом иных лиц участвующих в деле

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением согласно которому предприниматель просит:

-признать незаконным решение местной Администрации Зольского муниципального района КБР от 04.12.2023 г., изложенное в письме с исходящим номером № 49-4243/2.6, об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО4 Сафудиновичу в заключении на новый срок договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2600000:564, площадью 100 132 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Зольский р-н., юго-восточнее с.п. ФИО5.

- признать незаконным решение муниципального казенного учреждения "Управление муниципального имущества и земельных отношений" Местной Администрации Зольского муниципального района КБР от 06.12.2023 г., изложенное в письме с исходящим номером № 142-01/023, об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО4 Сафудиновичу в заключении на новый срок договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2600000:564, площадью 100 132 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Зольский р-н., юго-восточнее с.п. ФИО5.

- возложить на местную Администрацию Зольского муниципального района КБР и МКУ "Управление муниципального имущества и земельных отношений" Местной Администрации Зольского муниципального района КБР обязанность подготовить проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2600000:564, площадью 100 132 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Зольский р-н., юго-восточнее с.п. ФИО5, сроком на 49 лет, для его заключения без проведения торгов на основании подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания в адрес ИП ФИО3 ФИО4 Сафудиновича.  

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц (ответчиков) привлечены местная администрация Зольского муниципального района КБР (далее по тексту - администрация) и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений местная администрация Зольского муниципального района КБР» (далее по тексту - Управление). В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора привлечен ФИО2.

Лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили. От заявителя и администрации поступили ходатайства о рассмотрении заявления без их участия в судебном заседании. По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие. 

Доводы заявителя основаны на том, что предприниматель обладает правом на заключение нового договора аренды без торгов, как пользователь земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды от 16.03.2017 № 15/017 и договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 12.09.2018 № 1. Заявитель полагает незаконным отказ администрации, мотивированный отсутствием оснований для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Требования заявителя основаны на пп. 31 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ).

Согласно представленному в материалы настоящего дела отзыву, администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, указав в обоснование своих возражений, что договор переуступки прав и обязанностей арендатора от 12.09.2018 №1 заключен в нарушение положений п. 2.2 договора аренды и п. 7 статьи 448 ГК РФ. С учетом указанных обстоятельств, администрация полагала, что заявленные предпринимателем требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Управление отзыв на заявление не представили, в судебное заседание своих представителей не направили.

Как следует из материалов дела, в соответствие с протоколом от 13.03.2017г. №1/1о результатах аукциона, открытого по форме подачи заявок по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и на основании постановления Местной администрации Зольского муниципального района КБР №235 от 16.03.2017, между МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района КБР и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, №15/017 от 16.03.2017 года. По условиям договора, арендатору предоставлен земельный участок (пашня), из земель сельскохозяйственного назначения с.п. ФИО5 Зольского муниципального района КБР, с кадастровым номером 07:02:2600000:564, площадью 100132 кв.м. сроком на 7 лет. 

Названный договор прошел государственную регистрацию, в ЕГРН внесена запись о регистрации 07:02:2600000:564-07/009/2017-2 от 24.05.2017.

В соответствие с оспариваемым пунктом 2.2. договора аренды, арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьему лицу, права аренды в залог, внесения его в качестве вклада в уставной капитал, либо паевого взноса без письменного согласия арендодателя.

Решением Зольского районного суда от 19.07.2018 по делу №2-403/2018 пункт 2.2 договора, ограничивающий передачу права и обязанности по договору третьему лицу признан недействительным (ничтожным). Указанное решение не оспорено сторонами и вступило в законную силу 21.08.2018.

12.09.2018 между ФИО2 (арендатор) и предпринимателем (новый арендатор) заключен договор № 1 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым арендатор передает новому арендатору свои права и обязанности по заключенному между МКУ "Управление муниципального имущества и земельных отношений" Местной Администрации Зольского муниципального района КБР и ФИО2 договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/017 от 16.03.2017 в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2600000:564, площадью 100 132 кв.м., вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (пашня), расположенного по адресу: КБР, Зольский р-н., юго-восточнее с.п. ФИО5.

На основании Постановления ФИО3 Местной Администрации Зольского муниципального района КБР № 875 от 24.10.2018 «О замене сторон договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.03.2017 № 15/017», заключено дополнительное соглашение № 19/018 от 24.10.2018 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.03.2017 № 15/017, которым внесены соответствующие изменения в отношении стороны арендатора земельного участка (т. 1 л.д. 39, 40-41). По акту приема-передачи от 24.10.2018 земельный участок передан предпринимателю (т.1 л.д. 42).

Договор переуступки прав прошел государственную регистрацию, в ЕГРН внесена запись соответствующая запись о смена арендатора на ИП ФИО3 КФХ ФИО1

Срок действия договора определен сторонами с 16.03.2017 по 15.03.2024 (п. 1.2 договора, т. 1 л.д. 29-35, 36-38). 

Предприниматель обратился в адрес Управления с заявлениями от 28.11.2023 о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:02:2600000:564 площадью 100 132 к.м. без проведения торгов в соответствии с п.п. 31. ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (т. 1 л.д. 26).  

Письмами  04.12.2023 № 49-4243/2.6 и от 06.12.2023 № 142-01/023 администрация  и Управление соответственно, отказали в предоставлении земельного участка, указав на отсутствие оснований для заключения нового договора аренды.

Полагая, что законные основания для отказа в предоставлении в аренду земельного участка у администрации отсутствовали, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводы, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные 

полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

По общему правилу, закрепленному в статье 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, подлежащей применению к спорным отношениям), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 03.07.2016, действующей на момент подачи заявления, допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

По смыслу приведенных норм лицо, осуществляющее сельскохозяйственное производство, имеет право на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии следующих условий: он пользуется участком на основании договора аренды, участок используется им надлежащим образом в соответствии с его целевым назначением и заявление подано до истечении срока действующего договора аренды. 

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в названном порядке, заявитель должен представить только документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Остальные документы, в том числе кадастровый паспорт (кадастровая выписка) земельного участка, выписка из Единого государственного реестра прав о правах на него или уведомление об отсутствии таких сведений, выписки из Единых государственных реестров юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, запрашиваются уполномоченным на распоряжение земельным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Оспариваемый отказ не содержат указания на непредставление необходимых документов. Отказы мотивированы тем, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды.

Исследовав представленные в материалы дела документы, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд пришел к выводу о том, что предпринимателем соблюдены все установленные законом условия для заключения договоров аренды без проведения торгов, органом местного самоуправления не представлено доказательств использования земельного участка с нарушением действующего договора и земельного законодательства, отсутствуют основания предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Надлежащее обращение предпринимателя с заявлением о заключении договора аренды без торгов, до истечения срока действия договора аренды, подтверждается следующими обстоятельствами.

Договор аренды от 16.03.2017 № 15/017 с договором переуступки прав и обязанностей арендатора от 12.09.2018 №1 содержат все существенные условия, не противоречит действующему законодательству, зарегистрирован в установленном порядке и признается судом заключенным. Срок действия договоров установлен сторонами с 16.03.2017 по 15.03.2024 (п. 1.2 договоров).  

Возражая против удовлетворения заявленных требований, администрация указала, что договор переуступки прав и обязанностей от 12.09.2018 №1 заключен в нарушение положений п. 2.2 договора и ограничений, установленных пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 №308-ЭС22-2357 отмечено, что в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации отражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.11.2023 по делу №А20-5027/2022.

Судом установлено, что договор аренды заключен на основании протокола от 13.03.2017 г. №1/1 о результатах аукциона и Постановления ФИО3 Местной Администрации Зольского муниципального района КБР № 235 от 16.03.2017 и по общему правилу права и обязанности по указанному договору не могли быть переуступлены третьим лицам.  В соответствие с оспариваемым пунктом 2.2. договора аренды, арендатор не вправе передавать права и обязанности по договору третьему лицу, права аренды в залог, внесения его в качестве вклада в уставной капитал, либо паевого взноса без письменного согласия арендодателя.

Вместе с тем, Решением Зольского районного суда от 19.07.2018 по делу №2-403/2018 пункт 2.2 договора, ограничивающий передачу права и обязанности по договору третьему лицу признан недействительным (ничтожным). 

Принимая решение по делу №2-403/2018 от 19.07.2018 суд руководствовался статей 3, 22, 39.11 Земельного кодекса, статей 448, 971 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и исходил из недопустимости установления в договоре аренды, заключенном по результатам торгов, запрета арендатору уступить права и обязанности арендатора публичного земельного участка другому лицу, считая, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Таким образом вопрос о возможности передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 16.03.2017 № 15/017 был предметом рассмотрения суда общей юрисдикции по делу №2-403/2018, участниками которого являлись ФИО2 (правопредшественник заявителя) и администрация. В соответствии с положениями статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Указанное решение не оспорено сторонами, вступило в законную силу 21.08.2018 и послужило основанием для заключения ФИО2 и предпринимателем договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Также, администрация издала постановление ФИО3 Местной Администрации Зольского муниципального района КБР № 875 от 24.10.2018 г. «О замене сторон договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.03.2017 № 15/017» и заключила дополнительное соглашение к договору аренды.  

Разъяснений по вопросу о возможности переуступки прав аренды по договору, заключенному по результатам торгов были даны Верховным судом Российской Федерации в определении от 05.07.2022 №308-ЭС22-2357. После вынесения указанного определения, администрация не обращалась в суд общей юрисдикции с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, не заявляла требований о признании недействительным договора переуступки прав и обязанностей арендатора в судебном порядке. С учетом указанных обстоятельств, принимая во внимание, что на момент заключения договора переуступки прав и обязанностей арендатора от 12.09.2018 №1, стороны действовали на основании предоставленного решением Зольского районного суда КБР права на передачу прав  и обязанностей арендатора третьим лицам, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов администрации.

Суд установил, что предприниматель обратился в адрес администрации с заявлением от 28.11.2023, что не оспаривается заинтересованными лицами и подтверждается содержанием ответов на заявления. К указанной дате между сторонами существовали арендные отношения, то есть заявление подано до окончания срока действия договора аренды.

Надлежащее использование предпринимателем земельного участка сельскохозяйственного назначения органами местного самоуправления не оспаривается. Администрацией не представлены доказательства ненадлежащего использования спорного земельного участка. Более того, предпринимателем представлены письма Росприроднадзора от 16.01.2024 № 24-10/20 и Управления Росреестра по КБР от 16.01.2024 № 00180/24, которые подтверждают отсутствие сведений о нарушениях земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером 07:02:2600000:564(т. 1 л.д. 76,77).  

Указанные обстоятельства свидетельствует о необоснованном отказе администрации муниципального района в удовлетворении заявления предпринимателя и нарушении его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности. 

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно положений пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

Суд установил, что распоряжение земельными участками осуществляется на основании ненормативного акта администрации района, по которому на учреждение, как уполномоченный орган по распоряжению имуществом,  возлагается обязанность заключить договор аренды соответствующего земельного участка и стороной договора выступает учреждение. 

На основании изложенного в порядке устранения нарушений суд считает необходимым обязать местную администрацию Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и  муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики подготовить проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2600000:564, общей площадью 100132 кв.м., расположенного в Зольском муниципальном районе КБР, северо-восточнее с.п. ФИО5 сроком на 49 лет в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания индивидуальному предпринимателю ФИО1. 

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в размере  3000 рублей по чеку-ордеру от 29.12.2023. Требования о  возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

1. Признать недействительными отказы местной администрации Зольского муниципального района КБР и муниципального казенного учреждения «Управление муниципального имущества и земельных отношений местная администрация Зольского муниципального района КБР» в заключении с предпринимателем ФИО1 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, изложенные в письмах от 04.12.2023 №49-4243/2.6 и от 05.12.2023 №142-01/023, как противоречащие положениям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

2. Обязать местную администрацию Зольского муниципального района КБР и муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений местная администрация Зольского муниципального района КБР» подготовить проект договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:02:2600000:564, общей площадью 100132 кв.м., расположенного в Зольском муниципальном районе КБР, северо-восточнее с.п. ФИО5 сроком на 49 лет в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания индивидуальному предпринимателю ФИО1. 

3. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

 

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов