АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5443/2024

г. Владивосток

24 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  10 октября 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  24 октября 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС ГРУПП АГТРК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО1 удостоверение, доверенность от 25.12.2023, диплом,

от ответчика: ФИО2 доверенность от 24.06.2024, удостоверение,

у с т а н о в и л :

управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БИЗНЕС ГРУПП АГТРК» (далее – ООО «БИЗНЕС ГРУПП АГТРК») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 187480,66 руб. за период с 01.07.2021 по 31.03.2024, пени – 52499,98 руб. за период с 05.07.2020 по 08.04.2024 (с учетом принятых судом уточнений от 15.04.2024).

До начала судебного заседания от истца поступили дополнительные документы. 

В порядке ст. 66 АПК РФ судом приобщены дополнительные документы. 

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

            19.06.2020 между УМС и ООО «БИЗНЕС ГРУПП АГТРК» сроком с момента подписания акта приема-передачи до 12.10.2085 заключен договор № 25-28-040001-Ю-Р-НР-00316, по условиям которого на основании подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, свидетельства, удостоверяющего регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя в качестве резидента свободного порта Владивосток от 18.03.2020 регистрационный № 25000001892, соглашения № СПВ-1892/20 ОТ 18.03.2020 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает, на условиях договора, во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:040001:684 площадью 5000 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Проходная 2-я, 28, с видом разрешенного использования: Деловое управление; Гостиничное обслуживание; Развлекательные мероприятия; Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); Бытовое обслуживание; Общественное питание, для использования в целях: реализации инвестиционного проекта «Строительство административно-гостиничного и торгово-развлекательного комплекса».

Во исполнение договора земельный участок передан по акту приема-передачи от 19.06.2020.

Разделом 4 договора предусмотрено, что арендатору устанавливается на основании расчета арендная плата: в размере 557887 руб. 50 коп. в год; в размере 46490 руб. 63 коп. в месяц. Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного п. 4.1 договора размера годовой арендной платы за участок со дня передачи участка, за каждый день использования и вносится равными долями ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится пропорционально количеству дней в месяце. Первый платеж вносится в течение 15 календарных дней со дня передачи участка. Сумма арендной платы, подлежащая уплате в бюджет Владивостокскою городского округа считается уплаченной со дня зачисления ее на единый счет бюджета Владивостокского городского округа. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Предупреждением от 25.05.2023 № 28/14435-исх истец уведомил ответчика от необходимости в 7-дневный срок с момента получения погасить задолженность по арендной плате и пене в полном объеме.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по договору, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения сторон настоящего спора, сложившиеся на основании договора аренды от 19.06.2020 № 25-28-040001-Ю-Р-НР-00316, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из статей 307, 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения денежных обязательств по договору, повлекшее возникновение задолженности в сумме 187480,66 руб. за период с 01.07.2021 по 31.03.2024.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

                Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы, определенный договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации. Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной плазы, без заключения дополнительных соглашений к договору.

Согласно приложенному к договору расчету арендной платы, за земельный участок и пояснениям к нему, расчет арендной платы произведен на основании:  постановления Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 23.11.2020 № 99-п «О внесении изменений в постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 года № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края»; постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №-75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»;  Решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; Решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (п. 2.1)., постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (п. 4), постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 11.11.2022 № 88-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Приморского края».

При рассмотрении настоящего спора по существу судом установлено, что Приложение N 1 решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы на землю в городе Владивостоке" (далее - Решение Думы N 505) (в редакции от 31.10.2019), устанавливающее значения КФИ земельных участков, признано недействующим в полном объеме на основании решения Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу N 3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022).

Установив данные обстоятельства, руководствуясь разъяснениями, приведенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, следует признать, что к спорным правоотношениям, вытекающим из договора аренды, не подлежат применению положения Приложений N 1 к Решениям N 306 и N 505 в качестве действующего нормативного регулятора.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленных Решением N 505, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд к расчету размера арендной платы по спорному договору за период с 01.01.2021 по 31.07.2022 применяет Постановление N 75-па.

Постановление N 75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с ЗК РФ в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления N 75-па).

Спорный договор аренды заключен без проведения торгов, на спорном земельном участке установлено отсутствие объекта недвижимости, что не оспаривается сторонами. Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке" установлена налоговая ставка для спорного земельного участка - 1,5%.

С учетом изложенного, ежемесячные арендные платежи по данному договору должны быть рассчитаны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка х 1,5% (налоговая ставка) х 2.

При таких обстоятельствах, судом самостоятельно произведен расчет суммы основного долга исходя из 1,5х2, в связи с чем арендная плата за спорный период составляет 187 480 рублей 66 копеек.

Вместе с тем, ответчик, ссылаясь на ошибочность оплаты пени в указанный период в размере 15 399 рублей 08 копеек, указывает на ее зачет в счет арендной платы.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ). Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны (статья 410 ГК РФ).

Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. 

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 19 постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6 обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Как следует из материалов дела, ответчик в письменном отзыве заявил о зачете требований.

В результате произведенного судом зачета с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по основному долгу в размере 172 081,58 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании 52499,98 руб. за период с 05.07.2020 по 08.04.2024 пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей. 

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 договора, из которого следует, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 действующей па день уплаты пеней ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, в пересчете за каждым лень просрочки от общей суммы задолженности.

Возражая против взыскании пени ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Пунктом 3 статьи 202 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку урегулирования спора.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Исковое заявление подано в суд 20.03.2024, предупреждением от 25.05.2023 истец уведомил ответчика о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме, в связи с чем, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд за период с 01.07.2021 по 20.02.2021.

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

С учетом заявленного ответчиком пропуска срока исковой давности, положений Постановления Правительства РФ  №497 от 28.03.2022, неустойка за спорный период составляет 49 859 рублей 29 копеек.

Возражая против начисления неустойки, ответчик, ссылаясь на пункт 3 статьи 406 ГК РФ, указывает на нарушение истцом обязанности по уведомлению  ответчика об изменении арендной платы, предусмотренной пунктом 3.2.2 договора аренды.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ), и не обязан платить проценты по денежному обязательству за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7), следует, что должник освобождается от уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в том случае, когда кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства, например, не сообщил данные о счете, на который должны быть зачислены средства, и т.п.

Поскольку спорным договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя информировать арендатора об изменении арендной платы (пункт 3.2.3 договора), неисполнение такой обязанности не освобождает арендатора от обязательства уплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Как следует из материалов дела ответчик неоднократно обращался самостоятельно к арендодателю за предоставлением сведений о расчетах арендной плате по договору аренду.

В ответ на указанные запросы УМС сообщило следующее: 

- письмом от 29.04.2021 о том, что в 2021 году размер арендной платы составляет 15403 рубля 42 копейки;

- предупреждением от 18.05.2022 указало, что размер арендной платы по договору пересчитан и в 2021 году арендная плата составила 29353,04 рублей.

- письмом от 27.12.2022 указано, что произведен перерасчет арендной платы и арендная плата составляет по договору 58706 рублей 07 копеек и имеется задолженность по арендной плате и пени.

- письмом от 12.01.2023 указано на изменение арендной платы с 01.01.2023 – арендная плата по договору составляет 82687 рублей 64 копейки, при этом дополнительно указано на наличие задолженности.

- письмом от 17.03.2023 сообщено о перерасчете арендной платы с по договору с указанием ежемесячной арендной платы по каждому году с нормативным обоснованием.

После каждого ответа УМС на запросы ООО «БИЗНЕС ГРУПП АГТРК» ответчиком добросовестно оплачивалась арендная плата с учетом перерасчета и с учетом размера арендной платы указанной истцом. 

В подтверждении представлены платежные поручения ответчика и справка о расчетах истца.

Поскольку сведения об изменении размера арендных платежей были переданы ответчику по истечении срок начисления и уплаты, с учетом отсутствия в договоре ссылки на официальные интернет ресурсы и средствам массовой информации арендодателя, также доказательства их опубликования, учитывая произведенные погашения задолженностей по обязательствам, свидетельствующие о добросовестности поведения должника, суд считает, что оснований для взыскания пени не имеется,

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании неустойки. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку истец при обращении в суд освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина в размере подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС ГРУПП АГТРК" в пользу управления муниципальной собственности г. Владивостока 172 081 рубль 58 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС ГРУПП АГТРК" в доход федерального бюджета 5 593 рубля государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

            Судья                                                                                                  Чжен Е.Е.