ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1346/2022

г. Челябинск

24 марта 2022 года

Дело № А76-37533/2021

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Жернакова А.С.,

рассмотрел апелляционную жалобу Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2021 (мотивированное решение изготовлено 29.12.2021) по делу № А76-37533/2021, рассмотренному в порядке упрощенного производства.

Администрация муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 за период с 18.04.2017 по 31.12.2020 в размере 99 155 руб. 85 коп., о расторжении договора аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015. 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.10.2021 исковое заявление Администрации принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное научное предприятие «Заливные луга Башкирии» (далее – ООО СНП «Заливные луга Башкирии», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2021 (мотивированное решение изготовлено 29.12.2021) в удовлетворении исковых требований Администрации отказано в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015, заключенный между ИП ФИО1 и ООО СНП «Заливные луга Башкири, для Администрации считается незаключенным, поскольку согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18.01.2022 арендатором земельного участка в настоящий момент значится ИП ФИО1 По мнению апеллянта, не зарегистрированный в установленном законом порядке договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 является для Администрации незаключенным, следовательно, арендатором земельного участка является ФИО1

Апеллянт также указал на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения, выразившиеся в приобщении к материалам дела отзыва на исковое заявление с приложениями без доказательств направления его сторонам. Апеллянт полагал, что суд первой инстанции должен был вернуть отзыв на исковое заявление ответчику ввиду незаблаговременного раскрытия перед истцом доказательств по делу.

К апелляционной жалобе Администрацией было приложено дополнительное доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 18.01.2022.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 апелляционная жалоба Администрации принята к производству в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.

Отзывы на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, в суд не поступили.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 № 10 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве», арбитражным судом при рассмотрении апелляционной жалобы могут быть приняты дополнительные доказательства только в случае, если суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 - 5 части 4 статьи 270 АПК РФ (часть 2 статьи 272.1 АПК РФ).

Поскольку оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, судом апелляционной инстанции установлено не было, судом апелляционной инстанции отказано в приобщении к материалам дела дополнительного доказательства истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (далее – Комитет, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Агрофирма «Адель» (далее – ООО Агрофирма «Адель», арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 (далее также – договор), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:26:000000:5431, общей площадью 2 082 635 кв.м, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Калтымановский, для сельскохозяйственного производства на 10 лет. Арендатор обязуется оплатить арендодателю арендную плату за земельный участок в размере и сроки, указанные в пунктах 3.1, 3.2 настоящего договора.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 24.04.2015 по 24.04.2025.

В соответствии с п. 3.1. договора расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

В силу п. 3.2 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально, не позднее 10 дня  следующего месяца.

По условиям п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в сроки, указанные в п. 3.2 настоящего договора: в случае неподписания арендатором расчетов арендной платы и дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.5 и нарушении других условий договора.

Согласно п. 6.2 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1. договора.

Уведомлением исх. № 20 от 15.03.2017 ООО Агрофирма «Адель» сообщило Комитету о заключении с ИП ФИО1 договора о передаче прав и обязанностей от 15.03.2017 по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015, которое было получено Комитетом 20.03.2017 (вх. № 904).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2021 № КУВИ-002/2021-38623594 обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:26:000000:5431 зарегистрировано за ИП ФИО1 на основании договора о передаче прав и обязанностей от 15.03.2017 по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015.

Уведомлением от 18.04.2017 ИП ФИО1 сообщил Комитету об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пользу ООО «СНП «Заливные луга Башкирии» на основании договора о передаче прав и обязанностей от 18.04.2017 по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015.

Согласно акту приема-передачи от 18.04.2017 ИП ФИО1 передал ООО «СНП «Заливные луга Башкирии» земельный участок с кадастровым номером 02:26:000000:5431, общей площадью 2 082 635 кв.м.

Между Комитетом и ООО «СНП «Заливные луга Башкирии» был подписан расчеты годовой арендной платы на 2017 г. (с 18.04.2017 по 31.12.2017).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015, Администрация направила в адрес ИП ФИО1 письмо-претензию от 26.04.2021 № 01-25-723/17 с просьбой в течение 30 дней с момента направления претензии оплатить задолженность, а также предложила в добровольном порядке расторгнуть договор.

Оставление указанной претензии со стороны ИП ФИО1 без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Администрацией по заявленным требованиям (по взысканию долга по арендной плате за период, предшествующий третьему кварталу 2018 г.) пропущен срок исковой давности. Суд также пришел к выводу о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику, поскольку на основании договора о передаче прав и обязанностей от 18.04.2017 по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 ИП ФИО1 выбыл из спорных правоотношений.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (далее – Комитет, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Агрофирма «Адель» (далее – ООО Агрофирма «Адель», арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:26:000000:5431, общей площадью 2 082 635 кв.м, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, с/с Калтымановский, для сельскохозяйственного производства на 10 лет. Арендатор обязуется оплатить арендодателю арендную плату за земельный участок в размере и сроки, указанные в пунктах 3.1, 3.2 настоящего договора.

Согласно уведомлению исх. № 20 от 15.03.2017 ООО Агрофирма «Адель» по договору о передаче прав и обязанностей от 15.03.2017 по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 уступила права и обязанности арендатора ИП ФИО1

Договор уступки был зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается сведениями об обременении земельного участка, указанными в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2021 № КУВИ-002/2021-38623594.

Действительность и заключенность указанных договоров лицами, участвующими в деле, в ходе рассмотрения дела не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 18.04.2017 по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 ИП ФИО1 уступил права и обязанности арендатора по договору аренды в пользу ООО «СНП «Заливные луга Башкирии».

Указанные лица подписали акт приема-передачи от 18.04.2017, согласно которому ИП ФИО1 передал ООО «СНП «Заливные луга Башкирии» земельный участок с кадастровым номером 02:26:000000:5431, общей площадью 2 082 635 кв.м.

Довод апелляционной жалобы Администрации о том, что указанный договор о передаче прав и обязанностей от 18.04.2017 является для Администрации незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не основан на нормах материального права и фактических обстоятельствах дела.

На основании пунктов 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В пункте 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 был зарегистрирован в ЕГРН, то и договор о передаче прав и обязанностей от 18.04.2017 по договору также подлежал государственной регистрации.

По общему правилу, на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также даны разъяснения, согласно которым государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, уведомлением от 18.04.2017 ИП ФИО1 сообщил Комитету об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пользу ООО «СНП «Заливные луга Башкирии» на основании договора о передаче прав и обязанностей от 18.04.2017 по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015.

Более того, Комитет (арендодатель) подписал с ООО «СНП «Заливные луга Башкирии» расчеты годовой арендной платы на 2017 г. (с 18.04.2017 по 31.12.2017).

Указанные обстоятельства в совокупности указывают на то, что арендодатель был уведомлен о том, кто с 18.04.2017 является надлежащим пользователем (арендатором) земельного участка с кадастровым номером 02:26:000000:5431, общей площадью 2 082 635 кв.м, в силу чего в данной ситуации отсутствие государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 18.04.2017 по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 само по себе не влечет сохранение обязательств ИП ФИО1 перед Администрацией по названному договору.

Доказательств того, что ИП ФИО1 и ООО «СНП «Заливные луга Башкирии» расторгли договор о передаче прав и обязанностей от 18.04.2017, материалы дела не содержат.

Поскольку Администрация предъявила требования о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 за период с 18.04.2017 по 31.12.2020 в размере 99 155 руб. 85 коп., о расторжении договора аренды земельного участка № 201-04 от 24.04.2015 к ИП ФИО1, суд первой инстанции обоснованно и правомерно отказал в удовлетворении заявленного иска как предъявленного к ненадлежащему ответчику.

Довод апеллянта о допущенном судом первой инстанции процессуальном нарушении, выразившемся в приобщении к материалам дела отзыва на исковое заявление без доказательств его направления сторонам, является несостоятельным, поскольку применительно к части 3 статьи 270 АПК РФ, апеллянтом не было доказано, что указанные действия привели к принятию по существу неверного судебного акта.

Апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2021 (мотивированное решение изготовлено 29.12.2021) по делу № А76-37533/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья          А.С. Жернаков