АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-928/2019

12 декабря 2019 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено  12 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Азимут-ВН»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска  

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, об исключении из ЕГРН сведений о земельных участках

В судебном заседании  приняли участие представители:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: не явился, извещен.

Общество с ограниченной ответственностью «Азимут-ВН» (далее – ООО «Азимут-ВН»), зарегистрированное в качестве юридического лица 29.07.2011, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  г. Курск, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска  (далее – КУМИ г. Курска), зарегистрированному в качестве юридического лица 02.12.2002, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Курск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В от 10.10.2018. 

Определением от 26.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. 

В ходе рассмотрения настоящего спора, судом по ходатайству истца была назначена комплексная строительно-техническая, землеустроительная и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ», с привлечением в качестве экспертов ФИО2 (в части строительно-технической экспертизы), ФИО3 (в части землеустроительной экспертизы), ФИО4 (в части оценочной экспертизы). 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Определить по состоянию на 05.07.2018 рыночную стоимость нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, с учетом НДС и без учета НДС? 

2. Определить какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации? 

3. В случае если площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, не будет соответствовать 4 900 м2 - площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> определить возможное местоположение границ земельных участков и уникальные характеристики земельных участков, подлежащие внесению в единый государственный реестр прав на недвижимость в связи с изменением площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...>?

4. Определить по состоянию на 05.07.2018 рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102322:26,  адрес: 

<

...> без учета налога на добавленную стоимость, исходя из площади и местоположения границ указанного земельного участка, установленных при ответе на вопросы №2 и №3?

Согласно представленному в суд заключению № 870/19 от 15.07.2019 экспертами были сделаны следующие выводы:

1. По первому вопросу:

   - рыночная стоимость, по состоянию на 05.07.2018,  нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, составляет 297 602 руб. 00 коп. без НДС или 351 170 руб. 00 коп. с НДС;

2. По второму вопросу:

-  общая требуемая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации составляет всего 3 400 м2;

3. По третьему вопросу:

- Возможное местоположение границ земельных участков и уникальные характеристики земельных участков, подлежащие внесению в единый государственный реестр прав на недвижимость в связи с изменением площади  земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> представлено на схеме №2. Как отмечено экспертом, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26  имеет смежные границы с земельным участком с кадастровым номером 46:29:102322:30. Земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:30 согласно данным Росреестра имеет площадь 401 478 м2, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «под иными объектами специального назначения». Однако, согласно координатам представленным в сведениях ЕГРН фактическая площадь данного земельного участка составляет 401 499 м2 (схема №3). При изменении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, изменятся границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30. Данные об измененных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30 представлены на схеме №4. Эксперт также указал, что для изменения границ и площади земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 был составлен межевой план от 10.06.2019;

4. По четвертому вопросу:

- рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102322:26,  адрес: 

<

...> без учета налога на добавленную стоимость, исходя из площади и местоположения границ указанного земельного участка, установленных при ответе на вопросы №2 и №3 составила сумму 2 459 000 руб. по состоянию на 05.07.2018. 

В связи с чем, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил заявленные требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Азимут-ВН» и КУМИ г. Курска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В от 10.10.2018, изложив пункты 1, 3 указанного договора в следующей редакции:

- «1. «Продавец продаёт на основании решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условиях приватизации арендуемого имущества от 02.10.2018 г. №08, а Покупатель приобретает в собственность объекты недвижимости: нежилое здание, литер В, площадью 114,9 кв.м, расположенное по адресу:             

<

...> ВЛКСМ, б/п и земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26, площадью 3 400 кв.м. расположенный по адресу: 

<

...> (далее - Имущество)»;

- «3. Имущество продаётся по цене 2 756 602 руб. (два миллиона семьсот пятьдесят шесть тысяч шестьсот два рубля) рублей без учёта НДС, стоимость здания - 297 602 (Двести девяносто семь тысяч шестьсот два) рублей без учёта НДС и стоимость земельного участка            2 459 000 руб. (два миллиона четыреста пятьдесят девять тысяч) рублей без учёта НДС.».

Пункт 1.1. договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В от 10.10.2018 г. исключить, а также 

- исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о площади, местоположении границ, координатах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: 

<

...> установив площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: 

<

...> в размере 402 999 кв.м и установив местоположение границ и координаты характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: 

<

...> по межевому плану от 10.06.2019 г. подготовленному кадастровым инженером ФИО3, № регистрации в государственном реестре лиц осуществляющих кадастровую деятельность 11981;

- исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о площади, местоположении границ, координатах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> установив площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> в размере  3 400 кв.м и установив местоположение границ и координаты  характерных  точек  земельного   участка   с   кадастровым   номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> по межевому плану от 10.06.2019 г. подготовленному кадастровым инженером ФИО3, № регистрации в государственном реестре лиц осуществляющих кадастровую деятельность 11981.

Указанные уточнения приняты судом к производству.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились. 

Дело рассмотрено в соответствии с частями 3, 5 статьи 156 АПК РФ, согласно которой  при неявке в судебное заседание арбитражного суда участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ООО «Азимут-ВН» является арендатором нежилого здания, литер В, площадью                   114,9 м2, расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, б/п, на основании договора аренды помещения муниципального нежилого фонда № 4474 от 25.08.2011 (далее – договор аренды).

Согласно пункту 2.1. договор аренды действует с 25.08.2011 по 23.08.2021. 

Основание для заключения договора: решение комиссии от 14.07.2011 по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду (п. 1.1. договора аренды).

В силу пункта 4.1. договора аренды размер арендной платы в год составляет 46 103 руб. 10 коп., в том числе НДС 7 032 руб. 68 коп., в месяц 3 841 руб. 92 коп., в том числе НДС 586 руб. 06 коп. Расчет арендной платы прилагается и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 5.1. договора аренды арендатор ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за отчетным месяца, вносит сумму арендной платы на счет бюджета города.

Вышеуказанное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102322:26, площадь. 4900 м2. 

Истец использует земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26 на основании договора №136765ю аренды земельного участка в городе Курске от 31.05.2012, заключенного между обществом и Земельным комитетом города Курска (далее - договор аренды земельного участка). 

Срок аренды вышеназванного земельного участка установлен с 25.08.2011 по 23.08.2021 (п. 2.1. договора аренды земельного участка). 

Основание для заключения договора: постановление Администрации города Курска от 17.04.2012 №1099 (п. 1.5. договора аренды земельного участка).

В силу пункта 3.1. договора аренды земельного участка размер арендной платы за участок в течение срока действия договора составляет 127 098 руб. 57 коп. Расчет арендной платы определен в Приложении №1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата начисляется с 25.08.2011. 

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды арендная плата вносится арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением №1 путем перечисления на расчетный счет по указанным в пункте 3.2. реквизитам. 

ООО «Азимут-ВН» обратилось  в комитет с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого имущества в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

По результатам рассмотрения заявления ООО «Азимут-ВН» комитетом принято решение №08 от 02.10.2018 об условиях приватизации арендуемого имущества.

В адрес общества был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В от 10.10.2018.

Пунктом 1. проекта договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В от 10.10.2018 предусмотрено, что Продавец продаёт, а Покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое здание, литер В, площадью 114,9 м2, расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, б/н (далее - Имущество).

Пунктом 1.1. проекта договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В от 10.10.2018 установлено, что имущество находится на земельном участке площадью 4900 м2 с кадастровым номером 46:29:102322:26 для рекреационной деятельности. Указанный земельный участок расположен в зоне Р-3, целью выделения которой является сохранение и развитие ценных в природном отношении территорий, пригодных для отдыха, спорта, санаторного лечения; размещения необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур и в соответствии со ст. 27 земельного кодекса Российской Федерации, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.20001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»  относится к числу земель, ограниченных в обороте, что означает невозможность предоставления его в частную собственность. 

Пунктом 3. проекта договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В от 10.10.2018 имущество продается по цене 1 044 067 руб. 80 коп. без учета НДС – основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 

Указанная стоимость имущества  определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 18.09.2018 №339-04/09-18, выполненного ООО «Независимая оценка».

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи в части установленной выкупной цены, 12.10.2018 истец подготовил и направил в адрес ответчика протокол разногласий по пункту 3 договора.

Позднее 09.11.2018 истец подготовил и направил в адрес ответчика уточненный протокол разногласий, в котором помимо выкупной цены здания указал на включение в число выкупаемого имущества – земельного участка площадью 4 900 м2 с кадастровым номером 46:29:102322:26 с определением его цены в размере 2 000 000 руб. без НДС. 

Письмами КУМИ г. Курска №7656/07.01-14 от 31.10.2018, №8247/07.01-14 от 20.11.2018 протоколы разногласий от 12.10.2018 и  от 09.11.2018 отклонены. 

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения спора. 

Ответчик возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, полагая, что поскольку отчет №339-04/09-18 от 18.09.2018 об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненный ООО «Независимая оценка» по заказу КУМИ г. Курска, в установленном законом порядке обществом не оспорен, следовательно при установлении стоимости нежилого здания по договору №08-2018/10/В от 10.10.2018 следует руководствоваться отчетом ООО «Независимая оценка» №339-04/09-18 от 18.09.2018. 

Возражая против включения в число выкупаемого имущества земельного участка 3 400 м2 с кадастровым номером 46:29:102322:26, ответчик указал на следующее. Так, согласно пояснениям КУМИ г. Курска, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26 находится в рекреационной зоне Р-3 («зона рекреационных объектов (отдых, спорт)») и он относится к землям общего пользования, не подлежащим приватизации в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Также КУМИ г. Курска, основываясь на письме комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 25.08.2019 №5665/031.01-11, указал на невозможность утверждения схемы расположения перераспределяемого по заключению экспертов №870/19 земельного участка. 

По мнению ответчика, вопрос о рыночной стоимости несформированного как объекта права земельного участка площадью 3 400 м2 не может быть решен в рамках настоящего спора. 

Ответчик указывает, что на территории земельного участка отсутствуют какие-либо элементы конноспортивного комплекса, под которые эксперт предусмотрел выделение земельного участка. В настоящее время, согласно данным комитета, здание не используется в качестве конюшни. Согласно акту проверки от 02.11.2017 нежилое помещение используется под базу для подготовки спортсменов-ориентирщиков.

В остальной части заявленных требований об исключении сведений из ЕГРН, а также требований  в отношении земельного участка ответчик полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного  права (отзыв на уточненные исковые требования от 11.09.2019). 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, а также заявленные сторонами доводы, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований по следующим основаниям.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ.

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ  в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 4.1. статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно статье  3 Закон  № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 В соответствии со статьей 8 Закона  № 135-ФЗ  проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Согласно  пункту 1.1. Решения Курского городского Собрания от 29.05.2008 N 43-4-РС «Об утверждении Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска» комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) является отраслевым органом Администрации города Курска с правами юридического лица, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению имуществом муниципальной собственности города Курска.

Как следует из материалов дела,  у сторон возникли разногласия не только по размеру рыночной стоимости приобретаемого по спорному договору купли - продажи имущества – нежилого здания, но и по включению в число приобретаемого имущества земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

 Пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ). 

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Поскольку материалы дела не содержат сведений о том, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26 изъят из оборота или ограничен в нем, исходя из вышеуказанных норм права, в рассматриваемом случае возможна только одновременная приватизация земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. 

При этом покупатель вправе приобрести только земельный участок необходимый для использования расположенного на нем объекта недвижимости. 

В связи с наличием у сторон вышеназванных разногласий в рамках настоящего дела назначена комплексная строительно-техническая, землеустроительная и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ», с привлечением в качестве экспертов ФИО2 (в части строительно-технической экспертизы), ФИО3 (в части землеустроительной экспертизы), ФИО4 (в части оценочной экспертизы). 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: 

1. Определить по состоянию на 05.07.2018 рыночную стоимость нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, с учетом НДС и без учета НДС? 

2. Определить какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации? 

3. В случае если площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, не будет соответствовать 4 900 м2 - площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> определить возможное местоположение границ земельных участков и уникальные характеристики земельных участков, подлежащие внесению в единый государственный реестр прав на недвижимость в связи с изменением площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...>?

4. Определить по состоянию на 05.07.2018 рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102322:26,  адрес: 

<

...> без учета налога на добавленную стоимость, исходя из площади и местоположения границ указанного земельного участка, установленных при ответе на вопросы №2 и №3?

Согласно представленному в суд заключению № 870/19 от 15.07.2019 экспертами были сделаны следующие выводы:

2. По первому вопросу:

   - рыночная стоимость, по состоянию на 05.07.2018,  нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, составляет 297 602 руб. 00 коп. без НДС или 351 170 руб. 00 коп. с НДС;

2. По второму вопросу:

-  общая требуемая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, адрес: 

<

...> ВЛКСМ, б/н, в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации составляет всего 3 400 м2;

3. По третьему вопросу:

- Возможное местоположение границ земельных участков и уникальные характеристики земельных участков, подлежащие внесению в единый государственный реестр прав на недвижимость в связи с изменением площади  земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> представлено на схеме №2. Как отмечено экспертом, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26  имеет смежные границы с земельным участком с кадастровым номером 46:29:102322:30. Земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:30 согласно данным Росреестра имеет площадь 401 478 м2, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «под иными объектами специального назначения». Однако, согласно координатам представленным в сведениях ЕГРН фактическая площадь данного земельного участка составляет 401 499 м2 (схема №3). При изменении границ и площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, изменятся границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30. Данные об измененных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30 представлены на схеме №4. Эксперт также указал, что для изменения границ и площади земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 был составлен межевой план от 10.06.2019;

4. По четвертому вопросу:

- рыночная стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102322:26,  адрес: 

<

...> без учета налога на добавленную стоимость, исходя из площади и местоположения границ указанного земельного участка, установленных при ответе на вопросы №2 и №3 составила сумму 2 459 000 руб. по состоянию на 05.07.2018. 

При определении кандидатуры эксперта (экспертного учреждения), принимая во внимание отсутствие оснований, предусмотренных статьями 21, 23 АПК РФ, и отсутствие заявленных сторонами отводов конкретному эксперту до назначения судом экспертизы и начала ее проведения, учитывая, что предложенная истцом в качестве экспертной организации кандидатура отвечала требованиям, установленным АПК РФ - данные об образовании, стаже работы экспертов имеются в материалах дела и позволяли сделать вывод о наличии у экспертов необходимого образования и опыта работы, суд поручил проведение экспертизы по настоящему делу ООО «ЭКСПЕРТ».

Представленное в материалы дела заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым законом, сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых выводов, из материалов дела не усматривается. Ходатайств  о проведении дополнительной либо повторной экспертизы сторонами не заявлялось. 

На основании изложенного, принимая во внимание  данные о квалификации экспертов, предупреждение экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд принимает заключение экспертов №870/19 в порядке статьи 64 АПК РФ в качестве доказательства по настоящему делу.

            Как следует из материалов дела, нежилое здание, литер В, площадью 114,9 м2, расположенное по адресу:  

<

...> ВЛКСМ, б/н, в соответствии с назначением предназначено для использования в качестве конюшни в составе конноспортивного комплекса.

При ответе на второй вопрос эксперт указал, что требуемая площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания вышеуказанного нежилого здания в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием, нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, рассчитывается на основании требований соответствующих норм (СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», «Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», НТП-АПК 1.10.04.003-03 «Нормы технологического проектирования конноспортивных комплексов») и необходима для правильной эксплуатации конюшни в составе конноспортивного комплекса. Минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания конюшни рассчитывается как сумма площадей занимаемой объектом капитального строительства, площади озеленения, площади машиномест, площади проездов и иных необходимых вспомогательных объектов в соответствии с техническими регламентами для совместной эксплуатации, обслуживания и использования (лист заключения 46-50). 

При ответе на третий вопрос, экспертом были приведены схемы о возможном местоположении формируемого под использование нежилого здания, литер В, площадью 114,9 м2, расположенного по адресу:  

<

...> ВЛКСМ, б/н (в соответствии с фактическим видом деятельности, с разрешенным использованием), земельного участка (Схема №2), о фактической площади земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, согласно сведениям ЕГРН (Схема №3), об измененных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30 при изменении границ и площади  земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26 (Схема №4). Для изменения границ и площади земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102322:26 и 46:29:102322:30 экспертом составлен межевой план от 10.06.2019.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ  предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу положений статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом в силу части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле, которые согласно части 1 статьи 9 АПК РФ несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку, с учетом вышеназванных норм действующего законодательства, приобретение истцом объекта недвижимости по договору купли-продажи муниципального имущества без земельного участка, на котором указанный объект расположен, невозможно, а для использования нежилого здания литер В, площадью 114,9 м2, расположенного по адресу:  

<

...> ВЛКСМ, б/н по назначению в соответствии с фактическим видом деятельности и разрешенным использованием необходим земельный участок площадью 3400 м2, что определено в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, образование границ земельного участка, необходимого для использования здания возможно рассмотреть только в рамках дела о приобретении здания.

Если участок не ограничен в обороте и/или не изъят в обороте он должен быть приобретен вместе со зданием и, соответственно, границы земельного участка должны быть установлены в споре о приобретении здания и земельного участка. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом выбран надлежащий способ защиты нарушенного права. 

В соответствии с  Постановлением Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010 резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков (раздел, выдел, недействительность в части сделки приватизации), должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу пункта 1 статьи 7 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 №221-ФЗ (далее - Закон о кадастре недвижимости): площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения.

Согласно пункту 10 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

 Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 8 пункта 29 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Внесение в ЕГРН сведений об изменении площади земельного участка вследствие установления местоположения его границ требует изменения соответствующих сведений о площади земельного участка у всех его зарегистрированных правообладателей, включая собственника, то есть, по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в его прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются.

В силу части 1 статьи 43 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее - уточнение границ земельного участка).

В соответствии с техническим паспортом спорного объекта недвижимости здание литер В, площадью 114,9 м2 является конюшней.

Земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26, предоставленный истцу по договору аренды №136765ю от 31.05.2012, имеет разрешенный вид использования для рекреационной деятельности (эксплуатация арендованных спортивно-оздоровительного комплекса и базы отдыха). 

Соответственно вышеуказанными документами установлено спортивно-оздоровительное назначение земельного участка, следовательно назначение здания и земельного участка соответствует территориальной зоне Р-3.

Как следует из экспертного заключения (Схема  №3), при формировании земельного участка, необходимого для использования спорного объекта недвижимости, площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, являющегося участком общего пользования, не уменьшается, а наоборот увеличивается за счет территории земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, кроме того из состава формируемого земельного участка исключаются объекты общего пользования – асфальтная дорога (является пешеходной) и детская площадка (Схема №2).

В связи с чем судом отклоняются соответствующие возражения ответчика как неподтвержденные материалами дела. 

Кадастровым инженером ФИО3 в рамках проведенной по делу судебной экспертизы составлен межевой план от 10.06.2019.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, суд считает уточненные требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Суд счел возможным принять данную редакцию договора как не нарушающую прав ответчика и норм действующего законодательства.

Иные доводы ответчика отклоняются судом на основании вышеизложенного.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Вместе с тем, на основании ходатайства ООО «Азимут-ВН» от 03.12.2019, судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением настоящего спора, относятся судом на истца. 

Руководствуясь статьями 9, 17, 27, 28, 65, 70, 71, 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Азимут-ВН» удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью  «Азимут-ВН» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 08-2018/10/В от 10.10.2018,  изложив пункты 1, 3 указанного договора в следующей редакции:

- «1. «Продавец продаёт на основании решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об условиях приватизации арендуемого имущества от 02.10.2018 г. №08, а Покупатель приобретает в собственность объекты недвижимости: нежилое здание, литер В, площадью 114,9 кв.м, расположенное по адресу:             

<

...> ВЛКСМ, б/п и земельный участок с кадастровым номером 46:29:102322:26, площадью 3 400 кв.м. расположенный по адресу: 

<

...> (далее - Имущество)»;

- «3. Имущество продаётся по цене 2 756 602 руб. (два миллиона семьсот пятьдесят шесть тысяч шестьсот два рубля) рублей без учёта НДС, стоимость здания - 297 602 (Двести девяносто семь тысяч шестьсот два) рублей без учёта НДС и стоимость земельного участка            2 459 000 руб. (два миллиона четыреста пятьдесят девять тысяч) рублей без учёта НДС.».

Пункт 1.1. договора купли-продажи муниципального имущества №08-2018/10/В от 10.10.2018 г. исключить.

Исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о площади, местоположении границ, координатах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: 

<

...> установив площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: 

<

...> в размере 402 999 кв.м и установив местоположение границ и координаты характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:30, адрес: 

<

...> по межевому плану от 10.06.2019 г. подготовленному кадастровым инженером ФИО3, № регистрации в государственном реестре лиц осуществляющих кадастровую деятельность 11981.

Исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о площади, местоположении границ, координатах характерных точек земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> установив площадь земельного участка с кадастровым номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> в размере  3 400 кв.м и установив местоположение границ и координаты  характерных  точек  земельного   участка   с   кадастровым   номером 46:29:102322:26, адрес: 

<

...> по межевому плану от 10.06.2019 г. подготовленному кадастровым инженером ФИО3, № регистрации в государственном реестре лиц осуществляющих кадастровую деятельность 11981.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.  

 Судья                                                                                                        Н.С. Масютина