АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А03-11050/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 декабря 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Зиновьевой Т.А.,

судей                                                                  Дерхо Д.С.,

ФИО1 -

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на решение от 08.04.2022 Арбитражного суда Алтайского края (судья Винникова А.Н.) и постановление от 08.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А., Фертиков М.А.) по делу № А03-11050/2021 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 320222500039337, ИНН 

<

***>) к межрегиональному территориальному управлению Федеральной агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (656038, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 09.06.2020 № 20, и установлении размера арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 22:65:011201:3005, площадью 3 187 кв.м., расположенного по адресу: Алтайский край, г. Бийск, территория открытого акционерного общества «Полиэкс», цех полимеров, здание 1504 С/1А.

Суд установил:

предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к межрегиональному территориальному управлению Федеральной агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – МТУ Росимущества, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между арендодателем - Российской Федерацией в лице МТУ Росимущества и арендатором - ФИО2, при заключении договора аренды № 20 земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 3 187 кв.м, с кадастровым номером: 22:65:011201:3005, расположенного по адресу: Алтайский край, город Бийск, Территория открытого акционерного общества «Полиэкс» (далее - ОАО «Полиэкс»), цех полимеров, здание 1504 С/1А (далее – земельный участок), об установлении размера арендной платы за земельный участок в размере 16 910 руб. в год, 1 409 руб. в месяц, и взыскании 35 000 руб. судебных расходов, из которых 5 000 руб. расходов за проведение отчета, 30 000 руб. за составление искового заявления и представление интересов в суде первой инстанции.

Решением от 08.04.2021 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 08.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 08.04.2021 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 08.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия, возникшие между арендодателем - Российской Федерацией в лице МТУ Росимущества и арендатором - ФИО2 при заключении договора аренды № 20 земельного участка; установить размер арендной платы за земельный участок в размере 16 910 руб. в год, 1 409 руб. в месяц.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, таким образом, размер арендной платы должен определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды; 20.03.2021 в адрес ответчика им направлен протокол разногласий к договору аренды; ответчик не принял необходимых мер к урегулированию разногласий и не направил в адрес истца мотивированный отказ по предложениям, изложенным в протоколе разногласий по установлению арендной платы. Также заявитель ссылается на то, что представленное им в материалы дела заключение от 08.12.2021 № 90-21-12-08 отвечает требованиям статей 82-83 и 86 АПК РФ, основано на материалах дела, является ясным и полным.

В своем отзыве на кассационную жалобу ответчик возражал против доводов, изложенных в ней, считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, нежилое здание 1504 С/1А, кадастровый номер: 22:65:011201:2572, площадью 661,1 кв.м (далее – нежилое здание, объект недвижимости), принадлежит ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи недвижимости от 04.07.2016 № ОН-001/16, а также свидетельством о государственной регистрации права от 15.07.2016 № 22-22/002-22/002/009/2016-4717/2.

Указанный объект недвижимости расположен на спорном земельном участке, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9, статьи 39.2, подпунктом 9 подпункта 2 статьи 39.6, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Положением о межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 (далее – Положение № 432), ответчиком принято распоряжение от 20.03.2020 о предоставлении ФИО2 спорного земельного участка на праве аренды для эксплуатации нежилого здания на 49 лет.

На основании указанного распоряжения в адрес истца направлен проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 20.

В предложенной ответчиком редакции договора аренды размер арендной платы в год составил 346 400 руб. или 28 866 руб. 67 коп. в месяц, который определен на основании отчета об оценке земельного участка с определением рыночного размера годовой арендной платы от 18.05.2020 № 1-18/5-2020, составленного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 585 от 16.07.2019 (далее – Правила № 585).

Истец, не согласившись с размером арендной платы, письмом от 20.02.2021 направил ответчику протокол разногласий к договору аренды, предложив согласовать условие о размере арендной платы в размере 116 670 руб. в год или 9 723 руб. в месяц, определенном на основании отчета об оценке земельного участка с определением рыночного размера годовой арендной платы от 02.03.2021 № 11-11АЗ/2021, составленного независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и консалтинга» в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и пунктом 6 Правил № 582.

Письмом от 13.04.2021 № ЕХ-2885 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, в котором отклонил предложенную истцом редакцию проекта договора аренды.

Ссылаясь на то, что разногласия не были урегулированы при заключении договора аренды № 20 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в части размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 1, 424, 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 9, 22, 27, 65 ЗК РФ, пунктами 1, 4, 5.1, 5.2 Положения № 432, пунктами 6, 10 Правил № 582, разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», условиями заключенного между сторонами договора, исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения исковых требований. Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 445 (пункту 1) и 446 (пункту 1) ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

По смыслу правовой позиции, сформированной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92«О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки (земельного участка) определенного независимым оценщиком путем предъявления самостоятельных требований.

Как установлено судами и следует из материалов дела, после обращения истца в суд, договор от 09.07.2020 аренды № 20 земельного участка, находящегося в федеральной собственности подписан сторонами и зарегистрирован 11.08.2021 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее - Управление Росреестра по Алтайскому краю) за номером регистрации 22:65:011201:3005-22/149/2021-2.

Поскольку в рамках рассмотрения настоящего спора установлено, что договор аренды № 20 между сторонами подписан и зарегистрирован в установленном законом порядке, руководствуясь положениями статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявленные истцом требования подлежали рассмотрению в качестве внесения изменений в договор аренды № 20.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 6 Правил № 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 10 Правил № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, пунктом 3.3 договора аренды № 20 установлено, что арендная плата исчисляется с даты государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Алтайскому краю.

Из пункта 3.6 договора аренды № 20 следует, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и иных случаях, предусмотренных действующим законодательством; ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года; при изменении рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года,  следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Стороны согласовали условие о том, что изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости участка осуществляется в одностороннем порядке арендодателем с предварительным уведомлением арендатора (пункт 3.6.3 договора аренды № 20).

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рамках рассмотрения дела была проведена экспертиза по определению годовой арендной платы, по результатам которой в материалы дела представлено заключение общества с ограниченной ответственностью Специализированной фирмы «Рус Эксперт» от 08.12.2021 № 90-21-12-08, согласно выводу которого годовая арендная плата за земельный участок составляет 16 910 руб., ежемесячная арендная плата 1 409 руб.

Оценив экспертное заключение в порядке статьи 86 АПК РФ по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, учитывая пояснения в судебных заседаниях эксперта ФИО3, суды приняли его в качестве ненадлежащего доказательства в связи с его несоответствием требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

Судами установлено, что представленное экспертное заключение является противоречивым, непоследовательным, выводы, содержащиеся в заключении, нельзя признать обоснованными, поскольку из представленных 9 поправок, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка, эксперт производит расчет только по трем поправкам; в заключении эксперта отсутствует обоснование неприменения других поправок, в то время как их применение может повлиять на итоговую стоимость земельного участка.

Суды пришли к выводу, что указанные недостатки экспертного заключения являются существенными, и оно не может быть применено для определения годового размера арендной платы с учетом вывода о том, что ГК РФ, другими законами или договором предусмотрена возможность в иных случаях, кроме существенного нарушения договора другой стороной, изменять по решению суда договор аренды в части размера арендной платы по требованию одной из сторон.

При указанных обстоятельствах выводы суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции об отсутствии в данном случае достаточных правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований ввиду их необоснованности признаются судом округа сделанными на основании полного, всестороннего исследования и оценки всех имеющихся доказательств с правильным применением соответствующих норм и положений действующего законодательства.

Приведенный в кассационной жалобе довод истца о том, что заключение эксперта от 08.12.2021 № 90-21-12-08 отвечает требованиям статей 82-83 и 86 АПК РФ, проверялся и мотивированно отклонен судом апелляционной инстанции.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом округа не установлено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене или изменению не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в связи с отсутствием оснований для ее удовлетворения относятся на заявителя (статья 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.04.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 08.07.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-11050/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                                              Д.С. Дерхо

 

ФИО1