Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

«17» августа 2021 г.

Дело № А75-6709/2020

Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 17 августа 2021 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628616, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «АБВГД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628624, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о взыскании 381 371 руб. 81 коп.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> д. 54, корп. 1), общество с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и товарной экспертизы» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628615, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>), Союз «Нижневартовская торгово-промышленная палата» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628611, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, помещ. 1004),

при участии представителей:

-от казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» – ФИО2 по доверенности от 24.07.2020 № 1 (с использованием он-лайн сервиса),

-от общества с ограниченной ответственностью «АБВГД» – ФИО3 по доверенности от 01.09.2020 (с использованием он-лайн сервиса),

-от Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры – ФИО4 по доверенности от 20.03.2019 № 13-Д-32.

-от общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и товарной экспертизы», Союза «Нижневартовская торгово-промышленная палата» - не явились,

установил:

казенное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью «АБВГД» (далее - ответчик) о взыскании 381 371 руб. 81 коп., в том числе основного долга в размере 339 173 руб. 11 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 30 519 руб. 00 коп.

Исковые требования со ссылкой на статьи 1102, 1107, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы использованием ответчиком имущества истца в отсутствие правоустанавливающих документов.

Определением от 19.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. 

Определением от 10.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и товарной экспертизы».

Определением от 21.10.2020, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Союз «Нижневартовская торгово-промышленная палата».

Определением от 29.06.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 10.08.2021 на 14 час. 30 мин.

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и товарной экспертизы», Союза «Нижневартовская торгово-промышленная палата», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании поддержано ранее заявленное ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому он просит взыскать с ответчика 381 371 руб. 81 коп., в том числе основной долг в размере 339 173 руб. 11 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 42 198 руб. 70 коп. за период с 11.04.20219 по 23.06.2021.

Руководствуясь статей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает уточнение исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Представитель ответчика, с учетом результатов оценочной судебной экспертизы, частично согласился с иском, представив собственный расчет неосновательного обогащения и процентов, указывая на необходимость применения понижающего коэффициента.

Представитель Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры поддержал позицию истца.

Заслушав представителей сторон и Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, изучив доводы иска и отзывов на него, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Истцом (заказчик) и ответчиком (исполнитель) подписан государственный контракт на оказание услуг по организации питания учащихся от 14.01.2019 № 0387200022418000002-0289811-01 (том 1 л.д. 10), согласно которому исполнитель обязуется своевременно оказать на условиях контракта услуги по организации питания, а заказчик обязуется принять и оплатить их. Состав и объем услуг определяется техническим заданием (приложением № 1), являющимся неотъемлемой частью контракта. Место оказания услуг: 

<

...>, столовая КУ «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа».

В силу пункта 1.4. контракта заказчик передает недвижимое и движимое имущество исполнителю по договору аренды и акту приема-передачи помещения столовой и торгово-технологическое оборудование в целях исполнения контракта.

Пунктом 3.1. контракта предусмотрено, что услуги оказываются в срок с момента подписания контракта по 30.11.2019 (включительно).

Приложением 1 к контракту является техническое задание (том 1 л.д. 26).

Согласно техническому заданию арендная плата: с лицом (арендатор) которым будет заключен государственный контракт на оказание услуг, в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», также будет заключен договор аренды за предоставление в аренду нежилых помещений и движимого имущества учреждения согласно Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.11.2017 №466-п «О порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, порядке согласования предоставления в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на праве оперативного управления» и распоряжения Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры будет взиматься ежемесячная арендная плата в размере: от 85 000 руб. 00 коп. в которую входит: аренда нежилых помещений, аренда движимого имущества.

Окончательная сумма арендной платы будет установлена после заключения государственного контракта и договора аренды.

Правовым основанием заключения договора аренды также является Постановление Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.11.2017 № 466-п «О порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, порядке согласования предоставления в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на праве оперативного управления», которое предусматривает проведение оценки рыночной стоимости имущественного права пользования объектом движимого и недвижимого имущества и получение Распоряжения Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Общая площадь недвижимого имуществе, подлежащего передаче в аренду, составляет 257,2 кв.м., движимое имущество состоит из перечня в 105 единиц, расположены по адресу:  

<

...>.

Истец обратился в адрес ответчика с просьбой подписать договор аренды нежилого помещения от 14.01.2019 № 14/19 (том 2 л.д. 98), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на праве аренды помещение пищеблока: помещения №№ 33, 33а, 34, 35, 36, 37, 38, 57, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, расположенного на 1-ом этаже здания по адресу: 

<

...> а также находящееся в нем торгово-технологическое оборудование и иное движимое имущество, в количестве 105 ед. общей балансовой стоимости 2 421 710 руб. 98 коп.

Срок аренды определен с 14.01.2019 по 31.05.2019 и с 01.09.2019 по 30.11.2019 (пункт 1.2. договора).

С 14.01.2019 по 31.05.2019 и с 01.09.2019 по 30.11.2019 ответчик пользовался движимым и недвижимым имуществом истца в рамках исполнения контракта.

При этом в качестве внесения арендной платы, обществом с ограниченной ответственностью «АБВГД» были произведены платежи на общую сумму 209 928 руб. 42 коп.

В письме от 07.05.2019 № 10/41-исх-254 истец указал ответчику, что согласно пункту 24 Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.11.2017 № 466-п «О порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, порядке согласования предоставления в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на праве оперативного управления» арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца. В связи с этим, попросил дать письменный ответ об отказе в перечислении арендной платы за использование имущества учреждения за апрель 2019 (срок уплаты до 10.04.2019), май 2019 (срок уплаты до 10.05.2019) с целью разрешения ситуации (том 1 л.д. 31).

Письмом от 23.05.2019 № 10/41-исх-286 (том 1 л.д. 33) истец обратился к ответчику с требованием, указав на наличие задолженности по внесению арендной платы за использование имущества учреждения (нежилого помещения пищеблока площадью 257,2 кв.м. и движимого имущества в количестве 105 единиц) в общей сумме 139 952 руб. 28 коп.: за апрель 2019 (срок уплаты до 10.04.2019, в сумме 69 976 руб. 14 коп.), за май 2019 (срок уплаты до 10.05.2019, в сумме 69 976 руб. 14 коп.). Размер арендной платы за недвижимое и движимое имущество установлен в соответствии с Распоряжением Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.12.2018 № 13-Р-2827:

-арендная плата за недвижимое имущество с учетом применения коэффициента корректировки 0,5 (субъекты малого и среднего предпринимательства) за 257,2 кв.м. в месяц 43 338 руб. 65 коп.;

-арендная плата за движимое имущество с учетом применения коэффициента корректировки 0,5 (субъекты малого и среднего предпринимательства) за 105 единиц в месяц 26 637 руб. 49 коп.

В ответ на письмо от 23.05.2019 № 10/41-исх-286, ответчик сообщил, что между организациями отсутствует заключенный договор аренды какого либо имущества, соответственно основания для оплаты арендных платежей отсутствуют.

30.05.2019 казенное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» вручило обществу с ограниченной ответственностью «АБВГД» письмо № 10/41-исх-310 (том 1 л.д. 34), которым попросило подписать и вернуть договор аренды и акт приема-передачи имущества от 14.01.2019 № 14/19, по которому обществом оплачена арендная плата за 1 квартал 2019 года в полном объеме. Также истец потребовал произвести оплату задолженности в полном объеме.

Письмом от 13.06.2019 № 40/04-09 (том 1 л.д. 37) общество с ограниченной ответственностью «АБВГД» сообщило, что заключить договор на аренду имущества от 14.01.2019 № 14/19 на условиях истца не представляется возможным, в связи с убыточной деятельностью по организации питания в столовой учреждения. Полагает, что увеличение стоимости арендной платы в 2019 году необоснованно, так как. балансовая стоимость имущества, передаваемого арендатору осталась неизменной, и модернизация оборудования не производилась. 

Истец вновь попросил ответчика погасить задолженность в сумме 279 904 руб. 56 коп. письмом от 31.10.2019 № 10/41-исх-593 (том 1 л.д. 40).

Казенное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа», полагая, что ответчик в период с января по май и с сентября по ноябрь 2019 года пользовался имуществом и неосновательно сберег арендную плату обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с настоящим исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Сложившихся между сторонами правоотношения соответствуют обязательствам аренды, объектов которой, в том числе выступают нежилые помещения.

Согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В силу пункта 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Так согласно пункту 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Исследовав материалы дела, суд установил, что обязательная письменная форма договора не соблюдена.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров, сделок и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации. В силу возникшего обязательства кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик использовал в спорный период недвижимое и движимое имущество в отсутствие правоустанавливающих документов.

Следовательно, спорные правоотношения надлежит квалифицировать по главе 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

В указанный в иске период ответчик не обладал спорным имуществом на праве собственности или аренды, что подтверждается представленными материалами. Доказательств обратного суду не представлено.

Вместе с тем отсутствие у лица, фактически пользующегося имуществом, статуса арендатора, не освобождает последнего от внесения платы за пользование данным имуществом.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим имуществом, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые должно выплачивать лицо, пользующееся имуществом. В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего имущество, возникает обязанность вносить плату за его использование. Формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. 

Сумма неосновательного обогащения исчислена казенным учреждением Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» в соответствии с распоряжением Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийский автономный округ - Югра от 24.12.2018 № 13-Р-2827 «О согласовании передачи недвижимого и движимого имущества в аренду» (том 1 л.д. 44).

При этом, из распоряжения следует, что размер арендной платы установлен на основании Постановления Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 27.11.2017 № 466-п «О порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, порядке согласования предоставления в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на праве оперативного управления».

В соответствии с пунктом 20 Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, утвержденного вышеуказанным Постановлением, размер (начальный размер) арендной платы определяется по результатам проведения оценки рыночной стоимости имущественного права пользования имуществом за одну единицу времени (день, месяц, год) в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, с учетом коэффициентов корректировки, предусмотренных Порядком.

Как установлено судом, рыночная стоимость права аренды установлена на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и товарной экспертизы» об оценке №№ 0000.1443 и 0000.1444 от 08.11.2018.

При этом, применен корректировочный коэффициент 0,5, установленный для субъектов малого и среднего предпринимательства, к которым относится и ответчик, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, в основе определения размера арендной платы лежат результаты оценочной деятельности.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом. 

Ответчик не согласился с размером установленной рыночной стоимости права аренды спорного имущества.

Определением от 16.02.2021 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «АБВГД» по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов» ФИО5.

На разрешение экспертизы судом поставлены следующие вопросы: в отношении отчета об оценке № 0000.1444 от 08.11.2018 общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и товарной экспертизы» и отчета об оценке № 0000.1443 от 08.11.2018 общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки и товарной экспертизы»:

-Соответствуют ли отчеты об оценке требованиям Федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иных нормативных и ненормативных правовых актов в сфере оценочной деятельности?

-Верно ли выбрана и применена методика исследования и осуществлен расчет рыночной стоимости объектов оценки?

-В случае выявления нарушений вышеуказанных требований, определить, повлияли ли они на результаты установления рыночной стоимости объектов оценки, и насколько (то есть могут ли они быть приняты к применению с учетом какой-либо погрешности, если нет)?

В материалы дела поступило заключение эксперта от 18.03.2021 № 6289 (том 5 л.д. 28), согласно выводам которого:

-по первому вопросу: спорные отчеты не соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и иным нормативным и ненормативным правовым актам в сфере оценочной деятельности,

-по второму вопросу: методика выбрана, верно, однако оценщиками допущены ошибки, которые привели к результату, вводящему в заблуждение. При расчете арендной ставки недвижимого имущества корректировки введены не соответствующие рыночным данным, использован справочник, который не применяется в качестве источника доказательственного значения. Им подкрепляются общеизвестные факты. Анализ значений коэффициентов на соответствие рыночным данным отсутствует. Объекты-аналоги подобраны некорректно. Все аналоги имеют значительные отличия от объекта оценки - свободный доступ (выход на красную линию), возможность размещения рекламной вывески, парковку для автомобилей. Оценщики использовали в отчете неверную информацию при расчете ставки капитализации. На страницах 107и 108 отчета об оценке № 0000.1444 содержится информация при расчете ставки дисконтирования - «Поправка на низкую ликвидность» и далее по тексту ссылка на рынок недвижимости, тогда как объектом оценки является движимое имущество. Расчет премии производится с значением Т - «типичный срок экспозиции недвижимости». Недвижимость и движимое имущество понятия несопоставимые и имеют разные сроки экспозиции. Неверный расчет ставки дисконтирования привел к неверному расчету ставки аренды в целом для всех позиций оборудования. На странице 108 отчета об оценке № 0000.1444 при расчете ставки дисконтирования используется значение «Компенсации за инвестиционный менеджмент» в размере 4%. Данная ставка ничем не подкреплена. В практике оценки «Компенсация за инвестиционный менеджмент» используется значение в зависимости от доходности объектов в диапазоне 1,5-5%. Оценщики указывают, что оборудование общественного питания является низко ликвидным (стр. 108 отчета). Значение 4% объяснение не имеет;

-по третьему вопросу: Нарушение вышеуказанных требований повлияли на результаты установления рыночной стоимости арендной ставки объектов оценки. Результаты оценки не могут, приняты к применению ввиду погрешности, точность которой возможно определить только при проведении повторной оценки с соблюдением требований ФСО №№ 3, 7, 10 и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности». Школа в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» - это образовательная организация, и не предназначена для свободного посещения всех без исключения лиц, и в школе не могут появиться в любой момент посторонние лица (а именно в этом основной признак общественного места). Объекты-аналоги, используемые при расчете арендной ставки, не соответствуют объекту оценки по назначению. Стоимость аренды завышена. На стр. 38 отчета № 0000.1443 приведен анализ предложений сдачи в аренду помещений в г. Нижневартовск. Все аналоги имеют ценовой диапазон 700-850 рублей за 1 кв.м. Данный анализ является неполным. В аналогичный период времени 2018 года в г. Нижневартовск имелись предложения с более низкой ставкой аренды. Однако оценщики не провели анализ на предмет допустимости к использованию в оценке. Диапазон в цене предложений 102 - 800 рублей 1 кв.м. Движимое имущество при сроке экспозиции 1 месяц, значение Т будет равно 1/12 = 0,08. Тогда поправка на низкую ликвидность уменьшится и составит 0,7%. (8,739 х 1/12) = 0,7. На странице 108 отчета об оценке № 0000.1444 при расчете ставки дисконтирования используется значение «Компенсации за инвестиционный менеджмент» в размере 4%. Данная ставка ничем не подкреплена. В практике оценки «Компенсация за инвестиционный менеджмент» используется значение в зависимости от доходности объектов в диапазоне 1,5-5%. Оценщики указывают, что оборудование общественного питания является низко ликвидным (стр. 108 отчета). Значение 4% объяснение не имеет. Коэффициент дисконтирования при этом условии равен 8,739 + 0,3 + 0,7 + 1,5 = 11,24 %. В отчете об оценке на стр. 108 значение ставки дисконтирования 15,22%. Разница 15,22 - 11,24 =3,98%. Стоимость аренды завышена на 30-40% в зависимости от позиции оборудования по остаточному сроку службы.

С учетом результатов вышеуказанного экспертного заключения, определением от 07.04.2021 по ходатайству казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ФИО6.

На разрешение экспертизы судом поставлены следующие вопросы:

-Какова рыночная стоимость арендной платы следующего недвижимого имущества: встроенные помещения (№№ 33, 33а, 34, 35, 36, 37, 38, 57, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66), находящиеся на первом этаже, общей площадью 257,2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, за один календарный месяц за период с января по май и с сентября по ноябрь 2019 года?

-Какова рыночная стоимость арендной платы следующего движимого имущества в количестве 105 наименований, перечень которого содержится в приложении № 3 к проекту договора аренды от 14.02.2019, за один календарный месяц за период с января по май и с сентября по ноябрь 2019 года?

В материалы дела поступило заключение эксперта от 07.06.2021 № 11-1/07-06, согласно выводам которого:

-по первому вопросу: рыночная стоимость арендной платы следующего недвижимого имущества: встроенные помещения (№№ 33, 33а, 34, 35, 36, 37, 38, 57, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66), находящиеся на первом этаже, общей площадью 257,2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, за один календарный месяц за период с января по май и с сентября по ноябрь 2019 года составляет: ноябрь 2019 года 59 997 руб. 04 коп., октябрь 2019 года 59 751 руб. 06 коп., сентябрь 2019 года 59 847 руб. 05 коп., май 2019 года 62 062 руб. 36 коп., апрель 2019 года 61 671 руб. 37 коп., март 2019 года 61 472 руб. 77 коп., февраль 2019 года 61 193 руб. 49 коп., январь 2019 года 60 560 руб. 45 коп.;

-по второму вопросу: рыночная стоимость арендной платы следующего движимого имущества в количестве 105 наименований, перечень которого содержится в приложении № 3 к проекту договора аренды от 14.02.2019, за один календарный месяц за период с января по май и с сентября по ноябрь 2019 года составляет: ноябрь 2019 года 7 546 руб. 25 коп., октябрь 2019 года 7 515 руб. 31 коп., сентябрь 2019 года 7 527 руб. 38 коп., май 2019 года 8 078 руб. 65 коп., апрель 2019 года 8 027 руб. 75 коп., март 2019 года 8 001 руб. 90 коп., февраль 2019 года 7 965 руб. 55 коп., январь 2019 года 7 883 руб. 15 коп.

Общая рыночная стоимость арендной платы за объекты движимого и недвижимого имущества составляет: ноябрь 2019 года 67 543 руб. 29 коп., октябрь 2019 года 67 266 руб. 37 коп., сентябрь 2019 года 67 374 руб. 43 коп., май 2019 года 70 141 руб. 01 коп., апрель 2019 года 69 699 руб. 12 коп., март 2019 года 69 474 руб. 67 коп., февраль 2019 года 69 159 руб. 04 коп., январь 2019 года 68 443 руб. 60 коп. Итого: 549 101 руб. 53 коп.

В силу части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проанализировав экспертные заключения, суд находит, что они отвечают признакам допустимости, при этом, сторонами ходатайств о назначении дополнительных или повторных судебных экспертиз не заявлено.

Спор возник относительно применения к установленной в судебном порядке рыночной стоимости права аренды корректировочный коэффициент 0,5, установленный для субъектов малого и среднего предпринимательства, к которым относится и ответчик.

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку арендная плата, которую недополучил истец, является регулируемой и в основе ее определения лежит установленная рыночная стоимость права аренды, с поправкой на корректировочные коэффициенты, то и размер неосновательного обогащения подлежит определению в том же порядке.

При этом, суд также принимает во внимание представленный истцом договор аренды нежилого помещения от 27.11.2019 № 12/2019, заключенный в отношении того же объекта недвижимости и в отношении движимого имущества (в количестве 99 единиц), согласно которому размер арендной платы за декабрь 2019 года определен в общей сумме 36 015 руб. 28 коп., что в целом соответствует установленному и рассчитанному судом.

В частности, с учетом установленной судом рыночной стоимости и применения корректировочного коэффициента размер неосновательного обогащения за период с 14.01.2019 по 31.01.2019 составит 19 870 руб. 72 коп. (68 443 руб. 60 коп. / 31 * 18 дн.), за февраль 2019 года – 34 579 руб. 59 коп., за март 2019 года – 34 737 руб. 34 коп., за апрель 2019 года – 34 849 руб. 56 коп., за май 2019 года – 35 070 руб. 51 коп., за сентябрь 2019 года – 33 687 руб. 22 коп., за октябрь 2019 года – 33 633 руб. 19 коп., за ноябрь 2019 года – 33 771 руб. 65 коп., а всего 260 199 руб. 71 коп.

Как установлено судом, ответчик внес арендную плату в размере 209 928 руб. 42 коп.

Таким образом, размер неосновательного обогащения составит 50 271 руб. 29 коп.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения являются обоснованными на сумму 50 271 руб. 29 коп., в связи с чем иск подлежит частичному удовлетворению.

Также истец просит начислять проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.04.2019 по 23.06.2021 в размере 42 198 руб. 70 коп.

Пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) подлежат начислению на сумму неосновательного денежного обогащения с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Срок исполнения обязательств сторонами не согласован.

Согласно пункту 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. 

В силу Постановления Правительства Ханты-Мансийский автономный округ - Югра от 27.11.2017 № 466-п «О порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, порядке согласования предоставления в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на праве оперативного управления», арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Проверив представленный истцом расчет процентов, суд находит, что он составлен при неверном определении периодов и количества дней просрочки платежей, без учета установленных судом обстоятельств.

Надлежаще исчисленный судом размер процентов составит 5 109 руб. 35 коп.

Принимая во внимание непредставление ответчиком оснований для его освобождения от ответственности за неисполнение денежных обязательств, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит частичному удовлетворению в размере 5 109 руб. 35 коп.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 10 778 руб. 00 коп., тогда как при цене иска с учетом уточнения уплате подлежит 10 627 руб. 00 коп.

В соответствии со статьями 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пропорционально удовлетворенным требованиям относит на истца в размере 9 083 руб. 81 коп., на ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 543 руб. 19 коп., с которого в пользу истца подлежит взысканию 1 284 руб. 19 коп., а в федеральный бюджет в размере 259 руб. 00 коп.

За проведение экспертизы ответчиком на депозитный счет суда перечислено 41 200 руб. 00 коп. по платежному поручению от 15.02.2021 № 108 (том 5 л.д. 14).

Согласно счету некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов» стоимость экспертизы составила 41 200 руб. 00 коп. (том 5 л.д. 26).

В соответствии со статьями 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пропорционально удовлетворенным требованиям относит расходы ответчика на проведение судебной экспертизы на истца в размере 35 217 руб. 17 коп., на ответчика в сумме 5 982 руб. 83 коп.

За проведение экспертизы истцом на депозитный счет суда перечислено 165 000 руб. 00 коп. по платежному поручению от 17.04.2021 № 317 (том 5 л.д. 132).

Согласно счету ФИО6 стоимость экспертизы составила 20 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьями 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пропорционально удовлетворенным требованиям относит расходы истца на проведение судебной экспертизы на истца в размере 17 095 руб. 71 коп., на ответчика в сумме 2 904 руб. 29 коп.

Применительно к положениям части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным произвести зачет. 

Руководствуясь статьями 9, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковые требования казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АБВГД» в пользу казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» 55 380 руб. 64 коп., в том числе неосновательное обогащение в размере 50 271 руб. 29 коп., проценты за пользование чужими средствами в размере 5 109 руб. 35 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 284 руб. 19 коп., судебные издержки в размере 2 904 руб. 29 коп., всего 59 569 руб. 12 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АБВГД» судебные издержки в размере 35 217 руб. 17 коп.

Произвести зачет встречных требований, по результатам которого взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АБВГД» в пользу казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Нижневартовская общеобразовательная санаторная школа» 24 351 руб. 95 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АБВГД» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 259 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                П.А. Сердюков