/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-32886/2017

15 февраля 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     12 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 февраля 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Колосовой Ж.В.

судей  Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Винниковым А.В.

при участии:  

от истца: представитель Светлова Е.Н. по доверенности от 28.12.2017

от ответчика: представитель Утка В.И. по доверенности от 06.02.2017

от 3-их лиц: 17) представитель Автономова С.Г. по доверенности от 11.07.2017, 43) представитель Карманов Я.В. по доверенности от 01.08.2017, 39) Карманов Я.В. по доверенности от 04.08.2017, иные третьи лица - не явились, извещены

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-31881/2017)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2017 по делу № А56-32886/2017                               (судья  Изотова С.В.), принятое 

 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к ООО "Исаакиевский Отель" 

3-и лица: 1) АО «ИНТЕКО», 2) ЗАО «Гранд Глобус», 3) ООО «Фонтанка Р.Е.», 4) ООО «Производственно-коммерческая фирма «Тюменнефтегазстройпроект», 5) Любимов Сергей Юрьевич, 6) Вешкурцев Константин Николаевич,7)  Апрышкин Михаил Иванович, 8) Апрышкина Ольга Борисовна,  9) Астафеева Эрика Аркадиевна, 10) Девина Екатерина Константиновна, 11) Терещенко Павел Геннадьевич, 12) Эрман Игит, 13) Бельченко Александр Данилович,14)  Аль-Зрайкат Джорж Абдулла М., 15) Аммосова Алена Ивановна, 16) Зиновенко Сергей Иванович, 17) Аргашокова Лариса Ивановна, 18) Локшина Вера Михайловна, 19) Николаева Маргарита, 20) Леонова Наталья Анатольевна, 21) Сергеева Светлана Александровна, 22) Сироткин Михаил Владимирович, 23) Клячко Наталия Сергеевна,24)  Кушалина Нина Львовна, 25) Архипова Анна Анатольевна, 26) Ковалев Владимир Анатольевич, 27) Голубков Михаил Александрович, 28) Армасова Камиля Рашидовна, 29) Кащеев Игорь Вениаминович, 30) Дервоед Екатерина Владимировна, 31) Корабельник Юрий Борисович, 32) Левишин Юрий Владимирович, 33) Николаенко Роксолана Антоновна, 34) Николаенко Антон Игоревич, 35) Новиков Вадим Георгиевич, 36) Новикова Виктория Владимировна, 37) Пак Светлана Николаевна, 38) Решульский Алексей Петрович, 39) Плотников Андрей Михайлович, 40) Плотников Сергей Сергеевич, 41) Фокин Игорь Алексеевич, 42) Хамин Евгений Николаевич, 43) Ковалева Екатерина Владимировна, 44) Шакер Ахмад, 45) Дюков Александр Валерьевич, 46) Букаранова Юлия Евгеньевна, 47) Антонов Иван Николаевич, 48) Писарева Людмила Викторовна, 49) Воронов Борис Вениаминович, 50) Дворцов Алексей Владимирович, 51) Слуцкер Ольга Сергеевна, 52) Иванов Дмитрий Николаевич, 53) Козлов Александр Васильевич, 54) Осипова Елена Николаевна, 55) Таранова Евгения Владимировна, 56) Малинина Татьяна Ивановна, 57) Попов Сергей Александрович, 58) АО  "Арктика Сити",  59) ООО "Стратегия"

 

о взыскании задолженности и неустойки, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б; ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исаакиевский Отель» (191025, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 104, лит. А; ОГРН 1037800031840, ИНН 7801182468, далее – Общество, ответчик) о взыскании 3 221 067 руб. 96 коп. задолженности по  арендной плате по договору от  05.01.2004 № 00/ЗК-03140(14) за пользование земельным участком площадью 4 100 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 5, за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, 869 688 руб. 35 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.07.2016 по 21.02.2017.

Определением от 04.07.2017  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Локшина Вера Михайловна, Любимов Сергей Юрьевич, Николаева Маргарита, Вешкурцев Константин Николаевич, Апрышкин Михаил Иванович,  Апрышкина Ольга Борисовна, Астафеева Эрика Аркадиевна, акционерное общество «ИНТЕКО», Девина Екатерина Константиновна, Терещенко Павел Геннадьевич, Леонова Наталья Анатольевна, Сергеева Светлана Александровна, Эрман Игит, закрытое акционерное общество «Гранд Глобус»,  Сироткин Михаил Владимирович, Бельченко Александр Данилович, Клячко Наталия Сергеевна, Кушалина Нина Львовна, Архипова Анна Анатольевна, Ковалев Владимир Анатольевич, общество с ограниченной ответственностью «Фонтанка Р.Е.», Аль-Зрайкат Джоржа Абдулла М.,  Аммосова Алена Ивановна, общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Тюменнефтегаз стройпроект», Зиновенко Сергей Иванович,  Аргашокова Лариса Ивановна, Голубков Михаил Александрович, Сироткин Михаил Владимирович.

Определением от 15.08.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, также привлечены Армасова Камиля Рашидовна, Решульский Алексей Петрович, Николаенко Антон Игоревич, Антонов Иван Николаевич, Левишин Юрий Владимирович, Плотников Андрей Михайлович, Дворцов Алексей Владимирович, Фокин Игорь Алексеевич, Иванов Дмитрий Николаевич, Букаранова Юлия Евгеньевна, Корабельник Юрий Борисович, Дервоед Екатерина Владимировна, Новикова Виктория Владимировна, Новиков Вадим Георгиевич, Ковалева Екатерина Владимировна, Дюков Александр Валерьевич, Воронов Борис Вениаминович, общество с ограниченной ответственностью «Стратегия», Слуцер Ольга Сергеевна, Плотников Сергей Сергеевич, Осипова Елена Николаевна, акционерное общество «Арктика Сити», Таранова Евгения Владимировна, Малинина Татьяна Ивановна, Шакер Ахмат, Николаенко Роксолана Антоновна, Попов Сергей Александрович, Козлов Александр Владимирович, Кащеев Игорь Вениаминович, Пак Светлана Николаевна, Писарева Людмила Викторовна, Хамин Евгений Николаевич.

В судебном заседании 22.09.2017 представитель Комитета уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 506 610 руб. 98 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, 136 784 руб. 96 коп. неустойки.

В судебном заседании 10.10.2017 Комитет вновь уточнил исковые требования, просил взыскать с Общества 2 647 899 руб. 36 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, 733 739 руб. 13 коп. неустойки, исходя из площади принадлежащего Обществу помещения с применением коэффициента Кн = 18.0. 

Решением от 20.10.2017 суд взыскал с ответчика в пользу истца                           1 405 928 руб. 71 коп. задолженности по  арендной плате по договору от  05.01.2004 № 00/ЗК-03140(14) за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 5, за период с 01.07.2016 по 31.12.2016  и  389 565 руб. 93 коп. неустойки за просрочку платежа за период с 11.07.2016 по 21.02.2017, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Комитет не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда изменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что согласно информации, размещенной на странице 7 в номере №28 (970) 17.07.2017-24.07.2017 информационно-аналитической газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» цель использования земельного участка отличается от целей, указанных в упомянутой ведомости инвентаризации, а именно «Вместо отеля здесь появился комплекс на 96 элитных апартаментов под названием «Монферан»».

Вместе с тем, как указал Комитет, в пункте 2.8 Положения указано, что для уточнения функционального использования земельного участка используются документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН, однако указанные документы Обществом в материалы не представлялись.

 Также, Комитет ссылался на то, что Общество не представляло каких-либо документов, подтверждающих осуществление в спорный период деятельности по использованию  помещений, принадлежащих Обществу, как под гостиницу, так и по иным видам  деятельности, указанным в ведомости инвентаризации от 21.04.2016.

Таким образом, по мнению истца,  применение ведомости инвентаризации по состоянию на 21.04.2016 противоречит как условиям договора (пункт 3.4 договора о расчете арендной платы с учетом фактического использования участка), так и пунктам 2.7, 2.8 Положения и,  соответственно,  Комитетом обоснованно заявлены уточненные исковые требования с учетом применения кода функционального использования  18.0 в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Общества и представители третьих лиц - Аргашоковой Л.И., Плотникова А.М. и Ковалевой Е.В,  возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

При этом, ретье лицо – Голубков М.А. направил  в суд письменные пояснения, приобщенные к  материалам дела.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом, правопредшественником Комитета, (арендодатель) и Обществом 05.01.2004 заключен договор № 00/ЗК-03140(14) аренды  земельного участка площадью 4 100 кв. м с  кадастровым номером 78:1090:3004, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульвар, д. 5, для реконструкции жилого дома под гостиницу, сроком до 22.02.2007.

Указанный договор зарегистрирован государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 02.02.2004.

Впоследствии дополнительными соглашениями от 19.12.2006 №  2, 25.06.2008 № 3, 18.03.2010 № 4, 04.05.2011 № 5, 19.02.2013 №  6 срок  действия  договора продлен до 31.03.2008, 30.10.2009, 30.01.2011, 30.04.2012, 31.12.2013 соответственно.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчиком ненадлежащим образом вносилась арендная плата, в связи с чем, у него образовалась задолженность в размере 3 447 142 руб. 87 коп., позднее уточненная истцом,  на которую истец начислил неустойку.

Комитет обратился с претензией к Обществу, оставление которой без удовлетворения  послужило основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.

Применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи,   суд первой инстанции счел исковые требования частично обоснованными.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу принятых на себя по договору обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном договором.

Порядок внесения арендной  платы  определяется разделом  3 договора.

В силу условий пункта 3.6 договора в случае изменения нормативныхправовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, арендодатель вправе изменить размер арендной платы.

Согласно пункту 3.7 договора в  редакции дополнительного соглашения № 6 арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа  первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.5 договора.

Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за  январь (при  помесячном перечислении  арендной платы) до  31 января.

Как следует из материалов дела и установлено судом  первой инстанции, в  соответствии с пунктом 3.6 договора Комитет направил Обществу уведомление от 31.03.2016 об изменении арендной платы за периоды с 30.12.2013 по 30.11.2015 и с  01.12.2015.

Судом первой инстанции также установлено, что по результатам проведенной инвентаризации по функциональному использованию земельного участка, проведенной Санкт-Петербургским государственным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на 21.04.2016, Комитет направил Обществу уведомление об изменении арендной платы, согласно которому величина квартальной арендной платы за земельный  участок при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга равен 1.00, составляет 1 342 111 руб. 65 коп.

В силу пункта 2 названного уведомления Общество самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю,  по формуле: Атек  = Акварт * Кд, где Кд – коэффициент  динамики рынка недвижимости, установленного Правительства Санкт-Петербурга на текущий год.

При этом, в спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) и постановлением N 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

Согласно  статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Кроме того, в  пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В статье 1 Закона N 608-119 установлено, что Методика определения арендной платы представляет собой утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

В соответствии с пунктами 2.7, 2.8 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование  земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляют игорный бизнес и рекламная деятельность. При использовании земельных участков под игорный бизнес и рекламную деятельность применяются соответствующие коэффициенты. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

В пункте 3.1.2 Положения предусмотрено, что с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

Как следует из материалов дела  и установлено судом первой инстанции, Комитет произвел расчет арендной платы, исходя из соответствующей доли площади  принадлежащих Обществу помещений (по состоянию на 01.07.2016 размер доли, исходя из расчета 4 100 х 9 138,48 / 18 986,4; по состоянию на 01.10.2016 размер доли, исходя из расчета 4 100 х 7 435,88 / 18 986,4) с применением коэффициента Кн = 18.0.

При этом, в обоснование применения указанного коэффициента Комитет ссылался на распечатку страницы информационного издания «Недвижимость и строительство Петербурга» от 17.07.2017 № 28(970), в котором опубликована статья «Москвичи сэкономили на штрафах», из которой следует, что вместо отеля на спорном земельном участке появился комплекс на 96 элитных апартаментов под названием «Монферан» с подземным паркингом на 89 автомобилей.

По состоянию на 21.04.2016 подготовлена ведомость инвентаризации участка по функциональному использованию.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что вступившим в законную силу решением  Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27.10.2015 по делу № 2-5189/2015, 09.01.2007 между Обществом и закрытым акционерным обществом «ИНТЕКО» заключен договор инвестирования № И6-07/1568-01/СИ, в соответствии с которым стороны обязались  в рамках реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств осуществить проектирование и реконструкцию инвестиционного объекта, расположенного на спорном земельном участке.

В результате участия в реализации инвестиционного договора и протокола предварительного распределения площадей закрытое акционерное общество «ИНТЕКО» получает долю в размере 99 % об общей площади строительного объекта.

30.12.2013 Обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 03.03.2014 произведен кадастровый учет здания, образованного в результате реконструкции зданий с кадастровыми номерами 78:32:0001090:3111, 78:32:0001090:3014, 78:32:0001090:3015, 78:32:0001090:3112.

В составе указанного нежилого здания сформированы  вторичные объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 78:32:0001090:3581, 78:32:0001090:3584, 78:32:0001090:3533, 78:32:0001090:3555, 78:32:0001090:3573, 78:32:0001090:3583, 78:32:0001090:3503, 78:32:0001090:3531, 78:32:0001090:3567, 78:32:0001090:3502, 78:32:0001090:3542, 78:32:0001090:3522, 78:32:0001090:3524, 78:32:0001090:3506, 78:32:0001090:3560, 78:32:0001090:3512, 78:32:0001090:3559, 78:32:0001090:3516, 78:32:0001090:3507, 78:32:0001090:3494, 78:32:0001090:3568, 78:32:0001090:3500, 78:32:0001090:3525, 78:32:0001090:3490, 78:32:0001090:3514, 78:32:0001090:3539, 78:32:0001090:3537, 78:32:0001090:3541, 78:32:0001090:3532, 78:32:0001090:3509, 78:32:0001090:3526, 78:32:0001090:3501, 78:32:0001090:3582, 78:32:0001090:3564, 78:32:0001090:3530, 78:32:0001090:3552, 78:32:0001090:3569, 78:32:0001090:3521, 78:32:0001090:3570, 78:32:0001090:3580, 78:32:0001090:3566, 78:32:0001090:3536, 78:32:0001090:3495, 78:32:0001090:3579, 78:32:0001090:3504, 78:32:0001090:3498, 78:32:0001090:3585, 78:32:0001090:3599, 78:32:0001090:3598, 78:32:0001090:3511, 78:32:0001090:3548, 78:32:0001090:3505, 78:32:0001090:3540, 78:32:0001090:3492, 78:32:0001090:3491, 78:32:0001090:3563, 78:32:0001090:3520, 78:32:0001090:3489, 78:32:0001090:3554, 78:32:0001090:3528, 78:32:0001090:3513, 78:32:0001090:3518, 78:32:0001090:3534, 78:32:0001090:3557, 78:32:0001090:3572, 78:32:0001090:3510, 78:32:0001090:3588, 78:32:0001090:3571, 78:32:0001090:3561, 78:32:0001090:3558, 78:32:0001090:3546, 78:32:0001090:3493, 78:32:0001090:3496, 78:32:0001090:3556, 78:32:0001090:3515, 78:32:0001090:3547, 78:32:0001090:3529, 78:32:0001090:3550, 78:32:0001090:3517, 78:32:0001090:3543, 78:32:0001090:3587, 78:32:0001090:3553, 78:32:0001090:3523, 78:32:0001090:3519, 78:32:0001090:3575, 78:32:0001090:3538, 78:32:0001090:3499, 78:32:0001090:3527, 78:32:0001090:3545, 78:32:0001090:3551, 78:32:0001090:3544, 78:32:0001090:3576, 78:32:0001090:3508, 78:32:0001090:3574, 78:32:0001090:3590, 78:32:0001090:3586, 78:32:0001090:3589, 78:32:0001090:3535, 78:32:0001090:3578, 78:32:0001090:3577, 78:32:0001090:3497, 78:32:0001090:3565, 78:32:0001090:3562.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Единого государственного реестра недвижимости) по состоянию на 21.04.2016, 22.04.2016, 02.08.2016, 26.09.2016, 11.10.2016, 17.10.2016, 10.11.2016, 29.11.2016, 06.12.2016, 28.06.2017, свидетельствам о государственной регистрации права  на нежилое помещение площадью 3 306,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3585 зарегистрировано право долевой собственности Локшиной В.М. (102/10 000), Любимова С.Ю. (108/10 000, 102/10 000, 102/10 000, 120/10 000), Николаевой М.  (108/10 000, 108/10 000, 108/10 000), Общества (5845/10 000), Вешкурцева К.Н. (102/10 000), Апрышкина М.И. (51/10 000), Апрышкиной О.Б. (51/10 000), Астафеевой Э.А. (102/10 000, 102/10 000),  акционерного общества «ИНТЕКО» (102/10 000), Девиной Е.К. (102/10 000), Терещенко П.Г. (51/10 000), Леоновой Н.А. (51/10 000), Архиповой А.А. (111/10 000), Аргашоковой Л.И. (102/10 000), Армасовой К.Р (102/10 000 и 101/10 000), Решульского А.П. (113/10 000 и 113/10 000), Николаенко А.И. (219/10 000), Антонова И.Н. (102/10 000), Левишина Ю.В. (174/10 000, 10210 000), Плотникова А.М. (139/10 000, 111/10 000), Дворцова А.В. (110/10 000), Фокина И.А. (102/10 000), Иванова Д.Н. (204/10 000), Букарановой Ю.Е. (110/10 000), Корабельника Ю.Б. (208/10 000), Кушалиной Н.Л. (102/10 000), закрытого акционерного общества «Гранд Глобус» (163/10 000, 102/10 000), Сироткина М.В. (225/10 000, 139/10 000, 142/10 000), Дервоед Е.В. (102/10 000), Новиковой В.В. (102/10 000), Новикова В.Г. (102/10 000), Голубкова М.А. (102/10 000), Ковалевой Е.В. (139/10 000, 174/10 000), Клячко Н.С. (102/10 000), Дюкова А.В. (110/10 000, 55/10 000), Воронова Б.В. (102/10 000), общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» (110/10 000), Слуцер О.С. (55/10 000), Плотникова С.С. (102/10 000), Осиповой Е.Н. (111/10 000), акционерного общества «Арктика Сити» (102/10 000), Тарановой Е.В. (107/10 000), Малининой Т.И. (126/10 000, 98/10 000); на нежилое помещение 163-Н площадью 1 299,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3588 зарегистрировано право общей долевой собственности Аль-Зрайкат Джоржа Абдуллы М. (1/2) и Шакер Ахмат (1/2); на нежилое помещение 145-Н площадью 230,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3549 зарегистрировано право общей долевой собственности Слуцкер Ольги Сергеевны (1/2) и Дюкова Александра Валерьевича (1/2), на нежилое помещение 14-Н площадью 72,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3567 зарегистрировано право собственности Локшиной В.М.; на нежилое помещение 17-Н площадью 75 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3583  зарегистрировано право собственности Девиной Е.К.; на нежилое помещение 21-Н площадью 101,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3566 зарегистрировано право собственности Сергеевой С.А.; на нежилое помещение 27-Н площадью 71,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3573  зарегистрировано право собственности Эрман И.; на нежилое помещение 39-Н площадью 123,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3539  зарегистрировано право собственности закрытого акционерного общества «Гранд Глобус»; на нежилое помещение 43-Н площадью 70,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3537  зарегистрировано право собственности Плотникова А.А.; на нежилое помещение 49-Н площадью 86,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3531  зарегистрировано право собственности Николаевой М.; на нежилое помещение 52-Н площадью 70,6 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3526  зарегистрировано право собственности Дворцова А.В.;  на нежилое помещение 60-Н площадью 169,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3532  зарегистрировано право собственности Николаенко Р.А.; на нежилое помещение 68-Н площадью 138,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3509  зарегистрировано право собственности Корабельника Ю.Б.; на нежилое помещение 75-Н площадью 92,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3512  зарегистрировано право собственности Общества; на нежилое помещение 78-Н площадью 95,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3500  зарегистрировано право собственности Астафеевой Э.А.; на нежилое помещение 105-Н площадью 86,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3562  зарегистрировано право собственности Попова С.А.; на нежилое помещение 123-Н площадью 90,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3524  зарегистрировано право собственности Сироткина М.В.; на нежилое помещение 12-Н площадью 36,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3569  зарегистрировано право собственности Общества;  на нежилое помещение 15-Н площадью 72 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3581  зарегистрировано право долевой собственности Апрышкиной О.Б. (1/2) и Апрышкина М.И. (1/2); на нежилое помещение 18-Н площадью 74,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3579  зарегистрировано право собственности Бельченко А.Д.;  на нежилое помещение 22-Н площадью 95,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3565  зарегистрировано право собственности акционерного общества «ИНТЕКО»;  на нежилое помещение 31-Н площадью 70,6 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3584  зарегистрировано право собственности Клячко Н.С.;  на нежилое помещение 40-Н площадью 108 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3497  зарегистрировано право собственности закрытого акционерного общества «Гранд Глобус»;  на нежилое помещение 46-Н площадью 70,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3555  зарегистрировано право собственности Кушалиной Н.Л.; на нежилое помещение 50-Н площадью 96 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3504  зарегистрировано право собственности Архиповой А.А.;  на нежилое помещение 58-Н площадью 111,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3514  зарегистрировано право долевой собственности Леоновой Н.А. (1/2) и Терещенко П.Г. (1/2); на нежилое помещение 65-Н площадью 141,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3552  зарегистрировано право собственности Общества;  на нежилое помещение 69-Н площадью 90,8 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3516  зарегистрировано право собственности Ковалева В.А.,  на нежилое помещение 76-Н площадью 88,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3498  зарегистрировано право собственности Ковалева В.А.;  на нежилое помещение 103-Н площадью 92,4 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3521  зарегистрировано право собственности Общества; на нежилое помещение 106-Н площадью 95,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3560  зарегистрировано право собственности Попова С.А.; на нежилое помещение 147-Н площадью 70,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3490  зарегистрировано право собственности Левишина Ю.В.;  на нежилое помещение 13-Н площадью 59,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3568  зарегистрировано право собственности Ковалева В.А.; на нежилое помещение 16-Н площадью 75,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3578  зарегистрировано право собственности Вешкурцева К.Н.;  на нежилое помещение 19-Н площадью 96,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3582  зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Фонтанка Р.Е.»;  на нежилое помещение  26-Н площадью 72 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3577  зарегистрировано право собственности Аль-Зрайкат Д.А.-М.; на нежилое помещение 32-Н площадью 69,6 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3564  зарегистрировано право собственности Аммосовой А.И.; на нежилое помещение 41-Н площадью 90,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3507  зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Тюменнефтегаз стройпроект»; на нежилое помещение 47-Н площадью 92,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3503  зарегистрировано право собственности Николаевой М.; на нежилое помещение 51-Н площадью 71,8 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3530  зарегистрировано право собственности Козлова  А.В.; на нежилое помещение 59-Н площадью 127,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3536  зарегистрировано право собственности Зиновенко С.И.; на нежилое помещение 66-Н площадью 109,8 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3494  зарегистрировано право собственности акционерного общества «ИНТЕКО»; на нежилое помещение 70-Н площадью 88,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3502  зарегистрировано право собственности Аргашоковой Л.И.; на нежилое помещение 77-Н площадью 86,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3501  зарегистрировано право собственности Голубкова М.А.; на нежилое помещение 104-Н площадью 88 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3559  зарегистрировано право собственности Ковалева В.А.; на нежилое помещение 122-Н площадью 188,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3522  зарегистрировано право собственности Сироткина М.В., на нежилое помещение 36-Н площадью 317,0 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3580  зарегистрировано право собственности Любимова С.Ю., на нежилое помещение 75-Н площадью 92,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3512  зарегистрировано право собственности Кащеева И.В., на нежилое помещение 103-Н площадью 92,4 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3521  зарегистрировано право собственности Новиковой В.В., на нежилое помещение 102-Н площадью 69,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3554  зарегистрировано право собственности Букарановой Ю.Е., на нежилое помещение 67-Н площадью 93,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3496  зарегистрировано право собственности Дюкова А.В., на нежилое помещение 146-Н площадью 92,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3489  зарегистрировано право собственности Левишина Ю.В., на нежилое помещение 48-Н площадью 89 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3506  зарегистрировано право собственности Пак С.Н., на нежилое помещение 97-Н площадью 91,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3538  зарегистрировано право собственности Писаревой Л.В., на нежилое помещение 150-Н площадью 70,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3491  зарегистрировано право собственности Хамина Е.Н., на нежилое помещение 42-Н площадью 93,5 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3542  зарегистрировано право собственности Николаевой М., на нежилое помещение 56-Н площадью 86,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3495  зарегистрировано право собственности Архиповой А.А., на нежилое помещение 94-Н площадью 105,7 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3541  зарегистрировано право собственности Антонова И.Н., на нежилое помещение 65-Н площадью 141,9 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3552  зарегистрировано право собственности Армасова К.Р., на нежилое помещение 12-Н площадью 36,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3569  зарегистрировано право собственности Левишина Ю.В., на нежилое помещение 17-Н площадью 148,2. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3533  зарегистрировано право собственности акционерного общества «ИНТЕКО», на нежилое помещение 66-Н площадью 108,6 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001090:3494  зарегистрировано право собственности Решульского А.П.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009       N 8611/09, частично отказал в удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

В соответствии с пунктом 20 названного Пленума при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. 

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. 

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов. 

В силу пункта 2 статьи 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. 

При этом судом первой инстанции установлено, что согласно спорному договору аренды земельный  участок был предоставлен для реконструкции жилого дома под гостиницу. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.10.2015 № 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» гостиница определяется как имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг, которые в свою очередь определяются как комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем. 

Согласно пункту 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Согласно статье 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. 

В обоснование довода об использовании спорного помещения № 306 (70-Н) для личных, семейных нужд Аргашкова Л.И. представила справку общества с ограниченной ответственностью «КомфортГрупп» от 08.09.2017 № 232, согласно которой указанное помещение используется названным лицом для личных, семейных нужд и не сдается аренду. 

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что Комитет произвел расчет арендной платы, исходя из соответствующей доли площади принадлежащих Обществу помещений (по состоянию на 01.07.2016 размер доли, исходя из расчета 4 100 х 9 138,48 / 18 986,4; по состоянию на 01.10.2016 размер доли, исходя из расчета 4 100 х 7 435,88 / 18 986,4) с применением коэффициента Кн = 18.0. 

При этом, в  обоснование применения указанного коэффициента Комитет ссылался  на распечатку страницы информационного издания «Недвижимость и строительство Петербурга» от 17.07.2017 № 28(970), в котором опубликована статья «Москвичи сэкономили на штрафах», из которой следует, что вместо отеля на спорном земельном участке появился комплекс на 96 элитных апартаментов под названием «Монферан» с подземным паркингом на 89 автомобилей. 

Однако как правомерно указал суд первой инстанции,  в соответствии с пунктами 2.7, 2.8 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляют игорный бизнес и рекламная деятельность. При использовании земельных участков под игорный бизнес и рекламную деятельность применяются соответствующие коэффициенты. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения. Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». 

Материалами дела подтверждается, что по состоянию на 21.04.2016 подготовлена ведомость инвентаризации участка по функциональному использованию. 

На основании указанной ведомости Комитет изменил арендную плату, при этом, допустимые доказательства, подтверждающие изменение функционального использования спорного земельного участка в указанный в иске период, в материалы дела не представлены. 

Таким образом,  с учетом изложенного суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные доказательства полагает, что  вывод суда первой инстанции о том, что  Комитет неправомерно применил при расчете задолженности коэффициент 18.0,  является правомерным. 

Кроме того,  суд первой инстанции произвел расчет, согласно которому, с ответчика с учетом указанной Комитетом доли подлежит взысканию сумма в размере 1 405 928 руб. 71 коп.

Расчет задолженности, произведенный судом первой инстанции, проверен апелляционным судом и признан правильным, так как соответствует нормам действующего законодательства, условиям заключенного договора, а также фактическим обстоятельствам дела.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения денежного обязательства,  при этом в апелляционной инстанции, не возражал против наличия задолженности в указанном размере.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции с учетом изменения суммы взысканной задолженности произвел  расчет и  суммы  неустойки за просрочку платежа за период с 11.07.2016 по 21.02.2017  на основании пункта 5.2 договора, которая составила 389 565 руб. 93 коп.

Поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств подтверждено материалами дела, расчет неустойки судом апелляционной  инстанции проверен, признан верным, ответчиком доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств не представлено, решение суда первой инстанции и в части взыскания неустойки является верным, соответствующим правильно установленным по делу обстоятельствам и объему представленных доказательств.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что каких-либо возражений в части неприменения судом первой инстанции к размеру неустойки положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отзыв Общества не содержит, поэтому выводы суда  в указанной части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции (пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Вместе с тем,  доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 20.10.2017 по делу №  А56-32886/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик

 Н.С. Полубехина