ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-128869/2023

12 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     17 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.,

судей  Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 17.06.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-28754/2024, 13АП-28755/2024)  индивидуального предпринимателя ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Новый век» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2024 по делу № А56-128869/2023, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый век» 

3-е лицо: акционерное общество «ПлазаЛотосФинанс» 

о взыскании

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Новый век» (далее – ответчик, застройщик) 15 168 369,29 руб., в том числе: 1 527 675 руб. расходов на устранение недостатков помещения, 800 655,18 руб. излишне уплаченных денежных средств, 5 025 000 руб. убытков в виде упущенной выгоды, 7 727 482,47 руб. неустойки в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона 214-ФЗ, а также неустойки по день фактического исполнения обязательства по передаче помещения истцу, предоставив отсрочку исполнения в части уплаты данной неустойки, начисленной за период с 22.03.2024 по 31.12.2024, 87 556,64 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства по уплате истцу 800 655,18 руб. излишне уплаченных денежных средств, а также просил признать недействительным односторонний акт передачи помещения от 21.09.2023 по договору участия в долевом строительстве № В1-ПЛФ-9/2019. 

Определением от 03.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Плазалотосфинанс" (далее – третье лицо, Общество).

Решением от 24.07.2024 суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Новый век» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 1 527 675 руб. расходов на устранение недостатков помещения, 800 655,18 руб. излишне уплаченных денежных средств, 5 025 000 руб. убытков в виде упущенной выгоды, 1 817 989,04 руб. неустойки по состоянию на 10.07.2024, 126 758,12 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 10.07.2024, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности в размере 800 655,18 руб. по правилам статьи 395 ГК РФ за период с 11.07.2024 по дату погашения задолженности, 39 129,73 руб. судебных расходов по оплате госпошлины; признал недействительным односторонний акт передачи помещения от 21.09.2023; в удовлетворении остальной части иска отказано; взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Новый век» в доход федерального бюджета 30 929 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Не согласившись с решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.

Предприниматель в своей апелляционной жалобе указал, что суд неправильно применил Постановление Правительства Российской Федерации N 326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление № 326).

Как указал истец, пункт 2 Постановления N 326, положения которого применил суд, предусматривает, что неустойка в период с 01.07.2023 до 31.12.2024 исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5%).

Между тем положения пункта 2 Постановления N 326 ограничивают размер применяемого при расчете неустойки процента (7,5%) только к тем финансовым санкциям, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 названного постановления.

В то же время в отношении предъявленной истцом неустойки подлежат применению положения абзаца 6 пункта 1 Постановления N 326. Следовательно, применение ставки, предусмотренной п.2 Постановления N 326, является неправомерным в силу прямого указания, содержащегося в п.2 Постановления № 326.

В данном случае ответчику предоставляется лишь преференция в виде отсрочки исполнения до 31.12.2024 включительно, однако ставка неустойки при этом остается прежней.

Кроме того, истец со ссылкой на пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» не согласился с отказом суда в части взыскания неустойки по день фактической оплаты долга. 

В апелляционной жалобе ответчик, просит решение изменить, иск удовлетворить в части 800 655,18 руб. излишне уплаченных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности в размере 800 655,18 руб. по правилам статьи 395 ГК РФ.

По мнению ответчика, судом сделан ошибочный вывод о наличии у ответчика обязательства передать истцу помещение с чистовой отделкой, что в свою очередь повлекло необоснованное удовлетворение требований о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскание неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также убытков.

Также ответчик указал, что при взыскании убытков суд не учел мораторий, установленный Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года №479;

Позиция Верховного Суда Российской Федерации, приведенная в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023, по мнению ответчика, может применяться лишь в отношении штрафа, предусмотренного Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. №2300-I «О защите прав потребителей», но не в отношении заявленной истцом в соответствии с ч.2 ст.6 Закона 214-ФЗ неустойки;

Также ответчик считает, что по аналогии с пунктом 3 статьи 23 ГК РФ индивидуальный предприниматель применительно к положениям Закона №214-ФЗ приравнивается к юридическому лицу, соответственно неправомерен двукратный расчет неустойки;

Относительно требования о взыскании неустойки по дату фактического исполнения обязательства по передаче помещения ответчик полагает, что подлежат применению разъяснения, приведенные в последнем абзаце ответа на вопрос № 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на 2 территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, согласно которым суд при действующем моратории отказывает в удовлетворении подобного требования как поданного преждевременно.

Кроме того, по мнению ответчика, правовые основания для признания акта передачи помещения от 21.09.2023 по договору участия в долевом строительстве № В1-ПЛФ-9/2019 недействительным, у суда отсутствуют.

В судебном заседании 04.12.2024 представитель ответчика заявил ходатайство о проведении экспертизы с целью установления размера упущенной выгоды истца, объемов и стоимости работ и материалов для устранения недостатков спорного помещения. 

Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью определения объемов, стоимости работ и материалов для устранения недостатков спорного помещения; относительно установления размера упущенной выгоды ходатайство о проведении экспертизы ответчиком заявлено не было.

С учетом положений части 7 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд ходатайство в части упущенной выгоды к рассмотрению не принял.

Представитель истца против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы возражал.

Апелляционный суд, рассмотрев ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения объемов, стоимости работ и материалов для устранения недостатков спорного помещения, не установил оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое не имеет заранее установленной силы, и оценивается наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

С учетом изложенного, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 АПК РФ, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Рассмотрев заявленное ходатайство, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, принимая во внимание предмет и основания настоящего спора, возможность рассмотрения спора без экспертного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы, признав проведение такой экспертизы процессуально нецелесообразным, а также учитывая достаточность доказательств в материалах настоящего спора для рассмотрения дела.

В судебном заседании 17.06.2025 произведена замена состава суда. В порядке части 3 статьи 18 АПК РФ судья Целищева Н.Е. заменена на судью Сухаревскую Т.С.

В судебном заседании представители истца и ответчика доводы своих жалоб поддержали, возражали против удовлетворения жалобы, поданной другой стороной.

Третье лицо отзыв на апелляционные жалобы не представило, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению апелляционных жалоб в его отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, между ООО «Новый век» (застройщик) и АО «ПлазаЛотосФинанс» (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве № В1-ПЛФ-9/2019 от 12.06.2019 (далее – ДДУ, договор), согласно которому застройщик обязался своими силами осуществить строительство на земельном участке гостиницы со встроенными помещениями и встроенным подземным гаражом по адресу: 

<

...> участок 1 (юго-западнее пересечения с Дунайским проспектом). 

15.06.2021 права и обязанности дольщика по ДДУ в отношении нежилого помещения (нежилое помещение, условный номер А. 1.2, этаж 1) переданы прежним дольщиком - АО «ПлазаЛотосФинанс» ФИО1 на основании  договора частичной уступки требования (цессии) и частичного перевода долга № Ц-В1- А. 1.2/2021 от 15.06.2021 (далее – договор, договор перемены лиц в обязательстве). 

Срок сдачи помещения установлен ДДУ не позднее 31.12.2022 (п.2.1). 

Между тем ответчик письмом №1601-74НВ от 16.01.2023, которое направлено истцу 03.03.2023 (РПО 80110181896814) и получено им 04.04.2023, уведомил индивидуального предпринимателя о необходимости приемки помещения. 

В свою очередь, истец, получив уведомление застройщика, уведомил его о возможности осмотра в любой день до 17.04.2023 (письмо вх.№0604-6НВ от 06.04.2023). 

14.04.2023 проведен первичный осмотр помещения, в ходе которого выявлены недостатки, в том числе передача помещения без чистовой отделки, что подтверждается смотровой справкой от 14.04.2023, актом осмотра помещения от 14.04.2023, а также замечаниями истца от 18.05.2023 на акт осмотра от 14.04.2023. 

Истцом у ответчика в целях дальнейшей приемки истребована проектная и исполнительная документация (письмо вх.№1404-5НВ от 14.04.2023), которая представлена ответчиком 16.05.2023 письмом № 1605-НВ. 

18.04.2023 истцом запрошена возможность проведения тепловизионного обследования помещения (письмо вх.№1804-4НВ). Ответ ответчика поступил 16.05.2023 (исх №1605-2НВ). 

После проведения повторного осмотра 23.05.2023, по результатам которого составлена смотровая справка, истцом ответчику направлены замечания по акту повторного осмотра, фотоматериалы, претензия (вх.№2305ЛИ от 23.05.2023). 

В дальнейшем истец неоднократно обращался к ответчику с требованием сообщить об устранении дефектов и уплате неустойки за просрочку сдачи помещения (письма вх. №№ 0506-3НВ от 05.06.2023, 0506-3НВ от 05.06.2023, 0408-3НВ от 04.08.2023). 

Письмом от 31.08.2023 исх.№ 3108-6НВ ответчик в ответ на обращения истца уведомил его об устранении недостатков и пригласил на очередной осмотр помещения. 

В то же время в ходе осмотра 07.09.2023 установлено, что недостатки не устранены, в связи с чем истец отказался от подписания акта приема-передачи помещения. 

11.09.2023 истцом в адрес ответчика направлена соответствующая претензия (РПО 19662493054208). 

21.09.2023 ответчик составил односторонний акт приемки-передачи помещения, сославшись на факт уклонения истца от приемки помещения. 

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, применив мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации N 326 от 18.03.2024. При этом суд исходил из того, что согласно указанному постановлению (п.2), такая неустойка исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5%). Кроме того, суд отклонил требование истца о взыскании законной неустойки по дату фактического исполнения обязательства по передаче помещения истцу, указав, что в случае продолжающейся просрочки неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта строительства в надлежащем состоянии имеет право обратиться с иском о взыскании неустойки за период с 01.01.2025.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалоб, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

По смыслу нормы, изложенной в пункте 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 N 4-КГ16-37).

В настоящем случае доказательств уклонения истца от приемки помещения ответчик в материалы дела не представил.

Как установлено судом, в силу пункта 2.1 ДДУ застройщик принял на себя обязательство сдать помещение истцу не позднее 31.12.2022. Между тем первичное уведомление истца о необходимости приемки помещения направлено ответчиком письмом №1601-74НВ от 16.01.2023, которое направлено истцу 03.03.2023 (РПО 80110181896814) и получено им 04.04.2023. 

Доказательств уведомления истца о возможности и необходимости приемки помещения иными способами и в более раннюю дату в материалы дела не представлено. 

Также материалами дела, в частности, перепиской сторон подтверждается, что по состоянию на 07.09.2023 недостатки, выявленные в ходе неоднократных осмотров помещения, застройщиком не устранены, в том числе не выполнена чистовая отделка помещения, мотивированных возражений относительно предъявленных истцом претензий к качеству работ, в том числе от 11.09.2023, застройщик не представил. 

Довод ответчика о том, что отделка спорного помещения не предусмотрена условиями ДДУ, отклонен судом с учетом положений пункта 1 статьи 164 ГК РФ.

При этом суд правомерно руководствовался следующим.

Из представленного ответчиком соглашения об отступном от 23.12.2019, следует что ответчик и третье лицо, исключив условие о чистовой отделке, определили ее стоимость. 

В соответствии с п. 2.1 соглашения застройщик в качестве компенсации за исключение своего обязательства по отделке помещения обязался уплатить третьему лицу (бывшему дольщику) 200 000 руб. 

Таким образом, стороны не только изменили условия ДДУ, исключив определенный объем обязательств ответчика по нему, но и фактически изменили стоимость спорного имущества, то есть изменили существенное условие ДДУ, неправомерно уклонившись от государственной регистрации указанных изменений и уведомления нового дольщика о них. 

Поскольку соглашением об отступном от 23.12.2019 ответчик и третье лицо фактически внесли изменения непосредственно в условия ДДУ, указанное соглашение также как и основной ДДУ подлежало государственной регистрации. 

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 

Поскольку ответчик и третье лицо уклонились от государственной регистрации соглашения об отступном, изменяющего условия ДДУ, правовые последствия названного соглашения не наступили, соответственно, обязательство ответчика перед истцом о предоставлении участнику долевого строительства (истцу) помещения с отделкой осталось неизменным и подлежало исполнению.

Вместе с тем ответчик и третье лицо, действуя недобросовестно, скрыли от истца факт заключения соглашения, изменившего условия ДДУ. О наличии такого соглашения ответчик раскрыл информацию перед истцом лишь в ходе судебного разбирательства, возражая против исковых требований, то есть уже после обращения истца с указанным иском в арбитражный суд. 

Суд также принял во внимание и то обстоятельство, что ответчик, несмотря на предъявление истцом еще в ходе первичного осмотра помещений претензии по отсутствию отделки помещения (замечания от 18.05.2023 к акту осмотра от 14.04.2023), ни разу до обращения истца в суд, не сообщал истцу об отсутствии обязательства ответчика по передаче помещения с отделкой в связи с заключением соглашения с прежним дольщиком (третьим лицом), то есть фактически признавал наличие такого обязательства.

С учетом изложенного суд со ссылкой на статью 10 ГК РФ правомерно отклонил ссылку ответчика на соглашение, которым исключено обязательство ответчика по предоставлению помещения с чистовой отделкой.

Стороны в п. 9.14. ДДУ фактически установили, что отделка помещения, поименованная в Приложении №1 к ДДУ, является комплектацией помещения. 

В соответствии с п. 1 ст. 479 ГК РФ продавец должен передать комплект товара, если такая обязанность предусмотрена договором купли-продажи. 

Таким образом, обязательство ответчика по предоставлению истцу помещения с чистовой отделкой осталось неизменным, является действующим и подлежит исполнению ответчиком, на что правильно указано судом в решении.

Помимо указанного недостатка, истцом в смотровой справке от 14.04.2023, акте осмотра помещения от 14.04.2023, а также в замечаниях от 18.05.2023 к названному акту заявлено о наличии еще 21 дефекта, которые также не были в полном объеме устранены ответчиком, доказательств обратного ответчиком не представлено. 

Таким образом, отказ истца в приемке помещения не носил недобросовестный характер, не носил характер встречного неисполнения, а был обусловлен объективным наличием множества недостатков, не позволяющих использовать помещение по назначению, и именно неисполнение ответчиком обязательств по их устранению повлекло невозможность приемки помещения.

В этой связи ответчиком правомерно заявлено о взыскании законной неустойки в соответствии с ч.2 ст.6 Закона N 214-ФЗ.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции, признав правомерным требование истца о взыскании законной неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не согласился с расчетом истца.

Суд указал, что истцом не учтен мораторий, введенный Постановлением Правительства Российской Федерации N 326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление № 326).

По мнению суда, с учетом положений Постановления № 326 истцом начисление неустойки за период с 22.03.2024 по 31.12.2024 произведено неправомерно, неустойка подлежит начислению только за период с 01.07.2023 по 21.03.2024.

При этом суд указал, что согласно указанному постановлению (п.2), такая неустойка исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (7,5%).

Довод истца о том, что к заявленному истцом требованию применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 Постановления N 326, и, следовательно, применение указанной ставки к ним не подлежит в силу прямого указания, содержащегося в п.2 Постановления № 326, отклонен судом со ссылкой на то, что такой подход применим лишь к тем требованиям, которые уже находятся на исполнении.

В указанной части апелляционный суд не согласился с выводом суда по следующим основаниям.

Согласно абз.2 п. 1 Постановления N 326 в период начисления неустойки (пеней) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу указанного постановления (22.03.2024) до 31.12.2024 включительно.

Согласно абзацу 6 пункта 1 Постановления N 326 в отношении применения финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу данного постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2024.

В указанном абзаце также дано разъяснение, что требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу Постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В настоящем случае требования о взыскании неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 ФЗ-214, предъявлены к исполнению застройщику на основании поданной за полгода до введения моратория претензии от 11.09.2023, а также в последующем исковом заявлении (зарегистрировано судом 28.12.2023).

Буквальное толкования абзаца 6 пункта 1 Постановления Правительства от 18.03.2024 N 326 не позволяет сделать вывод, согласно которому предъявление к исполнению может быть осуществлено лишь на основании вступившего в законную силу судебного акта и выданного на его основании исполнительного документа.  

С учетом изложенного в отношении требований истца о взыскании неустойки за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 подлежали применению положения абзаца 6 пункта 1 Постановления N 326.

Таким образом, с учетом исключения периода с 22.03.2024 по 31.12.2024 и неправомерности применения ставки в размере 7,5%, размер неустойки по состоянию на 10.07.2024 за период просрочки с 01.07.2023 по 21.03.2024 составил 3 878 376,62 руб. (27 441 344 *265*1/300*16%)

Расчет истца проверен апелляционным судом и признан правильным.

Оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ апелляционный суд не установил.

В указанной части решение подлежит изменению.

Требование истца о взыскании неустойки по дату фактического исполнения обязательства по передаче помещения истцу соответствует разъяснениям, данным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В указанной части апелляционный суд не усмотрел правовых оснований для отказа суда, в связи с чем требование истца о взыскании неустойки по дату фактического исполнения обязательства подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании соответчика 5 025 000 руб. убытков по состоянию на 11.12.2023 в виде упущенной выгоды, образовавшейся ввиду невозможности сдачи объекта в аренду

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, исполнившая свои обязательства ненадлежащим образом, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки.

Условия ДДУ (ст.6), не содержит каких-либо ограничений по взысканию убытков сверх неустойки.

Неисполнение ответчиком своих обязательств документально подтверждено истцом, ответчиком не опровергнуто. Именно в результате бездействия ответчика истец не имеет возможности пользоваться спорным помещением.

Размер упущенной выгоды согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса и сложившейся судебно-арбитражной практике должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при нормальном ведении своей деятельности, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения (постановления Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 04.11.1997 N 3924/97, от 21.05.2013 N 16674/12).

В данном случае истцом представлен расчет упущенной выгоды, основанный на заключении специалиста-оценщика, члена СРО Ассоциация оценщиков «СПО» г. Санкт-Петербурга №3С-23-19 от 12.12.2023, в котором подробно приведена методика расчета, изучены рыночные предложения в отношении аналогичных помещений в районе. Данное заключение является полным и ясным, не вызывает сомнений в достоверности.

Ответчиком размер заявленной к взысканию упущенной выгоды надлежащими и достаточными доказательствами не опровергнут, ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях опровержения заключения истца ответчиком не заявлено.

Вместе с тем довод ответчика о применении моратория, установленного Постановлением Правительства № 479 от 26.03.2022, признан апелляционным судом обоснованным.

Пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" определено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 включительно.

ООО «Новый век» является застройщиком, и, следовательно, подпадает под мораторий, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 N 479, и презюмирует на стороне должника довод о невозможности начисления неустойки по договорам участия в долевом строительстве за период с 29.03.2022 по 30.06.2023.

Так, спорный период с 01.01.2023 по 11.12.2023 составляет 345 календарных дня. Экспертом установлено, что за весь период размер упущенной выгоды составит 5 025 000 руб. Следовательно, размер упущенной выгоды за каждый день составит 14 565,22 руб. (5 025 000 руб./345), а за период с 01.07.2023 по 11.12.2023 (164 календарных дня) – 2 388 696,08 руб. (164*14 565,22 руб.).

При таких обстоятельствах в указанной части решение также подлежит изменению.

Требование о взыскании 1 527 675 руб. расходов на устранение недостатков помещения, связанных с отсутствием чистовой отделки, суд признал подлежащим удовлетворению. 

Обоснованность данной суммы расходов подтверждена заключением специалистов ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Гарант»» № 114В3/23 от 30.07.2023, представленным истцом. 

Из заключения следует, что стоимость работ и материалов, необходимых для простой чистовой отделки спорного помещения площадью 135,8 кв.м на 21.07.2023 составит 1 527 675 руб.

Требования истца о взыскании 800 655,18 руб. излишне уплаченных денежных средств по ДДУ в связи с изменением площади помещения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в связи с невозвратом указанной суммы, ответчиком не оспорены, контррасчет не представлен. 

Суд отметил, что указанная сумма в силу положений пункта 5.2. ДДУ в редакции дополнительного соглашения № 1 от 12.06.2019, а также п.4.1.5, 5.5. ДДУ подлежала возврату истцу ответчиком.

В своем письме №1601-74НВ от 16.01.2023, которое было направлено истцу 03.03.2023, ответчик сообщил, что фактическая площадь помещения уменьшилась на 7,91 кв м, в связи с чем ответчик обязался до подписания акта приемки-передачи помещения возвратить истцу 800 655,18 руб. при условии предоставления банковских реквизитов

Таким образом, ответчик обусловил начало возникновения обязательства по возврату переплаты фактом предоставления банковских реквизитов истца.

Поскольку ответчик уклонился от приемки банковских реквизитов истца, при этом до настоящего времени указанную задолженность не погасил, истцом обоснованно предъявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных спустя 10 рабочих дней с момента представления ответчику банковских реквизитов. 

Расчет процентов ответчиком не оспорен, контррасчет не представил.

Кроме того, суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о признании недействительным одностороннего акта передачи от 21.09.2023 по ДДУ

Вместе с тем апелляционный суд не усмотрел правовых оснований для признания недействительным одностороннего акта передачи помещения от 21.09.2023 по ДДУ, поскольку по своей правовой природе акт не является применительно к статье 153 ГК РФ сделкой, как непорождающий правых последствий для сторон а лишь фиксирующий состояние переданного объекта и сам факт такой передачи.

При таком положении обжалуемое решение подлежит изменению в части размера взысканных неустойки и убытков.

В остальной части доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Расходы истца по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. за рассмотрение нематериального требования подлежат отнесению на истца, в связи с отказом в их удовлетворении. 

Расходы истца по оплате госпошлины за рассмотрение денежных требований подлежат возмещению ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

С учетом заявленных исковых требований о взыскании неустойки по дату передачи объекта и о взыскании процентов по дату погашения задолженности, суд определил сумму иска на дату вынесения решения суда (10.07.2024) согласно предлагаемому истцом расчету; сумма иска на дату 10.07.2024, исходя из расчетов истца, составила 18 485 896 руб. 67 коп.; удовлетворено требований на сумму 8 722 161 руб.

В этой связи с ответчика подлежит взысканию в пользу истца подлежат взысканию 54 463 судебных расходов по оплате госпошлины по иску, также с истца подлежит взысканию в доход федерального бюджета недостающая сумма госпошлины в размере 24 929 руб.

С учетом даты подачи ответчиком апелляционной жалобы в доход бюджета надлежало уплатить 3 000 руб., в связи с чем излишне уплаченная пошлина по платежному поручению № 849 от 26.09.2024 в размере 27 000 руб. подлежит возврату ответчику.

Принимая во внимание результат рассмотрения апелляционных жалоб, расходы по государственной пошлине подлежат оставлению  на сторонах.

При изготовлении  резолютивной части постановления от 17.06.2025 апелляционным судом допущена описка в части указания суммы убытков, которая подлежит исправлению в порядке статьи 179 АПК РФ при изготовлении полного текста постановления.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 24.07.2024 по делу №  А56-128869/2023  изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый век» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 1 527 675 руб. расходов на устранение недостатков помещения, 800 655,18 руб. излишне уплаченных денежных средств, 2 388 696,08 руб. убытков в виде упущенной выгоды, 3 878 376,62 руб. неустойки по состоянию на 10.07.2024, неустойку с 11.07.2024 по дату фактического исполнения обязательства по передаче помещения, 126 758,12 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 10.07.2024, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности в размере 800 655,18 руб. по правилам статьи 395 ГК РФ за период с 11.07.2024 по дату погашения задолженности, 54 463 руб. расходов по государственной пошлине по иску, 

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 24 929  руб. государственной пошлины по иску.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Новый век» из федерального бюджета 27 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 849 от 26.09.2024.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 Т.С. Сухаревская