Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-7038/2022

г. Благовещенск

17 июля 2023 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 17.07.2023. Резолютивная часть решения объявлена 10.07.2023.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304280109300105, ИНН 

<

***>)

к администрации города Благовещенска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в заседании 04.07.2023-10.07.2023:

от истца (до и после перерыва): ФИО3 по доверенности от 12.08.2021, копия диплома ВСВ 1547449 от 09.06.2005, паспорт;

от ответчика (до и после перерыва): ФИО4 по доверенности от 19.04.2022, копия диплома от 01.07.2017, паспорт;

до перерыва - эксперт ФИО5, паспорт,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) с исковым заявлением к  администрации города Благовещенска (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание, общей площадью 2845,9 м?, 2009 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313, в соответствии с параметрами из технического плана от 25.04.2022.

Требования мотивированы тем, что спорный объект образован в результате реконструкции нескольких ранее возведенных объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности.

Так указывает, что у истца на праве собственности имеется земельный участок с кадастровым номером 28:01:010306:313, площадью 2 196кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>. Земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для бытового обслуживания, мастерская мелкого ремонта, для размещения объекта розничной торговли. Данный земельный участок был сформирован и объединен в один земельный участок из трех земельных участков: с кадастровыми номерами 28:01:010306:79, 28:01:010306:77, 28:01:010306:18,  принадлежащих на праве собственности истцу.

Согласно техническому плану от 25.04.2022 в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313располагается нежилое здание, 2009 г. постройки, общей площадью 2 845,9 кв.м.

Указанный объект был образован в результате реконструкции и объединения объектов с кадастровыми номерами 28:01:010306:121, 28:01:010306:149, 28:01:010306:141 и строительством нового здания. Объекты надвижимости с кадастровыми номерами 28:01:010306:121, 28:01:010306:149,            28:01:010306:141 возводились в соответствии с разрешительной документацией в установленном законом порядке, принадлежат истцу на праве собственности.

Вместе с тем, результатом строительства на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:18 являлось новое здание с назначением - мастерская мелкого ремонта оборудования и построено оно было на основании следующего. Администрация г. Благовещенска 24.08.2017 выдала ФИО2 градостроительный план № Ru 28302000 391 на земельный участок с кадастровым номером 28:01:010306:18.

14.12.2017 постановлением администрации города Благовещенска № 4530 истцу выдано разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов на земельный участок с кадастровым номером 28:01:010306:18, сроком до 14.12.2019 г. 08.05.2018 администрация города Благовещенска по заявлению истца выдала разрешение на строительство №Ru283 02000-96-2018 двухэтажного здания мастерской по мелкому ремонту оборудования на данном земельном участке, общей площадью 483,5 кв.м., площадью застройки 298,5 кв.м., сроком до 23.10.2018.

Вместе с тем, ФИО2 возвел на указанном земельном участке здание с иными параметрами - количеством - 3 этажа. Кроме того, истец надземными переходами объединил данное здание с объектами недвижимости с кадастровыми номерами 28:01:010306:121, 28:01:010306:149, 28:01:010306:141, что реконструировало их и образовало их в одно единое здание.

05.09.2019 истец обратился в администрацию г. Благовещенска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства.12.09.2019 администрация г. Благовещенска в форме письма отказала ФИО2 в выдаче указанного разрешения, поскольку застройщиком при строительстве объекта было допущено нарушение градостроительных норм и правил.

Согласно проектной документации и разрешения на строительство количество этажей спорного объекта - 2, площадь - 483,5 кв.м.

При осмотре представителей муниципалитета построенного объекта капитального строительства и анализе документов приложенных к заявлению на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было установлено, что количество этажей построенного объекта — 3, с устройством надземного перехода в существующие здания и образованием единого объекта.

В судебном заседании 04.07.2023-10.07.2023 истец настаивал на удовлетворении исковых требований, привёл доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик просил в иске отказать. Настаивал, что превышены предельные размеры образуемых земельных участков для объектов общественного назначения - параметры  разрешенного строительства (2000 м?); размещение в спорном здании типографии (полиграфического комбината) не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Первоначально ответчик указывал, что спорный объект (IVкласса опасности) не соответствует требованиям  санитарно-защитной зоны, которая должна составлять 100 м. В ходе рассмотрения дела истец представил экспертное заключение по гигиенической оценке проектной документации от 20.04.2023 ФБУЗ «ЦЕНТР ГИГИЕНЫ И ЭПИДЕМИОЛОГИИ В АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ» в подтверждение, что проектная документация «Проект обоснования санитарно-защитной зоны для типографического комплекса «Одеон» по ул. Вокзальная на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313 г. Благовещенска» соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»; СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»; СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарнопротивоэпидемических (профилактических) мероприятий». Возражения в данной части сняты администрацией. По мнению ответчика, истцом также не нарушены требования  озеленения территории.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, проверив обстоятельства дела  в  порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел  к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе путем признания права.

Признание  права  собственности  в  судебном порядке является исключительным способом защиты  прав, который может быть применен  в  случае невозможности приобретения права  в ином порядке.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление  земельного  участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно  части  1  статьи  65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 28:01:010306:313, площадью 2196 м?, расположенный по адресу: 

<

...>, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования - для бытового обслуживания, мастерская мелкого ремонта, для размещения объекта розничной торговли. Земельный участок  сформирован в результате объединения   трёх земельных участков с кадастровыми номерами 28:01:010306:79, 28:01:010306:77,28:01:010306:18, принадлежащих истцу ранее.

Так согласно выписке  из единого государственного   реестра недвижимости от 14.10.2021 № КУВИ-002/2021-136312068 истцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 28:01:010306:77,  площадью 285+/-6 м? в квартале 306 города Благовещенска, земли населенных пунктов,  с разрешенным использованием – для размещения объектов розничной торговли. Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости; 28:01:010306:36.

Согласно выписке из единого государственного   реестра недвижимости от 14.10.2021 № КУВИ-002/2021-136310625 истцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 28:01:010306:79,  площадью 1197+/-7,02 м? в квартале 306 города Благовещенска, земли населенных пунктов,  с разрешенным использованием – для размещения объектов розничной торговли. Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости; 28:01:010306:118, 28:01:010306:119, 28:01:010306:121, 28:01:010306:138, 28:01:010306:149.

Согласно выписке из единого государственного   реестра недвижимости от 14.10.2021 № КУВИ-002/2021-136310510 истцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 28:01:010306:18,  площадью 714+/-9 м? в квартале 306 города Благовещенска, земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для бытового обслуживания, мастерская мелкого ремонта. Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости; 28:01:010306:196.

Свидетельствами о государственной регистрации права подтверждается право собственности истца на следующие объекты:

- торговое здание с офисными помещениями, назначение нежилое, 4 этажа, общей площадью 392,6 м?,       адрес объекта   

<

...>  (свидетельство № 28АА 429591 от 13.04.2010),

- хозяйственно-бытовое нежилое здание, 3 этажа, общей площадью 644,1 м?, адрес объекта   

<

...> (свидетельство № 28АА 670479 от 18.05.2012),

- торговое нежилое здание с офисными помещениями, 2 этажа, общей площадью 621,7 м?,         адрес объекта   

<

...>  (свидетельство № 28АА 335382 от 01.06.2009),

24.08.2017 ФИО2 получен градостроительный план № Ru28302000-391 на данный земельный участок с кадастровым номером 28:01:010306:18 площадью 714 м?, согласно которому на земельном участке в территориальной зоне жилой застройки смешанной этажности   расположен жилой дом площадью 35,6 м?.

14.12.2017      постановлением администрации г. Благовещенска № 4530 истцу выдано разрешение на отклонение от предельных параметровразрешенного строительства объектов на земельный участок с кадастровымномером 28:01:010306:18, сроком до 14.12.2019.

08.05.2018      администрация г. Благовещенска по заявлению истцавыдала разрешение на строительство № Ru28302000-96-2018 двухэтажного здания мастерской по мелкому ремонту оборудования на данном земельном участке, общей площадью 483,5 м?, площадью застройки 298,5 м?, сроком до 23.10.2018.

Завершив за свой счет реконструкцию  спорного объекта, 05.09.2019           истец обратился в администрацию г. Благовещенска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства.

12.09.2019 администрация г. Благовещенска в форме письма отказала ФИО2 в выдаче указанного разрешения, поскольку застройщиком при строительстве объекта было допущено нарушение градостроительных норм и правил.

Для обследования технического состояния здания  истец обратился в уполномоченную на проведение таких работ организацию – ООО «Амурремпроект».

По результатам обследования объекта главным инженером проекта ФИО6 подготовлено техническое заключение ООО «Амургражданпроект» № ОТП-060-2020 от 13.03.2020 по объекту завершенного строительства – мастерская по мелкому ремонту оборудования в квартале 306 г. Благовещенска, согласно которому выполненные по факту отступления от проектной документации по корректировке 2019 г.  в части планировочных решений - не оказывают влияние на несущую способность основных конструктивных элементов здания. Несущей способности существующего свайного фундамента, наружных и внутренних несущих стен  достаточно для восприятия дополнительных временных и постоянных нагрузок от оборудования, размещенного на мансардном этаже здания и работающего там персонала. Нагрузка на плиты перекрытия от оборудования и людей не должна превышать 200 кг/м? в соответствии с таблицей 8.3, п.2 СП 20.13330.2011 Свод правил «Нагрузки и воздействия». В процессе эксплуатации объекта не допускается изменять конструктивную схему здания. Строительные конструкции необходимо предохранять от перегрузки, в том числе носящей кратковременный характер. Необходимо обеспечить условия эксплуатации, при которых несущие конструкции не снижают своих первоначальных свойств, предусмотренных при их проектировании и приведенных в СП 15.13330, СП 16.13330, СП 63.13330, СП 64.13330. Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки, с учётом увеличения общей площади здания, не превышают нормативных параметров согласно с СП 42.13330.2016, табл. Б.1 «Градостроительстве). Планировка и застройка городских  и сельских поселении».  В итоге сделан вывод, что при правильной эксплуатации здания его надёжность и безопасность не вызывают сомнений, здание не нарушает права третьих лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей.

Согласно межевому плану от 20.10.2021, выполненному кадастровым инженером ООО «Земельный вопрос»  ФИО7,  кадастровые работы проведены в связи с образованием земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 28:01:010306:18, 28:01:010306:77, 28:01:010306:79, расположенных: 

<

...> вид разрешенного использования образуемого участка соответствует видам разрешенного использования, указанных в ПЗЗ для данной территориальной зоны. Предельные максимальные (минимальные) размеры земельного участка для данной территориальной зоны не установлены Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска,     утвержденными решением Благовещенской городской думы № 26/100 от 27.10.2016 для данного вида использования. Объекты недвижимости на исходных участках учтены в ЕГРН (КУВИ-002/2021-136310510 от 14.10.2021, КУВИ-002/2021-136312068 от 14.10.2021, КУВИ-002/2021 -136310625 от 14.10.2021).

Согласно выписке из адресного реестра города Благовещенска в границах квартала 306 земельного участка с кадастровым номером 28:01:010306:313 по адресу 

<

...> зарегистрирован типографический комплекс «Одеон».

24.02.2022 истец обратился в администрацию с заявлением, в котором просил разъяснить необходимо ли  получение разрешения на реконструкцию в виде объединения трёх зданий в единое здание. В своём ответе (письмо № 03-19/3138 от 25.03.2022) администрация   сообщила о необходимости получения разрешения на реконструкцию зданий.

Кроме того, истец надземными переходами объединил данное здание с объектами недвижимости с кадастровыми номерами 28:01:010306:121, 28:01:010306:149, 28:01:010306:141, что реконструировало их и образовало их в одно единое здание.

Истцом в материалы дела представлен выполненный кадастровым  инженером ООО «БТИ» - ФИО8  технический план на самовольную постройку, расположенную по адресу:  

<

...>. Согласно техническому плану от 25.04.2022 в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313 располагается нежилое здание, 2009 года постройки, общей площадью 2845,9 м?, образованное в связи реконструкцией и объединением объектов недвижимости с кадастровыми номерами 28:01:010306:121, 28:01:010306:149, 28:01:010306:141 и строительством нового здания.

Согласно проектной документации и разрешения на строительство количество этажей спорного объекта - 2, площадь - 483,5 м?.

При осмотре представителями администрации объекта капитального строительства и анализе документов приложенных к заявлению на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было установлено, что количество этажей построенного объекта - 3 с устройством надземного перехода в существующие здания.

Ссылаясь на невозможность регистрации  права собственности  на самовольно возведенное здание, а также на соблюдение градостроительных, строительных норм и правил, и полагая, что спорный объект не нарушает права  и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, предприниматель обратился  в арбитражный суд с рассматриваемым иском,  удовлетворяя который, суд исходил из следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ  самовольной  постройкой  является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм  и правил.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания  права собственности на  самовольную  постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее  постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение  постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления от 29.04.2010 № 10/22, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как установлено судом, земельный участок (образованный из трех, ранее принадлежавших истцу) принадлежит истцу на праве собственности.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено ст. 11 Земельного кодекса РФ, Законом  об  организации местного самоуправления и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Исходя из установленного п. 3 ст. 17 Конституции РФ принципа осуществления  прав и свобод человека и гражданина при недопустимости нарушения прав и свобод других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Таким образом, истец обладал правом на земельный участок, допускающим строительство на нем нежилого здания, а из доводов ответчика следует, что спорный объект является самовольной постройкой лишь по формальному основанию – построен в отсутствие получения разрешения на реконструкцию объекта и превышает допустимую плотность застройки.

Согласно п. 26 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись  при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (абз. 3 ч. 2 ст. 3).

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количество этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности объема) и качества инженерно-технического обеспечения, и относится работам, требующим оформления разрешений на их проведение.

На основании ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство - документа, предоставляющего застройщику право осуществлять строительство, и которое согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» может быть выдано только до начала осуществления строительных действий.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) положения статьи 222 ГК РФ распространяются  на самовольную  реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, одной из обязанностей собственников и арендаторов земельных участков является использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением.

Земельный участок используется истцом в соответствии с предоставленным назначением.

Поскольку истец обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, довод администрации о том, что истцом не предприняты меры по получению разрешительной документации, суд признает не состоятельным.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения истца, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушений прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 № 1748-0 указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления N 10/22). Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

С целью проверки соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, иным обязательным нормам и правилам, создания сохранением построек угрозы жизни и здоровью граждан, судом по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза.

Определением от 18.10.2022  производство по делу было приостановлено, в связи с назначением судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Амурский Проектный Институт «Колизей» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), проведение которой поручено эксперту ФИО5. Срок проведения экспертизы по делу и представления экспертного заключения установлен судом до 23.11.2022. На разрешение эксперта  поставлены следующие вопросы:

1. Определить фактическое функциональное назначение нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313, площадью 2 845,9 м? в квартале 306 города Благовещенска.

2. Соответствует ли построенный объект проектной документации, если не соответствует, то в чем?

3. Соответствует ли спорный объект недвижимости градостроительным, строительным, санитарным, экологическим, пожарным нормам и требованиям, установленных действующим законодательством?

4. Соблюдены ли при возведении спорного объекта недвижимого имущества минимальные отступы от построенного объекта до границ смежных земельных участков и расположенных на них строениях (с учетом требований Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 26.10.2016г. № 26/100)?

5. Безопасен ли спорный объект для дальнейшей эксплуатации в соответствии с  его функциональным назначением и не создает ли угрозу в будущем?

6. В случае, если при возведении спорного объекта допущены нарушения, возможно ли сохранение спорного объекта при устранении допущенных недостатков?

23.12.2022   в суд поступило экспертное заключение, которое содержит следующие ответы:

На  вопрос № 1: Назначение здания площадью 2 845,9 м?, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313, (площадь участка 2196±16 м?), торговое с офисными помещениями (литер Б, Б1), хозяйственно-бытовое здание, мастерская по мелкому ремонту оборудования, помещения предназначенными для производства и продажи полиграфической продукции.

Фактическое функциональное назначение нежилого здания, построенного в разные годы и в дальнейшем объединенное в одно здание, типографический комплекс.

Типографический комплекс, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313, сложный в плане, относится к зданиям по оказанию топографических услуг по следующим признакам, в здании имеются несколько рассредоточенных выходов, санузлы, помещения для производственных нужд (выпуска различной продукции, в которых размещено соответствующее оборудование), помещение (зона) отдыха сотрудников, помещения для выдачи готовой продукции заказчику. Здание отапливается при помощи установленных электрокотлов, имеется водоснабжение, электроснабжение, выполнено водоотведение (септик).

На  вопрос № 2: Нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует разработанной проектной документации (шифр ОТП-080-2019) на перепланировку здания «Мастерской по мелкому ремонту оборудования в квартале 306 г. Благовещенска» кроме, расположенных не по проекту балкона на мансардном этаже со стороны главного фасада в осях «1-3» (см. фото №1,2), оконных заполнений надземного перехода, выполненного на отметке 3.000 (см. фото №3), выполненного навеса вдоль стены, расположенной по оси «3» (см. фото №4), не выполнен пандус для МГН - внутренний проезд выполнен в одном уровне с дверными проемами, пандус не требуется. На прилегающей территории со стороны улицы Вокзальная, выполнены гостевые стоянки (см. фото №5,6).

Также на земельном участке имеются ранее построенные и принятые в эксплуатацию здания (что свидетельствует о том, что здания соответствуют проектной и нормативной   документации)   расположенные   на   смежных  участках   по   адресам   ул. Вокзальная, 73, 75.

В настоящее время все построенные объекты объединены в один полиграфический комплекс.

По всему зданию установлены пожарные извещатели, видеокамеры. На каждом этаже имеются огнетушители (фото №7,8,9,10,11,12,13).

На  вопрос № 3: До начала строительства спорного здания по адресу ул. Вокзальная, 77, лицензированной проектной организацией ООО «Амургражданпроект», была разработана проектная документация (шифр ОТП-080-2019) в соответствии с градостроительным, строительным, санитарным, экологическим, пожарным нормам и требованиям, установленных действующим на тот момент законодательством. После окончания строительства было выполнено обследование здания ООО «Амургражданпроект» (шифр ОТП-060-2020) с выводом: «При правильной эксплуатации здания его надежность и безопасность - не вызывает сомнений, не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан». При выполнении строительных работ были допущены незначительные отклонения от проектной документации (см. ответ на вопрос №2) не влияющие на несущую способность конструктивных элементов здания

Ранее построенные здания, приняты в эксплуатацию, что означает их соответствие нормативным документам на момент принятия в эксплуатацию. В настоящее время произошло присоединение спорного объекта к существующим зданиям посредством устройства утепленного перехода в уровне второго этажа, в соответствии с проектом.

В связи с тем, что здание построено в соответствии с проектом, в котором были учтены все требования, в том числе по санитарным и экологическим нормам и требованиям, действующим на момент начала строительства, кроме незначительных изменений допущенных при выполнении строительных работ (см. ответ на вопрос №2) не влияющих на несущую способность, данная замена не влияет на санитарные и экологические требования.

Построенное здание соответствует строительным нормам.

Фактическая площадь озеленения спорного объекта составляет - 87,08 кв.м. (см фото №14). Минимальная доля (%, площадь) озеленённой территории земельных участков - в соответствии с п. 3.4 Табл. 1 статьи 16 «Правил землепользования...» - 15% территории земельного участка. Общая площадь земельного участка в соответствии с выпиской ЕГРН от 13.12.2021, 2196±16 кв.м. Площадь озеленения 2196x15%=329,4 кв.м. Площади озеленения недостаточно 329,4-87,08=242,32 м?.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 26.10.2016г. № 26/100. На территории муниципального образования могут использоваться два вида озеленения: стационарное - посадка растений в грунт, и мобильное - посадка растений в специальные передвижные ёмкости (контейнеры, вазоны и т.п.).  Стационарное и мобильное  озеленение используют для создания архитектурно-ландшафтных объектов (газонов, садов, цветников, площадок с кустами и деревьями и т.п.) на естественных и искусственных элементах рельефа, крышах (крышное озеленение), фасадах (вертикальное озеленение) зданий и сооружений.

Стационарное, мобильное и смешанное вертикальное озеленение может предусматриваться при разработке проектов строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений любого назначения, их фрагментов, если эти здания и сооружения имеют фасады или широкие (шириной не менее 5 м) плоскости наружных стен без проёмов. Высоту вертикального озеленения рекомендуется ограничивать тремя этажами.

Построенный объект полностью расположен в границах земельного участка с КН 28:01:010306:313. Отступы до границ земельного участка соблюдены.

На  вопрос № 4: В соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 26.10.2016 № 26/100 (в настоящее время не действующие), минимальный отступ от построенного объекта до границ смежных земельных участков и расположенных на них строений в соответствии с п. 4.2 ст. 19.4 - 6 метров. На основании Постановления Администрации г. Благовещенска от 14.12.2017г. №4530 о предоставлении разрешения на отклонения от предельных параметров, для здания по ул. Вокзальная, 77, минимальные отступы изменены и составляют 1 м. с западной стороны, остальные отступы сохранены. По факту - с западной стороны отступ от здания до границ смежного земельного участка - 1,60 м., с северной стороны - 6,16 м. Отступы соблюдены.

По зданиям, построенным и введенным в эксплуатацию в 2009 году (ул. Вокзальная. 75, 73) минимальные отступы на момент начала строительства от построенного объекта до границ смежных земельных участков в соответствии со ст. 23.4 «Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 31.01.2008 № 38/09» составляли - не менее 1 метра. По факту 1,03 м. Отступы соблюдены.

Пунктом 3.1. «Правил землепользования» предусмотрено: «При реконструкции объектов капитального строительства минимальные отступы от границ земельного участка применяются только в отношении вновь возводимых частей здания, в отношении существующих частей здания данный параметр не применяется.»

На  вопрос № 5: На основании представленных в деле материалов (обследования ООО «Амурремпроект», ООО«Амургражданпроект»), а также при выполнении визуального осмотра объекта исследования, проведения необходимых замеров, фотофиксации, анализа его фактического состояния, изучения предоставленной документации, выполненные работы по строительству спорного объекта недвижимости не нарушают требования нормативных документов по несущей способности, противопожарным разрывам и т.д.

При осмотре здания не обнаружено следов разрушения конструктивных элементов (отсутствуют трещины, прогибы конструкций), здание построено в соответствии с проектом, кроме выполненных не по проекту конструктивных элементов, не влияющих на несущую способность здания (см. ответ на вопрос №2).

Здание пригодно для эксплуатации и не создает угрозу жизни, здоровью и имуществу лицам, эксплуатирующим здание, а также иным лицам.

На  вопрос № 6: Площадь озеленения всего полиграфического комплекса не соответствует п. 3.4 Табл. 1 статьи 16 «Правил землепользования...». Минимальная доля (%, площадь) озеленения должна составлять - 15% территории земельного участка. По расчету площадь озеленения составляет 329,4 м?, по факту - 87,08 м?.

Сохранение спорного объекта возможно при условии доведения площади озеленения участка до нормативных требований, необходимо выполнить дополнительное мобильное озеленение - посадку растений в специальные передвижные ёмкости (контейнеры, вазоны и т.п.).

Экспертом сделан общий вывод: во время исследования конструкций и выполнения осмотра выполненных работ по реконструкции типографического комплекса (пристройки нового здания) в квартале 306 г. Благовещенска, Амурской области: по мнению эксперта, в связи с тем, что при выполнении работ по пристройке здания типографического комплекса к существующим зданиям, строительные работы выполнены в соответствии с разработанной проектной документацией (за исключением отклонений не влияющих на несущую способность здания и несоблюдением размеров площади озеленения), выполненные работы по строительству здания не нарушают требования нормативных документов по несущей способности, противопожарным разрывам и т.д. Строение обладает признаками, позволяющими отнести его к зданию типографического комплекса. Здание пригодно для круглогодичной эксплуатации и не создает угрозу жизни, здоровью и имуществу лицам, эксплуатирующим его, а также иным лицам.

Определением от 24.03.2023 по ходатайству истца назначена  дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено   обществу с ограниченной ответственностью «Амурский Проектный Институт «Колизей» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), экспертом назначен ФИО5. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Определить функциональное назначение единого объекта капитального строительства - нежилого здания, площадью 2 845,9 м?, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313, в квартале 306 города Благовещенска. Описать виды деятельности, осуществляемые в спорном здании.

2. Провести анализ объекта недвижимости:

- проверить безопасность и прочность конструктивных элементов единого объекта капитального строительства,

- установить, на сколько существенны были изменения (нагрузка инженерных сетей, нагрузка на конструктивные элементы и т.д.) при присоединении зданий, существовавших до объединения, как они отразились на едином объекте (комплексе) после изменений.

3. На основе анализа сделать вывод, соответствует ли спорный объект недвижимости нормам действующего законодательства, градостроительным, пожарным нормам и правилам.

4.  В случае выявления несоответствия построенного объекта градостроительным, пожарным, санитарным нормам и правилам установленным действующим законодательством, в том числе требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, определить, возможно ли устранение выявленных недостатков при сохранении уже фактически возведённого объекта (т.е. при сохранении конструктивной целостности здания).

19.06.2023 в суд поступило экспертное заключение, которое содержит следующие ответы:

На  вопрос № 1: Объединенное здание, состоящее из двух ранее построенных и принятых в эксплуатацию зданий по адресу ул. Вокзальная 73; 75, а также вновь построенное и » присоединенное здание мастерской по мелкому ремонту оборудования (основной вид деятельности во вновь построенном здании) по ул. Вокзальная, 77, которое присоединено посредством теплого перехода. Все здания расположены на вновь сформированном земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313, (площадь участка 2196±16 кв.м.), и предназначены для производства и продажи полиграфической продукции, а также для мелкого ремонта оборудования (см. фото № 1-22). В здании расположены следующие помещения: офисные помещения, санузлы, резка, мастерская, гараж, коридоры, цех цифровой печати, цех офсетной печати, тепловой узел, раздевалка, подсобные помещения, сервер, переплетный цех и другие помещения для выпуска печатной продукции в которых размещено соответствующее оборудование, хозяйственно-бытовые помещения, предназначенные для приема и выдачи готовой продукции, а также зоной для отдыха сотрудников, мастерская по мелкому ремонту оборудования. В спорном здании по ул. Вокзальная, 77 (основной вид деятельности мастерская по мелкому ремонту оборудования) находятся поэтажно: на 1 этаже - гараж и ремонтная мастерская; на 2 этаже офисные помещения и ремонтная мастерская; на мансардном этаже установлен болыперазмерный принтер (Docan) для УФ (ультрафиолетовой) печати и ремонтная мастерская. Здания объединены в единое выполненным в уровне второго этажа (на отм. 3.000) теплым переходом. Общая площадь всех зданий составила 2 845,9 м? (см. фото №23-26).

Объединенное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313, сложное в плане, в здании имеются несколько рассредоточенных выходов, санузлов. Здание отапливается при помощи установленных электрических конвекторов, имеется водоснабжение (вода питьевая - привозная), электроснабжение от существующей КТПН №305 (160/10/0,4) принадлежащей истцу (см. Акт разграничения балансовой принадлежности от 19.05.2011) (см.фото №27), выполнено водоотведение (септики). По всему зданию установлены пожарные извещатели, видеокамеры. На каждом этаже имеются огнетушители.

В здании выполняются ниже перечисленные виды деятельности:

-прием заказов на выпускаемую печатную продукцию различного формата;

- изготовление печатной продукции различного формата и на любых поверхностях;

- складирование и выдача готовой продукции;

- мелкий ремонт печатного, фальцевального, обрезного и другого оборудования.

На  вопрос № 2: Нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует разработанной проектной документации (шифр ОТП-080-2019) на перепланировку здания «Мастерской по мелкому ремонту оборудования в квартале 306 г. Благовещенска».

Проектной документацией из здания «Мастерской по мелкому ремонту оборудования» предусмотрен в уровне отметки 3.000, надземный переход в существующие здания (см. лист 6 проектной документации), устроенный по двутавровым металлическим балкам 40Б1 (см. лист 13 ОТП-080-2019). Для проверки безопасности и прочности основного несущего элемента конструкции перехода, выполнен расчет сечения балки.

Присоединение спорного здания  к ранее принятым  объектам фактически является реконструкцией ранее построенных зданий, то есть изменения их конструкций практически не произошло, за  исключением выполненного в уровне второго этажа теплого перехода из построенного объекта по ул. Вокзальная, 77, путем разборки ненагруженного участка стены (подоконного пространства) в уровне отм. 3.000.

Переход в существующие здания выполнен в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Амургражданпроект» (шифр ОТП-086-2022) с устройством проема в сэндвич панели расположенной на втором этаже существующего здания, без нарушения конструктивной схемы здания, с устройством дверного остекленного блока, как в существующее здание, так и во вновь построенное.

Инженерные сети (отопление, электроснабжение, водоотведение) во вновь построенном здании и в ранее построенных зданиях выполнено индивидуальное, не влияющее на инженерные сети других зданий. Отопление в каждом здании осуществляется от электрических конвекторов, установленных в каждом здании. Подводка электроснабжения выполнено в каждое здание отдельно от принадлежащей владельцу КТПН №305. Водоотведение осуществляется в отдельные септики выполненные для каждого здания. После реконструкции (присоединении нового здания) практически увеличилась нагрузка только на электроснабжение, но т.к. КТПН принадлежит владельцу зданий при его устройстве были заложены необходимые мощности (мощность трансформатора 630 кВт, потребляемая мощность комплекса 160 кВт) для дальнейшего, увеличение дополнительного потребления электроэнергии, что никак не отразилось на ранее построенных объектах.

В связи с тем, что инженерные системы каждого здания индивидуальны, существенных изменений (увеличения нагрузки на сети) при возведении спорного объекта не произошло, за исключением увеличения нагрузки на электроснабжение.

На  вопрос № 3: До начала строительства спорного здания по адресу ул. Вокзальная, 77, лицензированной проектной организацией ООО «Амургражданпроект», была разработана проектная документация (шифр ОТП-080-2019) в соответствии с градостроительным, строительным, санитарным, экологическим, пожарным нормам и требованиям, установленных действующим на тот момент законодательством. После окончания строительства было выполнено обследование здания ООО «Амургражданпроект» (шифр ОТП-060-2020) с выводом: «При правильной эксплуатации здания его надежность и безопасность - не вызывает сомнений, не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан». При выполнении строительных работ были допущены незначительные отклонения от проектной документации не влияющие на несущую способность конструктивных элементов здания

В связи с тем, что здание построено в соответствии с проектом, в котором были учтены все требования, в том числе по санитарным и экологическим нормам и требованиям, действующим на момент начала строительства, кроме незначительных изменений допущенных при выполнении строительных работ, не влияющих на несущую способность, на санитарные и экологические требования, здание пригодно к эксплуатации. При осмотре здания не обнаружено следов разрушения конструктивных элементов (отсутствуют трещины, прогибы конструкций). Реконструкция (перепланировка) Торгового здания с офисными помещениями (Литер Б) выполнено в соответствии с проектом, разработанным ООО «Амургражданпроект» шифр ОТП-86-2022.

В соответствии с п.4.1.1г СП 1.13130.2009 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» ширина лестничных маршей и площадок соответствуют требованиям. Открывание дверей из помещений выполнено по ходу эвакуации, наружу. По всему зданию установлены пожарные извещатели. На каждом этаже имеются огнетушители. Степень огнестойкости здания - II, класс конструктивной пожарной опасности - С1.

Построенное здание соответствует строительным нормам.

Объединенное здание не соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 26.10.2016г. № 26/100 по площади озеленения и площади объединённого земельного участка.

Фактическая площадь озеленения спорного объекта составляет - 87,08 м?. Минимальная доля (%, площадь) озеленённой территории земельных участков - в соответствии с п. 3.4 Табл. 1 статьи 16 «Правил землепользования...» - 15% территории земельного участка. Общая площадь земельного участка в соответствии с Выпиской ЕГРН от 13.12.2021, 2196±16 м?. Площадь озеленения 2196х15%=329,4 м?. Площади озеленения недостаточно 329,4-87,08=242,32 м?.

В соответствии с «Правилами землепользования...», на территории муниципального образования могут использоваться два вида озеленения: стационарное -посадка растений в грунт, и мобильное - посадка растений в специальные передвижные ёмкости (контейнеры, вазоны и т.п.).

Для приведения в нормативное состояние площади озеленения необходимо к существующему озеленению дополнительно выполнить мобильное озеленение, что в совокупности с выполненным по проекту озеленением будет носить компенсационный характер. Следует отметить, что на прилегающей территории к выше названному земельному участку со стороны главного фасада по ул. Вокзальная, сохранен газон с устройством зеленых насаждений, территория облагорожена устроены автостоянки с твердым покрытием, выполнен тротуар из штучных материалов (плитки).

Общая площадь зданий после выполненной реконструкции составляет 2 845,9 кв.м., площадь земельного участка 2196±16 кв.м., предельные параметры площади земельного участка в зоне Ж-4 в соответствии с п.3 ст. 19.4 «Правил землепользования...» (не более 2000 кв.м.), общая площадь объединенного земельного участка превышена на 196 кв.м. В соответствии с представленными в деле документами объединение трех земельных участков произошло после окончания строительства здания по ул. Вокзальная, 77 и присоединения его к ранее построенным объектам, подсчет общей площади земельного участка до окончания строительства не выполнялся (выполнен 13.12.2021, см. выписку ЕГРН), в связи с чем истец не обращался по данному вопросу в администрацию города за постановлением об отклонения от предельных параметров разрешенного использования земельного участка.

Для приведения  в нормативное  состояние площади земельного участка, необходимо обратиться в администрацию города за постановлением об отклонении от предельных параметров земельного участка.

На  вопрос № 4: Построенный объект (реконструкция ранее построенного объекта с пристройкой к нему нового здания) расположен в границах земельного участка с КН 28:01:010306:313. В соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденных решением Благовещенской городской Думы от 26.10.2016 № 26/100, общий объект недвижимости, не соответствует по площади озеленения и площади земельного участка.

Для сохранения объекта недвижимости необходимо выполнить дополнительное мобильное озеленение, а также обратиться в администрацию города за постановлением об отклонении от предельных параметров площади сформированного земельного участка.

Следует отметить, что вопросы по судебной экспертизе поставлены в редакции, предложенной истцом, при проведении осмотра 03.11.2022 присутствовал представитель администрация города Благовещенска – ФИО9

Представленные заключения эксперта соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ; выполнено экспертом, имеющим соответствующее специальное образование, стаж работы по специальности, с учетом анализа представленных документов и исследования объекта экспертизы, заключение не содержит противоречий, прошито и пронумеровано, заверено печатью экспертной организации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта относится к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела.

Экспертное заключение, выполненное ФИО5, имеющим соответствующее образование и обладающие необходимыми познаниями для ответа на поставленные вопросы, содержит  последовательные выводы.

Суд отмечает, что ответы эксперта согласуются с  техническим заключением ООО «Амургражданпроект».

Экспертное заключение является доказательством того, что сохранение  спорного объекта  капитального строительства в существующем состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью проживающих лиц.  Объект соответствует требованиям  действующих градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил.

Относимых допустимых и достоверных доказательств, опровергающих указанные выводы, администрацией в материалы дела в силу положений статьи 65 АПК РФ не представлено.

Представитель администрации поддержал доводы о несогласии с выводами эксперта. В частности истец полагает, что не соблюден градостроительный регламент в части плотности  застройки земельного участка, озеленения.

Несоответствие нормативу озеленения не носит критический характер. Эксперт указал, что устранение нарушений в части соответствия  норматива озеленения может быть решено путём выполнения мобильного озеленения, что в совокупности с выполненным по проекту озеленением будет носить компенсационный характер.

Взаимное расположение строения с учетом примыкания не является безусловным основанием для признания одного из них не соответствующим противопожарным нормам и правилам, каждый такой случай подлежит оценки с учетом конкретных обстоятельств дела и в частности конструктивных особенностей строений (материалов из которых выполнены постройки, осуществляемой в них деятельности и т.д.). Более того, суд отмечает, что как следует из заключения эксперта и технического паспорта  на реконструированный объект, примыкание строений имелось и до его реконструкции, то есть существующие взаимное расположение объекта является давностным и существовало и до реконструкции.

Суд отмечает, что реконструкция исследуемого нежилого здания была произведена за счет соединения уже имеющихся зданий, что не изменило расстояний между строениями, в том числе  расположенных на смежных земельных участках, что согласно заключению эксперта не ухудшило условий противопожарной безопасности.

Ответчик никаких мер до реконструкции объекта в части устранения нарушения плотности застройки ранее существующих трёх объектов не предпринимал.

Кроме того, в связи с замечаниями администрации относительно ответов по экспертизе, эксперт ФИО5  дважды вызывался судом в судебное заседание для дачи дополнительных разъяснений по проведенным исследованиям.

В судебном заседании 01.03.2023 эксперт ФИО5, которому разъяснены права и обязанности, а также ответственность за дачу ложных показаний и отказ от дачи показаний согласно ст.ст. 307, 308 УК РФ, о чём отобрана подписка эксперта,  на вопросы суда пояснил, что данное здание является полиграфическим комплексом. Типографский комплекс относится к зданиям по оказанию типографических услуг, в котором осуществляется производство, продажа и прием заказов и т.д. Также в здании есть ремонтная мастерская, в которой ремонтируют оргтехнику. На вопрос суда является ли здание промышленным предприятием, эксперт дал пояснения, что не является, так как там производят полиграфическую продукцию.

На вопрос ответчика по поводу превышения предельных параметров, эксперт пояснил, что объединение земли произошло, когда уже были судебные разбирательства. Объединение всех объектов (2800 м?) получилось после факта строительства. Если бы не было этого перехода, то администрация бы все приняла.

Эксперт представил дополнительные пояснения, которые судом приобщены к материалам дела.

Построенное здание (не введенное в эксплуатацию) соответствует строительным нормам, при осмотре здания не обнаружено следов разрушения конструктивных элементов отсутствуют трещины, прогибы конструкций, здание построено в соответствии с проектом.

Также эксперт ФИО5 в судебном заседании 04.07.2023 на вопросы ответчика пояснил, что в здании по ул. Вокзальная, д. 77 находится не одно помещение для ремонта оборудования (мастерская), а находятся поэтажно: на 1 этаже – гараж и ремонтная мастерская; на 2 этаже – офисные помещения и ремонтная мастерская; на мансардном этаже – установлен большеразмерный принтер для ультрафиолетовой печати и ремонтная мастерская. На вопрос об озеленении эксперт пояснил, что для приведения в нормативное состояние площади озеленения необходимо к существующему озеленению дополнительно выполнить мобильное озеленение. Также эксперт указал на несогласие с толкованием администрации 5 абзаца п. 3.4.7 Правил.

Эксперт дал пояснения, что здание является единым, типографским комплексом. Снести какую-то часть объединенного здания нельзя, убрать часть земельного участка тоже. Здание построено в соответствии с проектом, в котором были учтены все требования. При осмотре здания экспертом не были обнаружены следы разрушения конструктивных элементов (отсутствуют даже мелкие трещины), в связи с чем, эксперт считает, что здание соответствует строительным нормам.

По замечанию администрации о превышении максимально допустимой площади, эксперт дал пояснение, что общая площадь единого объекта 2845,9 кв. м., что превышает установленные нормы на 845,9 кв. м., но в связи с тем, что общее здание является капитальным и неделимым, и площадь существовавших ранее объектов уже выходила за предельные параметры, то привести его в соответствии с требуемыми параметрами без сноса части здания невозможно. Вновь возведенное здание составляет площадь- 483,5 м?., следовательно, существовавшие здания уже превышали предельные параметры, плюс соединение переходом, однако объединенное здание не нарушает права третьих лиц и как было отмечено в экспертизе не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Аудиозапись с допросом эксперта размещена на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.

Таким образом, судом признается подтвержденным, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Судом принято во внимание, что и объекты до реконструкции и земельные участки под ними принадлежали на праве собственности истцу, что подтверждалось актуальными сведениями в ЕГРН и не влекло мер администрации по устранению нарушений длительное время. Объединение зданий выполнено для удобства процесса оказания услуг, не повлекло нарушений прав третьих лиц, препятствий к пользованию.

Гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 ГК РФ и вышеприведенных разъяснений, факт реконструкции (перестройки) объекта в отсутствие  разрешения, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

При указанных обстоятельствах в их совокупности  признание права собственности на объект недвижимости устранит возникшую неопределенность в правоотношениях.

Доводы ответчика о том, что земельный участок, на  котором расположено спорное здание, превышает предельные размеры образуемых земельных участков для объектов общественного назначения  судом отклонён, поскольку   право собственности на данный земельный участок уже зарегистрировано истцом и требование о признании прав собственности на него  в данном деле он не заявляет.

Довод ответчика о том, что спорный не соответствует требованиям  санитарно-защитной зоны, которая должна составлять 100 м администрацией не поддерживался, опровергнут заключением по гигиенической оценке проектной документации от 20.04.2023 ФБУЗ «ЦЕНТР ГИГИЕНЫ И ЭПИДЕМИОЛОГИИ В АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ»

Отклоняя довод ответчика о том, что спорный объект (площадью 2845,9 м?) превышает предельные  параметры  разрешенного строительства (2000 м?) суд руководствовался тем, что площадь существовавших ранее объектов уже выходила за предельные параметры, однако право собственности на каждое из зданий было зарегистрировано в установленном законом порядке. В настоящее время приведение здания в соответствии с требуемыми параметрами без сноса части здания невозможно. Судом при принятии решения учтен баланс интересов сторон и соотношение допущенного ранее нарушения, сведений ЕГРН о правах на объекты, отсутствия правопритязаний с судьбой созданного и эксплуатируемого объекта, с учетом заключений эксперта.

Оценив и установив конкретные обстоятельства дела, допущенные при реконструкции нарушение коэффициента плотности застройки,  а также требования  озеленения территории, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающие права и интересы третьих лиц, могут быть признаны судом незначительными и не препятствующими возможности сохранения самовольной постройки (пункт 7 «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном  ст. 71 АПК РФ, руководствуясь названными нормами права, суд приходит к выводу о том, истец осуществил строительство объекта на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, не нарушая норм и требований градостроительных регламентов, а единственными признаками  самовольной  постройки в настоящем случае является отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вышеназванные обстоятельства являются достаточным основанием для признания  права  собственности  ИП ФИО2 на спорный объект недвижимости.

Исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 2 статьи 103 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по исковым заявлениям о признании права, в том числе права собственности, права пользования, права владения, права распоряжения, государственная пошлина уплачивается в размерах, установленных для исковых заявлений неимущественного характера.

Согласно подпункту 4 части 1 статьи 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина уплачивается в размере – 6 000 рублей.

Истцом была уплачена  госпошлина в размере 58 500 руб. по платежному поручению № 167 от 26.08.2021.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Однако по смыслу вышеназванной статьи Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы возлагаются на проигравшую сторону по той причине, что именно ее действиями вызвана необходимость судебного разбирательства, поскольку целью обращения в арбитражный суд является защита нарушенного либо оспариваемого права. Суд отмечает, что такой способ защиты, как признание права собственности в целях легализации самовольной постройки, обладает определенной процессуальной спецификой, поскольку обращение лица с иском о признании права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не связано с оспариванием права истца администрацией как субъектом гражданско-правовых отношений, а вызвано тем, что законодатель путем прямого указания в пунктах 2, 3 статьи 222 ГК РФ закрепляет невозможность возникновения права собственности на объект недвижимости, возведенный в нарушение установленного законом порядка, иным способом, нежели чем в судебном порядке. При этом у истца на момент подачи иска отсутствует право собственности, а соответственно, у ответчика отсутствует возможность неправомерного оспаривания несуществующего права.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 г. № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Исходя из вышеизложенного, оснований для взыскания с ответчика судебных расходов по настоящему делу не имеется, поскольку истец в нарушение закона создал самовольную постройку, на которые у него в силу закона не возникает права собственности, и названное право за истцом может быть признано только по решению суда.

Данный вывод находит подтверждение и в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которому не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В рамках настоящего дела обращение в арбитражный суд с иском не было вызвано незаконностью действий администрации и нарушением ею прав общества. Следовательно, настоящий судебный акт об удовлетворении исковых требований не может быть оценен как принятый против ответчика.

Платёжным поручением № 169 от 10.10.2022 на сумму 120 000 руб., платёжным поручением № 35 от 20.03.2023 на сумму  80 000 руб. истец внёс на  депозитный счёт арбитражного суда денежные средства для оплаты услуг эксперта.

ООО «АПИ «Колизей» выставило на оплату экспертизы  счет № 102 от 22.12.2022 на сумму  120 000 руб., на оплату дополнительной экспертизы счёт № 40 от 04.05.2023 на сумму 80 000 руб.

С учетом получения результатов экспертиз обществу с ограниченной ответственностью «Амурский Проектный Институт «Колизей» надлежит выплатить денежные средства в размере 200 000 руб. с депозитного счёта Арбитражного суда Амурской области.

При изложенных обстоятельствах, все судебные расходы, понесенные истцом при рассмотрении дела, в том числе расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и расходы на оплату экспертизы по делу возлагаются судом на истца. В силу ст. 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Судом при изготовлении резолютивной части решения была допущена опечатка, в связи с чем, суд определил: излишне уплаченная в размере 52 500 руб. государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

иск удовлетворить. Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 304280109300105, ИНН 

<

***>) право собственности на объект недвижимости - нежилое здание, общей площадью 2845,9 кв.м., 2009 г. постройки, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010306:313, в соответствии с параметрами из технического плана здания от 25.04.2022.

Выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Амурский Проектный Институт «Колизей» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области денежные средства за проведение экспертиз в размере 200 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304280109300105, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением № 167 от 26.08.2021 государственную пошлину в размере 52 500 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

 

Судья                                                                                                          М.В. Сутырина